【正文】 為了進(jìn)一步提升個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)《巴塞爾新資本協(xié)議》要求，逐步建立完整連續(xù)的歷史數(shù)據(jù)庫，研發(fā)適合國情和行清的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型，不斷完善科學(xué)精確測算方法，進(jìn)而構(gòu)建包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的零售業(yè)務(wù)內(nèi)部評級體系，真正實(shí)現(xiàn)個(gè)入住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化。對評估師和評估機(jī)構(gòu)的工作加強(qiáng)監(jiān)督，對惡意高估或低估房地產(chǎn)價(jià)值的評估師和評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。如存貸通， 即對于客戶擬用于提前還款的一定數(shù)額款項(xiàng)，在不進(jìn)行提前還款的情況下給予較高的利率水平；又如限額自由還款、固定和浮動(dòng)利率自由組合等。二是建立提翁還款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償稅制。貸款，開發(fā)商會(huì)因出現(xiàn)的判鍘麗自行退嬲，大大減少銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。健目前部分地方司法實(shí)踐因受種種因素的影響，往往以開發(fā)商騙貸資金未挪作他用，不是以非法占有為冒的為由不予立案，造成銀行在處理“假按揭amp。26(一)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范目前商業(yè)銀行對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理突出表現(xiàn)為無法獲得法律制度的有效保障， 造成由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁銀行，一方蘸商鱟銀行與開發(fā)商之間的法律關(guān)系主要表現(xiàn)為“假按揭amp。以25中國工商銀行為例，二級分行設(shè)置審批部門，總行、一級(直屬)分行行使該部fj的管理職責(zé)，支行不蒜設(shè)置。前臺營銷體系的主要職責(zé)可分為營銷調(diào)查職責(zé)和審查職責(zé)，主要包括： l、個(gè)人住房貸款客戶關(guān)系的開發(fā)與維護(hù)； 制定客戶營銷的綜合金融服務(wù)方案； 接受客戶個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)申請，整理審查所需檔案資料； 負(fù)責(zé)與客戶溝通和聯(lián)系，完成盡職調(diào)查，幽具調(diào)查和審查意見，向?qū)徟块T提供符合要求的貸款資料； 定期或不定期收集客戶信息資料并及時(shí)反饋上級行貸后監(jiān)督部門，完成客戶信息的更新和貸后客戶服務(wù)。麗這一模型的建立必須依賴于大量的21黃裎斌：《我國商鼗綴行信震風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部譯綴體系靜構(gòu)建》，《澮海企監(jiān)與耩按》，2005(6) 23歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。(三)加強(qiáng)監(jiān)管政策研究商業(yè)銀行內(nèi)部控制制度必須符合國家相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管部門的要求，因此商業(yè)銀行制定內(nèi)部控制制度時(shí)要密切關(guān)注外部經(jīng)營環(huán)境和監(jiān)管要求的變化，嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律與監(jiān)管政策制定各項(xiàng)規(guī)章制度，確保個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營管理行為依法合規(guī)。逐步完善內(nèi)部控制制度內(nèi)部控制管理制度是商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的基本依據(jù)，因此必須不斷加以完善和改進(jìn)，以符合個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)管理要求。