【正文】 為了進(jìn)一步提升個人住房貸款的風(fēng)險管理水平，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)《巴塞爾新資本協(xié)議》要求，逐步建立完整連續(xù)的歷史數(shù)據(jù)庫，研發(fā)適合國情和行清的風(fēng)險計量模型，不斷完善科學(xué)精確測算方法，進(jìn)而構(gòu)建包括個人住房貸款在內(nèi)的零售業(yè)務(wù)內(nèi)部評級體系，真正實現(xiàn)個入住房貸款風(fēng)險管理的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化。對評估師和評估機(jī)構(gòu)的工作加強(qiáng)監(jiān)督，對惡意高估或低估房地產(chǎn)價值的評估師和評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。如存貸通， 即對于客戶擬用于提前還款的一定數(shù)額款項，在不進(jìn)行提前還款的情況下給予較高的利率水平；又如限額自由還款、固定和浮動利率自由組合等。二是建立提翁還款的風(fēng)險補(bǔ)償稅制。貸款，開發(fā)商會因出現(xiàn)的判鍘麗自行退嬲，大大減少銀行貸款的潛在風(fēng)險。健目前部分地方司法實踐因受種種因素的影響，往往以開發(fā)商騙貸資金未挪作他用，不是以非法占有為冒的為由不予立案，造成銀行在處理“假按揭amp。26(一)項目風(fēng)險的防范目前商業(yè)銀行對項目風(fēng)險的管理突出表現(xiàn)為無法獲得法律制度的有效保障， 造成由此產(chǎn)生的風(fēng)險直接轉(zhuǎn)嫁銀行，一方蘸商鱟銀行與開發(fā)商之間的法律關(guān)系主要表現(xiàn)為“假按揭amp。以25中國工商銀行為例，二級分行設(shè)置審批部門，總行、一級(直屬)分行行使該部fj的管理職責(zé)，支行不蒜設(shè)置。前臺營銷體系的主要職責(zé)可分為營銷調(diào)查職責(zé)和審查職責(zé)，主要包括： l、個人住房貸款客戶關(guān)系的開發(fā)與維護(hù)； 制定客戶營銷的綜合金融服務(wù)方案； 接受客戶個人住房貸款業(yè)務(wù)申請，整理審查所需檔案資料； 負(fù)責(zé)與客戶溝通和聯(lián)系，完成盡職調(diào)查，幽具調(diào)查和審查意見，向?qū)徟块T提供符合要求的貸款資料； 定期或不定期收集客戶信息資料并及時反饋上級行貸后監(jiān)督部門，完成客戶信息的更新和貸后客戶服務(wù)。麗這一模型的建立必須依賴于大量的21黃裎斌：《我國商鼗綴行信震風(fēng)險內(nèi)部譯綴體系靜構(gòu)建》，《澮海企監(jiān)與耩按》，2005(6) 23歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)。(三)加強(qiáng)監(jiān)管政策研究商業(yè)銀行內(nèi)部控制制度必須符合國家相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管部門的要求，因此商業(yè)銀行制定內(nèi)部控制制度時要密切關(guān)注外部經(jīng)營環(huán)境和監(jiān)管要求的變化，嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律與監(jiān)管政策制定各項規(guī)章制度，確保個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營管理行為依法合規(guī)。逐步完善內(nèi)部控制制度內(nèi)部控制管理制度是商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的基本依據(jù)，因此必須不斷加以完善和改進(jìn)，以符合個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險管理要求。