【正文】 些資產(chǎn)會被排除出收購的范圍之列，這就需要作出資產(chǎn)剝離方面的安排。具體操作上，雙方可以簽訂協(xié)議，約定在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)移交，或前往有關(guān)登記部門辦理過戶手續(xù)。但是，對于該部分資產(chǎn)，由于項(xiàng)目公司作為法人對外承擔(dān)義務(wù)，因而盡管該等資產(chǎn)由轉(zhuǎn)讓方經(jīng)營，項(xiàng)目公司收購方亦宜對該等資產(chǎn)的經(jīng)營實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦因其經(jīng)營狀況惡化可能導(dǎo)致公司利益受損，則應(yīng)及時(shí)介入并采取相應(yīng)對策。(2)某些從商業(yè)角度或操作角度更適于由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，并簽訂有關(guān)三方協(xié)議約定之。對于已到期而未償還之債務(wù)，如銀行貸款，則分別約定債務(wù)承擔(dān)主體，如確定由受讓方及新項(xiàng)目公司承繼且有必要申請貸款延期，則雙方配合辦理延期手續(xù)。為擔(dān)保股權(quán)轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目公司的各項(xiàng)承諾與保證真實(shí)，及轉(zhuǎn)讓方按期履行股權(quán)過戶手續(xù)及其他各項(xiàng)義務(wù)，保護(hù)受讓方的利益，有必要要求轉(zhuǎn)讓方提供一定的擔(dān)保。但銀行保函的開具一般以被擔(dān)保人的資金充足、其在銀行的信用極高為前提，且其成本較高。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓方違約，則受讓方可以行使抵押權(quán)。因該等特定房屋已辦理預(yù)售登記手續(xù)，從房屋銷售的管理層面上而言，該等房屋已經(jīng)出售，故股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不能單方面將該等房屋另行出售、抵押或用于其他用途。但“擔(dān)保性預(yù)售”提供的保障并非絕對，如受讓方解除合同并返還項(xiàng)目公司股份的目的未能實(shí)現(xiàn)，受讓方確定成為項(xiàng)目公司股東，則該等房屋均已成為受讓方自身財(cái)產(chǎn)，“擔(dān)保性預(yù)售”的安排也就失去意義。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓方違約，則股權(quán)受讓方可立即對該回購要約作出承諾，從而啟動回購程序。：(1) 轉(zhuǎn)讓方在其擁有的項(xiàng)目公司全部或者部分股權(quán)上設(shè)置質(zhì)押、托管或任何其他第三者權(quán)益。(5) 項(xiàng)目公司對外投資設(shè)立公司，或進(jìn)行、參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)。(9) 同意對以項(xiàng)目公司作為一方的重大合同的條款進(jìn)行不利于項(xiàng)目公司的修訂或終止該等合同的效力。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，一定要注意資料移交這個(gè)細(xì)節(jié)，列出詳盡的應(yīng)移交資料清單，包括相關(guān)證照印章、財(cái)務(wù)帳冊憑證、現(xiàn)金、法律及業(yè)務(wù)檔案等，并安排相關(guān)部門的人手分別接收并保管資料，避免轉(zhuǎn)讓方帶走資料或因接收工作的無序?qū)е沦Y料遺失。因而，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)應(yīng)充分考慮到這種可能性，明確約定出現(xiàn)以上情形時(shí)，雙方對此不承擔(dān)責(zé)任，已付出之股權(quán)轉(zhuǎn)讓金應(yīng)予返還。(2) 排他性約定鑒于雙方已就收購事宜進(jìn)行了大量工作，并最終達(dá)成了一致意見，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以約定交易雙方只能獨(dú)家與對方進(jìn)行與本次合作有關(guān)的交易，尤其是限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓方只能向受讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。誠然，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購時(shí)應(yīng)簽訂的最重要文件，但并非唯一文件，根據(jù)操作的具體情形，還可簽署擔(dān)保協(xié)議、代持股權(quán)協(xié)議、股權(quán)回購協(xié)議、資產(chǎn)剝離專項(xiàng)協(xié)議、債權(quán)債務(wù)重組專項(xiàng)協(xié)議以及相關(guān)補(bǔ)充條款、配套文件等。1979年《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第五條規(guī)定：“中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權(quán)。同時(shí)，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，完善了競爭機(jī)制，有助于建立一個(gè)健康、規(guī)范的市場。屬于限制類的是土地成片開發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營。另一種更嚴(yán)重的傾向是給予外商投資房地產(chǎn)諸多優(yōu)惠，甚至是超國民待遇。上述兩種傾向尤其是第二種傾向不利于營造房地產(chǎn)市場的良好投資環(huán)境，影響了房地產(chǎn)市場的公平競爭與健康發(fā)展。《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》發(fā)布后，相關(guān)部門還將出臺有關(guān)操作細(xì)則。根據(jù)中外合資、外商獨(dú)資企業(yè)法及其實(shí)施細(xì)則，不管收購項(xiàng)目屬于鼓勵類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是屬于限制類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均要將股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、章程等報(bào)商務(wù)部門辦理審批手續(xù)，獲得批準(zhǔn)后，方可前往工商部門辦理工商變更手續(xù)。同時(shí)該意見也提高了外資房地產(chǎn)公司的境內(nèi)、境外貸款條件。關(guān)于外資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營中的收益匯出，根據(jù)中外合資、外商獨(dú)資企業(yè)法及《中華人民共和國外匯管理?xiàng)l例》，應(yīng)在繳納稅收、提取各類基金，且經(jīng)外匯管理局進(jìn)行合規(guī)性審查后，方可匯出。結(jié)束語：我國房地產(chǎn)市場目前正處于一個(gè)活躍期，房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)較為頻繁，流轉(zhuǎn)的方式多種多樣。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。