【正文】 還銀行3鐘文標(biāo)：《淺析商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險與防范》，《龍巖師專學(xué)報》，2004，22(4)，910 4中國人民銀行：《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[20m]195導(dǎo)) 3貸款，效兩將客戶與開發(fā)商之闋的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上6，導(dǎo)致巍業(yè)鍛行個人住房貸款損失風(fēng)險。(二)提前還款風(fēng)險提前還款風(fēng)險是指借 款人在借款合同規(guī)定的還款討1劃之外償還本金6，致使貸款提前償付行為所造成不確定的現(xiàn)金流使貸款人銀行無法合理安排資金，造成轂熬羧失靜菇陵。這穗攮險雖然不會詈黎褒教鍰章亍貸款本金瓣壹接損失，毽會影響商業(yè)銀行的資焱配置，從而造成收益下降。提前還款的激困是多方巔豹。如果不考慮個人信用的損失及非經(jīng)濟(jì)因素， 提前償付對借款入最大的好處怒可以減少剩怠支出。這魏楚提前償付的決定性誘因7。在固定利率貸款條件下，當(dāng)市場利率下降時，借款人再融資成本也相應(yīng)降低，對予一個理性的個人來說，必然不會按綴先較高的利率支付利息，i掰提囂還款，選擇較低的利率重薪融資戳減少耐息支付。扶我國實踐情況看，鼴髓還款主要有以下幾方面的原因：一是借款人收入水平的不斷提高，2004年職工平均工資為16024元8，較2000年增長了71％，保黲了較快豹增長勢頭，搜鼴借款人有經(jīng)濟(jì)麓力進(jìn)行提前還款；二是掇資渠道的褶對篋乏，借款人很難遙過其他投資渠道獲得穩(wěn)定的、較黼的收益，當(dāng)借款人無法獲得高于貸款利率水平的投資回報時， 勢必進(jìn)行提翦還款；三是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的需要，誨多氆款人貸歇買房并不怒因為沒有足夠的資金，麗怒由于在期房銷售的模式下，借款入擺心發(fā)生項目風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)最終無法落實，因此借款人往往通過申請貸款的方式，一方謝可以通過銀行強(qiáng)化對開發(fā)蠢的行為約柬，另一方西一絲發(fā)生風(fēng)險，出于銀哥亍牽涉其中勢必會承擔(dān)租應(yīng)的責(zé)任并有積極性與開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)的法襻行為，這在一定程度上僳護(hù)了借款人，因此一旦產(chǎn)權(quán)得以落實，項目風(fēng)險得以消除，借款人往往選擇了提前還款。5季愛表：《住房金融掰渡務(wù)與法規(guī)》，中嗣金融出版社，2004年舨，第5I頁6曩蘩謄，王勇：《巾J九棱賽抵捧貸藪最鹼及控捌愚考》，《睦爾濱金敲禽等專{4學(xué)校學(xué)壤》20030)，2628 7凌常峰，張紅：《個人{(lán)書房按揭貸款提前償付風(fēng)險問題研究》．《中國房地產(chǎn)盒融》，2002(10)，1 519 8數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站(—．sta—ts,20v．)相關(guān)資料整理4(三)抵揮物風(fēng)險抵押物_I)(L險艇指借款人造約后，貸款人無法處置抵押物或處置后姆致利益受損產(chǎn)生戇風(fēng)殮9。它主要包括抵事甲物處置拋除、抵押物貶綴風(fēng)險和抵拶物撰毀風(fēng)險三個方面。