【正文】 貸后 無損失 有損失信用風(fēng) 責(zé)任調(diào)查險(xiǎn)管理 資產(chǎn)保全 風(fēng)險(xiǎn)管理反饋報(bào)告圖41 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理流程圖5 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)宏觀防范對(duì)策 完善與個(gè)人住房貸款相關(guān)的法律法規(guī)要形成一個(gè)良好的市場(chǎng)信用體系，其關(guān)鍵是要建立一套使守信者得益，失信者必然付出代價(jià)的制約機(jī)制來保證契約雙方的權(quán)利不受侵害，要做到這點(diǎn)就必須要有一個(gè)強(qiáng)有力的法律后盾作支撐。 個(gè)人住房貸款組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)良好的組織架構(gòu)是商業(yè)銀行有效進(jìn)行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理的組織制度保證?！胺旨?jí)授權(quán)”是指商業(yè)銀行根據(jù)各分支機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況、信貸資產(chǎn)質(zhì)量和信貸管理能力，對(duì)分支機(jī)構(gòu)分別授予適當(dāng)?shù)男刨J審批權(quán)限[24]。FHMA是政府機(jī)構(gòu)，有政府信用支撐，其資信度非常高，其為符合標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款提供全額或部分保險(xiǎn)和擔(dān)保，具有兩方面的意義；一方面為抵押市場(chǎng)提供了一個(gè)住房抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)；另一方面則在很大程度上降低了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，大大增強(qiáng)了一般市場(chǎng)上金融機(jī)構(gòu)的信心。主觀判斷法是依靠某一種指標(biāo)體系運(yùn)用專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)個(gè)人信用狀況加以判斷。該方法簡便易行因此被許多商業(yè)銀行效仿。西方國家經(jīng)過長期的研究、探索后，形成了一些用于識(shí)別和衡量消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的手段，主要有：（1）專家預(yù)測(cè)分析法又稱德爾菲法，是本世紀(jì)50年代由美國著名的咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司發(fā)明的。董事會(huì)還必須確保其資本金對(duì)承擔(dān)全系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)是足夠的。同時(shí)，信貸管理方法和手段落后也是一個(gè)問題。（2）延期交房開發(fā)商是商品房買賣中的賣方，也是按揭樓宇的開發(fā)者，若開發(fā)商由于經(jīng)營不善等原因，延期交付樓宇甚至工程爛尾，致使購房協(xié)議無法履行，必然影響按揭貸款協(xié)議的正常履行，銀行信貸資產(chǎn)會(huì)因此受到損害。 個(gè)人支付能力的下降住宅消費(fèi)是指人們對(duì)住宅的消耗、使用行為與過程，是人們生活消費(fèi)的重要方面。當(dāng)今發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家大多已建立起完備、嚴(yán)密、透明的個(gè)人信用網(wǎng)絡(luò)，每個(gè)人的信用記錄無論好壞都可以在任何一家銀行查到，銀行自然可以據(jù)此判斷把錢借給某個(gè)人有沒有風(fēng)險(xiǎn)。但由于在我國住房按揭貸款法律體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚未健全及缺乏相應(yīng)配套措施的情況下，銀行很容易發(fā)生客戶違約后卻難以通過抵押物來實(shí)現(xiàn)全部債權(quán)的案例。 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的宏觀問題 社會(huì)整體信用意識(shí)淡薄在我國特別是國有商業(yè)銀行，由于歷史遺留下了大比例的不良資產(chǎn)以及眼前國企貸款與個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在較大反差，很多人對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理還不夠重視。（3）還款靈活：包括等額本息、等額本金、按月還息到期還本，先還息后等額本息或等額本金、等比累進(jìn)、組合還款 （移動(dòng)按揭）、到期一次還本付息（利隨本清）等7種還款方式可供選擇。（2）抵押物登記風(fēng)險(xiǎn)。引起操作風(fēng)險(xiǎn)的因素包括人員因素、流程因素、系統(tǒng)因素和外部事件因素，根據(jù)這些因素將操作風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分為人員因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)（如操作失誤）、流程因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)（如流程執(zhí)行不嚴(yán)格）、系統(tǒng)因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)（如系統(tǒng)失靈）和外部事件導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)（如外部欺詐、突發(fā)事件）四類。