但房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購由于該種交易方式本身的特質(zhì)，法律風(fēng)險(xiǎn)也相對較大。但總體而言，面對不少外資通過并購繞過我國法律對外資的準(zhǔn)入限制的現(xiàn)狀，現(xiàn)行立法缺乏針對性的規(guī)定。我國對外資的進(jìn)入及其收益的匯出歷來實(shí)行比較嚴(yán)格的監(jiān)控，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》等文件出臺后，對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的外資監(jiān)控更加明顯。《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對于外資收購內(nèi)資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)置了比以往嚴(yán)格的條件：境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。[13]相對內(nèi)資收購而言，外資收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司有一些特別的規(guī)定。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為影響國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對外資進(jìn)入設(shè)定適當(dāng)門檻并加強(qiáng)監(jiān)控有其必要性，西方發(fā)達(dá)國家亦是如此。二、部分地方為吸引外資，對外商獲得土地使用權(quán)大開綠燈，在用地程序與費(fèi)用方面比內(nèi)資企業(yè)更簡便低廉，甚至違規(guī)操作。實(shí)踐之中，存在兩種傾向。[11]根據(jù)我國2004年《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，房地產(chǎn)業(yè)跨鼓勵與限制兩大類。本文第一部分第(二)點(diǎn)中對此已有提及。值得注意的是，通常情況下，過渡期期間為避免轉(zhuǎn)讓方在這一階段轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、文件，也為先期了解項(xiàng)目公司運(yùn)營狀況，方便后期的公司接收工作，受讓方宜在項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)與管理人員，監(jiān)控項(xiàng)目公司的運(yùn)營。上述關(guān)于保密與排他性的義務(wù)一般在項(xiàng)目公司收購前期簽訂的意向書或框架性協(xié)議中已有所體現(xiàn)，但其時(shí)的約定簡單而原則，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之中，則應(yīng)對該兩項(xiàng)義務(wù)進(jìn)行明確，并約定具體的違約條款。因而，通常情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)約定雙方互相負(fù)有保密義務(wù)，任何一方僅可就履行其在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下義務(wù)之目的而使用該類保密信息，不得向第三方泄漏。具體而言，宜約定聲明與保證不實(shí)、不按期辦理股權(quán)變更手續(xù)、無故解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等情形下支付確定金額的違約金，并賠償因此給守約方造成的實(shí)際損失。(11) 項(xiàng)目公司做出融資安排(包括銀行貸款、企業(yè)間拆借、發(fā)行股票、發(fā)債、融資租賃等)，或項(xiàng)目公司向其他方提供信用擔(dān)保。(7) 項(xiàng)目公司合并、分立或解散。(3) 轉(zhuǎn)讓方或其關(guān)聯(lián)方與項(xiàng)目公司之間進(jìn)行交易。自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至股權(quán)受讓方真正進(jìn)入項(xiàng)目公司行使股東權(quán)利止，這一階段為過渡期，過渡期項(xiàng)目公司仍由轉(zhuǎn)讓方控制。(6)股權(quán)回購。如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓方履行合同義務(wù)，則雙方可以解除房屋預(yù)售協(xié)議，并前往房屋交易管理部門辦理預(yù)售登記解除手續(xù)。如項(xiàng)目公司擁有之房地產(chǎn)項(xiàng)目已開發(fā)到一定程度，房屋已具備預(yù)售條件(但尚未辦理房屋權(quán)屬證明)，則可以考慮由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方將已具備預(yù)售條件之特定房屋預(yù)售予受讓方，簽署相關(guān)預(yù)售協(xié)議(但并不實(shí)際支付任何購房款及其他費(fèi)用)，并前往房屋交易管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)。(3)由有擔(dān)保能力的第三方提供財(cái)產(chǎn)抵押或連帶責(zé)任保證。(1)銀行保函。(6)對于項(xiàng)目公司對外提供的抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保，如新項(xiàng)目公司與收購方不愿承擔(dān)該等不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，可以協(xié)商由轉(zhuǎn)讓方解除該等擔(dān)保，或約定由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)由此產(chǎn)生的后果。如存在可以抵銷之債權(quán)債務(wù)，可以協(xié)議抵銷。6. 債權(quán)債務(wù)重組作為收購目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或多或少會存在債權(quán)債務(wù)問題，有的還會相當(dāng)復(fù)雜，收購方必須理清這些債權(quán)債務(wù)清單，分門別類地進(jìn)行處理。即項(xiàng)目公司內(nèi)部將上述剝離項(xiàng)目或資產(chǎn)作為單獨(dú)核算主體，由轉(zhuǎn)讓方單獨(dú)經(jīng)營該等資產(chǎn)，財(cái)務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算，所有利潤、風(fēng)險(xiǎn)由轉(zhuǎn)讓方享有與承擔(dān)。剝離首選法律意義上的剝離方案，即項(xiàng)目公司與股權(quán)受讓方不再作為上述剝離項(xiàng)目或資產(chǎn)及其相應(yīng)合同之相關(guān)主體。在股權(quán)移交過程中，最佳的作法是避免過大的震蕩，盡量爭取平穩(wěn)過渡，因而如無特殊情況，項(xiàng)目公司一般管理人員與普通員工以保持穩(wěn)定為宜。董事會構(gòu)成及議事規(guī)則。各股東的表決權(quán)比例、分紅權(quán)比例、增資認(rèn)購權(quán)比例。3. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的工商變更包括章程、股東會、董事會、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務(wù)方為股