【正文】 在二級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)因其法律關(guān)系明了、程序簡(jiǎn)便、費(fèi)用低廉而被交易雙方廣泛接受。(三)外資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的操作對(duì)于外國(guó)投資者而言，收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種最快捷的方式，是實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的一種重要途徑，當(dāng)然，也有部分外國(guó)投資者通過收購(gòu)行為進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)以獲取高額利潤(rùn)。(二)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的外資的態(tài)度為維護(hù)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)主權(quán)和獨(dú)立性，防止本國(guó)經(jīng)濟(jì)過度地依賴外資，世界各國(guó)在充分利用外資為其本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)地同時(shí)，還對(duì)外資的進(jìn)入設(shè)定了一定的范圍，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策對(duì)外商投資進(jìn)行引導(dǎo)是各國(guó)政府的通行做法。(1) 保密房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)過程中，由于盡職調(diào)查及信息披露，交易雙方都將掌握對(duì)方的大量商業(yè)秘密，該等商業(yè)秘密如外泄，將給被泄密方造成難以估量的損失。(2) 項(xiàng)目公司簽署任何對(duì)本次交易構(gòu)成重大障礙的協(xié)議或進(jìn)行對(duì)本次交易構(gòu)成重大障礙的行為。(5)“擔(dān)保性”預(yù)售。(3)某些關(guān)系較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)，其主體、內(nèi)容及履行時(shí)間不明確或法律關(guān)系不清晰的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方、受讓方、項(xiàng)目公司與相關(guān)債權(quán)人(債務(wù)人)協(xié)商簽訂協(xié)議明確、固定之。股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中一個(gè)重大的問題，是公司原有員工如何安排。2. 付款安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)受讓方的義務(wù)單一地體現(xiàn)在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金付出后，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方有隱瞞、欺詐或違約行為，是難以追回的。項(xiàng)目規(guī)劃與整體規(guī)劃略有不符之處。(4)納稅情況* 目標(biāo)公司目前適用的稅項(xiàng)及稅率，以及所享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。(3) 查看目標(biāo)公司與房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)狀況。但由于目前長(zhǎng)線投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上尚未形成氣候，委托經(jīng)營(yíng)管理還僅處于摸索試驗(yàn)階段。但是，某些國(guó)有劃撥土地的使用性質(zhì)決定了該項(xiàng)目不能變更開發(fā)主體，如教育用地，只能用于教學(xué)及與教學(xué)相配套的餐飲、住宿等用途，亦只能由教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。隨著土地管理部門對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的審核越來越嚴(yán)格，以及稅收征管力度的不斷加大，實(shí)踐之中，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)方式已不多見。(二)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓所謂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指一個(gè)主體以合法途徑取得土地使用權(quán)及其對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后，在二級(jí)市場(chǎng)上將該土地使用權(quán)及對(duì)應(yīng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到另一個(gè)主體名下，該項(xiàng)目所獲得的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、銷售等批準(zhǔn)手續(xù)均作相應(yīng)變更。實(shí)際上，協(xié)議出讓方式很長(zhǎng)時(shí)間里能大行其道的真實(shí)原因在于其隨意性、缺乏監(jiān)督以及更易實(shí)現(xiàn)地方、部門或個(gè)人的利益。土地使用權(quán)出讓制度的建立，使土地一級(jí)市場(chǎng)得以形成，土地需求者從而能以支付土地出讓金等稅費(fèi)的方式從國(guó)家獲得其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)必須的土地使用權(quán)，這一階段，土地使用權(quán)是從國(guó)家流轉(zhuǎn)到使用者手中。在城市里，我國(guó)對(duì)私房進(jìn)行了以國(guó)家經(jīng)租為主要形式的社會(huì)主義改造，改造的結(jié)果是城市房屋中只保留下少部分私房。而個(gè)人取得國(guó)有土地用于建筑和經(jīng)營(yíng)基本上被禁止。土地使用權(quán)是在我國(guó)土地不能私有、不能交易的情形下獨(dú)創(chuàng)的一種物權(quán)權(quán)利，與大陸法中的地上權(quán)相似，但通說認(rèn)為土地使用權(quán)的范圍比地上權(quán)更廣，地上權(quán)主要是指在他人土地上建造、保有建筑物的權(quán)利，而土地使用權(quán)不但包含了在他人土地上建造、保有建筑物的權(quán)利，也包含了對(duì)土地進(jìn)行使用經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。但很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，協(xié)議出讓的地塊仍占了土地使用權(quán)出讓的絕大部分。一方面，我們需要進(jìn)一步統(tǒng)一出讓程序和標(biāo)準(zhǔn)，明確操作規(guī)范。二、經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲土地收益上繳。這種取得項(xiàng)目的方式與項(xiàng)目公司收購(gòu)在最終的結(jié)果與操作的程序上頗有相似之處，在此不再詳述。，委托合同成立后，雙方均應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)，委托人應(yīng)支付費(fèi)用及報(bào)酬、接受委托事務(wù)的結(jié)果，受托人則應(yīng)盡最大注意處理委托事項(xiàng)。1. 盡職調(diào)查的方法進(jìn)行法律盡職調(diào)查，目的在于最大限度地了解目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)狀況與法律風(fēng)險(xiǎn)，具體方式多種多樣。* 目標(biāo)公司重要的債權(quán)債務(wù)清單。