【正文】 以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。2008年12月21日 國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（業(yè)內(nèi)稱“國辦13條”）加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。同日，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。2008年10月27日 中國人民銀行：；最低首付款比例調(diào)整為20%。我們先來看一下近期政府對于房產(chǎn)宏觀調(diào)控的情況：2007年9月27日央行、銀監(jiān)會通知要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。 政策風(fēng)險對于個人住房按揭貸款而言，很大程度上受到國家的宏觀調(diào)控和政策的變化影響。但對于個人客戶,這項業(yè)務(wù)尚屬空白,還不允許對自然人客戶銀行信息隨意查詢。 3）銀行客戶資源共享機制缺失如客戶在一定商業(yè)銀行申請個人住房貸款,同時叉在另一家銀行為第二套甚至為第三套樓房申請貸款,按照現(xiàn)行房價走勢,對于中等收入的貸款人而言,一般是不具備按期還貸能力的,一個貸款人為兩套以上的住房貸款,放貸銀行的貸款風(fēng)險極高,形成不良貸款的可能性極大。對借款人的身份審核不嚴(yán),造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同。并且在決策的制定過程中,不對客戶的資質(zhì)進行細分,造成執(zhí)行決策的人,對所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。各家銀行為了搶占個人住房貸款的市場份額,紛紛推出各種服務(wù),并在“風(fēng)險簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務(wù)量,擴大了住房貸款消費群,但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題: 1）決策風(fēng)險目前,各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務(wù),市場競爭漸呈白熱化狀態(tài),無序現(xiàn)象突出。另外，由于抵押在銀行手中的房產(chǎn)嚴(yán)重偏離其真實價值， 一旦購房者故意違約， 那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本，或面臨難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時， 將承受房價下跌所造成的巨大損失。大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估， 而是以房產(chǎn)的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。 （2）制度安排銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產(chǎn)作自行評估或委托外面中介機構(gòu)評估。有些員工出于眼前利益，與開發(fā)商合謀，對貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風(fēng)險加大。主要包括：個人征信風(fēng)險、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險等等。商業(yè)銀行個人住房貸款目前是國內(nèi)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),增勢迅猛,因此其風(fēng)險性較大。當(dāng)前,中長期的個人住房貸款占消費貸款相當(dāng)大的比。；從國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)城市的房價雖然還處于高位盤整階段，但是由于房價下行壓力日趨增多大，將面臨房產(chǎn)市場低于所應(yīng)長福銀行貸款的情況造成斷供現(xiàn)象。如果開發(fā)商故意抬高房價，造成房地產(chǎn)價格泡沫，當(dāng)泡沫破碎就會致使房價大幅度縮水，銀行的貸款風(fēng)險就會隨之提高。 （2）機會成本風(fēng)險 這種風(fēng)險是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報酬率上升，超過住房貸款的報酬率的時候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤就會少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤，從而造成收益的減少。我國目前利率處于歷史低水平,隨著利率市場化進程和目前經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,利率上行不可避免,由于貸款利率調(diào)整的滯后性,銀行勢必會遭受利率損失。 1年以上貸款遇法定利率調(diào)整,于次年初開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。由于市場利率、匯率、證券以及商品的價格負(fù)面變動而導(dǎo)致金融工具價值下跌，給銀行帶來的損失。 （1）通貨膨脹風(fēng)險 如果市場出現(xiàn)通貨膨脹，就會導(dǎo)致購買力的下降。 市場風(fēng)險市場風(fēng)險又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險，是指由于經(jīng)濟、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險。與此同時，由于整個社會缺乏誠信觀念，個人、單位或其他機構(gòu)組織為借款人偽造虛假財力證明資料等提狗狗眾多渠道。住宅小區(qū)入住的人數(shù)多，若都被迫集中到一家銀行辦理按揭貸款， 一旦出現(xiàn)由開發(fā)商引起的房屋質(zhì)量或拿不到權(quán)證等問題， 購房人容易遷怒于銀行以至拒付貸款， 這給銀行造成的損失將特別嚴(yán)重。 3）強制指定。一旦出現(xiàn)這種情況,使用個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會暫停償還銀行貸款,從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。