【正文】 定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。因此，一種較為完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系和科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理手段對(duì)于銀行業(yè)至關(guān)重要。 研究目的與意義 研究目的自20世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展并迅速壯大，己逐漸成為推動(dòng)各地區(qū)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。與其發(fā)展緊密相關(guān)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是我國福利分房制度向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變過程中引入的一種金融產(chǎn)品，在不斷發(fā)展的過程中起已成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中重要的項(xiàng)目。作為一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款的核心問題也毫不例外的是風(fēng)險(xiǎn)問題。因此充分認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)問題并實(shí)施有效的防范措施，旨在降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，將不但有利于我國商業(yè)銀行安全經(jīng)營進(jìn)而促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展，還會(huì)帶來我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展，而且從宏觀上有利于整個(gè)金融體系的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。 研究意義商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款在推動(dòng)住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購買力等方面，都起到了積極的作用。近年來，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，也給商業(yè)銀行帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此各家商業(yè)銀行都將個(gè)人住房貸款視為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的信貸業(yè)務(wù)而大力發(fā)展，同時(shí)也成為各金融機(jī)構(gòu)新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭的焦點(diǎn)。文章以商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)影響因素研究為主線，在借鑒國內(nèi)外已有研究成果的基礎(chǔ)上，從個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因的主體因素和環(huán)境因素兩個(gè)層面切入，從商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的視角剖析了影響商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素以及這些因素導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理。借鑒國外個(gè)人住房貸款的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并且運(yùn)用相關(guān)分析、比較分析等技術(shù)手段對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。并為商業(yè)銀行完善自身風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、建立個(gè)人信用體系提出了構(gòu)想和可行的建議與對(duì)策。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國外研究現(xiàn)狀目前國外學(xué)者在研究個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)主要集中在如下一些領(lǐng)域： Keenan在研究個(gè)人住房抵押貸款違約發(fā)生的原因時(shí)[1]，通過大量的實(shí)證研究顯示：是LTV(LoantoValue，貸款價(jià)值比)，而不是個(gè)人特征如房屋所有人的流動(dòng)性資金等來解釋違約的發(fā)生。Quercia對(duì)過去30年中的29個(gè)實(shí)證研究進(jìn)行綜述后認(rèn)為：是住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價(jià)值比率影響了違約決策[2]。在他們的研究中選取的主要變量是LTV、工資、婚姻狀況和利率。研究發(fā)現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)威布爾分布模型中工資與利率在決定違約與否起著主要作用[3]，而婚姻狀況和貸款價(jià)值比對(duì)違約的影響并不顯著。以上可以看到國外研究已經(jīng)相當(dāng)成熟和深入，因?yàn)闇?zhǔn)確的信息以及大量的數(shù)據(jù)為進(jìn)行實(shí)證研究提供了條件。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀從文獻(xiàn)來看，國內(nèi)學(xué)者對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究主要集中在定性分析方面，而應(yīng)用定量模型進(jìn)行實(shí)證研究的文獻(xiàn)則十分缺乏。當(dāng)前國內(nèi)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究主要集中在如下一些方面。吳晨等學(xué)者應(yīng)用博弈論對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行分析。