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大量項(xiàng)目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場(chǎng)管理尚不健全的地區(qū)，這種情形甚至可以用“普遍”形容。(5)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項(xiàng)目公司已按規(guī)定足額繳納各項(xiàng)應(yīng)納稅費(fèi)，不存在欠繳稅費(fèi)情形。董事會(huì)構(gòu)成及議事規(guī)則。6. 債權(quán)債務(wù)重組作為收購(gòu)目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或多或少會(huì)存在債權(quán)債務(wù)問題，有的還會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，收購(gòu)方必須理清這些債權(quán)債務(wù)清單，分門別類地進(jìn)行處理。(3)由有擔(dān)保能力的第三方提供財(cái)產(chǎn)抵押或連帶責(zé)任保證。自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至股權(quán)受讓方真正進(jìn)入項(xiàng)目公司行使股東權(quán)利止，這一階段為過渡期，過渡期項(xiàng)目公司仍由轉(zhuǎn)讓方控制。具體而言，宜約定聲明與保證不實(shí)、不按期辦理股權(quán)變更手續(xù)、無故解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等情形下支付確定金額的違約金，并賠償因此給守約方造成的實(shí)際損失。本文第一部分第(二)點(diǎn)中對(duì)此已有提及。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為影響國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)外資進(jìn)入設(shè)定適當(dāng)門檻并加強(qiáng)監(jiān)控有其必要性，西方發(fā)達(dá)國(guó)家亦是如此。但總體而言，面對(duì)不少外資通過并購(gòu)繞過我國(guó)法律對(duì)外資的準(zhǔn)入限制的現(xiàn)狀，現(xiàn)行立法缺乏針對(duì)性的規(guī)定。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。根據(jù)中外合資、外商獨(dú)資企業(yè)法及其實(shí)施細(xì)則，不管收購(gòu)項(xiàng)目屬于鼓勵(lì)類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是屬于限制類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均要將股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、章程等報(bào)商務(wù)部門辦理審批手續(xù)，獲得批準(zhǔn)后，方可前往工商部門辦理工商變更手續(xù)。屬于限制類的是土地成片開發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。(2) 排他性約定鑒于雙方已就收購(gòu)事宜進(jìn)行了大量工作，并最終達(dá)成了一致意見，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以約定交易雙方只能獨(dú)家與對(duì)方進(jìn)行與本次合作有關(guān)的交易，尤其是限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓方只能向受讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。(5) 項(xiàng)目公司對(duì)外投資設(shè)立公司，或進(jìn)行、參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)。因該等特定房屋已辦理預(yù)售登記手續(xù)，從房屋銷售的管理層面上而言，該等房屋已經(jīng)出售，故股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不能單方面將該等房屋另行出售、抵押或用于其他用途。對(duì)于已到期而未償還之債務(wù)，如銀行貸款，則分別約定債務(wù)承擔(dān)主體，如確定由受讓方及新項(xiàng)目公司承繼且有必要申請(qǐng)貸款延期，則雙方配合辦理延期手續(xù)。5. 資產(chǎn)剝離房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)，有時(shí)并不意味著全盤接受該公司的資產(chǎn)，出于商業(yè)上的考慮，或出于降低法律風(fēng)險(xiǎn)的考慮，某些資產(chǎn)會(huì)被排除出收購(gòu)的范圍之列，這就需要作出資產(chǎn)剝離方面的安排。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，過一定期限，甚至待項(xiàng)目開發(fā)全部完成后再行支付，以抵扣因股權(quán)轉(zhuǎn)讓方遺留下來的問題導(dǎo)致的支出。這類項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，但如未構(gòu)成根本性障礙，且當(dāng)?shù)卣鞴懿块T認(rèn)可補(bǔ)辦相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，也可繼續(xù)收購(gòu)行為，但宜要求轉(zhuǎn)讓方及項(xiàng)目公司在收購(gòu)?fù)瓿汕巴晟葡嚓P(guān)手續(xù)。* 與項(xiàng)目有關(guān)的申報(bào)文件、批復(fù)文件及已取得的證書，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷售等的批文。其中，最基本、最重要的工作是全面收集目標(biāo)公司的書面文件并進(jìn)行認(rèn)真審查。下文將詳細(xì)介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)的操作程序與方法。但是由于該劃撥用地的特定使用主體及使用性質(zhì)，投資者分得房產(chǎn)的所有權(quán)人仍為土地使用權(quán)人，無法過戶到投資者名下。目前，某些國(guó)家主管部門也有在一定程度上限制這種方式的考慮，但筆者認(rèn)為，這種限制于法無據(jù)，有干涉企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)管理的嫌疑?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。我國(guó)有專門的招標(biāo)法與拍賣法規(guī)范招標(biāo)和拍賣行為，而掛牌則是土地使用權(quán)出讓的一種新方式。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目的惡性炒賣并不會(huì)實(shí)現(xiàn)資源的重新配置，而只會(huì)帶來房?jī)r(jià)虛高、腐敗滋長(zhǎng)、國(guó)有資產(chǎn)流失的惡果，90年代初的海南房地產(chǎn)熱及2000年前后的土地倒賣潮足可引起我們警覺。但在這種土地利用形式下與使用過程中，使用人不是作為一個(gè)獨(dú)立的利益主體，而是作為所有者的一分子，來對(duì)“憲法上屬于他，在民法上并不屬于他”的物進(jìn)行使用，因而并不構(gòu)成真正意義上的用益物權(quán)，而是一種凝固了的土地使用形態(tài)。建國(guó)初期我國(guó)經(jīng)過社會(huì)主義公有制改造后，城市土地與農(nóng)村土地由私有轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有與集體所有。1988年的《憲法修正案》刪去原《憲法》中“禁止土地出租”的規(guī)定，增加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。該法第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。競(jìng)買人組織圍標(biāo)。以