【正文】 些資產(chǎn)會被排除出收購的范圍之列，這就需要作出資產(chǎn)剝離方面的安排。具體操作上，雙方可以簽訂協(xié)議，約定在某一個時點移交，或前往有關登記部門辦理過戶手續(xù)。但是，對于該部分資產(chǎn)，由于項目公司作為法人對外承擔義務，因而盡管該等資產(chǎn)由轉讓方經(jīng)營，項目公司收購方亦宜對該等資產(chǎn)的經(jīng)營實時監(jiān)控，一旦因其經(jīng)營狀況惡化可能導致公司利益受損，則應及時介入并采取相應對策。(2)某些從商業(yè)角度或操作角度更適于由轉讓方承擔的債權債務，可以由轉讓方承擔，并簽訂有關三方協(xié)議約定之。對于已到期而未償還之債務，如銀行貸款，則分別約定債務承擔主體，如確定由受讓方及新項目公司承繼且有必要申請貸款延期，則雙方配合辦理延期手續(xù)。為擔保股權轉讓方關于項目公司的各項承諾與保證真實，及轉讓方按期履行股權過戶手續(xù)及其他各項義務，保護受讓方的利益，有必要要求轉讓方提供一定的擔保。但銀行保函的開具一般以被擔保人的資金充足、其在銀行的信用極高為前提，且其成本較高。一旦股權轉讓方違約，則受讓方可以行使抵押權。因該等特定房屋已辦理預售登記手續(xù)，從房屋銷售的管理層面上而言，該等房屋已經(jīng)出售，故股權轉讓方不能單方面將該等房屋另行出售、抵押或用于其他用途。但“擔保性預售”提供的保障并非絕對，如受讓方解除合同并返還項目公司股份的目的未能實現(xiàn)，受讓方確定成為項目公司股東，則該等房屋均已成為受讓方自身財產(chǎn)，“擔保性預售”的安排也就失去意義。一旦股權轉讓方違約，則股權受讓方可立即對該回購要約作出承諾，從而啟動回購程序。：(1) 轉讓方在其擁有的項目公司全部或者部分股權上設置質押、托管或任何其他第三者權益。(5) 項目公司對外投資設立公司，或進行、參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之外的其他業(yè)務。(9) 同意對以項目公司作為一方的重大合同的條款進行不利于項目公司的修訂或終止該等合同的效力。在股權轉讓過程中，一定要注意資料移交這個細節(jié)，列出詳盡的應移交資料清單，包括相關證照印章、財務帳冊憑證、現(xiàn)金、法律及業(yè)務檔案等，并安排相關部門的人手分別接收并保管資料，避免轉讓方帶走資料或因接收工作的無序導致資料遺失。因而，在簽訂股權轉讓合同時應充分考慮到這種可能性，明確約定出現(xiàn)以上情形時，雙方對此不承擔責任，已付出之股權轉讓金應予返還。(2) 排他性約定鑒于雙方已就收購事宜進行了大量工作，并最終達成了一致意見，股權轉讓合同可以約定交易雙方只能獨家與對方進行與本次合作有關的交易，尤其是限制股權轉讓方只能向受讓方轉讓股權。誠然，股權轉讓合同是房地產(chǎn)項目公司收購時應簽訂的最重要文件，但并非唯一文件，根據(jù)操作的具體情形，還可簽署擔保協(xié)議、代持股權協(xié)議、股權回購協(xié)議、資產(chǎn)剝離專項協(xié)議、債權債務重組專項協(xié)議以及相關補充條款、配套文件等。1979年《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第五條規(guī)定：“中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權。同時，外資進入我國房地產(chǎn)市場，完善了競爭機制，有助于建立一個健康、規(guī)范的市場。屬于限制類的是土地成片開發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營，大型主題公園的建設、經(jīng)營。另一種更嚴重的傾向是給予外商投資房地產(chǎn)諸多優(yōu)惠，甚至是超國民待遇。上述兩種傾向尤其是第二種傾向不利于營造房地產(chǎn)市場的良好投資環(huán)境，影響了房地產(chǎn)市場的公平競爭與健康發(fā)展?！蛾P于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》發(fā)布后，相關部門還將出臺有關操作細則。根據(jù)中外合資、外商獨資企業(yè)法及其實施細則，不管收購項目屬于鼓勵類的房地產(chǎn)項目，還是屬于限制類的房地產(chǎn)項目，均要將股權轉讓合同、章程等報商務部門辦理審批手續(xù)，獲得批準后，方可前往工商部門辦理工商變更手續(xù)。同時該意見也提高了外資房地產(chǎn)公司的境內(nèi)、境外貸款條件。關于外資房地產(chǎn)項目公司經(jīng)營中的收益匯出，根據(jù)中外合資、外商獨資企業(yè)法及《中華人民共和國外匯管理條例》，應在繳納稅收、提取各類基金，且經(jīng)外匯管理局進行合規(guī)性審查后，方可匯出。結束語：我國房地產(chǎn)市場目前正處于一個活躍期，房地產(chǎn)項目流轉較為頻繁，流轉的方式多種多樣。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。