個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題-文庫(kù)吧
2025-03-11 23:06 本頁(yè)面
【正文】 款人的風(fēng)險(xiǎn)。就開(kāi)發(fā)商而言，個(gè)人住房貸款以開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)作為抵押物，由于開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)、資金方面的問(wèn)題，將會(huì)影響到工程的進(jìn)度和質(zhì)量，甚至形成爛尾樓。由此不但會(huì)使得銀行的第二還款來(lái)源縮水，而且可能導(dǎo)致購(gòu)房人不滿而拒絕繼續(xù)支付借款本息。借款人的風(fēng)險(xiǎn)主要是違約風(fēng)險(xiǎn)，即借款人違約而導(dǎo)致銀行無(wú)法到期收回貸款本息。一般而言，借款人的還款意愿和還款能力是影響合同履行的重要因素，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、收入下降的情況，必然會(huì)對(duì)借款人及時(shí)履行合同產(chǎn)生影響。更重要的是，我國(guó)尚未建立起完善的個(gè)人信用制度，銀行等金融機(jī)構(gòu)在獲取借款人相關(guān)信息的過(guò)程中往往處于被動(dòng)地位，難以對(duì)借款人的長(zhǎng)期履約能力作出全面準(zhǔn)確的跟蹤評(píng)估，進(jìn)而無(wú)法采取針對(duì)性的補(bǔ)救措施，勢(shì)必增大銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。如重慶市長(zhǎng)壽區(qū)近年來(lái)先后有“遠(yuǎn)君明都”、“泊景灣”等樓盤(pán)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商因缺后續(xù)資金，將一房幾賣(mài)及卷款潛跳情況，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)接房，引起購(gòu)房上訪、建筑工人攔斷公路等社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。此外，“假按揭”也是來(lái)自交易相對(duì)方的主要風(fēng)險(xiǎn)源。所謂假按揭，是指借款人或開(kāi)發(fā)商以購(gòu)置個(gè)人住房貸款的名義，通過(guò)不正當(dāng)手段套取銀行信貸資金用于非住房交易的行為。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛構(gòu)借款人、制作各種虛假申請(qǐng)資料騙取取銀行資金以達(dá)到自己資金回籠的目的；或者借款人因其與開(kāi)發(fā)商的特殊關(guān)系（如親友、本單位職工等）相互串通，并未將向申請(qǐng)的銀行個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房，而是由開(kāi)發(fā)商支配使用并按期替借款人還款。無(wú)論哪種情形，都違背了銀行的真實(shí)意思表示，是一種典型的欺詐行為，銀行信貸資產(chǎn)隨時(shí)面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)。（二）銀行自身經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量的膨脹，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額以及加快辦理速度，銀行往往忽視了貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，產(chǎn)生各種環(huán)節(jié)上的缺漏，成為日后風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的源頭。一是貸前調(diào)查不充分，倉(cāng)促發(fā)放貸款。因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)作為抵押，有關(guān)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、工程進(jìn)展以及借款人的收入狀況、負(fù)債狀況等真實(shí)性調(diào)查往往不被重視，過(guò)分依賴(lài)第二還款來(lái)源（房產(chǎn)抵押），而忽視第一還款來(lái)源（借款人償還能力）的做法，不但增加了貸款回收的成本，而且極易成為貸款欺詐行為滋生的土壤；二是貸款操作過(guò)程中的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。一種是惡意違規(guī)行為，如信貸人員為謀取個(gè)人利益，與開(kāi)發(fā)商、借款人串通，不按規(guī)范化程序操作，擅自簡(jiǎn)化貸款手續(xù)、降低貸款門(mén)檻，騙取銀行貸款。還有就是過(guò)失性違規(guī)行為，如過(guò)分依賴(lài)售樓部，委托售樓小組代為辦理合同簽約及抵押登記情況，因而出現(xiàn)合同簽訂、抵押物登記手續(xù)辦理等相關(guān)環(huán)節(jié)的疏漏將直接導(dǎo)致因合同無(wú)效、抵押權(quán)不成立產(chǎn)生的貸款本息無(wú)法收回的問(wèn)題。三是銀行內(nèi)部控制制度不完善，經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，人員配置不合理，難以對(duì)信貸資金形成全面、有效的控管，以致形成風(fēng)險(xiǎn)。（三）外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的還款期限長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)周期的變化將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情低迷，公眾的購(gòu)房熱情減弱，作為擔(dān)保的房產(chǎn)價(jià)值大幅降低，會(huì)對(duì)銀行的貸款安全構(gòu)成威脅。同時(shí)，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣必將對(duì)借款人的收入產(chǎn)生影響，第一還款來(lái)源無(wú)法保障，極易形成不良貸款。個(gè)人住房貸款一般實(shí)行的是浮動(dòng)利率，借款人每年的還款金額不是固定的，當(dāng)利率上調(diào)，借款人的還款壓力隨之增大，而收入又沒(méi)有相應(yīng)增加時(shí)，借款人很可能無(wú)法正常還款。此外，法律規(guī)定或政策的變化也使得銀行信貸資產(chǎn)面臨遭受損失的可能性。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，“被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬必需的居住房不得拍賣(mài)、變賣(mài)或抵押”，由于我國(guó)尚未形成比較完善的社會(huì)保障體系，當(dāng)借款人無(wú)法還款而形成不良貸款時(shí)，銀行要實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)往往十分困難。（
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