在其個(gè)人還款博弈分析模型中[4]，將還款過程看作一個(gè)不完全信息的動(dòng)態(tài)重復(fù)博弈，研究認(rèn)為銀行對(duì)個(gè)人資信的判斷最為關(guān)鍵，它直接關(guān)系到銀行的獲利情況。對(duì)于提前還款風(fēng)險(xiǎn)研究，王福林、賈生華認(rèn)為影響我國個(gè)人住房抵押貸款提前還款的主要因素是由五大因素共同決定，即宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、利率變動(dòng)、貨幣化分房政策的落實(shí)、銀行風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制欠缺和中國人“無債一身輕”的觀念根深蒂固[5]。方峰、岳東對(duì)個(gè)人住房抵押貸款和個(gè)人征信體系進(jìn)行了研究，他們認(rèn)為對(duì)各銀行借款者信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建個(gè)人征信體系可以有效的防范信用風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)行抵押利率與合同利率的差額是激發(fā)借款人執(zhí)行提前支付期權(quán)的最重要的金融誘因[6]。 研究內(nèi)容及研究方法 研究內(nèi)容本文共有五部分組成。第一章緒論。主要闡述了本文的研究背景、研究目的及意義、內(nèi)容及方法，并描述了國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀。第二章個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)概述。主要闡述了風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵，并分析了個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念。第三章商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)存在問題分析。介紹了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀，對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的宏觀問題及微觀問題進(jìn)行了詳盡的闡述。第四章商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。從個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則、設(shè)計(jì)內(nèi)容及具體設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析說明。第五章商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策。在個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)宏觀及微觀的防范對(duì)策方面進(jìn)行了詳細(xì)的說明，并引人了工行大連分行個(gè)人貸款信用風(fēng)險(xiǎn)案例分析。 研究方法論文在引人研究成果的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、金融學(xué)、應(yīng)用數(shù)學(xué)等多學(xué)科的知識(shí)，選擇目前我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款為對(duì)象，運(yùn)用規(guī)范分析與實(shí)證分析、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法進(jìn)行研究。本文在研究中主要應(yīng)用以下方法：（1）規(guī)范分析方法從風(fēng)險(xiǎn)的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的一般框架。（2）實(shí)證研究方法對(duì)某商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理案例進(jìn)行實(shí)證性分析，結(jié)合定量分析與定性分析，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)解決方案。 2 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)概述 風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)的涵義 風(fēng)險(xiǎn)“風(fēng)險(xiǎn)”，字典的解釋為“某一特定危險(xiǎn)情況發(fā)生的可能性和后果的組合”。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的風(fēng)險(xiǎn)概念主要包含以下幾層意思，首先，風(fēng)險(xiǎn)指的是結(jié)果不確定性；其次，風(fēng)險(xiǎn)是損失發(fā)生的可能性或者說是導(dǎo)致?lián)p失的變化；最后，風(fēng)險(xiǎn)指的是現(xiàn)實(shí)結(jié)果對(duì)比期望結(jié)果的偏離。風(fēng)險(xiǎn)是影響現(xiàn)代商業(yè)銀行經(jīng)營極小的重要因素。傳統(tǒng)的經(jīng)營績效目標(biāo)以盈利的絕對(duì)水平如（利潤）為依據(jù)，現(xiàn)代商業(yè)銀行業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)采用的是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益指標(biāo)—經(jīng)濟(jì)增加值，以體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡的原則[7]。銀行在追求價(jià)值最大化目標(biāo)下，必須處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)控制之間的關(guān)系，只有風(fēng)險(xiǎn)可控條件下才是可持續(xù)的發(fā)展，只有經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益才是反映真實(shí)經(jīng)營效益的指標(biāo)。 信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是客戶違約行為形成的一種風(fēng)險(xiǎn)。違約是指客戶沒有對(duì)到期債務(wù)按合同規(guī)定償本付息，它可能會(huì)造成貸款人的債權(quán)全部或部分損失。