【正文】 定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險定價和資信嚴(yán)格審查的原則，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。各銀行金融機構(gòu)要切實加強風(fēng)險管理，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。因此，一種較為完善的風(fēng)險管理體系和科學(xué)的風(fēng)險管理手段對于銀行業(yè)至關(guān)重要。 研究目的與意義 研究目的自20世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展并迅速壯大，己逐漸成為推動各地區(qū)乃至整個國民經(jīng)濟增長的重要力量。與其發(fā)展緊密相關(guān)的個人住房貸款業(yè)務(wù)是我國福利分房制度向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變過程中引入的一種金融產(chǎn)品，在不斷發(fā)展的過程中起已成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中重要的項目。作為一項金融業(yè)務(wù)，個人住房貸款的核心問題也毫不例外的是風(fēng)險問題。因此充分認(rèn)識個人住房貸款信用風(fēng)險問題并實施有效的防范措施，旨在降低和防止個人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生，將不但有利于我國商業(yè)銀行安全經(jīng)營進而促進其健康穩(wěn)定發(fā)展，還會帶來我國房地產(chǎn)業(yè)的進一步繁榮與發(fā)展，而且從宏觀上有利于整個金融體系的穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。 研究意義商業(yè)銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費的購買力等方面，都起到了積極的作用。近年來，個人住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，也給商業(yè)銀行帶來了巨大的經(jīng)濟效益。因此各家商業(yè)銀行都將個人住房貸款視為高收益、低風(fēng)險的信貸業(yè)務(wù)而大力發(fā)展，同時也成為各金融機構(gòu)新一輪市場競爭的焦點。文章以商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險影響因素研究為主線，在借鑒國內(nèi)外已有研究成果的基礎(chǔ)上，從個人住房抵押貸款風(fēng)險成因的主體因素和環(huán)境因素兩個層面切入，從商業(yè)銀行風(fēng)險管理的視角剖析了影響商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險的關(guān)鍵因素以及這些因素導(dǎo)致違約風(fēng)險的作用機理。借鑒國外個人住房貸款的先進經(jīng)驗，結(jié)合實際情況，對商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險進行了研究，并且運用相關(guān)分析、比較分析等技術(shù)手段對樣本數(shù)據(jù)進行實證分析。并為商業(yè)銀行完善自身風(fēng)險管理機制、建立個人信用體系提出了構(gòu)想和可行的建議與對策。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國外研究現(xiàn)狀目前國外學(xué)者在研究個人住房抵押貸款信用風(fēng)險時主要集中在如下一些領(lǐng)域： Keenan在研究個人住房抵押貸款違約發(fā)生的原因時[1]，通過大量的實證研究顯示：是LTV(LoantoValue，貸款價值比)，而不是個人特征如房屋所有人的流動性資金等來解釋違約的發(fā)生。Quercia對過去30年中的29個實證研究進行綜述后認(rèn)為：是住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價值比率影響了違約決策[2]。在他們的研究中選取的主要變量是LTV、工資、婚姻狀況和利率。研究發(fā)現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布模型中工資與利率在決定違約與否起著主要作用[3]，而婚姻狀況和貸款價值比對違約的影響并不顯著。以上可以看到國外研究已經(jīng)相當(dāng)成熟和深入，因為準(zhǔn)確的信息以及大量的數(shù)據(jù)為進行實證研究提供了條件。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀從文獻來看，國內(nèi)學(xué)者對個人住房抵押貸款風(fēng)險的研究主要集中在定性分析方面，而應(yīng)用定量模型進行實證研究的文獻則十分缺乏。