墾內(nèi)地區(qū)聞經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，風(fēng)險差異較大，在層級化管理模式下的銀行分支機(jī)構(gòu)風(fēng)險管理人員缺乏獨(dú)立實行職權(quán)的體制支持，對控制本級行不正確貫徹執(zhí)行上級行風(fēng)險政策的扭鰱行為力贗不及。產(chǎn)權(quán)狀況摘錄指的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的搏萬暉：《美國鮑往癆抵押貸款保險及窟示》，《金融經(jīng)濟(jì)》，1998(8)，20．23 18所有歷史記錄。1989 年美國的《金融改革、復(fù)興和實施法案》還明確規(guī)定：凡聯(lián)邦注冊的鍛行和金融機(jī)構(gòu)提供貸款，都必須有注冊評估師的評估報告 。同時，此行為還將作為違約被計入信用記錄中”。隨聰，美國另外兩家政府機(jī)構(gòu)——聯(lián)邦住宅抵押貸款公司和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會也參與發(fā)行抵押談券。根據(jù)國際經(jīng)驗， 個人住房貸款比熏接近或達(dá)到18％一20％時，商業(yè)銀行熬體流動性和中長期貸款我鍘靜約束裁會袋為摹露突窩豹潺題攆?；馕瘑T會稽核委員會通過內(nèi)部稽核人員來保證已獲批準(zhǔn)的風(fēng)險管理政策和規(guī)程得到有效執(zhí)行，同時在鍛季亍豹日常逡藿中內(nèi)部控制也未被忽視。風(fēng)險管理委員會獨(dú)立于日常業(yè)務(wù)管理， 而且要有充分的綴驗確保其管理活動免受來自于業(yè)務(wù)部門管理層涉足干擾而作交獨(dú)立豹剿叛。這囂靜照殮蟄理模式蚤具特色，本身莠沒有霞劣之分，綴牙根據(jù)囊努情況{壬選一種模式。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查有莢業(yè)務(wù)資料、財務(wù)報表、專門問題報告，疆集分支機(jī)榆行長或業(yè)務(wù)部門經(jīng)理座談會等等；二是總行審計稽投部門對其下屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期戚不定期的耩核緘專項竄計；三是豢行鞲囂啻查及矯聘竄詩、會計烯進(jìn)行襝妻。以同本住友銀行為例，往友銀行內(nèi)部風(fēng)隱管理是按風(fēng)除類別(信舄風(fēng)陵、市場熱陵、漉動毪風(fēng)險、事務(wù)楚瓔撼殮、系統(tǒng)鼴驗、逮弦程窿風(fēng)險、羥營風(fēng)險、其他風(fēng)除)分尉由番主管部門負(fù)責(zé)，并由該主鐐部門牽頭定黼露開由裙關(guān)部門參加的關(guān)聯(lián)會議，進(jìn)行風(fēng)險分析與風(fēng)險控制的討論。(～)風(fēng)險管理制度不同國家、不同商業(yè)銀行有各自不同的風(fēng)險管理模式，但各種模式的風(fēng)險管理體系都是以完薔的風(fēng)險管理制度為基礎(chǔ)的，建立健全風(fēng)險管理制度愚現(xiàn)代商業(yè)銀行強(qiáng)逡管理瓿測鼴孩心內(nèi)蜜，戩菇險控剁受基點(diǎn)戇風(fēng)羧稽瑾毒l凄包懿戮下死令方面：l、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)1攀澎東：《住房金融新業(yè)務(wù)與法規(guī)》，中圈套融出版社，2004年版amp。由于歷史數(shù)據(jù)的缺失，目前商業(yè)銀行在對客戶的評定上定性標(biāo)準(zhǔn)較多，定量標(biāo)準(zhǔn)少，即使存在，其定量標(biāo)準(zhǔn)的估值基礎(chǔ)也很少是從歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析得來。由于個人住房貸款的對魏是個人客戶，與法人貸款相比，個人貸款具有貸款對藩分散、貸款會額小、貸款筆數(shù)多等黲熹，窩暴不實璦繁終詫窺趣模往警理，燕數(shù)實現(xiàn)||芟盞拳乎瓣提毫仲樊欣，楊曉光：《操作風(fēng)險管理的方法與現(xiàn)狀》，《證券市場導(dǎo)報》，2003年6月號9和風(fēng)險管理的加強(qiáng)。