其中，抵押物處澄風(fēng)險是指由予產(chǎn)權(quán)璃癌、處置成本逮離絨社會穩(wěn)定的需要導(dǎo)致銀行無法通過處鬣抵押物受償貸款余額而彤成的風(fēng)險；抵押物貶值風(fēng)黢楚指因經(jīng)濟(jì)闌期、房地產(chǎn)市場波動、抵?jǐn)v物評估行為不規(guī)范或抵撣房屋本身藤湖導(dǎo)致抵押 物大幅貶值，鍛行無法通過處鬣抵押物受償貸款的可髓瞧；抵押物損毀風(fēng)險是指由于地震、火災(zāi)等不可抗力因索或其他因素導(dǎo)致抵押物嚴(yán)重受損或滅失，使褥抵押物不蓐具有使援價值或使t驀j份毽降低，鑷雩{i二無法通過慫囂抵押揚受僂全部貸款余額的可能性。對個人住房貸款而言，.雖發(fā)生風(fēng)險，對抵押物的處鼢是保護(hù)商業(yè)銀行債權(quán)的最后～道屏障，因此應(yīng)該盡力避免和降低由于抵押物帶來的風(fēng)險，僵從實踐看，蠢子釙部環(huán)境摶綴因，商韭銀雩亍蔥妊的抵?jǐn)偽镲L(fēng)險還是非常嚴(yán)重的： 一是法律保障問題。由于抵押物多為膦民自住房，借款人違約后，如果銀行逶遙鯰鬟抵攘魏毅鏊貸款，就會造成抵摺入無家可癌、無癆可茳，渡浚霹襞會窶予維護(hù)社會穩(wěn)定的考慮，使得鍛行即使勝訴也最終難啦處理抵押物，形成抵押物處鬣風(fēng)險。二是鬏賽鑊鍵露l凄竭逶。斑予蠶蘸我溺癆篷產(chǎn)市場以襞房鎊售為主，巍盈壤行個人住房貸款大多在房屋未竣工時就已發(fā)放，一旦借款人出現(xiàn)違約，銀行在通過處置抵押物收網(wǎng)貸款時，將顢崎抵押房鼴因未完工而贍以處置的風(fēng)險。三是抵押登記制度問題。穗我國部分蟪囂，茹內(nèi)蒙蠱蠡治醫(yī)靜露幫涪特市稚黑龍江省的哈爾濱市無法辦理期房的預(yù)抵押登記手續(xù)，讖成銀行資金在貸款發(fā)放到房屋辦妥產(chǎn)權(quán)誕之間無法落實房屋抵押，兩只能依賴開發(fā)商的階段燃擔(dān)保，存在巨大題險隱恚；部分造區(qū)酶髓晶房銷售登記備案稍度未熊褥羈有效瓶行，導(dǎo)致一房多售、抵押厝再售等情況的出現(xiàn)；這些幽于制度不完善和相關(guān)行政部門不作為纛接損害了商渡銀行的剝熬。9蔡德容。潘軍：《住房盎融創(chuàng)新研究》東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第318頁5靼是評估制度閥題。房地產(chǎn)譯估楓構(gòu)及扶業(yè)人員行為豹監(jiān)督楓翎尚未建立， 個別房177。氌產(chǎn)佶價桃梅或售價瓣W能會為謀求垂身利益，麗不遵守信價瓶程和職業(yè)道德，在審批發(fā)放貸款時高儲抵押物價值，在處置不良貸款時低估抵押物價值， 從蕊使銀芎亍貸款囂牾抵揆物風(fēng)除。個人住房貸款風(fēng)險管理現(xiàn)狀蠢茲我溪囊燕鏌囂黠予個人住痔貸款貔風(fēng)險管理主要毯瑟風(fēng)險瓣理體系載構(gòu)建和對流程的風(fēng)險管理兩個方面： (一)熱險管理體系機(jī)構(gòu)體系鏊魏囂魂褻救鑲囂大多實行基分牙裁，|叢遙大囂棗褒盟壤囂為鍘，總萼亍一F設(shè)一綴分行、二級分行、支行和游業(yè)網(wǎng)點，實行自上而下的蓬直管理。下級行在業(yè)‘● 務(wù)上接受上級行專業(yè)主管部門的指導(dǎo)，但人事、工資、任免等權(quán)限基本不受上級露專塹主管罄門瓣羧澍，瑟是愛零綴囂囂長靜終衷，良本綴行毒亍長 受蠹?？倗淘O(shè)立個人住房貸款管理部門，策劃、管理和賂控全行個人健房貸款業(yè)務(wù)；一級分行和二級分行相應(yīng)設(shè)立個人住房貸款管理部門機(jī)構(gòu)，對轄區(qū)內(nèi)的個人住房貸款進(jìn)行管爨穩(wěn)整控；支行設(shè)立設(shè)專飄爨位，受責(zé)個人住房貸款熬弱查、審查、竄魏蠢貨后管理工作。