（2）誠信風(fēng)險(xiǎn)誠信風(fēng)險(xiǎn)指由于借款人缺乏信用觀念和法律意識(shí)，造成的惡意欠款風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)由于單位隨便開具個(gè)人收入證明，難以保證個(gè)人收入證明的真實(shí)性。這一方式大大提高了貸款辦理效率，普通貸款的發(fā)放時(shí)間由一周左右縮短到了一天，即當(dāng)天申請(qǐng)的貸款，當(dāng)天即可審批發(fā)放。但是房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付房產(chǎn)和交付后出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題，購房人與開發(fā)商發(fā)生矛盾并久拖未決時(shí)，往往會(huì)造成借款人拒絕歸還貸款本息，使預(yù)期的還本付息資金不能按期收回。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候[8]。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，抵押物住房因各種原因?qū)е缕涫袌?chǎng)價(jià)值下跌至低于未償還貸款與應(yīng)交罰金之和時(shí)，借款人就可能故意違約以減省損失。 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念 個(gè)人住房貸款內(nèi)涵個(gè)人住房貸款是指銀行或銀行接受委托向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。風(fēng)險(xiǎn)是影響現(xiàn)代商業(yè)銀行經(jīng)營極小的重要因素。從個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則、設(shè)計(jì)內(nèi)容及具體設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析說明。 研究內(nèi)容及研究方法 研究內(nèi)容本文共有五部分組成。以上可以看到國外研究已經(jīng)相當(dāng)成熟和深入，因?yàn)闇?zhǔn)確的信息以及大量的數(shù)據(jù)為進(jìn)行實(shí)證研究提供了條件。因此各家商業(yè)銀行都將個(gè)人住房貸款視為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的信貸業(yè)務(wù)而大力發(fā)展，同時(shí)也成為各金融機(jī)構(gòu)新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭的焦點(diǎn)。各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。并為商業(yè)銀行完善自身風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、建立個(gè)人信用體系提出了構(gòu)想和可行的建議與對(duì)策。— 上交畢業(yè)論文，最后審查論文內(nèi)容與格式。 5．論文質(zhì)量監(jiān)控小組做論文定稿的審查。立題意義：通過研究，從個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因的主體因素和環(huán)境因素兩個(gè)層面切入，從商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的視角剖析了影響我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素以及這些因素導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理。 3．邏輯結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、層次清晰、文字簡練、術(shù)語規(guī)范、數(shù)學(xué)模型（案例分析）運(yùn)用適當(dāng)，圖表形式正確。時(shí)間安排：—　審定畢業(yè)論文題目，指導(dǎo)學(xué)生如何撰寫畢業(yè)論文提綱；審定畢業(yè)論文提綱，完成開題審查與開題答辯。指導(dǎo)教師要求：（簽字） 　 年 月 日教研室主任意見：（簽字） 　 年 月 日院長意見：（簽字） 　 年 月 日34 / 46畢業(yè)論文審閱評(píng)語一、指導(dǎo)教師評(píng)語：指導(dǎo)教師簽字：年 月 日畢業(yè)論文審閱評(píng)語 二、評(píng)閱人評(píng)語：評(píng)閱人簽字：年 月 日畢業(yè)論文答辯評(píng)語及成績?nèi)?、答辯委員會(huì)評(píng)語：四、畢業(yè)論文成績：專業(yè)答辯組負(fù)責(zé)人簽字：　年　　月　　日五、答辯委員會(huì)主任單位： （簽章） 答辯委員會(huì)主任職稱： 答辯委員會(huì)主任簽字： 年 月 日摘　　要自個(gè)人住房貸款開始實(shí)行，個(gè)人住房貸款以房產(chǎn)作為抵押，而且房價(jià)處于快速上升期，個(gè)人住房貸款的不良貸款率相對(duì)較低，個(gè)貸成為各銀行競(jìng)相爭奪的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，銀行放松了對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的管理。 Individual housing loan。與其發(fā)展緊密相關(guān)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是我國福利分房制度向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變過程中引入的一種金融產(chǎn)品，在不斷發(fā)展的過程中起已成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中重要的項(xiàng)目。