【正文】 下，對應(yīng)受讓方的付款進度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方會要求分期辦理股權(quán)過戶手續(xù)。3. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的工商變更包括章程、股東會、董事會、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務(wù)方為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，過一定期限，甚至待項目開發(fā)全部完成后再行支付，以抵扣因股權(quán)轉(zhuǎn)讓方遺留下來的問題導致的支出。因而在付款安排上，對于受讓方而言，宜分階段支付并拉長付款過程，同時注意雙方義務(wù)的對接，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓方完成一定義務(wù)后受讓方方支付一定款項。(7)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方保證自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至受讓方選出之新一屆董事會對項目公司實行實際控制前，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不會批準通過或單方作出有可能增加項目公司負債、義務(wù)、責任或風險的議案或行為(包括增加董事、管理人員或員工薪酬，非正常地聘任員工，非正常地向員工發(fā)放福利等情況)，或通過對項目公司未分配利潤進行分配的決議，或促使項目公司作出其正常業(yè)務(wù)以外的行為。(5)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司已按規(guī)定足額繳納各項應(yīng)納稅費，不存在欠繳稅費情形。(3)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司不存在訴訟、仲裁等糾紛，目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。一般情況下至少應(yīng)包括：(1)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司的資產(chǎn)、權(quán)益(包括項目)不存在抵押、質(zhì)押或其他方式的第三者權(quán)益，或其他權(quán)利瑕疵。這樣的合同遺留問題甚多，極容易產(chǎn)生糾紛，而糾紛一起，對于投資金額巨大、開發(fā)時間緊迫的房地產(chǎn)項目而言，往往會產(chǎn)生災(zāi)難性后果。（三）制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項目公司收購中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，該合同應(yīng)將收購中所涉及的方方面面問題囊括進去，最大限度避免收購方風險。這類項目，風險確實存在，但如未構(gòu)成根本性障礙，且當?shù)卣鞴懿块T認可補辦相關(guān)批準手續(xù)，也可繼續(xù)收購行為，但宜要求轉(zhuǎn)讓方及項目公司在收購完成前完善相關(guān)手續(xù)。已開工但尚未取得施工許可。早已簽訂土地使用權(quán)出讓合同甚至已辦理國有土地使用證，但尚未交清土地出讓金。但在房地產(chǎn)市場上，大量項目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場管理尚不健全的地區(qū)，這種情形甚至可以用“普遍”形容。如系集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，則存在征地與拆遷補償問題，應(yīng)審查項目之征地手續(xù)是否齊備，就鄉(xiāng)村集體及農(nóng)民個人的補償問題是否已達成協(xié)議并落實。國家對房地產(chǎn)開發(fā)實施嚴格審批與監(jiān)管，判斷一個房地產(chǎn)項目是否合法，主要應(yīng)審查其獲得的政府批件是否齊備。3. 盡職調(diào)查結(jié)論通過法律與財務(wù)盡職調(diào)查，收購方應(yīng)對所收集信息的有效性、關(guān)聯(lián)性以及其預(yù)計產(chǎn)生的后果進行深入、細致的分析研究，全面、清晰地掌握目標公司的經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實或潛在的法律與財務(wù)風險，就收購的可行性、收購條件及風險問題提出最終的法律與財務(wù)意見，并提出針對性的解決方案與建議。* 目標公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭議事項或存在預(yù)期將要進入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對處置結(jié)果和影響的預(yù)測，并提供有關(guān)的法律文件。* 與項目有關(guān)的申報文件、批復文件及已取得的證書，包括立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷售等的批文。* 目標公司近三年是否依法納稅，有無偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務(wù)部門的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。* 與上述權(quán)益、負債情況相關(guān)的合同等法律文件。* 目標公司重要的債權(quán)債務(wù)清單。* 目標公司內(nèi)部管理規(guī)章和制度。* 目標公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級管理人員簡介。* 目標公司的主營業(yè)務(wù)情況及未來發(fā)展目標(2)治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況* 目標公司組織架構(gòu)圖。* 目標公司及其附屬企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、驗資報告和公司章程等政府批件。