制度體系(1)最陵按稍鍘度風(fēng)險控制制艘主要有兩種類型：一是統(tǒng)一負(fù)責(zé)制，即設(shè)立風(fēng)險管蠛委員會， 統(tǒng)～防范和控制锫種風(fēng)險；二是分工負(fù)責(zé)制，即由各相關(guān)北務(wù)部門對各種風(fēng)險分剮交施管理。浚濯大國毒蠢數(shù)滾行為秘，瓣蘩臻采褒兩耱方式著囂麓模式。(2)授權(quán)與審批制度以四大國有商業(yè)銀行為例，均實行統(tǒng)一法人制度，各分支機(jī)構(gòu)須在上級行授衩菠豳痰遂囂經(jīng)鬻幫管理，授載每l凄是豢慧行自分支囂藏信貸搴懿投陵、經(jīng)營蔽限镎進(jìn)行逐級轉(zhuǎn)授；審批制度是指根據(jù)“審貸分離”原則，通過分設(shè)貸款調(diào)查、6審豢、審批不同嬲控和職責(zé)，實現(xiàn)個人住房貸款的風(fēng)險按鍘與管理。秘魏國內(nèi)商業(yè)鍛行正在探索戲已經(jīng)實現(xiàn)了蒸中審批的模式，即成立竄貔中心，由專鞔審撫人員對轄區(qū)內(nèi)所有個人住房貸款進(jìn)行集中化和規(guī)范化的審批。操{乍體系按照“韭務(wù)籀震，內(nèi)控先行”的原剮，霞內(nèi)各家商般鍛行均建立了一系列適應(yīng)北務(wù)發(fā)展需要的操作體系，主要包括個人住房貸款管蠛辦法、操作流程、會計核舞辦法、貸囂管理辦法、擋察管理辦法、借款人資信謬毯意見等，融經(jīng)逐步燎個人往房貸款業(yè)努納入規(guī)范仡與制度化發(fā)鼴的軌道。以中國工商銀行為例，其已經(jīng)建立了個人住房貸款程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的操作模式，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)操作的“四統(tǒng)一”， 即絞～監(jiān)務(wù)滾穩(wěn)、統(tǒng)一業(yè)務(wù)軟傅、絞一業(yè)務(wù)文本幫統(tǒng)一袋囂管理。同時逐剝莠j全行統(tǒng)一的業(yè)務(wù)揉作與管理軟件，建立了從憨行到分行和支行的業(yè)務(wù)濂控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，可監(jiān)測到全彳予個人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)量和質(zhì)量、樓盤和客戶信息等，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)攥攆稿管理在按拳層囂上的絞一純、短藏純和標(biāo)準(zhǔn)純。監(jiān)控體系●● (1)業(yè)務(wù)監(jiān)測上級行裂用娩務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，定麓對下緩行個人往痿受款業(yè)務(wù)懿數(shù)爨鞠蒺量、按揭項目以及貸款客戶進(jìn)行監(jiān)測。發(fā)現(xiàn)貸款存在潛在風(fēng)險時，上級行下發(fā)核查通知書，要求下級行核查整改，問題嚴(yán)重的，上級行派人赴現(xiàn)場核查。(2)城殮顴罄上級行根據(jù)經(jīng)營和管理狀況，確定個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)，定期對越過預(yù)警指標(biāo)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，按照程度不同分別下發(fā)預(yù)警、整改或停牌通知。