墾內(nèi)地區(qū)聞經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，風(fēng)險(xiǎn)差異較大，在層級化管理模式下的銀行分支機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理人員缺乏獨(dú)立實(shí)行職權(quán)的體制支持，對控制本級行不正確貫徹執(zhí)行上級行風(fēng)險(xiǎn)政策的扭鰱行為力贗不及。產(chǎn)權(quán)狀況摘錄指的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的搏萬暉：《美國鮑往癆抵押貸款保險(xiǎn)及窟示》，《金融經(jīng)濟(jì)》，1998(8)，20．23 18所有歷史記錄。1989 年美國的《金融改革、復(fù)興和實(shí)施法案》還明確規(guī)定：凡聯(lián)邦注冊的鍛行和金融機(jī)構(gòu)提供貸款，都必須有注冊評估師的評估報(bào)告 。同時(shí)，此行為還將作為違約被計(jì)入信用記錄中”。隨聰，美國另外兩家政府機(jī)構(gòu)——聯(lián)邦住宅抵押貸款公司和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)也參與發(fā)行抵押談券。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)， 個(gè)人住房貸款比熏接近或達(dá)到18％一20％時(shí)，商業(yè)銀行熬體流動(dòng)性和中長期貸款我鍘靜約束裁會(huì)袋為摹露突窩豹潺題攆?；馕瘑T會(huì)稽核委員會(huì)通過內(nèi)部稽核人員來保證已獲批準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)管理政策和規(guī)程得到有效執(zhí)行，同時(shí)在鍛季亍豹日常逡藿中內(nèi)部控制也未被忽視。風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)獨(dú)立于日常業(yè)務(wù)管理， 而且要有充分的綴驗(yàn)確保其管理活動(dòng)免受來自于業(yè)務(wù)部門管理層涉足干擾而作交獨(dú)立豹剿叛。這囂靜照殮蟄理模式蚤具特色，本身莠沒有霞劣之分，綴牙根據(jù)囊努情況{壬選一種模式。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查有莢業(yè)務(wù)資料、財(cái)務(wù)報(bào)表、專門問題報(bào)告，疆集分支機(jī)榆行長或業(yè)務(wù)部門經(jīng)理座談會(huì)等等；二是總行審計(jì)稽投部門對其下屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期戚不定期的耩核緘專項(xiàng)竄計(jì)；三是豢行鞲囂啻查及矯聘竄詩、會(huì)計(jì)烯進(jìn)行襝妻。以同本住友銀行為例，往友銀行內(nèi)部風(fēng)隱管理是按風(fēng)除類別(信舄風(fēng)陵、市場熱陵、漉動(dòng)毪風(fēng)險(xiǎn)、事務(wù)楚瓔撼殮、系統(tǒng)鼴驗(yàn)、逮弦程窿風(fēng)險(xiǎn)、羥營風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)除)分尉由番主管部門負(fù)責(zé)，并由該主鐐部門牽頭定黼露開由裙關(guān)部門參加的關(guān)聯(lián)會(huì)議，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)控制的討論。(～)風(fēng)險(xiǎn)管理制度不同國家、不同商業(yè)銀行有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，但各種模式的風(fēng)險(xiǎn)管理體系都是以完薔的風(fēng)險(xiǎn)管理制度為基礎(chǔ)的，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度愚現(xiàn)代商業(yè)銀行強(qiáng)逡管理瓿測鼴孩心內(nèi)蜜，戩菇險(xiǎn)控剁受基點(diǎn)戇風(fēng)羧稽瑾毒l凄包懿戮下死令方面：l、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)1攀澎東：《住房金融新業(yè)務(wù)與法規(guī)》，中圈套融出版社，2004年版amp。由于歷史數(shù)據(jù)的缺失，目前商業(yè)銀行在對客戶的評定上定性標(biāo)準(zhǔn)較多，定量標(biāo)準(zhǔn)少，即使存在，其定量標(biāo)準(zhǔn)的估值基礎(chǔ)也很少是從歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析得來。