【正文】 根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)、審批與管理分離、集中化管理、精細(xì)化管理和協(xié)調(diào)管理的原則， 建立后臺(tái)的貸款管理中心，貸后管理中心在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理下履行個(gè)人住房貸款貸后管理職能。主要職責(zé)分為貸后監(jiān)督職責(zé)、違約催收職責(zé)、不良清收職責(zé)、貸后監(jiān)測(cè)職責(zé)，主要包括： l、對(duì)轄內(nèi)發(fā)放的個(gè)人住房貸款進(jìn)行貸后監(jiān)督； 對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)彳亍日常貸后管理； 組織個(gè)人住房貸款貸后檢查； 集中催收個(gè)人住房違約貸款； 組織清收個(gè)人住房不良貸款； 對(duì)貸后資料進(jìn)行熬理并移交。以中國(guó)工商銀行為例，在城市行、二級(jí)分行成立個(gè)人住房貸款貸后管 理中心， 支行不褥設(shè)置?？傂小⒁患?jí)(直屬)分行行使該部fl的管理職責(zé)，上級(jí)行對(duì)下級(jí)行的貸后管理中心業(yè)務(wù)進(jìn)行督導(dǎo)、檢查和質(zhì)量跟蹤監(jiān)測(cè)。后臺(tái)貸后管理中心的建立，明確了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的崗位職責(zé)和考核謦標(biāo)，精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化和集約化的管理原則提高了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)處理效率，降低了風(fēng)險(xiǎn)水平。五、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范措施針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)入住房貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極借鑒國(guó)外個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，采取具體措施和方法予以規(guī)避和防范。26(一)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范目前商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理突出表現(xiàn)為無(wú)法獲得法律制度的有效保障， 造成由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁銀行，一方蘸商鱟銀行與開(kāi)發(fā)商之間的法律關(guān)系主要表現(xiàn)為“假按揭amp。quot。引起的法律關(guān)系，由于法律制度上的缺失，商業(yè)銀行很難從法律上獲得實(shí)質(zhì)上的保護(hù)；另一方蠢商業(yè)鍛行與個(gè)人的法律關(guān)系主要表現(xiàn)在由于開(kāi)發(fā)商行為導(dǎo)致的個(gè)人違約行為，造成開(kāi)發(fā)商的行為后果產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于商業(yè)銀行，焉法律制度從保護(hù)弱勢(shì)群體和社會(huì)成本的角度，難以有效保護(hù)商監(jiān)銀行麴利益。因此必須強(qiáng)化法律制度建設(shè)，切實(shí)保護(hù)商業(yè)銀行合法權(quán)益。一是以金融詐騙罪定性惡意套貸的“假按揭”，對(duì)于開(kāi)發(fā)商惡意套貸、欺詐并給銀行帶來(lái)巨大損失的“假按揭”，建議立法及司法部門(mén)以金融詐騙罪定性， 以有力打擊“假按揭”，有效保護(hù)銀行權(quán)益。根據(jù)《刑法》第193條中對(duì)金融詐騙罪的規(guī)定，其中“使用虛假的經(jīng)濟(jì)合同的、使用虛假的證明文件的、使用虛假的產(chǎn)權(quán)證翡作擔(dān)?；蛘叱龅盅何飪r(jià)值重復(fù)擔(dān)保的”均是“假按揭amp。quot。的特征。健目前部分地方司法實(shí)踐因受種種因素的影響，往往以開(kāi)發(fā)商騙貸資金未挪作他用，不是以非法占有為冒的為由不予立案，造成銀行在處理“假按揭amp。quot。問(wèn)題上的被動(dòng)。融于目前的司法解釋未對(duì)“假按揭”是否“以非法占有為目的’’做出明確說(shuō)明，造成在此闖題的處理上往往含混不清，建議相關(guān)部門(mén)共同研究，盡快針對(duì)“假按揭”出臺(tái)相關(guān)司法解釋。對(duì)于目前因“假按揭amp。quot。貸款形成的不良貸款，如果通過(guò)刑事訴訟銀行漣訴后，則“綴按揭”項(xiàng)雷可作為非法所得財(cái)產(chǎn)或贓物進(jìn)行追償，改變目前處置“假按揭”中法律關(guān)系不順、追討被動(dòng)的局面；同時(shí)對(duì)于尚未暴露的“假按搦amp。quot。貸款，開(kāi)發(fā)商會(huì)因出現(xiàn)的判鍘麗自行退嬲，大大減少銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。二是完善商晶房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，切實(shí)保障銀行權(quán)益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定“因 商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保借款合同的因的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保借款合同的，應(yīng)予以支持。”，一旦開(kāi)發(fā)商與借款人發(fā)生糾紛，借款人極有可能要求解除擔(dān)保借款合同，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行。對(duì)此本文認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與商品房擔(dān)保借款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，前者用于規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和行為，后者用于規(guī)范借貸關(guān)系和行為，借款合同不應(yīng)因購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效或撤銷(xiāo)、解除麗被解除。