影響信用風(fēng)險(xiǎn)的主要因素是借款人的還款能力和還款意愿。信貸風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營管理過程中，由于各種事先無法預(yù)料的不確定因素影響，是銀行信貸資金的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而使銀行有蒙受損失的可能性[7]。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類是指商業(yè)銀行按照風(fēng)險(xiǎn)程度將貸款劃分為不同檔次的過程，其實(shí)質(zhì)是判斷債務(wù)人及時(shí)足額償還貸款本息的可能性。 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念 個(gè)人住房貸款內(nèi)涵個(gè)人住房貸款是指銀行或銀行接受委托向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。廣義的個(gè)人住房貸款主要有以下幾種：自營性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人貸款（或稱政策性個(gè)人住房貸款）和個(gè)人住房組合貸款。自營性個(gè)人住房貸款是指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。住房公積金個(gè)人貸款是指銀行接受當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心的委托，利用委托人提供的政策性住房資金，根據(jù)委托協(xié)議向購買、建造、大修住房的職工發(fā)放的貸款。 個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，主要指購房的借款個(gè)人由于各種原因不能按時(shí)償還房貸本息時(shí)所給銀行帶來損失的可能性。導(dǎo)致借款人違約的原因，主要有三點(diǎn)：（1）自然、社會(huì)等客觀因素所導(dǎo)致的違約。如由于借款者意外事故或疾病導(dǎo)致其喪失還款能力，或者因所在單位改革、改制、經(jīng)營不善導(dǎo)致借款人無法正常獲得收入致使無法按期償還剩余貸款，不得不違約，這都屬于借款人被動(dòng)違約。（2）借款人違約利益與違約損失對(duì)比后的主觀故意。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，抵押物住房因各種原因?qū)е缕涫袌?chǎng)價(jià)值下跌至低于未償還貸款與應(yīng)交罰金之和時(shí)，借款人就可能故意違約以減省損失。（3）借款人品行不佳的欺詐違約行為。指部分借款人偽造抵押擔(dān)保品，采取重復(fù)抵押、虛擬抵押、故意遺漏共有人等方式騙取貸款，致使商業(yè)銀行因此而產(chǎn)生損失的可能性。 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)類型及表現(xiàn)形式 假按揭風(fēng)險(xiǎn)“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，往往是集中、突然的，給銀行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量造成巨大危害。開發(fā)商通常在兩種情況下，會(huì)實(shí)行假按揭。一是房價(jià)迅速提高的時(shí)候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”。而此時(shí)如果開發(fā)商又需要資金，就會(huì)以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行貸款。等到房價(jià)上漲后，賣出房屋再還款。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候[8]。此時(shí)開發(fā)商房屋銷售不暢，無法及時(shí)回籠資金，開發(fā)商也會(huì)采取上述的方式，套取銀行信貸資金。在實(shí)際的情況中，第二種“假按揭”比第一種要更加普遍，給銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失也更大。還有一種較常見的“假按揭”方式，不是由開發(fā)商策劃的，而是施工方。這通常是因?yàn)殚_發(fā)商欠施工方的工程款，當(dāng)樓盤銷售狀況不佳而無力還款，開發(fā)商通常會(huì)把一些房屋抵給施工方，以抵消欠款。而施工方則會(huì)通過內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購買關(guān)系，套取銀行貸款。 按揭項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) （1）房屋延期交付和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款的抵押人是未來的房屋所有人，在其貸款時(shí)，房屋還未交到抵押人手中，他可以保證按期歸還貸款本息。但是房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付房產(chǎn)和交付后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，購房人與開發(fā)商發(fā)生矛盾并久拖未決時(shí)，往往會(huì)造成借款人拒絕歸還貸款本息，使預(yù)期的還本付息資金不能按期收回。如果開發(fā)商無力完工，未完工的房產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)低于所剩的貸款本息，將使銀行陷于被動(dòng)，進(jìn)而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。（2）“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)?！凹賯€(gè)貸”是指借款人在沒有真實(shí)交易行為的情況下，以個(gè)人名義申請(qǐng)并獲得的個(gè)人貸款。一些開發(fā)商由于項(xiàng)目銷售不理想，為了提前收回其項(xiàng)目投資，于是自己墊付20%～30%的首付款，以親屬、朋友、員工的名義向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，套取銀行資金，挪作他用。這種情況下，抵押的房屋通常位置偏僻、質(zhì)量較差，難以出售和變現(xiàn)，從而給銀行的信貸資金產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。