【正文】 專業(yè)的房地產評估人員進行的。$償囂(臻短貸獲年疆躐箍蘺綏付部分散項)時，浠要經雙方商談，在適當降低利率的條件下繼續(xù)支付剩余利息； 如粱借款人一次性償還所有余額，還要支付該余額利息的20％的罰款。通過證券化，商業(yè)銀行可將抵押貸款迅速變現(xiàn)，有效解決了住房貸款流動性麓的問題。盡管風險經理負費本業(yè)務部門的風險管理與控制，但部門最終的風險責任由部門主管承擔， 莠在縫護鑲雩亍風殮蟄理政策方瓣發(fā)揮主導饞露。在風險管理職能部門，～般都配有相應的較高職稼，肉嫠應該鴦一令鼴超額戇羧權租裁。1990年以來，國外大銀行的董事會已紛紛掩媳險管褒納入發(fā)展戰(zhàn)酶詩翊，并將風險管理在整個管理缽系中豹地位提升剮鑲行發(fā)展戰(zhàn)略的范疇。當然，這種模式也具有一定弊端：對規(guī)模龐大、分支機構眾多的跨國銀行麗言，如果相應制度缺失，風險籬理的責任、極力和利益難以有效統(tǒng)一，就可能使風除按蒯渡于形式。煮效蕊森幫檢查與搭棱裁度有效的內部檢查與稽核銣艘是及時發(fā)現(xiàn)風險隱患、避免和減少損失孵關鍵制度蜜徘。i磊年寒，國外麓過壤行開始藿巍蟊強化銀行豹蠹都懿餐控裁，在鍛露法A漬理鐮季奄中設立猿立摶、只對鍛行最高校力輥梅受責酶內帑橇梅。國外商業(yè)銀行風險管理框架鬻舞裔韭銀行令人隹痿貸款監(jiān)務經適A卡年靜發(fā)暴，已經建立超藏熬靜風險管理體系。二是定性判斷較多，定量分析較少，對于貸款的量化管理和模型化管理等方面還非常薄弱。gt。不良貸款滴收環(huán)節(jié)不蠢貸款熬渣牧主要包括對違約貸款鮑毽搜褰處曼工終，鄹采取彀話經竣、發(fā)倦收通知書、上門催收、發(fā)律師函等方式鼴求借款人限期清償違約貸款；對于催收無效的，采取訴訟、以物抵貸、核銷、打包出售、引入投資人、風險代理、資產涯券純等方式送學處置。(：)流程的風險管理個人住房貸款流程風險管理是指按照貸敞流程所做的全過程風險管理，包括貸款調查、審查、審批、貸后管理幫不良貸款清收等環(huán)節(jié)豹風殮管理。以中國工商銀行為例，其已經建立了個人住房貸款程序化、標準化的操作模式，實現(xiàn)了業(yè)務操作的“四統(tǒng)一”， 即絞～監(jiān)務滾穩(wěn)、統(tǒng)一業(yè)務軟傅、絞一業(yè)務文本幫統(tǒng)一袋囂管理。個人住房貸款風險管理現(xiàn)狀蠢茲我溪囊燕鏌囂黠予個人住痔貸款貔風險管理主要毯瑟風險瓣理體系載構建和對流程的風險管理兩個方面： (一)熱險管理體系機構體系鏊魏囂魂褻救鑲囂大多實行基分牙裁，|叢遙大囂棗褒盟壤囂為鍘，總萼亍一F設一綴分行、二級分行、支行和游業(yè)網點，實行自上而下的蓬直管理。二是鬏賽鑊鍵露l凄竭逶。這魏楚提前償付的決定性誘因7。由于項目開發(fā)的盲目性和項目監(jiān)理制度的不完備，一旦房地產丌發(fā)企業(yè)某個項目資金回籠出現(xiàn)問題則可能導致多個項目資金鏈斷裂，從而造成項目無法完工形成爛尾，進而引發(fā)借款人違約和商業(yè)銀行貸款損失風險?！甞● 現(xiàn)代會融理論認為商業(yè)銀行的核心功能是風險管理，同時新巴塞爾協(xié)議和國有囊業(yè)鑲牙的段玲裁毅造對鍛紓霜囂建立會理載風殮蟄壤摳絮寂完蟄粒法入浚理結構提出了更商的要求，借囂國外商業(yè)銀行風險管理的先進經驗，我國商業(yè)銀行需要重新構建個人住房貸款風險管理體系的基本框架，從而保證業(yè)務快速穩(wěn)健發(fā)震。i懾害筻學搜埝文在瓣棗羼透矮搴援裁裹) 掌也i侖文作者簽髻：amp。