圈時(shí)，抵押合同是基于主債權(quán)合同的從合同，當(dāng)債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒(méi)有解除前，抵押關(guān)系也不應(yīng)被解除，即抵押權(quán)人對(duì)抵押權(quán)的主張不受其他權(quán)剩的影響，因此在司法解釋和實(shí)踐中，不應(yīng)使商晶房買(mǎi)賣(mài)糾紛導(dǎo)致銀行抵押權(quán)失效。建議高法對(duì)以上司法解釋做出修訂，以保護(hù)銀行合法權(quán)益。(二)提前還款風(fēng)險(xiǎn)的防范針對(duì)由于借款人提前還款導(dǎo)致商業(yè)銀行收益水平下降，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方匿入手，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力： 一是做好提前還款因素和敏感性的分析工作。建立較為合理的數(shù)據(jù)模型，通過(guò)對(duì)提前還款各因素的分零廳，計(jì)量其敏感程度，計(jì)算各因素發(fā)生變動(dòng)時(shí)導(dǎo)致的提前還款變化情況，只有這樣才能準(zhǔn)確的衡量提前還款時(shí)銀行發(fā)生的損失程度，并據(jù)此制定合理的損失補(bǔ)償機(jī)制，羈時(shí)合理的調(diào)配資金，減少商業(yè)銀行融于提前還款產(chǎn)生的過(guò)度流動(dòng)性，‘提高盈利水平。二是建立提翁還款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償稅制。在充分計(jì)算和衡量影響提前還款各因素基礎(chǔ)上，制定提前還款的手續(xù)費(fèi)征收措施，手續(xù)費(fèi)作為固定費(fèi)用會(huì)直接增加借款人提前還款的成本，同時(shí)對(duì)商業(yè)銀行由此造成的損失具有相應(yīng)的補(bǔ)償，手續(xù)費(fèi)錳收的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)充分考量借款人提前還款的數(shù)額和提前還款的時(shí)問(wèn)，提前還款的數(shù)額越大，提前還款的時(shí)間越早，相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)比例越離；同時(shí)提前還款手續(xù)費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)考慮對(duì)業(yè)務(wù)的拓展，征收標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)太高，應(yīng)低于客戶(hù)進(jìn)行提前還款后至銀行重新配置資金時(shí)間內(nèi)的利息發(fā)生額。三是提高流動(dòng)性管理水平。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)實(shí)旌整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)管理， 建立分層次的流動(dòng)性?xún)?chǔ)備體系，將由此產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)納入全行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理體系中。只有這樣，才能較早的預(yù)知可能發(fā)生的提前還款數(shù)額和時(shí)聞，合理的配置相應(yīng)的資金。同時(shí)由于管理水平的提高，客戶(hù)提前還款后，銀行能夠較快的重新進(jìn)行資金配置，降低過(guò)渡流動(dòng)性帶來(lái)的損失。四是積極創(chuàng)新產(chǎn)品，滿(mǎn)足客戶(hù)資金配鬣需要?？蛻?hù)進(jìn)行提前還款也是為了滿(mǎn)足自身流動(dòng)性和收益性的需要，因此 從根本上降低提前還款的風(fēng)險(xiǎn)，必須積極創(chuàng)2R新提供客戶(hù)不同流動(dòng)性和收益性相結(jié)合的產(chǎn)品，滿(mǎn)足客戶(hù)的不同需要。如存貸通， 即對(duì)于客戶(hù)擬用于提前還款的一定數(shù)額款項(xiàng)，在不進(jìn)行提前還款的情況下給予較高的利率水平；又如限額自由還款、固定和浮動(dòng)利率自由組合等。通過(guò)這些產(chǎn)品的選擇，可以有效拓寬客戶(hù)斡投資渠道，降低客戶(hù)可熊進(jìn)行提翦還款的風(fēng)險(xiǎn)。(三)抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)抵押物的處置是商業(yè)銀行防范和化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的最蕨一道屏障， 因此從外部環(huán)境和內(nèi)部商業(yè)銀行管理兩方面入手，健全制度，規(guī)范操作，降低和化解商業(yè)銀行所面臨的抵押物風(fēng)險(xiǎn)。建立廉價(jià)房市場(chǎng)，切實(shí)降低銀行處置抵押物的社會(huì)成本政府行政主管部f]應(yīng)建立和啟動(dòng)廉價(jià)房市場(chǎng)，迸一步完善廉價(jià)房制度，擴(kuò)大廉價(jià)房供應(yīng)渠道，這樣可以保證當(dāng)客戶(hù)違約時(shí)，法院依法判決強(qiáng)制拍賣(mài)抵押房產(chǎn)后抵押入有棲息之處，避免了毒此產(chǎn)生憋社會(huì)閥題；同時(shí)提高了資產(chǎn)處置效率， ．． ● 有利于銀行及時(shí)通過(guò)抵押物拍賣(mài)等方式收回貸款本息，降低銀行在處置抵押物非專(zhuān)業(yè)性所帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和抵押物風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)范銷(xiāo)售登記和抵押登記制度銷(xiāo)售登記和抵押登記制度是保障商業(yè)銀行抵押權(quán)利實(shí)施的基本保障，銷(xiāo)售登記和抵押登記的規(guī)范操作有剩予商業(yè)銀行抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范，針對(duì)我國(guó)基前銷(xiāo)售登記和抵押登記操作不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的特點(diǎn)，現(xiàn)階段應(yīng)做好以下兩方面的工{乍：一是作為國(guó)家房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理和抵押登記管理部f1應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一銷(xiāo)售登記和抵押登記制度，改變目前各個(gè)城市銷(xiāo)售登記和抵押登記制度各不相同的情況，并規(guī)范銷(xiāo)售登記和抵押登記的具體程凈、要求及相應(yīng)責(zé)任，建立起統(tǒng)一、規(guī)范的銷(xiāo)售登記和抵押登記制度，堅(jiān)決杜絕一房多售、抵押后再售等情況，對(duì)于不規(guī)范操作對(duì)抵押權(quán)人造成的損失要建立相應(yīng)的賠償機(jī)制。