令人住癃貸款歪簽予蝗務(wù)上秀蘩，囂窳各習(xí){蘸蓑壤定瀲及市場環(huán)凌交億較快，一旦出現(xiàn)不利于銀行的棗件發(fā)生 ，如聚不能及時修改和完善相關(guān)制度，就有可熊導(dǎo)致制度風(fēng)陵； 二楚各項蕊搴翻發(fā)的貫襁撬行力凄較差。貸款調(diào)奩入對貸款淡料的真實毪、臺法性翻合娥性負(fù)調(diào)套爨任。監(jiān)控體系●● (1)業(yè)務(wù)監(jiān)測上級行裂用娩務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，定麓對下緩行個人往痿受款業(yè)務(wù)懿數(shù)爨鞠蒺量、按揭項目以及貸款客戶進(jìn)行監(jiān)測。總囂設(shè)立個人住房貸款管理部門，策劃、管理和賂控全行個人健房貸款業(yè)務(wù)；一級分行和二級分行相應(yīng)設(shè)立個人住房貸款管理部門機(jī)構(gòu)，對轄區(qū)內(nèi)的個人住房貸款進(jìn)行管爨穩(wěn)整控；支行設(shè)立設(shè)專飄爨位，受責(zé)個人住房貸款熬弱查、審查、竄魏蠢貨后管理工作。三是抵押登記制度問題。扶我國實踐情況看，鼴髓還款主要有以下幾方面的原因：一是借款人收入水平的不斷提高，2004年職工平均工資為16024元8，較2000年增長了71％，保黲了較快豹增長勢頭，搜鼴借款人有經(jīng)濟(jì)麓力進(jìn)行提前還款；二是掇資渠道的褶對篋乏，借款人很難遙過其他投資渠道獲得穩(wěn)定的、較黼的收益，當(dāng)借款人無法獲得高于貸款利率水平的投資回報時， 勢必進(jìn)行提翦還款；三是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的需要，誨多氆款人貸歇買房并不怒因為沒有足夠的資金，麗怒由于在期房銷售的模式下，借款入擺心發(fā)生項目風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)最終無法落實，因此借款人往往通過申請貸款的方式，一方謝可以通過銀行強(qiáng)化對開發(fā)蠢的行為約柬，另一方西一絲發(fā)生風(fēng)險，出于銀哥亍牽涉其中勢必會承擔(dān)租應(yīng)的責(zé)任并有積極性與開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)的法襻行為，這在一定程度上僳護(hù)了借款人，因此一旦產(chǎn)權(quán)得以落實，項目風(fēng)險得以消除，借款人往往選擇了提前還款。由于對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、竣工驗收等環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督和管理。隨著業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，個人住房貸款的風(fēng)險也逐步顯現(xiàn)，不良貸款余額和不良貸款率均有不同程度的上升，以中國工商銀行為例，2003年6月末， 個人住房貸款的不良貸款率已經(jīng)達(dá)到1．29％2，近幾年還有逐步惡化的趨勢， 加強(qiáng)個人住房貸款的風(fēng)險管理已經(jīng)成為商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展和管理的重要工作。塑函畢簽字!I期：Ⅻ＆年，f媽，盡翩簽名；枕霆、石墨字目期參護(hù)6年／，霹‘石基學(xué)i立論文作者畢業(yè)朦去向： 工作單位：沖I訂》南iR時p登誘善I)電話：站。據(jù)我掰知，滁了文孛特裂糖潑蠡注襄鼗囂戇遮方歲}， 論文中不包譽(yù)冀艷人已經(jīng)笈褻或撰寫過的研究成果，也不包含為獲褥—墨——妻—!—I—：——絲—塑——鱉—堡——星—壟——堂‘—．——_o——或—麓—amp。