但房地產(chǎn)項目公司收購由于該種交易方式本身的特質，法律風險也相對較大。但總體而言，面對不少外資通過并購繞過我國法律對外資的準入限制的現(xiàn)狀，現(xiàn)行立法缺乏針對性的規(guī)定。我國對外資的進入及其收益的匯出歷來實行比較嚴格的監(jiān)控，《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》等文件出臺后，對進入房地產(chǎn)市場的外資監(jiān)控更加明顯?！蛾P于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》對于外資收購內(nèi)資房地產(chǎn)項目公司設置了比以往嚴格的條件：境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金。[13]相對內(nèi)資收購而言，外資收購房地產(chǎn)項目公司有一些特別的規(guī)定。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為影響國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對外資進入設定適當門檻并加強監(jiān)控有其必要性，西方發(fā)達國家亦是如此。二、部分地方為吸引外資，對外商獲得土地使用權大開綠燈，在用地程序與費用方面比內(nèi)資企業(yè)更簡便低廉，甚至違規(guī)操作。實踐之中，存在兩種傾向。[11]根據(jù)我國2004年《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》，房地產(chǎn)業(yè)跨鼓勵與限制兩大類。本文第一部分第(二)點中對此已有提及。值得注意的是，通常情況下，過渡期期間為避免轉讓方在這一階段轉移資產(chǎn)、文件，也為先期了解項目公司運營狀況，方便后期的公司接收工作，受讓方宜在項目公司派駐財務與管理人員，監(jiān)控項目公司的運營。上述關于保密與排他性的義務一般在項目公司收購前期簽訂的意向書或框架性協(xié)議中已有所體現(xiàn)，但其時的約定簡單而原則，在股權轉讓合同之中，則應對該兩項義務進行明確，并約定具體的違約條款。因而，通常情況下，股權轉讓合同中應約定雙方互相負有保密義務，任何一方僅可就履行其在股權轉讓合同項下義務之目的而使用該類保密信息，不得向第三方泄漏。具體而言，宜約定聲明與保證不實、不按期辦理股權變更手續(xù)、無故解除股權轉讓合同等情形下支付確定金額的違約金，并賠償因此給守約方造成的實際損失。(11) 項目公司做出融資安排(包括銀行貸款、企業(yè)間拆借、發(fā)行股票、發(fā)債、融資租賃等)，或項目公司向其他方提供信用擔保。(7) 項目公司合并、分立或解散。(3) 轉讓方或其關聯(lián)方與項目公司之間進行交易。自股權轉讓合同簽署之日起至股權受讓方真正進入項目公司行使股東權利止，這一階段為過渡期，過渡期項目公司仍由轉讓方控制。(6)股權回購。如果股權轉讓方履行合同義務，則雙方可以解除房屋預售協(xié)議，并前往房屋交易管理部門辦理預售登記解除手續(xù)。如項目公司擁有之房地產(chǎn)項目已開發(fā)到一定程度，房屋已具備預售條件(但尚未辦理房屋權屬證明)，則可以考慮由股權轉讓方將已具備預售條件之特定房屋預售予受讓方，簽署相關預售協(xié)議(但并不實際支付任何購房款及其他費用)，并前往房屋交易管理部門辦理預售登記手續(xù)。(3)由有擔保能力的第三方提供財產(chǎn)抵押或連帶責任保證。(1)銀行保函。(6)對于項目公司對外提供的抵押、質押、保證等擔保，如新項目公司與收購方不愿承擔該等不確定性的風險，可以協(xié)商由轉讓方解除該等擔保，或約定由轉讓方承擔由此產(chǎn)生的后果。如存在可以抵銷之債權債務，可以協(xié)議抵銷。6. 債權債務重組作為收購目標的房地產(chǎn)項目公司或多或少會存在債權債務問題，有的還會相當復雜，收購方必須理清這些債權債務清單，分門別類地進行處理。即項目公司內(nèi)部將上述剝離項目或資產(chǎn)作為單獨核算主體，由轉讓方單獨經(jīng)營該等資產(chǎn)，財務上實行獨立核算，所有利潤、風險由轉讓方享有與承擔。剝離首選法律意義上的剝離方案，即項目公司與股權受讓方不再作為上述剝離項目或資產(chǎn)及其相應合同之相關主體。在股權移交過程中，最佳的作法是避免過大的震蕩，盡量爭取平穩(wěn)過渡，因而如無特殊情況，項目公司一般管理人員與普通員工以保持穩(wěn)定為宜。董事會構成及議事規(guī)則。各股東的表決權比例、分紅權比例、增資認購權比例。3. 股權轉讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權轉讓涉及的工商變更包括章程、股東會、董事會、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務方為股