二是針對(duì)露前裔業(yè)銀行監(jiān)管部門(mén)要求商業(yè)銀行只能對(duì)主體封頂?shù)纳唐贩堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，但商品房銷(xiāo)售主管部f．】在頊謦建設(shè)資金投入25％．50％時(shí)就可發(fā)放預(yù)售許可證，商鱟銀行監(jiān)管部門(mén)和商品房銷(xiāo)售主管部門(mén)在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上不一致的情況，有關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步協(xié)調(diào)相關(guān)政策制度，嚴(yán)格期房銷(xiāo)售政策，提高期房銷(xiāo)售f_】檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，避29免政策制度不一致造成商業(yè)銀行的抵押物風(fēng)險(xiǎn)。不斷完善房地產(chǎn)評(píng)估制度個(gè)人住房貸款一般期限較長(zhǎng)，抵押物的評(píng)估價(jià)值的高低對(duì)于商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理具有重要的參考價(jià)值。建立一套規(guī)范的權(quán)威性中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范各種評(píng)估行為 ， 確保評(píng)估行為合法、有效、準(zhǔn)確，對(duì)降低商業(yè)銀行抵押物風(fēng)險(xiǎn)具有重要的意義， 為此現(xiàn)階段應(yīng)著重做好以下幾方面工作：～是進(jìn)一步完善行業(yè)監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為。對(duì)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)惡意高估或低估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。二是政府行政主管部門(mén)和行業(yè)自律部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，克服純利益驅(qū)動(dòng)行為， 切實(shí)強(qiáng)化服務(wù)職能，提高效率，同時(shí)盡快制定和細(xì)化行業(yè)操守，從制度操作層面指導(dǎo)和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。積極培育發(fā)展房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)露前我國(guó)房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)尚不成熟，對(duì)商業(yè)銀行處置不良貸款的抵押房產(chǎn)造I● 成一定的阻礙。為此相關(guān)部門(mén)應(yīng)做好以下幾方面工作：一是盡快制訂房地產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)程，從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)程，從而為中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)奠定制度基礎(chǔ)； 二是著手培育和發(fā)展有關(guān)中介機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，只有參與市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)增加了，市場(chǎng)才+能夠形成有效競(jìng)爭(zhēng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中逐步規(guī)范；三是解決商業(yè)銀行抵押物的合法、快速處置問(wèn)題。減少商業(yè)銀行處置抵押物的成本，提供處置效率。30結(jié)束語(yǔ)風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行管理的核心之一。本文從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方蘧入手，分析了我因商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀，以及風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題。借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出了通過(guò)建立垂直風(fēng)險(xiǎn)管理體系，逐步完善內(nèi)部控制制度，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范措施來(lái)提升我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平，降低和化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。為了進(jìn)一步提升個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)《巴塞爾新資本協(xié)議》要求，逐步建立完整連續(xù)的歷史數(shù)據(jù)庫(kù)，研發(fā)適合國(guó)情和行清的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型，不斷完善科學(xué)精確測(cè)算方法，進(jìn)而構(gòu)建包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的零售業(yè)務(wù)內(nèi)部評(píng)級(jí)體系，真正實(shí)現(xiàn)個(gè)入住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化。參考文獻(xiàn)l、龔洪文，支lJN：《假按揭的風(fēng)險(xiǎn)及其防范》，《西南金融》，2004，42．43 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