關鍵詞：商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范風險管瑗ABSTRACT With the promoting of the national real—estate system and the development of the reform of the financial system，our mercial banks were launching into personal real—estate loan business as a new profit經過近咒年的快速發(fā)展，圈前個人住房貸款已進入風險高發(fā)區(qū)間?！?本文第二部分介紹了國外商業(yè)銀行的風險管理框架，主要包括JxL險管理制度、風澄管理攘式裟強殮管理緦織縫鞠，疑時分輯貪纓了翅羚褻業(yè)鑷器風險警理的措施和方法，主要包括對流渤性風險、提前還款風險和抵押物風險的防范和控制。與我一同工佟的同志對本研究所傲的緞露貢獻均基猩論文中籜了鶴潢的注明并表示謝意。為了配合圈家經濟政策的實施， 推動房地產業(yè)斡發(fā)展，人民銀行先螽頒布《個人住房貸款蟄理辦法》積《趣丈住房僚貸投入支持住房建設與消贊》兩個文件，極大促進了商業(yè)銀行人住房貸款業(yè)務的發(fā)展。這就在政策上允許房屋尚未建造完成即可進入銷售，使得借款人可能面臨房地產項目爛尾的風險， ’旦發(fā)生房地產丌發(fā)項目無法完工交付借款人，借款人極有可能將其轉嫁給商業(yè)銀行，造成商業(yè)銀行個人住房貸款損失。這穗攮險雖然不會詈黎褒教鍰章亍貸款本金瓣壹接損失，毽會影響商業(yè)銀行的資焱配置，從而造成收益下降。其中，抵押物處澄風險是指由予產權璃癌、處置成本逮離絨社會穩(wěn)定的需要導致銀行無法通過處鬣抵押物受償貸款余額而彤成的風險；抵押物貶值風黢楚指因經濟闌期、房地產市場波動、抵攙物評估行為不規(guī)范或抵撣房屋本身藤湖導致抵押 物大幅貶值，鍛行無法通過處鬣抵押物受償貸款的可髓瞧；抵押物損毀風險是指由于地震、火災等不可抗力因索或其他因素導致抵押物嚴重受損或滅失，使褥抵押物不蓐具有使援價值或使t驀j份毽降低，鑷雩{i二無法通過慫囂抵押揚受僂全部貸款余額的可能性。潘軍：《住房盎融創(chuàng)新研究》東北財經大學出版社，2002年版，第318頁5靼是評估制度閥題。(2)授權與審批制度以四大國有商業(yè)銀行為例，均實行統(tǒng)一法人制度，各分支機構須在上級行授衩菠豳痰遂囂經鬻幫管理，授載每l凄是豢慧行自分支囂藏信貸搴懿投陵、經營蔽限镎進行逐級轉授；審批制度是指根據(jù)“審貸分離”原則，通過分設貸款調查、6審豢、審批不同嬲控和職責，實現(xiàn)個人住房貸款的風險按鍘與管理。接裂邋婦夔分支輟擒要在翹定羧羧內鼴韭務遴行整改，并淘上級行提交整菠報告。貸款審撼環(huán)節(jié)贊款審批人對審查通過昀貸款申請資料避行審批，符合條件盼，簽磐借款合同和借據(jù)，確定貸漱金額、利率、期限。三是監(jiān)管和檢凌力度不足。審貸分離不僅包括人員的分離也包括機構的分離，以四家國有商業(yè)銀行為例，對于法人貸款除了采取質押方式擔保的貸款以外，支行層級均沒有審批權，而對于個人住房貸款出于業(yè)務發(fā)展的原因， 支行一般都具有一定的審批權，使得支行既承擔了貸款營銷，又承擔了審批和貸后管理的職責，由于單一機構利益目標的一致性，即使個人住房貸款由多個人分別進行調查、審查和審批，也很難避免操作風險和道德風險。由于外部環(huán)境的制約，目前商業(yè)銀1 n行風險轉移手段和方法比較匱乏，如項目風險，由于現(xiàn)行法律的問題，對銀行的債權保護有限；又如抵押物風險，由于整個外部環(huán)境包括抵押登記、銷售登記、抵押物拍賣、評估等方面制度的不完備，造成商業(yè)銀行很難有效的保護自身的利益。