并為商業(yè)銀行完善自身風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、建立個(gè)人信用體系提出了構(gòu)想和可行的建議與對(duì)策。吳晨等學(xué)者應(yīng)用博弈論對(duì)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行分析。第二章個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)概述。 研究方法論文在引人研究成果的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、金融學(xué)、應(yīng)用數(shù)學(xué)等多學(xué)科的知識(shí)，選擇目前我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款為對(duì)象，運(yùn)用規(guī)范分析與實(shí)證分析、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法進(jìn)行研究。 信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是客戶違約行為形成的一種風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金個(gè)人貸款是指銀行接受當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心的委托，利用委托人提供的政策性住房資金，根據(jù)委托協(xié)議向購買、建造、大修住房的職工發(fā)放的貸款。 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)類型及表現(xiàn)形式 假按揭風(fēng)險(xiǎn)“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，往往是集中、突然的，給銀行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量造成巨大危害。還有一種較常見的“假按揭”方式，不是由開發(fā)商策劃的，而是施工方?！凹賯€(gè)貸”是指借款人在沒有真實(shí)交易行為的情況下，以個(gè)人名義申請(qǐng)并獲得的個(gè)人貸款。 借款人風(fēng)險(xiǎn)（1）還款風(fēng)險(xiǎn)作為借款合同的主體之一，借款人自身素質(zhì)與還款能力會(huì)嚴(yán)重影響銀行住房貸款的安全性，借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在還款能力和還款意愿方面。但良好的誠信氛圍的缺乏，相比于個(gè)人住房抵押貸款的快速發(fā)展發(fā)展，借款人的信用觀念和信用意識(shí)的落后；科學(xué)有效的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體制和信息共享平臺(tái)尚未建立，無法客觀、準(zhǔn)確地對(duì)個(gè)人信用情況調(diào)查和審定；加之個(gè)人信用隨著收入變動(dòng)、個(gè)人觀念變化而發(fā)生的變化，導(dǎo)致借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確判斷，更加難以準(zhǔn)確控制和把握。如未明確掌握開發(fā)商及項(xiàng)目情況，借款人資信調(diào)查不真實(shí)，抵押登記證不真實(shí)，審批和放款手續(xù)不健全或次序不正確，貸后管理不到位，此外，在業(yè)務(wù)審查監(jiān)督方面的缺乏，工作人員制約方面，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制與監(jiān)督方面的漏洞，均容易形成風(fēng)險(xiǎn)隱患。（3）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的主要還款情況自我國開展個(gè)人消費(fèi)信貸以來，人們逐漸改變?cè)瓉淼南M(fèi)模式，敢于用未來的收入圓今天的消費(fèi)之夢(mèng)，許多人從“美國老太太和中國老太太在天堂相遇”的對(duì)比中得到了啟發(fā)，大膽地利用消費(fèi)信貸。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國的個(gè)人住房信貸市場(chǎng)還基本上處于初級(jí)階段。所謂抵押貸款房屋保險(xiǎn)，就是申請(qǐng)房屋抵押貸款的人應(yīng)貸款銀行的要求，用以保證貸款資金安全而把抵押房屋投保的險(xiǎn)種。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種信用經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)交易離不開信用基礎(chǔ)。住宅消費(fèi)需求的支付能力，是指人們消費(fèi)住宅時(shí)的購買能力。（4）無法取得產(chǎn)權(quán)證開發(fā)商所開發(fā)的樓盤沒有取得合法使用權(quán)，根據(jù)商品房開發(fā)和預(yù)售管理的有關(guān)辦法，開發(fā)樓盤在開發(fā)前必須具備，土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，而商品開始銷售時(shí)還需要預(yù)售許可證。4 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì) 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 全面風(fēng)險(xiǎn)管理原則全面風(fēng)險(xiǎn)管理原則要求商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安排，應(yīng)充分滿足現(xiàn)代商業(yè)銀行全面風(fēng)險(xiǎn)管理的要求[19]。風(fēng)險(xiǎn)管理文化是企業(yè)文化的重要組成部分，其內(nèi)容主要包括風(fēng)險(xiǎn)管理理念、風(fēng)險(xiǎn)控制行為、風(fēng)險(xiǎn)道德標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境。