【正文】 開、公平、公眾的市場(chǎng)化操作，則一、二級(jí)土地市場(chǎng)就不會(huì)產(chǎn)生巨大的價(jià)格落差，土地的惡性炒賣行為就失去了存在的意義。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無(wú)償或僅支付少量費(fèi)用后取得的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第39條，在兩種情形下，劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：一、經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。這種純粹的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在法律關(guān)系上相對(duì)簡(jiǎn)單，類似于普通的商品交易，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前期，這種交易方式較為常見。隨著土地管理部門對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的審核越來(lái)越嚴(yán)格，以及稅收征管力度的不斷加大，實(shí)踐之中，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)方式已不多見。收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，也即全部或部分受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，從而相應(yīng)獲得該公司名下財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)，其完成的標(biāo)志是進(jìn)行了公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓并辦理完畢工商變更手續(xù)，一般而言，只要收購(gòu)方不是外資，該等工作能在較短時(shí)間內(nèi)完成，從這個(gè)角度而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)簡(jiǎn)便易行。但，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)最大的問(wèn)題在于，其風(fēng)險(xiǎn)高于前述兩種方式。而采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式，只要能審查確定該項(xiàng)目的合法性，也基本不存在后遺癥。要最大限度地降低項(xiàng)目公司收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，就需要履行規(guī)范的收購(gòu)程序，全面查清公司的歷史與現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上作出審慎、客觀的判斷與決策，最后通過(guò)簽署完善的法律文件來(lái)保護(hù)收購(gòu)方的合法權(quán)益。(四)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司增資另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)上也存在投資人通過(guò)向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司增資，從而成為公司新股東的操作方式。從實(shí)踐來(lái)看，單純的向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司增資并不多見，增資往往與股權(quán)轉(zhuǎn)讓并行。但是，某些國(guó)有劃撥土地的使用性質(zhì)決定了該項(xiàng)目不能變更開發(fā)主體，如教育用地，只能用于教學(xué)及與教學(xué)相配套的餐飲、住宿等用途，亦只能由教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。以往，某些該類用地采取聯(lián)建的開發(fā)方式，即土地使用權(quán)人提供項(xiàng)目用地，投資者提供資金、技術(shù)與管理，以土地使用權(quán)人名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)建成后雙方各分得約定份額。這樣，投資者所獲得的，只是其分得房產(chǎn)的使用權(quán)，其保障僅來(lái)源于一紙聯(lián)建協(xié)議，這種操作方式的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。因應(yīng)這種市場(chǎng)需求，我們可以考慮采取房地產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)管理的模式，即土地使用權(quán)人提供項(xiàng)目用地，委托投資者開發(fā)建設(shè)并長(zhǎng)期(如50年)經(jīng)營(yíng)管理建成項(xiàng)目，投資者承擔(dān)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用并向土地使用權(quán)人支付合作費(fèi)，享有長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理收益。在該種委托經(jīng)營(yíng)管理模式中，土地使用權(quán)人與投資者形成了委托關(guān)系，現(xiàn)對(duì)照委托合同的特征進(jìn)行分析：。投資者的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理行為也均以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行。投資者的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理行為可以視為一種勞務(wù)。從表面上看，本模式中投資者向土地使用權(quán)人支付合作費(fèi)，似乎與委托合同的特征不符，但是，投資者基于土地使用權(quán)人的委托進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理并獲得收益，該收益除支付建設(shè)費(fèi)用與合作費(fèi)以外的部分均可以視為土地使用權(quán)人支付給投資者的委托費(fèi)用與報(bào)酬。但由于目前長(zhǎng)線投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上尚未形成氣候，委托經(jīng)營(yíng)管理還僅處于摸索試驗(yàn)階段。就這五種方式而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)相對(duì)而言法律關(guān)系明了、政府批準(zhǔn)程序簡(jiǎn)便、費(fèi)用低廉，易于被合作雙方接受。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)的操作一般而言，規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)包括四個(gè)步驟。一般而言，意向書或框架性協(xié)議主要約定兩個(gè)方面的內(nèi)容：一、在意向收購(gòu)階段，雙方尤其是轉(zhuǎn)讓方不得就項(xiàng)目收購(gòu)事宜與其他方進(jìn)行接洽、談判、簽約。(二)盡職調(diào)查在項(xiàng)目公司收購(gòu)過(guò)程中，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方而言，通常情況下其傾向于僅向受讓方展示公司及項(xiàng)目良好的經(jīng)營(yíng)狀況與市場(chǎng)前景。因而，受讓方必須盡可能地揭開有意無(wú)意蒙在項(xiàng)目公司上的面紗，盡可能地了解項(xiàng)目公司及項(xiàng)目的歷史、現(xiàn)狀與將來(lái)，盡可能地發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司及項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)與障礙。本文僅介紹法律盡職調(diào)查的操作程序。一般而言，包括以下幾種：(1) 收集、審查目標(biāo)公司提供的書面文件。(3) 查看目標(biāo)公司與房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)狀況。(5) 依據(jù)國(guó)家與地方相關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件(以下簡(jiǎn)稱“法律法規(guī)”)的規(guī)定進(jìn)行法律分析。2. 進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)審查的文件清單盡職調(diào)查涉及公司狀況及公司擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目狀況兩方面的內(nèi)容，一般情況下宜要求轉(zhuǎn)讓方提供以下幾大類材料(以下所列資料僅為摘要)：(1)目標(biāo)公司基本情況* 目標(biāo)公司的簡(jiǎn)介，包括歷史沿革以及現(xiàn)狀。