本文簌我囂令人住房貸款聰驗獲囂入乎，對篦分鞭了瓣努褰韭鑷孬令久住房貸款風(fēng)險管理樞架和方法，全面探索了我圜商業(yè)銀行風(fēng)險管理體系的構(gòu)建和相應(yīng)的措施手段。本文第一部分首先介紹了我鶯個人往痿貸款面臨的主要風(fēng)險類型，并對其成因讖行了分析。quot。占吵， 運(yùn)遺蟪縫：薹發(fā)l，31圭|炙瓣?蛙f 螺編：?！?dāng)?shù)據(jù)來 源：《中國金融年鑒》2龔懿，呂暉蓉，呂吳煒：《我國個人住房貸款風(fēng)險因素分析》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報》，2004，2(2)，2729 2一、個人住房貸款面臨的主要風(fēng)險類型及成因我國商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的風(fēng)險類型是多樣的，由于作用時間和空間的不同，風(fēng)險發(fā)生往往是多種風(fēng)險因素共同作用結(jié)果，從目前我國商業(yè)銀行內(nèi)部管理情況和外部環(huán)境情況分析看，當(dāng)前個人住房貸款主要面臨以下幾類風(fēng)險： (一)按揭項目風(fēng)險按揭項目風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、實力、誠信度、資金等方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目無法完工交付借款人或與借款人產(chǎn)生糾紛，致使借款人拒絕歸還貸款本息給銀行帶來的風(fēng)險3。房地產(chǎn)開發(fā)商可能與購房人(借款人)因延期交房、規(guī)劃超標(biāo)、或房屋質(zhì)量等原因產(chǎn)生糾紛，使得借款人往往會暫停償還銀行3鐘文標(biāo)：《淺析商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險與防范》，《龍巖師專學(xué)報》，2004，22(4)，910 4中國人民銀行：《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[20m]195導(dǎo)) 3貸款，效兩將客戶與開發(fā)商之闋的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上6，導(dǎo)致巍業(yè)鍛行個人住房貸款損失風(fēng)險。5季愛表：《住房金融掰渡務(wù)與法規(guī)》，中嗣金融出版社，2004年舨，第5I頁6曩蘩謄，王勇：《巾J九棱賽抵捧貸藪最鹼及控捌愚考》，《睦爾濱金敲禽等專{4學(xué)校學(xué)壤》20030)，2628 7凌常峰，張紅：《個人{(lán)書房按揭貸款提前償付風(fēng)險問題研究》．《中國房地產(chǎn)盒融》，2002(10)，1 519 8數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站(—．sta—ts,20v．)相關(guān)資料整理4(三)抵揮物風(fēng)險抵押物_I)(L險艇指借款人造約后，貸款人無法處置抵押物或處置后姆致利益受損產(chǎn)生戇風(fēng)殮9。穗我國部分蟪囂，茹內(nèi)蒙蠱蠡治醫(yī)靜露幫涪特市稚黑龍江省的哈爾濱市無法辦理期房的預(yù)抵押登記手續(xù)，讖成銀行資金在貸款發(fā)放到房屋辦妥產(chǎn)權(quán)誕之間無法落實房屋抵押，兩只能依賴開發(fā)商的階段燃擔(dān)保，存在巨大題險隱恚；部分造區(qū)酶髓晶房銷售登記備案稍度未熊褥羈有效瓶行，導(dǎo)致一房多售、抵押厝再售等情況的出現(xiàn)；這些幽于制度不完善和相關(guān)行政部門不作為纛接損害了商渡銀行的剝熬。制度體系(1)最陵按稍鍘度風(fēng)險控制制艘主要有兩種類型：一是統(tǒng)一負(fù)責(zé)制，即設(shè)立風(fēng)險管蠛委員會， 統(tǒng)～防范和控制锫種風(fēng)險；二是分工負(fù)責(zé)制，即由各相關(guān)北務(wù)部門對各種風(fēng)險分剮交施管理。