接裂邋婦夔分支輟擒要在翹定羧羧內(nèi)鼴韭務(wù)遴行整改，并淘上級行提交整菠報告。(3)內(nèi)部檢查 內(nèi)部檢查制度可分為業(yè)務(wù)檢查、業(yè)務(wù)稽核和執(zhí)法監(jiān)察三種類型。其中業(yè)務(wù)檢查主要是對令人程澇貸款靜風(fēng)除l坐援進(jìn)雩亍簸替檢查；韭務(wù)疆孩主要是對令人霞房貸款內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，以及個人住房貸款審批發(fā)放各個環(huán)節(jié)的臺婉性進(jìn)行監(jiān)督檢查；執(zhí)法監(jiān)察是對各級行管理人員或員工貫徹執(zhí)行國家金融方針、政策、法鐐、法燕毆及冬矮翻凄、辦浚等薅援送抒簸督鹼囊。(：)流程的風(fēng)險管理個人住房貸款流程風(fēng)險管理是指按照貸敞流程所做的全過程風(fēng)險管理，包括貸款調(diào)查、審查、審批、貸后管理幫不良貸款清收等環(huán)節(jié)豹風(fēng)殮管理。l、貸款調(diào)查環(huán)節(jié)貸款調(diào)查人對受理的個人健房貸款申請資料進(jìn)行調(diào)查，通過約見借款人，對客戶身份、購房行為真實性、掰購住房情況及還款能力等進(jìn)行調(diào)查核實，并出具誦鴦意見。貸款調(diào)奩入對貸款淡料的真實毪、臺法性翻合娥性負(fù)調(diào)套爨任。貸款審查環(huán)節(jié)貸款審查人對個人住房貸款申請資料、貸款調(diào)查人的溺查意見進(jìn)行審查和核實，必要時可采取電話或面談的形式進(jìn)行核實，并出其竄焱意見。貸款審查人對貸款的合法性、合艦性和真實性負(fù)審查責(zé)任。貸款審撼環(huán)節(jié)贊款審批人對審查通過昀貸款申請資料避行審批，符合條件盼，簽磐借款合同和借據(jù)，確定貸漱金額、利率、期限。貸款審批人對貸敞的合法性和合規(guī)性負(fù)審批責(zé)任。貸后管理環(huán)節(jié)貸款發(fā)放后，貸后管理員要對借款人、保證人和抵押物情況進(jìn)行跟蹤檢查， 了瓣氆款大職業(yè)、投入變動馕況，弱期房按搦茲要對開發(fā)麓秘按揭項爨進(jìn)展髂況進(jìn)行跟蹤檢查。不良貸款滴收環(huán)節(jié)不蠢貸款熬渣牧主要包括對違約貸款鮑毽搜褰處曼工終，鄹采取彀話經(jīng)竣、發(fā)倦收通知書、上門催收、發(fā)律師函等方式鼴求借款人限期清償違約貸款；對于催收無效的，采取訴訟、以物抵貸、核銷、打包出售、引入投資人、風(fēng)險代理、資產(chǎn)涯券純等方式送學(xué)處置。三、個人住房貸款風(fēng)險管理存在的主要問題隨著我國商業(yè)銀行股份制改革的不斷推進(jìn)，商業(yè)銀行已經(jīng)初步建立了個人住8房貸款的風(fēng)險管理體系，毽也存在一些超題照特解決，主熏表現(xiàn)為： (一)內(nèi)控制度建設(shè)尚需加強(qiáng)=l爨凡年，裔鼗鍛行凝據(jù)曼務(wù)發(fā)裝{毒凝割定了大量懿毒l浚麓定來麓蕊照務(wù)熬發(fā)展，假從實際操作稽，商業(yè)銀行內(nèi)控制度建設(shè)上仍然存在大量的問題： 一是制度辦法的修改和完善還無法適應(yīng)舭務(wù)不斷發(fā)展和市場需求不斷變化貔囂要。令人住癃貸款歪簽予蝗務(wù)上秀蘩，囂窳各習(xí){蘸蓑壤定瀲及市場環(huán)凌交億較快，一旦出現(xiàn)不利于銀行的棗件發(fā)生 ，如聚不能及時修改和完善相關(guān)制度，就有可熊導(dǎo)致制度風(fēng)陵； 二楚各項蕊搴翻發(fā)的貫襁撬行力凄較差。澈虧二不是或者失羧懿內(nèi)部控簇、太員、系統(tǒng)或者外部攀件的風(fēng)險”時有發(fā)生，有章不循，違章操作的現(xiàn)象展禁不止， 這是蹦前商業(yè)銀行存在的主要問題。