由于個(gè)人住房貸款的對魏是個(gè)人客戶，與法人貸款相比，個(gè)人貸款具有貸款對藩分散、貸款會(huì)額小、貸款筆數(shù)多等黲熹，窩暴不實(shí)璦繁終詫窺趣模往警理，燕數(shù)實(shí)現(xiàn)||芟盞拳乎瓣提毫仲樊欣，楊曉光：《操作風(fēng)險(xiǎn)管理的方法與現(xiàn)狀》，《證券市場導(dǎo)報(bào)》，2003年6月號9和風(fēng)險(xiǎn)管理的加強(qiáng)。令人住癃貸款歪簽予蝗務(wù)上秀蘩，囂窳各習(xí){蘸蓑壤定瀲及市場環(huán)凌交億較快，一旦出現(xiàn)不利于銀行的棗件發(fā)生 ，如聚不能及時(shí)修改和完善相關(guān)制度，就有可熊導(dǎo)致制度風(fēng)陵； 二楚各項(xiàng)蕊搴翻發(fā)的貫襁撬行力凄較差。貸款調(diào)奩入對貸款淡料的真實(shí)毪、臺法性翻合娥性負(fù)調(diào)套爨任。監(jiān)控體系●● (1)業(yè)務(wù)監(jiān)測上級行裂用娩務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，定麓對下緩行個(gè)人往痿受款業(yè)務(wù)懿數(shù)爨鞠蒺量、按揭項(xiàng)目以及貸款客戶進(jìn)行監(jiān)測。總囂設(shè)立個(gè)人住房貸款管理部門，策劃、管理和賂控全行個(gè)人健房貸款業(yè)務(wù)；一級分行和二級分行相應(yīng)設(shè)立個(gè)人住房貸款管理部門機(jī)構(gòu)，對轄區(qū)內(nèi)的個(gè)人住房貸款進(jìn)行管爨穩(wěn)整控；支行設(shè)立設(shè)專飄爨位，受責(zé)個(gè)人住房貸款熬弱查、審查、竄魏蠢貨后管理工作。三是抵押登記制度問題。扶我國實(shí)踐情況看，鼴髓還款主要有以下幾方面的原因：一是借款人收入水平的不斷提高，2004年職工平均工資為16024元8，較2000年增長了71％，保黲了較快豹增長勢頭，搜鼴借款人有經(jīng)濟(jì)麓力進(jìn)行提前還款；二是掇資渠道的褶對篋乏，借款人很難遙過其他投資渠道獲得穩(wěn)定的、較黼的收益，當(dāng)借款人無法獲得高于貸款利率水平的投資回報(bào)時(shí)， 勢必進(jìn)行提翦還款；三是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的需要，誨多氆款人貸歇買房并不怒因?yàn)闆]有足夠的資金，麗怒由于在期房銷售的模式下，借款入擺心發(fā)生項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)最終無法落實(shí)，因此借款人往往通過申請貸款的方式，一方謝可以通過銀行強(qiáng)化對開發(fā)蠢的行為約柬，另一方西一絲發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，出于銀哥亍牽涉其中勢必會(huì)承擔(dān)租應(yīng)的責(zé)任并有積極性與開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)的法襻行為，這在一定程度上僳護(hù)了借款人，因此一旦產(chǎn)權(quán)得以落實(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得以消除，借款人往往選擇了提前還款。由于對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督和管理。隨著業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也逐步顯現(xiàn)，不良貸款余額和不良貸款率均有不同程度的上升，以中國工商銀行為例，2003年6月末， 個(gè)人住房貸款的不良貸款率已經(jīng)達(dá)到1．29％2，近幾年還有逐步惡化的趨勢， 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)成為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展和管理的重要工作。塑函畢簽字!I期：Ⅻ＆年，f媽，盡翩簽名；枕霆、石墨字目期參護(hù)6年／，霹‘石基學(xué)i立論文作者畢業(yè)朦去向： 工作單位：沖I訂》南iR時(shí)p登誘善I)電話：站。據(jù)我掰知，滁了文孛特裂糖潑蠡注襄鼗囂戇遮方歲}， 論文中不包譽(yù)冀艷人已經(jīng)笈褻或撰寫過的研究成果，也不包含為獲褥—墨——妻—!—I—：——絲—塑——鱉—堡——星—壟——堂‘—．——_o——或—麓—amp。本文簌我囂令人住房貸款聰驗(yàn)獲囂入乎，對篦分鞭了瓣努褰韭鑷孬令久住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理樞架和方法，全面探索了我圜商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系的構(gòu)建和相應(yīng)的措施手段。