此種風(fēng)險(xiǎn)分析方法的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可起到集思廣益的作用，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的未來狀況做出有效的推測(cè)。信用分是動(dòng)態(tài)的數(shù)字，實(shí)質(zhì)上是消費(fèi)者在某一特定時(shí)刻信用風(fēng)險(xiǎn)的寫照。 風(fēng)險(xiǎn)控制在我國，大部分家庭都參加了不同形式的各種社會(huì)保險(xiǎn)，而且企業(yè)職工有住房公積金，通過將住房貸款與社會(huì)保險(xiǎn)相結(jié)合的多樣化的保險(xiǎn)形式為居民住房貸款提供保障，同時(shí)也為銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)減少了一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種抵押保險(xiǎn)既有履約的擔(dān)保功能，又有信用的保險(xiǎn)功能，從而有效地保護(hù)了銀行債權(quán)人的利益[15]。該部門的職責(zé)還包括貸中管理與檢查，幫助銀行管理層了解借款人的當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況，監(jiān)測(cè)借款人對(duì)合同條款的遵守情況，識(shí)別合同的違約情況，監(jiān)測(cè)保證人和抵押品相對(duì)債務(wù)人當(dāng)前狀況的抵補(bǔ)程度，并及時(shí)將監(jiān)測(cè)結(jié)果和潛在問題向本級(jí)行信用風(fēng)險(xiǎn)綜合管理部門及高級(jí)管理層匯報(bào)?？傂袀€(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理的機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)該包括：董事會(huì)、高級(jí)管理層、個(gè)人住房貸款經(jīng)營部門、內(nèi)部信用評(píng)級(jí)和評(píng)估部門、額度授信管理部門、風(fēng)險(xiǎn)綜合管理部門、貸款審查部門、貸款主審批人、稽核部門、資產(chǎn)保全部門。 完善外部信用評(píng)估機(jī)制個(gè)人住房貸款的評(píng)估與決策是個(gè)人住房貸款發(fā)放過程中最重要的一環(huán)。 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)微觀防范對(duì)策 建立完善的個(gè)人信用體系我國信用制度的建立最困難的可能是協(xié)調(diào)各部門，建立個(gè)人信用制度是一個(gè)非常龐大的工程，涉及銀行、公檢法、海關(guān)、稅務(wù)、保險(xiǎn)等許多部門，各個(gè)部門還要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，步調(diào)一致，但一旦達(dá)成共識(shí)，初步框架的建立并不需要太長時(shí)間，技術(shù)方面也已經(jīng)不成問題，因?yàn)楝F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也已經(jīng)成熟。因此，商業(yè)銀行應(yīng)強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)資本對(duì)應(yīng)按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)邊界控制，建議進(jìn)一步細(xì)分產(chǎn)品，如總行可細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、低密度住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)；同時(shí)根據(jù)全國各地不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度細(xì)分區(qū)域，形成覆蓋個(gè)人住房貸款產(chǎn)品和區(qū)域兩維度的產(chǎn)品政策，明確分別的風(fēng)險(xiǎn)限額，合理配置信貸資源；盡快創(chuàng)新還款方式，對(duì)貸期較長的貸款盡可能用遞減還款法與之匹配，使債務(wù)人在按揭住房上的權(quán)益盡早地多積累一些；探索對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，根據(jù)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人不同的信用評(píng)級(jí)確定不同的貸款利率[6]。 工行大連分行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)案例分析現(xiàn)結(jié)合一個(gè)案例，分別運(yùn)用現(xiàn)行和完善后的個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，對(duì)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)比分析。三是職業(yè)。七是收入還貸比。十一是置業(yè)動(dòng)機(jī)。借款人擔(dān)任公司市場(chǎng)營銷處處長，系二級(jí)職稱。六是家庭財(cái)產(chǎn)評(píng)估凈值。十是信用記錄。其次，綜合上述各指標(biāo)得分值，計(jì)算借款人信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估得分Z。個(gè)人征信制度是商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理的基本制度保障，也是個(gè)人房信貸前管理的根本依