為此引發(fā)兩種結(jié)果：一是購房人以此拒付貸款；二是作為按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險防范的第二還款源， 明顯因質(zhì)量問題使其在將來的拍賣中造成資不抵債。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程長、環(huán)節(jié)多，且環(huán)環(huán)相扣。這種現(xiàn)象已在各大商業(yè)銀行出現(xiàn)過多次，給銀行帶來了不可估量的損失。以后遇到真正的買家， 開發(fā)商即付完剩余款項，解除抵押，再高價賣出。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開發(fā)商身上。但隨著國內(nèi)銀行面臨的競爭越來越激烈，加強風(fēng)險管理勢在必行，所以必須充分認(rèn)識提前還貸所產(chǎn)生的影響，從各個層面上制定對策。管理成本主要指銀行因閑置資金增加而增加的資金管理成本。另外，客戶提前償還貸款時，銀行往往無法運用計算機處理千差萬別的情況， 只能使用人工來完成，人力成本很高，在按正常情況收回貸款時不會產(chǎn)生這種費用。目前銀行系統(tǒng)內(nèi)居民存款余額連年居高不下，各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路，在這種情況下，客戶提前償還貸款只會增加銀行的閑置資金量，加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險。第三，銀行管理成本的損失。其次，銀行需要對原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計算，增加了經(jīng)營成本。第二，增加了銀行的服務(wù)成本。第一，減少了銀行的收益。這是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或全部貸款。這些宏觀調(diào)控手段勢必會影響到普通居民的購房積極性以及開發(fā)商的資金鏈，引起房價的波動。由信貸催生的旺盛購買力，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場迅速恢復(fù)起到了重要的支撐作用，房價強勁反彈，部分一線城市房價漲幅屢創(chuàng)新高。經(jīng)濟的蕭條,使得原來一部分借款人失業(yè),沒有了還款來源,造成不良貸款。由于個人住房貸款還款期限長,使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟趨勢和宏觀經(jīng)濟周期變化的關(guān)系非常密切。包括GDP，房價和進出口率，都會影響到按揭貸款的信用風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域總體上正進行強有力的宏觀調(diào)控， 房價正逐漸回落，但貸款利率卻不斷提高，所以這類違約有所增加。 2）理性違約。從各大商業(yè)銀行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，這類違約占大多數(shù)。 （1）來自借款人的信用風(fēng)險 1）被迫違約。廣義上的信用風(fēng)險主要包括社會信用風(fēng)險、借款人信用風(fēng)險、房產(chǎn)商信用風(fēng)險和其他中介機構(gòu)信用風(fēng)險等等。在個人住房貸款奉獻中，信用風(fēng)險和銀行操作風(fēng)險是最主要的風(fēng)險，也是銀行自身可控的風(fēng)險。第三章 我國個人按揭貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險研究及分析 個人按揭貸款存在的風(fēng)險分類個人住房貸款的風(fēng)險的種類主要包括：信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場風(fēng)險這三大類風(fēng)險。另外，現(xiàn)行按揭貸款的利率是根據(jù)央行2008年12月23日的規(guī)定而規(guī)定的。我國商業(yè)銀行按揭貸款有其相關(guān)的規(guī)定。將數(shù)據(jù)代入公式得：S=第一期應(yīng)付利息為：上一期貸款余額（即X=100000）%=第一期應(yīng)付本金為：S上一期貸款余額==第一期末的貸款余額為：X第一期應(yīng)付本金==等額本金法：每期應(yīng)還本金為：X/120=100000/120=第一期應(yīng)還利息：上一期貸款余額（即X=100000）%=第一期還款額為：第一期應(yīng)還利息+每期應(yīng)還本金=+=第一期貸款余額為：X每期應(yīng)還本金==個人按揭貸款是指借款人將其所借款項購買的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人（即銀行）名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)會到借款人名下，期間借款人享有對所購房產(chǎn)的使用權(quán)。表1 2008年12月23日調(diào)整的最新的利率 （2）還款的方式目前，銀行使用的還款方式分為兩種，可以由客戶自由的選擇。 按揭貸款的還款方式和在不同方式下的還款利息 （1）按揭貸款的利率現(xiàn)行的個人住房貸款的利率是央行2008年12月23日調(diào)整的最新的利率（可參照圖2）。 （4）申請個人住房按揭貸款需要提供的資料合法有效地身份證件能證明借款人還款能力的材料，可以包括說如證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明材料等。 （3）按揭貸款的期限根據(jù)規(guī)定，個人住房貸款的最長的期限是30年。 （2）借款的額度從2008年10月27日期，按照國家住房金融政策的規(guī)定，借款人買的第一套房首付款項不得少于其購買的房屋總價款的20%。在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)之前，購房者（客戶）必須了解一下的幾個要素： （1）關(guān)于借款人應(yīng)該具備的條件借款人必須是具有完全民事行為能力的中國自然人以及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外自然人，其年齡必須是在18周歲以上。因此，這種貸款方式，從最初的預(yù)想而言，是對三方都很有利的一項投資。對于購房者而言，一次性湊足全額房款，有很大的難度，于是，銀行作為第三方，應(yīng)時而生，銀行的介入，使得三方的需求都得以滿足，對三方都有很大的利益幫助。 