本文第一部分首先介紹了我鶯個(gè)人往痿貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)類型，并對其成因讖行了分析。quot。占吵， 運(yùn)遺蟪縫：薹發(fā)l，31圭|炙瓣?蛙f 螺編：?！?dāng)?shù)據(jù)來 源：《中國金融年鑒》2龔懿，呂暉蓉，呂吳煒：《我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)因素分析》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)》，2004，2(2)，2729 2一、個(gè)人住房貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)類型及成因我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型是多樣的，由于作用時(shí)間和空間的不同，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生往往是多種風(fēng)險(xiǎn)因素共同作用結(jié)果，從目前我國商業(yè)銀行內(nèi)部管理情況和外部環(huán)境情況分析看，當(dāng)前個(gè)人住房貸款主要面臨以下幾類風(fēng)險(xiǎn)： (一)按揭項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)按揭項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、誠信度、資金等方面出現(xiàn)問題導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法完工交付借款人或與借款人產(chǎn)生糾紛，致使借款人拒絕歸還貸款本息給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)3。房地產(chǎn)開發(fā)商可能與購房人(借款人)因延期交房、規(guī)劃超標(biāo)、或房屋質(zhì)量等原因產(chǎn)生糾紛，使得借款人往往會(huì)暫停償還銀行3鐘文標(biāo)：《淺析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范》，《龍巖師專學(xué)報(bào)》，2004，22(4)，910 4中國人民銀行：《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[20m]195導(dǎo)) 3貸款，效兩將客戶與開發(fā)商之闋的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上6，導(dǎo)致巍業(yè)鍛行個(gè)人住房貸款損失風(fēng)險(xiǎn)。5季愛表：《住房金融掰渡務(wù)與法規(guī)》，中嗣金融出版社，2004年舨，第5I頁6曩蘩謄，王勇：《巾J九棱賽抵捧貸藪最鹼及控捌愚考》，《睦爾濱金敲禽等專{4學(xué)校學(xué)壤》20030)，2628 7凌常峰，張紅：《個(gè)人{(lán)書房按揭貸款提前償付風(fēng)險(xiǎn)問題研究》．《中國房地產(chǎn)盒融》，2002(10)，1 519 8數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站(—．sta—ts,20v．)相關(guān)資料整理4(三)抵揮物風(fēng)險(xiǎn)抵押物_I)(L險(xiǎn)艇指借款人造約后，貸款人無法處置抵押物或處置后姆致利益受損產(chǎn)生戇風(fēng)殮9。穗我國部分蟪囂，茹內(nèi)蒙蠱蠡治醫(yī)靜露幫涪特市稚黑龍江省的哈爾濱市無法辦理期房的預(yù)抵押登記手續(xù)，讖成銀行資金在貸款發(fā)放到房屋辦妥產(chǎn)權(quán)誕之間無法落實(shí)房屋抵押，兩只能依賴開發(fā)商的階段燃擔(dān)保，存在巨大題險(xiǎn)隱恚；部分造區(qū)酶髓晶房銷售登記備案稍度未熊褥羈有效瓶行，導(dǎo)致一房多售、抵押厝再售等情況的出現(xiàn)；這些幽于制度不完善和相關(guān)行政部門不作為纛接損害了商渡銀行的剝熬。制度體系(1)最陵按稍鍘度風(fēng)險(xiǎn)控制制艘主要有兩種類型：一是統(tǒng)一負(fù)責(zé)制，即設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管蠛委員會(huì)， 統(tǒng)～防范和控制锫種風(fēng)險(xiǎn)；二是分工負(fù)責(zé)制，即由各相關(guān)北務(wù)部門對各種風(fēng)險(xiǎn)分剮交施管理。發(fā)現(xiàn)貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，上級行下發(fā)核查通知書，要求下級行核查整改，問題嚴(yán)重的，上級行派人赴現(xiàn)場核查。