當(dāng)前國內(nèi)對個人住房抵押貸款風(fēng)險的研究主要集中在如下一些方面。吳晨等學(xué)者應(yīng)用博弈論對個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的原因進行分析。在其個人還款博弈分析模型中[4]，將還款過程看作一個不完全信息的動態(tài)重復(fù)博弈，研究認(rèn)為銀行對個人資信的判斷最為關(guān)鍵，它直接關(guān)系到銀行的獲利情況。對于提前還款風(fēng)險研究，王福林、賈生華認(rèn)為影響我國個人住房抵押貸款提前還款的主要因素是由五大因素共同決定，即宏觀經(jīng)濟狀況、利率變動、貨幣化分房政策的落實、銀行風(fēng)險管理機制欠缺和中國人“無債一身輕”的觀念根深蒂固[5]。方峰、岳東對個人住房抵押貸款和個人征信體系進行了研究，他們認(rèn)為對各銀行借款者信息進行聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建個人征信體系可以有效的防范信用風(fēng)險?，F(xiàn)行抵押利率與合同利率的差額是激發(fā)借款人執(zhí)行提前支付期權(quán)的最重要的金融誘因[6]。 研究內(nèi)容及研究方法 研究內(nèi)容本文共有五部分組成。第一章緒論。主要闡述了本文的研究背景、研究目的及意義、內(nèi)容及方法，并描述了國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀。第二章個人住房貸款信用風(fēng)險概述。主要闡述了風(fēng)險與信用風(fēng)險的內(nèi)涵，并分析了個人住房貸款信用風(fēng)險的相關(guān)概念。第三章商業(yè)銀行個人住房貸款信用風(fēng)險存在問題分析。介紹了商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀，對個人住房貸款信用風(fēng)險的宏觀問題及微觀問題進行了詳盡的闡述。第四章商業(yè)銀行個人住房貸款信用風(fēng)險管理系統(tǒng)的設(shè)計。從個人住房貸款信用風(fēng)險管理系統(tǒng)的設(shè)計原則、設(shè)計內(nèi)容及具體設(shè)計等方面進行了詳細(xì)的分析說明。第五章商業(yè)銀行個人住房貸款信用風(fēng)險防范的對策。在個人住房貸款信用風(fēng)險宏觀及微觀的防范對策方面進行了詳細(xì)的說明，并引人了工行大連分行個人貸款信用風(fēng)險案例分析。 研究方法論文在引人研究成果的基礎(chǔ)上，綜合運用經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、金融學(xué)、應(yīng)用數(shù)學(xué)等多學(xué)科的知識，選擇目前我國商業(yè)銀行個人住房貸款為對象，運用規(guī)范分析與實證分析、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法進行研究。本文在研究中主要應(yīng)用以下方法：（1）規(guī)范分析方法從風(fēng)險的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的一般框架。（2）實證研究方法對某商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理案例進行實證性分析，結(jié)合定量分析與定性分析，提出具體的風(fēng)險解決方案。 2 個人住房貸款信用風(fēng)險概述 風(fēng)險與信用風(fēng)險的涵義 風(fēng)險“風(fēng)險”，字典的解釋為“某一特定危險情況發(fā)生的可能性和后果的組合”。經(jīng)濟學(xué)上的風(fēng)險概念主要包含以下幾層意思，首先，風(fēng)險指的是結(jié)果不確定性；其次，風(fēng)險是損失發(fā)生的可能性或者說是導(dǎo)致?lián)p失的變化；最后，風(fēng)險指的是現(xiàn)實結(jié)果對比期望結(jié)果的偏離。風(fēng)險是影響現(xiàn)代商業(yè)銀行經(jīng)營極小的重要因素。傳統(tǒng)的經(jīng)營績效目標(biāo)以盈利的絕對水平如（利潤）為依據(jù)，現(xiàn)代商業(yè)銀行業(yè)績評價采用的是風(fēng)險調(diào)整后的收益指標(biāo)—經(jīng)濟增加值，以體現(xiàn)風(fēng)險與收益平衡的原則[7]。銀行在追求價值最大化目標(biāo)下，必須處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險控制之間的關(guān)系，只有風(fēng)險可控條件下才是可持續(xù)的發(fā)展，只有經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的收益才是反映真實經(jīng)營效益的指標(biāo)。 信用風(fēng)險信用風(fēng)險是客戶違約行為形成的一種風(fēng)險。違約是指客戶沒有對到期債務(wù)按合同規(guī)定償本付息，它可能會造成貸款人的債權(quán)全部或部分損失。