* 目標(biāo)公司及其所投資的公司的股權(quán)架構(gòu)圖。* 目標(biāo)公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的組成及議事規(guī)則，以及歷屆股東會(huì)、董事會(huì)決議、記錄等文件。* 目標(biāo)公司與員工之間勞動(dòng)合同的簽訂情況及工資、福利情況。(3)資產(chǎn)(權(quán)益)、負(fù)債情況* 目標(biāo)公司資產(chǎn)清單及權(quán)屬證明。* 目標(biāo)公司以自身資產(chǎn)對(duì)外提供擔(dān)保的情況。(4)納稅情況* 目標(biāo)公司目前適用的稅項(xiàng)及稅率，以及所享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。(5)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況* 目標(biāo)公司投資建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、具體位置、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目用途、開竣工日期、工程進(jìn)度等。* 目標(biāo)公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中簽訂的有關(guān)合同及其履行情況(6)重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項(xiàng)* 除前面所列合同以外的其他重大合同(如貸款、擔(dān)保、銷售、合作合同等)。(7)其他收購(gòu)方或轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為有其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)或需要提供的文件資料。與一般的公司收購(gòu)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)，其最終的著眼點(diǎn)在于項(xiàng)目公司擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因而盡職調(diào)查很重要的一點(diǎn)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性作出判斷。一般而言，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)獲得計(jì)劃主管部門的立項(xiàng)批復(fù)，規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)方案審定意見、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門的國(guó)有土地使用證，建設(shè)主管部門的施工許可，房管部門的銷售許可。若通過(guò)盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在根本性且無(wú)法克服的缺陷，如項(xiàng)目公司不擁有對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，或土地使用權(quán)系違法取得，或項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)重違反國(guó)家與地方的整體規(guī)劃，或嚴(yán)重資不抵債等，則宜放棄收購(gòu)行為。包括：征地補(bǔ)償手續(xù)不齊全、不規(guī)范。項(xiàng)目規(guī)劃與整體規(guī)劃略有不符之處。已銷售但尚未取得銷售許可等。如不能在收購(gòu)?fù)瓿汕巴晟?，則應(yīng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)在一定期限內(nèi)完善，如未能作到，或因該等障礙給受讓方或項(xiàng)目公司造成損失，則相應(yīng)扣除股權(quán)轉(zhuǎn)讓金或要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)?fù)ǔＩ婕敖痤~巨大、交易安排復(fù)雜，但實(shí)踐之中，不少股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同區(qū)區(qū)數(shù)頁(yè)，條款簡(jiǎn)單粗放，雙方權(quán)利義務(wù)的約定籠統(tǒng)且不具可操作性。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同主要應(yīng)包括以下十二個(gè)方面的內(nèi)容：1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載有轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證聲明與保證作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對(duì)受讓方的承諾，意味著一旦違反或被發(fā)現(xiàn)不實(shí)，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)不利的后果，因而一般宜詳盡地約定各項(xiàng)聲明與保證。(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的關(guān)于項(xiàng)目公司及房地產(chǎn)項(xiàng)目的介紹、資料如實(shí)披露了項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，保證未隱瞞、遺漏目標(biāo)公司的任何對(duì)外負(fù)債。(4)項(xiàng)目公司近年來(lái)未被行政部門處以行政處罰，在可預(yù)見的限度內(nèi)，亦無(wú)被行政部門處罰的可能性。(6)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已足額按照其所認(rèn)繳的出資額向項(xiàng)目公司履行出資義務(wù)，且無(wú)抽回出資之情形。2. 付款安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)受讓方的義務(wù)單一地體現(xiàn)在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金付出后，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方有隱瞞、欺詐或違約行為，是難以追回的。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)收購(gòu)并非在辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，很多潛在的問(wèn)題與債務(wù)可能會(huì)在開發(fā)過(guò)程中逐漸暴露，一旦受讓方過(guò)早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款付清，將有可能遭受不必要的損失。但無(wú)論怎樣拉長(zhǎng)付款過(guò)程，總避免不了風(fēng)險(xiǎn)，那么，有沒(méi)有最大限度地避免付款風(fēng)險(xiǎn)的方法呢?筆者建議，可以采取資金監(jiān)管的方式，即付款方將資金付至雙方認(rèn)可的第三方(如公證處或律師事務(wù)所)，雙方共同委托第三方對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓金進(jìn)行監(jiān)管，由第三方嚴(yán)格按照約定的條件向轉(zhuǎn)讓方支付相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓金。因而，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中有必要約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)工商變更手續(xù)，受讓方提供配合，同時(shí)，須約定一定的辦理期限，逾期視為違約。4. 公司治理與員工的安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后項(xiàng)目公司的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新安排，具體而言，應(yīng)該約定如下事項(xiàng)：各股東的股權(quán)比例。公司通過(guò)重大事項(xiàng)及其他事項(xiàng)所需要的表決權(quán)比例。法定代表人。監(jiān)事會(huì)(或監(jiān)事)的構(gòu)成及議事規(guī)則。股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中一個(gè)重大的問(wèn)題，是公司原有員工如何安排。待平穩(wěn)過(guò)渡完成后，可根據(jù)對(duì)人員的考察情況及開發(fā)經(jīng)營(yíng)