【正文】 辛基. 商業(yè)銀行財務(wù)管理[J].北京:中國金融出版社，2022，31(6) ：3236.[2] [J].管理科學(xué)文摘，2022，12(8)：4951.[3] 漢斯我們還應(yīng)該積極拓寬思路，學(xué)習(xí)借鑒國外先進(jìn)的個人住房貸款風(fēng)險管理經(jīng)驗，推進(jìn)個人住房抵押證券化市場的發(fā)展，以調(diào)節(jié)銀行短存長貸的結(jié)構(gòu)匹配，緩解銀行流動性壓力，增強銀行整體抗風(fēng)險能力。住房按揭貸款證券化內(nèi)含的較為優(yōu)化的風(fēng)險和收益組合，加快房地產(chǎn)證券化發(fā)展可以有效地防范市場風(fēng)險。 加快房地產(chǎn)證券化發(fā)展住房貸款證券化是指金融機構(gòu)把所持有的流動性較差的房產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為可在金融市場上流通的有價證券。直銷客戶經(jīng)理的職責(zé)是負(fù)責(zé)上門銷售個人產(chǎn)品、上門收集貸款申請材料、上門調(diào)查和高端、頂端個人客戶的售后回訪，并對上門收集材料的合法、合規(guī)性、齊全性、上門調(diào)查報告的真實性負(fù)責(zé)。 創(chuàng)新營銷模式，積極發(fā)展中間業(yè)務(wù)我認(rèn)為針對市場風(fēng)險，可以采取創(chuàng)新營銷模式，積極發(fā)展中間業(yè)務(wù)這個對策來有效管理控制市場風(fēng)險。對于某一類物業(yè)市場價格和交易量發(fā)生劇烈波動時，系統(tǒng)要給予貸款經(jīng)辦行給予提示和指導(dǎo)，適當(dāng)提高或降低抵押率，對于抵押物價值不足的部分要提供其他的債務(wù)保證方式等。商業(yè)保險系統(tǒng)是保險公司與借款人簽訂保險，規(guī)范購房人人身財產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險，借款人履約能力下降時由保險公司向銀行支付賠償金，從而避免了因開發(fā)商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風(fēng)險。 建立雙層擔(dān)保體系建立雙層擔(dān)保體系這個對策可以防范控制借款人自身引發(fā)的風(fēng)險。三是審查資金缺口，包括審查項目預(yù)算是否真實，避免人為少報預(yù)算，隱瞞資金缺口。在期房個人住房抵押貸款中，要特別加強對開發(fā)商項目開發(fā)資金的審查。我國商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)行不斷的個人住房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，設(shè)計出差別化的個人住房抵押貸款信貸合約。 建立風(fēng)險補償機制，推進(jìn)個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新針對利率風(fēng)險，可以采取建立風(fēng)險補償機制，推進(jìn)個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新。 強化利率風(fēng)險管理為避免利率風(fēng)險, 要建立我國商業(yè)銀行的利率風(fēng)險管理機制, 銀行需做負(fù)債和資產(chǎn)兩方面的工作。在我國現(xiàn)階段，切實可行的辦法是建立起以政府部門為主，銀行系統(tǒng)相協(xié)助，社會中介機構(gòu)相輔助的多層次的個人信用調(diào)查體系。最后，建立良好健康的企業(yè)信貸文化，建立學(xué)習(xí)型的組織，全面提高信貸從業(yè)人員的素質(zhì)。從制度上約束信貸從業(yè)人員包括高管人員的經(jīng)營行為有一部分的貸款信用風(fēng)險可在其萌芽時給予控制，但是往往是由于貸款后管理放松等原因，使得錯過了控制風(fēng)險的最好機會。此外，風(fēng)險管理部門還要負(fù)責(zé)個人住房抵押貸款的貸后風(fēng)險評價、市場風(fēng)險狀況分析以及配合審計部門和信貸部門進(jìn)行信貸檢查等。增設(shè)風(fēng)險管理部門后，可以有效解決審、貸分離問題和個人金融部管理職能沖突與定位不清問題。當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時，人們收入多，購買力強，個人改善住房的消費需求增加，對個人住房的需求大于供給，房屋價格上漲。（3）抵押登記風(fēng)險。（2）抵押物處置的風(fēng)險。開發(fā)商通過假按揭獲得的資金沒有投入建設(shè)之中或攜款潛逃，商業(yè)銀行就會面臨無人可找的情況，然而銀行將會面對極大的風(fēng)險。偽造 300 多份合同及相關(guān)資料。