影響信用風(fēng)險的主要因素是借款人的還款能力和還款意愿。信貸風(fēng)險是指銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營管理過程中，由于各種事先無法預(yù)料的不確定因素影響，是銀行信貸資金的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而使銀行有蒙受損失的可能性[7]。貸款風(fēng)險分類是指商業(yè)銀行按照風(fēng)險程度將貸款劃分為不同檔次的過程，其實質(zhì)是判斷債務(wù)人及時足額償還貸款本息的可能性。 個人住房貸款信用風(fēng)險的相關(guān)概念 個人住房貸款內(nèi)涵個人住房貸款是指銀行或銀行接受委托向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。廣義的個人住房貸款主要有以下幾種：自營性個人住房貸款、住房公積金個人貸款（或稱政策性個人住房貸款）和個人住房組合貸款。自營性個人住房貸款是指銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。住房公積金個人貸款是指銀行接受當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心的委托，利用委托人提供的政策性住房資金，根據(jù)委托協(xié)議向購買、建造、大修住房的職工發(fā)放的貸款。 個人住房貸款的信用風(fēng)險個人住房貸款信用風(fēng)險，主要指購房的借款個人由于各種原因不能按時償還房貸本息時所給銀行帶來損失的可能性。導(dǎo)致借款人違約的原因，主要有三點：（1）自然、社會等客觀因素所導(dǎo)致的違約。如由于借款者意外事故或疾病導(dǎo)致其喪失還款能力，或者因所在單位改革、改制、經(jīng)營不善導(dǎo)致借款人無法正常獲得收入致使無法按期償還剩余貸款，不得不違約，這都屬于借款人被動違約。（2）借款人違約利益與違約損失對比后的主觀故意。當(dāng)房產(chǎn)價格下跌時，抵押物住房因各種原因?qū)е缕涫袌鰞r值下跌至低于未償還貸款與應(yīng)交罰金之和時，借款人就可能故意違約以減省損失。（3）借款人品行不佳的欺詐違約行為。指部分借款人偽造抵押擔(dān)保品，采取重復(fù)抵押、虛擬抵押、故意遺漏共有人等方式騙取貸款，致使商業(yè)銀行因此而產(chǎn)生損失的可能性。 個人住房貸款信用風(fēng)險類型及表現(xiàn)形式 假按揭風(fēng)險“假按揭”風(fēng)險的爆發(fā)，往往是集中、突然的，給銀行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量造成巨大危害。開發(fā)商通常在兩種情況下，會實行假按揭。一是房價迅速提高的時候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”。而此時如果開發(fā)商又需要資金，就會以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行貸款。等到房價上漲后，賣出房屋再還款。二是房地產(chǎn)市場不景氣的時候[8]。此時開發(fā)商房屋銷售不暢，無法及時回籠資金，開發(fā)商也會采取上述的方式，套取銀行信貸資金。在實際的情況中，第二種“假按揭”比第一種要更加普遍，給銀行造成的風(fēng)險和損失也更大。還有一種較常見的“假按揭”方式，不是由開發(fā)商策劃的，而是施工方。這通常是因為開發(fā)商欠施工方的工程款，當(dāng)樓盤銷售狀況不佳而無力還款，開發(fā)商通常會把一些房屋抵給施工方，以抵消欠款。而施工方則會通過內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購買關(guān)系，套取銀行貸款。 按揭項目風(fēng)險 （1）房屋延期交付和質(zhì)量風(fēng)險。由于個人住房貸款的抵押人是未來的房屋所有人，在其貸款時，房屋還未交到抵押人手中，他可以保證按期歸還貸款本息。但是房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付房產(chǎn)和交付后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，購房人與開發(fā)商發(fā)生矛盾并久拖未決時，往往會造成借款人拒絕歸還貸款本息，使預(yù)期的還本付息資金不能按期收回。如果開發(fā)商無力完工，未完工的房產(chǎn)價值可能會低于所剩的貸款本息，將使銀行陷于被動，進而形成貸款風(fēng)險。（2）“假個貸”風(fēng)險。“假個貸”是指借款人在沒有真實交易行為的情況下，以個人名義申請并獲得的個人貸款。一些開發(fā)商由于項目銷售不理想，為了提前收回其項目投資，于是自己墊付20%～30%的首付款，以親屬、朋友、員工的名義向銀行申請個人住房貸款，套取銀行資金，挪作他用。這種情況下，抵押的房屋通常位置偏僻、質(zhì)量較差，難以出售和變現(xiàn)，從而給銀行的信貸資金產(chǎn)生很大的風(fēng)險。（3）開發(fā)商的信用風(fēng)險。