39。鼓美嗣捷簇寢行受翻，其售貨鼴羚管_理申懿授權審批控制制液是現(xiàn)代商業(yè)鍵行中的典裂模式，它包括竄貸分離、援信額度管理、信貸授權審批控制、三人信貸委員會批準制度等四個方面。這稀模式袋大的弊端怒，由于風險管理決策層遠離一線，如果風險管理信息系統(tǒng)不能保誑及時、準確地傳遞信毫，淡楚孝也就無法保持對風險黥嵩度敏感。(三)風險管理組織結構風險管理組織結構是最終決定銀行在控制、監(jiān)督和評估其各業(yè)務部門風險承14擔憝力之效力的關鍵，它直 接影喲到風險管濺與銀行總體戰(zhàn)略盡標的一致蛙。菇驗警瓔職能部門風險管理職能部門隸屬予管理委員會，它們或者是分離的，如分別設立的市場風險管理部門、信用風險管瑕部門等；或者整合為一個先整的風險管理部。為了確絳雙殮管理與控制靜有效性，內部稽核人員一般在金融產品和金融工兵的創(chuàng)新時就開始介入。quot。嗣時，為羧鑊捷蘸還款給銀行帶來靛疑愨損失， 銀行一般要求提前還款的借數(shù)人多付6個月的利息，或多付剩余本金的1％．5％， 作為對提前還款的懲罰。國外保險業(yè)較為發(fā)達，保險品種也較為豐富，銀行在辦理個人住房貸款時，一般除要求借款入進行信用保險或保證保險外，對抵押物進行財產保險也是基本的要求，以規(guī)避抵押物毀損的風險。美國聯(lián)邦法律規(guī)定，在沒有任何保險和擔保的情況下，貸款價值比最高不得超過90％。為了保險和謹慎起見，銀行在審查產權狀況時，常需要律師的意見書來輔證。董事會對風險管理負最終責任，在總行一級設一個風險控制委員會，全行的首席風險控制宮擔任這個委員會的主席，董事會授權首席風險宮和風險管理委員19銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》2。 的要求建立各項業(yè)務、各個崗位、各個環(huán)節(jié)的規(guī)章制度，做到有法可依、有章可循；其次，要使部fj崗位職責適當分離，形成不同機構、不同崗位相互制約、相互監(jiān)控的機制；三是實行合理的授權分責，要根據(jù)個人住房貸款業(yè)務的特點和要求，賦予各級人員合理的權限，建立內部“分級分翻amp。三、不斷提高風險管理技術個人住房貸款筆數(shù)多、金額小，其風險管理不同與法人貸款，電子化操控依賴性高，現(xiàn)階段商業(yè)銀行必須從建立個人貸款的電子化操控體系入手，不斷提高風險管理水平。以中國工商銀行為例， 目前已實現(xiàn)了個人住房貸款前臺和中后臺管理部門的分離，明確了中后臺業(yè)務管理部f1的職能目標(見圖3一1)。()中臺審批環(huán)節(jié)建立專職、專家化的審批人制度，明確審批責任和義務，打破原有多人審批負責制度下“都負責，都不負責amp。主要職責分為貸后監(jiān)督職責、違約催收職責、不良清收職責、貸后監(jiān)測職責，主要包括： l、對轄內發(fā)放的個人住房貸款進行貸后監(jiān)督； 對個人住房貸款進彳亍日常貸后管理； 組織個人住房貸款貸后檢查； 集中催收個人住房違約貸款； 組織清收個人住房不良貸款； 對貸后資料進行熬理并移交。因此必須強化法律制度建設，切實保護商業(yè)銀行合法權益。融于目前的司法解釋未對“假按揭”是否“以非法占有為目的’’做出明確說明，造成在此闖題的處理上往往含混不清，建議相關部門共同研究，盡快針對“假按揭”出臺相關司法解釋。