個人住房貸款的風險控制問題-文庫吧
2025-03-11 23:06 本頁面
【正文】 款人的風險。就開發(fā)商而言，個人住房貸款以開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)作為抵押物，由于開發(fā)商營運、資金方面的問題，將會影響到工程的進度和質(zhì)量，甚至形成爛尾樓。由此不但會使得銀行的第二還款來源縮水，而且可能導致購房人不滿而拒絕繼續(xù)支付借款本息。借款人的風險主要是違約風險，即借款人違約而導致銀行無法到期收回貸款本息。一般而言，借款人的還款意愿和還款能力是影響合同履行的重要因素，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟波動、收入下降的情況，必然會對借款人及時履行合同產(chǎn)生影響。更重要的是，我國尚未建立起完善的個人信用制度，銀行等金融機構在獲取借款人相關信息的過程中往往處于被動地位，難以對借款人的長期履約能力作出全面準確的跟蹤評估，進而無法采取針對性的補救措施，勢必增大銀行的貸款風險。如重慶市長壽區(qū)近年來先后有“遠君明都”、“泊景灣”等樓盤出現(xiàn)開發(fā)商因缺后續(xù)資金，將一房幾賣及卷款潛跳情況，導致購房者無法按時接房，引起購房上訪、建筑工人攔斷公路等社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。此外，“假按揭”也是來自交易相對方的主要風險源。所謂假按揭，是指借款人或開發(fā)商以購置個人住房貸款的名義，通過不正當手段套取銀行信貸資金用于非住房交易的行為。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商通過虛構借款人、制作各種虛假申請資料騙取取銀行資金以達到自己資金回籠的目的；或者借款人因其與開發(fā)商的特殊關系（如親友、本單位職工等）相互串通，并未將向申請的銀行個人住房貸款用于購房，而是由開發(fā)商支配使用并按期替借款人還款。無論哪種情形，都違背了銀行的真實意思表示，是一種典型的欺詐行為，銀行信貸資產(chǎn)隨時面臨損失的風險。（二）銀行自身經(jīng)營管理的風險隨著個人住房貸款業(yè)務量的膨脹，為了爭奪市場份額以及加快辦理速度，銀行往往忽視了貸款操作的嚴謹性，產(chǎn)生各種環(huán)節(jié)上的缺漏，成為日后風險發(fā)生的源頭。一是貸前調(diào)查不充分，倉促發(fā)放貸款。因為有房產(chǎn)作為抵押，有關開發(fā)商的資質(zhì)、財務狀況、工程進展以及借款人的收入狀況、負債狀況等真實性調(diào)查往往不被重視，過分依賴第二還款來源（房產(chǎn)抵押），而忽視第一還款來源（借款人償還能力）的做法，不但增加了貸款回收的成本，而且極易成為貸款欺詐行為滋生的土壤；二是貸款操作過程中的違規(guī)風險。一種是惡意違規(guī)行為，如信貸人員為謀取個人利益，與開發(fā)商、借款人串通，不按規(guī)范化程序操作，擅自簡化貸款手續(xù)、降低貸款門檻，騙取銀行貸款。還有就是過失性違規(guī)行為，如過分依賴售樓部，委托售樓小組代為辦理合同簽約及抵押登記情況，因而出現(xiàn)合同簽訂、抵押物登記手續(xù)辦理等相關環(huán)節(jié)的疏漏將直接導致因合同無效、抵押權不成立產(chǎn)生的貸款本息無法收回的問題。三是銀行內(nèi)部控制制度不完善，經(jīng)辦人員業(yè)務素質(zhì)參差不齊，人員配置不合理，難以對信貸資金形成全面、有效的控管，以致形成風險。（三）外部經(jīng)濟環(huán)境、政策風險個人住房貸款的還款期限長，宏觀經(jīng)濟趨勢和經(jīng)濟周期的變化將引起房地產(chǎn)市場的波動。當房地產(chǎn)市場行情低迷，公眾的購房熱情減弱，作為擔保的房產(chǎn)價值大幅降低，會對銀行的貸款安全構成威脅。同時，外部經(jīng)濟環(huán)境的不景氣必將對借款人的收入產(chǎn)生影響，第一還款來源無法保障，極易形成不良貸款。個人住房貸款一般實行的是浮動利率，借款人每年的還款金額不是固定的，當利率上調(diào)，借款人的還款壓力隨之增大，而收入又沒有相應增加時，借款人很可能無法正常還款。此外，法律規(guī)定或政策的變化也使得銀行信貸資產(chǎn)面臨遭受損失的可能性。根據(jù)最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》，“被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬必需的居住房不得拍賣、變賣或抵押”，由于我國尚未形成比較完善的社會保障體系，當借款人無法還款而形成不良貸款時，銀行要實現(xiàn)其抵押權往往十分困難。（
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