在商業(yè)銀行爭奪個人住房貸款市場份額的過程中，為了滿足開發(fā)商盡快回款的需要，越來越多采取了先放款，后辦理抵押的方式，即簽約放款的方式。這一方式大大提高了貸款辦理效率，普通貸款的發(fā)放時間由一周左右縮短到了一天，即當(dāng)天申請的貸款，當(dāng)天即可審批發(fā)放。但是，這種簽約放款的方式，造成了抵押權(quán)在一段時期內(nèi)的懸空，增大了銀行債權(quán)風(fēng)險[9]。當(dāng)前，銀行一般是要求開發(fā)商承擔(dān)從放款到辦好抵押這一段時期內(nèi)的階段性擔(dān)保，如果開發(fā)商信用較差，在借款人產(chǎn)生違約風(fēng)險后，不履行擔(dān)保義務(wù)，將對銀行的貸款產(chǎn)生重大風(fēng)險。 借款人風(fēng)險（1）還款風(fēng)險作為借款合同的主體之一，借款人自身素質(zhì)與還款能力會嚴(yán)重影響銀行住房貸款的安全性，借款人的還款風(fēng)險主要體現(xiàn)在還款能力和還款意愿方面。購房人的還款能力是按期償還銀行貸款的關(guān)鍵因素，但從我國目前的情況看，準(zhǔn)確預(yù)測借款者的還款能力風(fēng)險尚存在一定困難。其原因在于：首先，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款時是以借款人當(dāng)期收入狀況測算其還款能力并以此審定貸款發(fā)放額度。而個人住房抵押貸款的還款期間最長可達30年之久，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展變化不斷，難免出現(xiàn)借款人收入減少或者下崗失業(yè)的情況，以及借款人及其家庭出現(xiàn)重大病故、遭遇災(zāi)害或其他意外事故需要相應(yīng)增加其他支出的情形，這將必然影響借款人的還款能力。其次，為了爭奪客戶資源各商業(yè)銀行降低了住房抵押貸款的準(zhǔn)入門檻，放松了對借款人借款信息真實性的審查與信用等級評定，造成借款人素質(zhì)的良莠不齊，為商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全性埋下了隱患[10]；此外，目前我國個人收入制度不透明，個人信用制度不健全，社會誠信水平低，尚未建立個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，使得銀行不能對借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況準(zhǔn)確了解，不能作出正確的信貸決策。（2）誠信風(fēng)險誠信風(fēng)險指由于借款人缺乏信用觀念和法律意識，造成的惡意欠款風(fēng)險；同時由于單位隨便開具個人收入證明，難以保證個人收入證明的真實性。當(dāng)前我國金融業(yè)面臨的最主要風(fēng)險就是信用風(fēng)險。在我國社會信用制度不健全、信用環(huán)境欠佳的情況下，影響個人住房抵押貸款風(fēng)險的根本因素是借款人信用，防止個人住房貸款風(fēng)險的關(guān)鍵也是借款人信用。但良好的誠信氛圍的缺乏，相比于個人住房抵押貸款的快速發(fā)展發(fā)展，借款人的信用觀念和信用意識的落后；科學(xué)有效的個人信用評價體制和信息共享平臺尚未建立，無法客觀、準(zhǔn)確地對個人信用情況調(diào)查和審定；加之個人信用隨著收入變動、個人觀念變化而發(fā)生的變化，導(dǎo)致借款人的信用風(fēng)險難以準(zhǔn)確判斷，更加難以準(zhǔn)確控制和把握。（3）投機風(fēng)險現(xiàn)階段我市房價上漲過快，居民對于住房的需求有增無減，這使得我市的住房價格一直持續(xù)保持高位運行。由于房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求，一些購房人預(yù)期房屋價格繼續(xù)上漲，基于投資需求購買房屋，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投機過度，帶動房屋價格持續(xù)上漲時，必將導(dǎo)致供求失衡，催生房地產(chǎn)泡沫，而如果銀行向房地產(chǎn)投機者發(fā)放住房貸款，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅時商業(yè)銀行將承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險。如果控制不力，就有引發(fā)金融動蕩的可能，美國次貸危機就是這一現(xiàn)象的真實反映，商業(yè)銀行應(yīng)該以此為鑒，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)[11]。 銀行操作風(fēng)險根據(jù)巴塞爾委員會的定義，操作風(fēng)險是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險。引起操作風(fēng)險的因素包括人員因素、流程因素、系統(tǒng)因素和外部事件因素，根據(jù)這些因素將操作風(fēng)險相