（3）開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行爭奪個(gè)人住房貸款市場(chǎng)份額的過程中，為了滿足開發(fā)商盡快回款的需要，越來越多采取了先放款，后辦理抵押的方式，即簽約放款的方式。這一方式大大提高了貸款辦理效率，普通貸款的發(fā)放時(shí)間由一周左右縮短到了一天，即當(dāng)天申請(qǐng)的貸款，當(dāng)天即可審批發(fā)放。但是，這種簽約放款的方式，造成了抵押權(quán)在一段時(shí)期內(nèi)的懸空，增大了銀行債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)[9]。當(dāng)前，銀行一般是要求開發(fā)商承擔(dān)從放款到辦好抵押這一段時(shí)期內(nèi)的階段性擔(dān)保，如果開發(fā)商信用較差，在借款人產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)后，不履行擔(dān)保義務(wù)，將對(duì)銀行的貸款產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)。 借款人風(fēng)險(xiǎn)（1）還款風(fēng)險(xiǎn)作為借款合同的主體之一，借款人自身素質(zhì)與還款能力會(huì)嚴(yán)重影響銀行住房貸款的安全性，借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在還款能力和還款意愿方面。購房人的還款能力是按期償還銀行貸款的關(guān)鍵因素，但從我國目前的情況看，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)借款者的還款能力風(fēng)險(xiǎn)尚存在一定困難。其原因在于：首先，銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)是以借款人當(dāng)期收入狀況測(cè)算其還款能力并以此審定貸款發(fā)放額度。而個(gè)人住房抵押貸款的還款期間最長可達(dá)30年之久，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化不斷，難免出現(xiàn)借款人收入減少或者下崗失業(yè)的情況，以及借款人及其家庭出現(xiàn)重大病故、遭遇災(zāi)害或其他意外事故需要相應(yīng)增加其他支出的情形，這將必然影響借款人的還款能力。其次，為了爭奪客戶資源各商業(yè)銀行降低了住房抵押貸款的準(zhǔn)入門檻，放松了對(duì)借款人借款信息真實(shí)性的審查與信用等級(jí)評(píng)定，造成借款人素質(zhì)的良莠不齊，為商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全性埋下了隱患[10]；此外，目前我國個(gè)人收入制度不透明，個(gè)人信用制度不健全，社會(huì)誠信水平低，尚未建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人稅收登記制度，使得銀行不能對(duì)借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況準(zhǔn)確了解，不能作出正確的信貸決策。（2）誠信風(fēng)險(xiǎn)誠信風(fēng)險(xiǎn)指由于借款人缺乏信用觀念和法律意識(shí)，造成的惡意欠款風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)由于單位隨便開具個(gè)人收入證明，難以保證個(gè)人收入證明的真實(shí)性。當(dāng)前我國金融業(yè)面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)就是信用風(fēng)險(xiǎn)。在我國社會(huì)信用制度不健全、信用環(huán)境欠佳的情況下，影響個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的根本因素是借款人信用，防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵也是借款人信用。但良好的誠信氛圍的缺乏，相比于個(gè)人住房抵押貸款的快速發(fā)展發(fā)展，借款人的信用觀念和信用意識(shí)的落后；科學(xué)有效的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體制和信息共享平臺(tái)尚未建立，無法客觀、準(zhǔn)確地對(duì)個(gè)人信用情況調(diào)查和審定；加之個(gè)人信用隨著收入變動(dòng)、個(gè)人觀念變化而發(fā)生的變化，導(dǎo)致借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確判斷，更加難以準(zhǔn)確控制和把握。（3）投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段我市房價(jià)上漲過快，居民對(duì)于住房的需求有增無減，這使得我市的住房價(jià)格一直持續(xù)保持高位運(yùn)行。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求，一些購房人預(yù)期房屋價(jià)格繼續(xù)上漲，基于投資需求購買房屋，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投機(jī)過度，帶動(dòng)房屋價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，必將導(dǎo)致供求失衡，催生房地產(chǎn)泡沫，而如果銀行向房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放住房貸款，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)商業(yè)銀行將承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。如果控制不力，就有引發(fā)金融動(dòng)蕩的可能，美國次貸危機(jī)就是這一現(xiàn)象的真實(shí)反映，商業(yè)銀行應(yīng)該以此為鑒，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)[11]。 銀行操作風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的定義，操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。引起操作風(fēng)險(xiǎn)的因素包括人員因素、流程因素、系統(tǒng)因素和外部事件因素，根據(jù)這些因素將操作風(fēng)險(xiǎn)相