貸款審查環(huán)節(jié)貸款審查人對個(gè)人住房貸款申請資料、貸款調(diào)查人的溺查意見進(jìn)行審查和核實(shí)，必要時(shí)可采取電話或面談的形式進(jìn)行核實(shí)，并出其竄焱意見。澈虧二不是或者失羧懿內(nèi)部控簇、太員、系統(tǒng)或者外部攀件的風(fēng)險(xiǎn)”時(shí)有發(fā)生，有章不循，違章操作的現(xiàn)象展禁不止， 這是蹦前商業(yè)銀行存在的主要問題。但出于業(yè)務(wù)營銷的考慮，商業(yè)銀行普遍利用網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢采用了撒網(wǎng)式營銷方式，一般支行均可以辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，一些儲(chǔ)蓄所、分理處也可以受理，集約化水平較低，而且由于參與人員的水平不高，風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱，對個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理帶來了負(fù)面影響，潛存著一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。這種管理方式難以適應(yīng)商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理需要。39。嚴(yán)密，審溪鰉援投毒溉毒l囊匿外商業(yè)銀行通常都在內(nèi)部建立包括績靛權(quán)限(部門、個(gè)人)、風(fēng)險(xiǎn)限額和審批程序等在內(nèi)的嚴(yán)密、審慎的授權(quán)審批制度。(二)廄險(xiǎn)管璦摟式國外商業(yè)銀彳亍風(fēng)險(xiǎn)管理的運(yùn)行模式一般可分為兩種，其一為風(fēng)險(xiǎn)集中管理模式(top down approach)，另一種為風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?shù)管理模式(bottom up approach)。一般來說，總分行制的銀行多采用風(fēng)險(xiǎn)集中管理模式，單一銀行制的鍛行多采用風(fēng)險(xiǎn)分散管理模式，但這也不熄絕對的。為了儇證系統(tǒng)內(nèi)部對鑲矛亍的風(fēng)驗(yàn)竣簧、風(fēng)黢意識以及每個(gè)業(yè)務(wù)部門的特殊風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)共同的認(rèn)識，風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)一般負(fù)資制定并適時(shí)修『F銀行_～● 的風(fēng)險(xiǎn)管理政策，以指導(dǎo)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)穩(wěn)健進(jìn)行和所有員工的行為。內(nèi)部稽核人疑應(yīng)當(dāng)定期稽核、測試風(fēng)險(xiǎn)管理程序和內(nèi)部控銣，一雖發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)向稽核委員會(huì)報(bào)告。逶鬻流動(dòng)往風(fēng)除管理匏壹犢瓣標(biāo)壽囂個(gè)，即應(yīng)付普通情況和偶發(fā)情況，包括四個(gè)方面：第一，黼過保持負(fù)憤的持續(xù)穩(wěn)定增長或獲取負(fù)憤的便利性確保流動(dòng)性供給；第二，通過保持良好的資產(chǎn)斌量及箕逶當(dāng)盼周轉(zhuǎn)速度鑲僳當(dāng)前靛滾動(dòng)往免受侵蝕；第三，透過合理靜資產(chǎn)受債麓限結(jié)構(gòu)錯(cuò)配實(shí)現(xiàn)最佳的流動(dòng)性安排；第四，建立流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制，做好緊急{{|}況下的融資嶷排。到了20譙紀(jì) 粥年代，美國全部泰繕還住房抵掇貸款中已綴鴦～半實(shí)現(xiàn)了誕券化。5蘩德窖，潘軍：《住賽金辯翻蕤簿}究》，衷就瓣經(jīng)_犬學(xué)毒蔽社+2002年敷，幕278菱嘟文達(dá)：《住房金融：國際比較與中國的選擇》，2001年敝，第111頁7凌常峰，張紅：《個(gè)人住房按揭貸款提前償付風(fēng)險(xiǎn)問題研究》，《中國房地產(chǎn)盤融》，2002(|0)，15。評估師必須提交統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的書面報(bào)告，并接受主管部門的監(jiān)督檢查。它按時(shí)間序列，真實(shí)記載每～筆房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和分配