房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式操作程序(存儲(chǔ)版)
【正文】 小理論從生產(chǎn)角度出發(fā)，既理論從消費(fèi)者角度出發(fā)。產(chǎn)品可以被 “ 克隆 ” ，立足于創(chuàng)新的核心營(yíng)銷策劃 “ 技術(shù) ” 卻是 “ 克隆 ”不了的，這也是中小發(fā)展商的生存之道。通過分析預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系、分析細(xì)分市場(chǎng)需求特征、評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等研究，為項(xiàng)目定位提供參考意見。 b、需求定型 — 一研究設(shè)定價(jià)格區(qū)間內(nèi)客戶對(duì)住宅需求的具體內(nèi)容。后評(píng)價(jià)提供的信息資料成果可以用于指導(dǎo)投資規(guī)劃和策略、項(xiàng)目選定和評(píng)估、建筑設(shè)計(jì)和建筑材料設(shè)備采購(gòu)，工程實(shí)施和管理、項(xiàng)目營(yíng)銷策略和技巧等方面。一般可從職能部門抽調(diào)下述人員組成后評(píng)價(jià)小組：經(jīng)營(yíng)開發(fā)人員（包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)人員）、工程技術(shù)人員（包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理）、統(tǒng)計(jì)人員、財(cái)務(wù)人員等。 過程評(píng)價(jià)一般采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法。 （ 8）銷售總時(shí)間（銷售時(shí)間變化率）。一般可設(shè)立全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤(rùn)等指標(biāo)。 （四）環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo) 評(píng)價(jià)時(shí)一般可設(shè)置下述指標(biāo)： 住宅外部居住環(huán)境指標(biāo)：入均綠地占有量、 居住密度、公共設(shè)施人均占有率、項(xiàng)目與城市環(huán)境的分析等體系。 。居住總?cè)藬?shù)、戶數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。可設(shè)置項(xiàng)目總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤(rùn)、全投資利潤(rùn)率、自資金利 潤(rùn)率等指標(biāo)。 （ 6）工程合格率。 （ 5）項(xiàng)目財(cái)務(wù)執(zhí)行情況。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)分工不充分，咨詢公司未能承擔(dān)起此項(xiàng)業(yè)務(wù)之前，發(fā)展商也可自行組建后評(píng)價(jià)小組。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，將有助于打破當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)低效、重復(fù)、徘徊不前的局面。 步驟 C：客戶需求研究 客戶需求是住宅項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)，客戶需求內(nèi)容的判斷正確與否是住宅項(xiàng)目成敗關(guān)鍵。通過中長(zhǎng)期市場(chǎng)研究和區(qū)域市場(chǎng)潛力研究，對(duì)企業(yè)在房地產(chǎn)方面的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略如發(fā)展區(qū)域、發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型提供參考意見；對(duì)近期的開發(fā)計(jì)劃，土地儲(chǔ)備計(jì)劃、儲(chǔ)備土地類型、區(qū)域提供參考意見。區(qū)域細(xì)分，客戶細(xì)分，功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。不難預(yù)測(cè)，住宅市場(chǎng)的未來(lái)，必然屬于住宅需求服務(wù)商。正確的房地產(chǎn)研究能給房地產(chǎn)公司創(chuàng)造巨大的利潤(rùn)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式操作程序 第 1 操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目研究對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn) 第 2 操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念 第 3 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究模式設(shè)計(jì) 第 4 操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì) 第 5 操作環(huán)節(jié)：建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系
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