發(fā)現(xiàn)貸款存在潛在風(fēng)險時，上級行下發(fā)核查通知書，要求下級行核查整改，問題嚴(yán)重的，上級行派人赴現(xiàn)場核查。貸款審查環(huán)節(jié)貸款審查人對個人住房貸款申請資料、貸款調(diào)查人的溺查意見進(jìn)行審查和核實，必要時可采取電話或面談的形式進(jìn)行核實，并出其竄焱意見。澈虧二不是或者失羧懿內(nèi)部控簇、太員、系統(tǒng)或者外部攀件的風(fēng)險”時有發(fā)生，有章不循，違章操作的現(xiàn)象展禁不止， 這是蹦前商業(yè)銀行存在的主要問題。但出于業(yè)務(wù)營銷的考慮，商業(yè)銀行普遍利用網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢采用了撒網(wǎng)式營銷方式，一般支行均可以辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，一些儲蓄所、分理處也可以受理，集約化水平較低，而且由于參與人員的水平不高，風(fēng)險管理意識薄弱，對個人住房貸款的風(fēng)險管理帶來了負(fù)面影響，潛存著一定的風(fēng)險隱患。這種管理方式難以適應(yīng)商業(yè)銀行對個人住房貸款風(fēng)險管理需要。39。嚴(yán)密，審溪鰉援投毒溉毒l囊匿外商業(yè)銀行通常都在內(nèi)部建立包括績靛權(quán)限(部門、個人)、風(fēng)險限額和審批程序等在內(nèi)的嚴(yán)密、審慎的授權(quán)審批制度。(二)廄險管璦摟式國外商業(yè)銀彳亍風(fēng)險管理的運(yùn)行模式一般可分為兩種，其一為風(fēng)險集中管理模式(top down approach)，另一種為風(fēng)險分?jǐn)?shù)管理模式(bottom up approach)。一般來說，總分行制的銀行多采用風(fēng)險集中管理模式，單一銀行制的鍛行多采用風(fēng)險分散管理模式，但這也不熄絕對的。為了儇證系統(tǒng)內(nèi)部對鑲矛亍的風(fēng)驗竣簧、風(fēng)黢意識以及每個業(yè)務(wù)部門的特殊風(fēng)險有一個共同的認(rèn)識，風(fēng)險管理委員會一般負(fù)資制定并適時修『F銀行_～● 的風(fēng)險管理政策，以指導(dǎo)銀行的各項業(yè)務(wù)活動穩(wěn)健進(jìn)行和所有員工的行為。內(nèi)部稽核人疑應(yīng)當(dāng)定期稽核、測試風(fēng)險管理程序和內(nèi)部控銣，一雖發(fā)現(xiàn)問題，及時向稽核委員會報告。逶鬻流動往風(fēng)除管理匏壹犢瓣標(biāo)壽囂個，即應(yīng)付普通情況和偶發(fā)情況，包括四個方面：第一，黼過保持負(fù)憤的持續(xù)穩(wěn)定增長或獲取負(fù)憤的便利性確保流動性供給；第二，通過保持良好的資產(chǎn)斌量及箕逶當(dāng)盼周轉(zhuǎn)速度鑲僳當(dāng)前靛滾動往免受侵蝕；第三，透過合理靜資產(chǎn)受債麓限結(jié)構(gòu)錯配實現(xiàn)最佳的流動性安排；第四，建立流動性風(fēng)險預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制，做好緊急{{|}況下的融資嶷排。到了20譙紀(jì) 粥年代，美國全部泰繕還住房抵掇貸款中已綴鴦～半實現(xiàn)了誕券化。5蘩德窖，潘軍：《住賽金辯翻蕤簿}究》，衷就瓣經(jīng)_犬學(xué)毒蔽社+2002年敷，幕278菱嘟文達(dá)：《住房金融：國際比較與中國的選擇》，2001年敝，第111頁7凌常峰，張紅：《個人住房按揭貸款提前償付風(fēng)險問題研究》，《中國房地產(chǎn)盤融》，2002(|0)，15。評估師必須提交統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的書面報告，并接受主管部門的監(jiān)督檢查。它按時間序列，真實記載每～筆房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和分配