其中，最基本、最重要的工作是全面收集目標公司的書面文件并進行認真審查。(4) 向有關(guān)政府部門調(diào)查并獲取書面文件。(2) 向目標公司管理層、普通員工調(diào)查了解有關(guān)信息。1. 盡職調(diào)查的方法進行法律盡職調(diào)查，目的在于最大限度地了解目標公司的經(jīng)營狀況與法律風險，具體方式多種多樣。所以，受讓方在簽訂意向書或框架協(xié)議后，應(yīng)進行詳盡的法律與財務(wù)盡職調(diào)查。但是，受讓一個項目公司的股權(quán)，即意味著接受該公司的全部資產(chǎn)(剝離資產(chǎn)除外)、債權(quán)債務(wù)、潛在風險等。二、雙方應(yīng)對在合作過程中尤其是盡職調(diào)查階段獲悉的對方的商業(yè)信息保密。(一)簽訂意向書或框架協(xié)議在收購方與轉(zhuǎn)讓方達成初步收購意向后，雙方一般宜簽訂一個意向書或框架性協(xié)議，明確雙方的合作意愿，初步約定雙方在意向收購階段的權(quán)利與義務(wù)。下文將詳細介紹房地產(chǎn)項目公司收購的操作程序與方法。以上是目前房地產(chǎn)市場上五種較為常見且有合法性保障的取得房地產(chǎn)項目的方式，當然，實踐中還存在其他方式，如聯(lián)建等，本文不在此一一分析。因而，委托經(jīng)營管理模式具有委托合同的特征，在不改變土地使用性質(zhì)及項目開發(fā)主體的前提下，能解決土地使用權(quán)人所顧慮的關(guān)于合作費的合法性問題，也可以為投資者長期經(jīng)營該項目并獲得收益提供法律依據(jù)，在實踐中具有可操作性。，委托合同成立后，雙方均應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)，委托人應(yīng)支付費用及報酬、接受委托事務(wù)的結(jié)果，受托人則應(yīng)盡最大注意處理委托事項。，體現(xiàn)為受托人為委托人處理委托事務(wù)。2. 委托合同一般是受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)。該種合作模式是否能保證雙方的權(quán)益?是否有法律依據(jù)?筆者認為，該種合作模式能保證雙方權(quán)益，其法律依據(jù)在于《中華人民共和國合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定，合同法第396條規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。目前，國際或國內(nèi)的一些房地產(chǎn)投資商開始把目光投向房地產(chǎn)長線投資，即房地產(chǎn)租賃經(jīng)營市場，采取這種經(jīng)營方式并不要求一定要成為房地產(chǎn)項目的開發(fā)主體。但是由于該劃撥用地的特定使用主體及使用性質(zhì)，投資者分得房產(chǎn)的所有權(quán)人仍為土地使用權(quán)人，無法過戶到投資者名下。實踐中，某些劃撥土地使用權(quán)人無力開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項目，又不能依法將其轉(zhuǎn)讓給有資金、亦有意向開發(fā)者建設(shè)。(五)委托經(jīng)營管理以上所述各種取得房地產(chǎn)項目的方式均在真正意義上實現(xiàn)了房地產(chǎn)項目的流轉(zhuǎn)，即取得者成為了房地產(chǎn)項目的開發(fā)主體。這種取得項目的方式與項目公司收購在最終的結(jié)果與操作的程序上頗有相似之處，在此不再詳述。本文第三部分將詳細介紹項目公司收購的操作方法。而在房地產(chǎn)項目公司收購過程中，除需關(guān)注該公司擁有之項目的合法性外，因項目公司已存在一段時間，必然與其他單位或個人有一定的經(jīng)濟交往，產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，有可能隱藏著較大的風險。以招標、拍賣、掛牌方式取得的項目，因國家以出讓人身份介入，風險已降至最低。而且股權(quán)變更基本不涉及稅費，因而獲得房地產(chǎn)項目的附加成本很小。目前，某些國家主管部門也有在一定程度上限制這種方式的考慮，但筆者認為，這種限制于法無據(jù)，有干涉企業(yè)正常經(jīng)營管理的嫌疑。(三)房地產(chǎn)項目公司收購在國有經(jīng)營性土地出讓一律采取公開交易的背景下，除招標拍賣掛牌方式外，以收購房地產(chǎn)項目公司方式獲得該公司名下房地產(chǎn)項目成為現(xiàn)階段取得房地產(chǎn)項目的主要形式。但采取項目轉(zhuǎn)讓的方式，其前提是必須完成一定量的前期開發(fā)工作，另外其涉及的稅費也較高，一般而言，轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)交納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅等。二、經(jīng)批準可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲土地收益上繳?？紤]到我國劃撥土地使用權(quán)取得過程的歷史和復雜性，以及大量土地用途實質(zhì)上的非公益性，特別是考慮到我國目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)已經(jīng)有大量進入市場的現(xiàn)實，我國法律亦未絕對禁止劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。屆時，當可以根據(jù)土地市場的情況考慮取消這些限制性條件。但，十多年來我國房地產(chǎn)開發(fā)中反映出來的許多問題表明，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)定條件非常必要，這些條件對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、防止房地產(chǎn)泡沫與國有資產(chǎn)流失有著非常重要的作用，90年代初之所以出現(xiàn)海南房地產(chǎn)泡沫，就是因為在實踐中沒有嚴格遵照這些條件進行項目轉(zhuǎn)讓。”應(yīng)該說，以出讓方式取得土地使用權(quán)的項目的轉(zhuǎn)讓條件是明確而具體的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證