對此本文認為，商品房買賣合同與商品房擔保借款合同是兩個獨立的合同，前者用于規(guī)范商品房買賣關系和行為，后者用于規(guī)范借貸關系和行為，借款合同不應因購房合同被確認無效或撤銷、解除麗被解除。商業(yè)銀行應當實旌整體流動性風險的指標管理， 建立分層次的流動性儲備體系，將由此產生的流動性風險納入全行的流動性風險管理體系中。建立廉價房市場，切實降低銀行處置抵押物的社會成本政府行政主管部f]應建立和啟動廉價房市場，迸一步完善廉價房制度，擴大廉價房供應渠道，這樣可以保證當客戶違約時，法院依法判決強制拍賣抵押房產后抵押入有棲息之處，避免了毒此產生憋社會閥題；同時提高了資產處置效率， ．． ● 有利于銀行及時通過抵押物拍賣等方式收回貸款本息，降低銀行在處置抵押物非專業(yè)性所帶來的流動性風險和抵押物風險。為此相關部門應做好以下幾方面工作：一是盡快制訂房地產拍賣規(guī)程，從制度層面規(guī)范房地產拍賣規(guī)程，從而為中介機構進入市場奠定制度基礎； 二是著手培育和發(fā)展有關中介機構與房地產拍賣市場，只有參與市場的中介機構增加了，市場才+能夠形成有效競爭，并在競爭中逐步規(guī)范；三是解決商業(yè)銀行抵押物的合法、快速處置問題。1999(12)，25—27 2劉春紅，劉可新，吳晨：《上海市個人住房抵押貸款違約因素實證分析》，《上海金融》，2000(1)，32．34 ：’● 2李曜：《壽險保單質押：化解個人住房貸款風險的一種嘗試》，《上海金融》． 2喬志敏，修大鵬：《完稅憑證替代收入證明一降低房貸。30結束語風險管理是商業(yè)銀行管理的核心之一。二是針對露前裔業(yè)銀行監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行只能對主體封頂?shù)纳唐贩堪l(fā)放個人住房貸款，但商品房銷售主管部f．】在頊謦建設資金投入25％．50％時就可發(fā)放預售許可證，商鱟銀行監(jiān)管部門和商品房銷售主管部門在執(zhí)行標準上不一致的情況，有關部門應進一步協(xié)調相關政策制度，嚴格期房銷售政策，提高期房銷售f_】檻，規(guī)范房地產市場，避29免政策制度不一致造成商業(yè)銀行的抵押物風險。同時由于管理水平的提高，客戶提前還款后，銀行能夠較快的重新進行資金配置，降低過渡流動性帶來的損失。建議高法對以上司法解釋做出修訂，以保護銀行合法權益。quot。根據(jù)《刑法》第193條中對金融詐騙罪的規(guī)定，其中“使用虛假的經濟合同的、使用虛假的證明文件的、使用虛假的產權證翡作擔?；蛘叱龅盅何飪r值重復擔保的”均是“假按揭amp?？傂小⒁患?直屬)分行行使該部fl的管理職責，上級行對下級行的貸后管理中心業(yè)務進行督導、檢查和質量跟蹤監(jiān)測。制度管理模式，建立專監(jiān)審批機構，實現(xiàn)貸款審批從崗位分離向機構分離轉變，強化審貸分離原則。39。(二)實現(xiàn)全過程的風險管理網絡體系改變目前商業(yè)銀行的電子化操控平臺簡單記錄核算的功能，將個人貸款的整個生命周期，從貸款申請、審查、審批、發(fā)放、會計核算、貸后監(jiān)督、違約催收、不良清收、賬銷案存等全部納入電子化系統(tǒng) 管理，通過技術手段實現(xiàn)不同環(huán)節(jié)、不同周期的控制要求，從技術層瑟完全實現(xiàn)內部控制制度要求，減少人為干預， 提高內控制度的控制力度，同時由于系統(tǒng)實現(xiàn)了各環(huán)節(jié)的全面控制和無縫連接， 也鋸確了淺位職責，提高了管理效率。管理和“授權有限”的管理制度，并要求各級人員對各自職責范圍的工作負責。quot。一、建立垂直的風險管理體系個人住房貸款的風