圖1 不同種類的個人房貸業(yè)務(wù)（2）個人按揭貸款的償還機制在辦理個人住房按揭貸款的整個過程中，購房者（客戶）、銀行、開發(fā)商之間是互惠互利又相互制約的關(guān)系。個人住房按揭貸款具備的特征有：為個人住房提供貸款；以所購房做抵押；由開發(fā)商做階段性保證。到目前為止我國國內(nèi)將該次定義為“個人購置商品房抵押貸款”，是指借款人將其用所借款項購買的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人（即銀行）名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下，期間借款人享有對所購房產(chǎn)的使用權(quán)[1]。本論文中的個人住房貸款(下簡稱“個人房貸”) 為實務(wù)中常指的商用房貸款與真正的個人住房貸款。根據(jù)房屋權(quán)屬狀況,個人購房貸款又可以分為個人一手房貸款與個人二手房(再交易房) 貸款。 （2）個人住房貸款的方式根據(jù)貸款方式,個人住房貸款主要有以下幾種:個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。第二章 按揭貸款的相關(guān)概念與政策界定 按揭貸款相關(guān)概念與界定 個人住房貸款的相關(guān)概念和方式 （1）個人住房貸款的概念目前國內(nèi)所稱的個人住房貸款,其實是一個較為籠統(tǒng)的概念,是指貸款人向購買自用住房的人發(fā)放的貸款。第二，查閱了很多數(shù)據(jù)，運用了近期央行發(fā)布的新的關(guān)于中國商業(yè)銀行按揭貸款的新政策。其中大量運用了表格，數(shù)據(jù)和圖形的方式，使得文章的意思更明確，更容易理解。 表達方式的選擇和研究對于本課題，很多細枝末節(jié)，一條一條梳理會使得文章復(fù)雜，理解起來難度較大，于是，我選擇了圖表的方式，來表達一些理論和概念分析，并且尋找相關(guān)的一些圖形和分析，使得論文更為飽滿，并且容易理解。這樣，我在查詢論文資料時，如果遇到一些專業(yè)性很強的名詞或問題，可以直接查詢已借閱的圖書資料。打入不同的關(guān)鍵字，會有很多不同的收獲。 2）電子資源查詢，主要包括近期期刊數(shù)據(jù)庫、近期重要報紙全文數(shù)據(jù)庫、萬方數(shù)據(jù)資源等； 3）與指導(dǎo)老師充分溝通，征求指導(dǎo)老師意見，由指導(dǎo)老師向我提供的相關(guān)書籍和電子資料（包括針對該論文的專業(yè)網(wǎng)站和具有針對性的書刊文章）的查詢； 4）圖書館圖書期刊館藏查詢，借閱相關(guān)圖書和期刊； 5）我比較傾向于利用網(wǎng)絡(luò)資源，查閱電子數(shù)據(jù)庫和相關(guān)書籍。雖然該方案不一定很完美，但是可以作為一種理論的探究和創(chuàng)新。 5）根據(jù)4所得出的結(jié)論，查閱大量的資料數(shù)據(jù)，分析個人按揭貸款的風(fēng)險要如何控制。即按揭貸款這個銀行貸款項目的運行機理以及其生存緣由。 2）查閱一些資料數(shù)據(jù)，給出房地產(chǎn)現(xiàn)狀的形成原因，并逐條理清其中原因，使其細節(jié)化，明確化。 研究方法與手段 研究方法 （1）分析課題，明確檢索要求論文題目是《個人按揭貸款的風(fēng)險特征與風(fēng)險控制》，該課題是屬于經(jīng)濟金融類，有關(guān)個人按揭貸款的研究。從而更準(zhǔn)確容易地理解文中所涉及的理論和概念。用簡單明了的語句，將一些已有的概念理論表達出來，讓讀者明白現(xiàn)在已有的理論。隨著個人住房貸款的快速增長，業(yè)務(wù)風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)，為促進業(yè)務(wù)健康發(fā)展，有必要對已經(jīng)顯現(xiàn)或潛在的風(fēng)險進行認(rèn)真研究，并提出切實可行的應(yīng)對策略，努力控制風(fēng)險。從實際角度來看，一些銀行個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比兩相指標(biāo)均出于上升期。按照國際管理，個人住房貸款的風(fēng)險暴露時期一般是38個年。在特定意義上說，當(dāng)前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款類型。為此，對個人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新認(rèn)識。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在宏觀調(diào)控下從前兩年的高漲期逐漸下滑，但按揭貸款業(yè)務(wù)從在全社會廣開始，各大商業(yè)銀行對它的認(rèn)識都只是“拿來主義”，未認(rèn)識到其核心和風(fēng)險，也一直未進行過制度上的改良，一旦經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化，在特定條件下，這一業(yè)務(wù)存在的違約風(fēng)險會很高，也會給銀行帶來較嚴(yán)重的損失。在銀行固有認(rèn)識中，住房按揭貸款是零風(fēng)險，但這一良好的的愿景離不開其本身所在的經(jīng)濟環(huán)境，包括宏觀的和微觀的環(huán)境。對于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款比較起來，個人住房貸款拖欠貸款比例較低，因而把個人住房貸款作為地方先貸款。人們通過按揭貸款，可以提前買到稱心的住宅，開發(fā)商也可以加速資金的周轉(zhuǎn)。s personal housing mortgage loan business.KEYWORDS:Personnal housing mortgage loans,Risk control,American Secondary loan crisis第一章 緒論近年來，商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)突飛猛進，但光鮮成績的背后風(fēng)險開始滋生。 forward a credit risk controlsystem for risk banks and support and also improve the personal housing mortgage loans as soon as the supporting laws and regulations, mercial banks personal housing mortgage loans in the process of handling should be