出于市場環(huán)境的不完備，交易對手的非市場純，虢及閶監(jiān)競爭豹壓力，健褥蠢照銀行靜渡務(wù)人員{芏往游離予政策邊緣，要么丟掉市場，要么違艦操作。三是監(jiān)管和檢凌力度不足。嗣前商業(yè)銀行封操作風(fēng)險的檢查主要依賴內(nèi)部合纛襝鴦鞠辨部籃管稔奩，扶內(nèi)部秘合凝檢查纛，交于梭套部門分屬一個褫穗翡不同部門很難進(jìn)行實質(zhì)性的檢查，往往是不出事沒問題，一出睪全是問題；從外部監(jiān)管露，監(jiān)管部門對不同機(jī)構(gòu)的檢查尺度不統(tǒng)一，對實際般務(wù)背景不了解，不但沒有怒到有效茲蕊鬻俸舞l，反舔勰澍T同監(jiān)的不公平競爭。(二amp。gt。遭務(wù)操佟滾程有禱完譽(yù)照然我國各商業(yè)銀行都已經(jīng)制定了較為完锫的個人住房貸款業(yè)務(wù)操作流程， 毽隧羲泣務(wù)最陵管褒戇鴦瑟強(qiáng)，鼗務(wù)撩{睪滾程有特完善： ～是個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營的集約化和艦?zāi)；讲簧?。由于個人住房貸款的對魏是個人客戶，與法人貸款相比，個人貸款具有貸款對藩分散、貸款會額小、貸款筆數(shù)多等黲熹，窩暴不實璦繁終詫窺趣模往警理，燕數(shù)實現(xiàn)||芟盞拳乎瓣提毫仲樊欣，楊曉光：《操作風(fēng)險管理的方法與現(xiàn)狀》，《證券市場導(dǎo)報》，2003年6月號9和風(fēng)險管理的加強(qiáng)。但出于業(yè)務(wù)營銷的考慮，商業(yè)銀行普遍利用網(wǎng)點優(yōu)勢采用了撒網(wǎng)式營銷方式，一般支行均可以辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，一些儲蓄所、分理處也可以受理，集約化水平較低，而且由于參與人員的水平不高，風(fēng)險管理意識薄弱，對個人住房貸款的風(fēng)險管理帶來了負(fù)面影響，潛存著一定的風(fēng)險隱患。二是個人住房貸款未真正實現(xiàn)審貸分離。審貸分離不僅包括人員的分離也包括機(jī)構(gòu)的分離，以四家國有商業(yè)銀行為例，對于法人貸款除了采取質(zhì)押方式擔(dān)保的貸款以外，支行層級均沒有審批權(quán)，而對于個人住房貸款出于業(yè)務(wù)發(fā)展的原因， 支行一般都具有一定的審批權(quán)，使得支行既承擔(dān)了貸款營銷，又承擔(dān)了審批和貸后管理的職責(zé)，由于單一機(jī)構(gòu)利益目標(biāo)的一致性，即使個人住房貸款由多個人分別進(jìn)行調(diào)查、審查和審批，也很難避免操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。(三)風(fēng)險管理技術(shù)和方法仍需改進(jìn)個人住房貸款具有同質(zhì)性的特點，即業(yè)務(wù)特性比較接近，這就要求在業(yè)務(wù)操作和管理上能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這種統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并不意味著所有方面全部一 致，而是指在操作管理的基本框架、技術(shù)等方面是一致的，而從我國商業(yè)銀行實踐操作看，這方面還是十分薄弱的： 一是業(yè)務(wù)操作和管理技術(shù)比較落后，我國商業(yè)銀行對個人住房貸款的核算和管理基本停留在分地區(qū)集中管理的基礎(chǔ)上，即個人貸款數(shù)據(jù)納入