二是銀行內(nèi)部工作人員為完成上級部門下達(dá)的貸款發(fā)放任務(wù)，這方面放松了對借款人購房真實性和還款能力的調(diào)查和審核，存在僥幸心理，放任具有假按揭苗頭行為的發(fā)生。開發(fā)商的信用，借款人的還款意愿，假按揭風(fēng)險，抵押物的重復(fù)抵押與登記情況，再加上市場政策等環(huán)境影響，在我國商業(yè)銀行潛伏著重大的風(fēng)險隱患。 利率風(fēng)險的原因2022 年以來人民銀行采取了一系列的利率調(diào)控措施，2022 年 10 月，央行宣布了9 年來的首次“加息” ，05 年 3 月 7 日，央行又取消了個人住房優(yōu)惠貸款利率，并將個人住房貸款利率的制定權(quán)下放給各商業(yè)銀行。另一方面是開發(fā)商為了獲得低利率的個人住房貸款（或者為了炒作住房價格）而虛構(gòu)“購房者”騙取銀行個人住房貸款，由于這些購房者都是虛構(gòu)的，根本沒有獲取貸款資金的需求，因此，最終將導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)違約風(fēng)險。外部道德風(fēng)險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險。 道德風(fēng)險的原因個人住房貸款中的道德風(fēng)險根據(jù)風(fēng)險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險與外部道德風(fēng)險。對有瑕疵的材料沒有深入調(diào)查核實，甚至為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，將會埋下風(fēng)險隱患。圖 20222022 年中國房價同比漲幅走勢圖 [9]3 我國商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的風(fēng)險分析 我國商業(yè)銀行內(nèi)部原因風(fēng)險分析在個人住房貸款的違約風(fēng)險中，銀行制度不落實，自身審查不嚴(yán)，業(yè)務(wù)流程設(shè)計不合理，資信評定不科學(xué)，以及內(nèi)部人員存在道德風(fēng)險等問題屢見不鮮。2022 年初開始房價開始下跌，房價同比下降到接近2℅。目前主要的抵押風(fēng)險包括三個方面，分別是重復(fù)抵押風(fēng)險，抵押物處置風(fēng)險和抵押登記風(fēng)險。北京“森豪公寓”的開發(fā)商──北京華運達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以員工名義，虛構(gòu)房屋買賣合同，提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復(fù)按揭貸款，并將按揭得到的資金移至外地，致使該項目的工程停工，形成爛尾工程。目前假按揭是對銀行造成危害最大、形成不良貸款最集中的風(fēng)險源。 利率風(fēng)險利率風(fēng)險主要是指利率變動給銀行帶來的風(fēng)險。例如美國的次貸抵押貸款危機，其中允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款。 信用風(fēng)險信用風(fēng)險指的是因交易一方不能履行或不能全部履行交收責(zé)任而造成的風(fēng)險，這種無力履行交收責(zé)任的原因往往是破產(chǎn)或其他嚴(yán)重的財務(wù)問題。 道德風(fēng)險道德風(fēng)險主要是指銀行信貸從業(yè)人員出于個人利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而未指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)材料不真實、誤導(dǎo)貸款審批。若不規(guī)范業(yè)務(wù)的程序，每個環(huán)節(jié)都很容易會產(chǎn)生操作風(fēng)險。個人住房貸款的不良率不斷上升。2022年8月5日 中國人民銀行發(fā)布《2022年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》。雖然我國可支配收入的統(tǒng)計中可能存在一定低估,這四個城市也不能代表全國的平均水平,但它至少可以反映居民住房貸款支付能力的下降,風(fēng)險正在不斷積聚。政策的出臺，強制性地規(guī)定了第二套以上住房的首付比例和貸款利率，嚴(yán)厲打擊了炒房行為，對規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止房價的過快增長都起到了積極的作用。在這16年的市場發(fā)展當(dāng)中，經(jīng)歷了緩慢發(fā)展、迅速增長、平穩(wěn)增長和規(guī)范發(fā)展等幾個階段。國內(nèi)對個人住房貸款的研究時間有限，而且聯(lián)系國內(nèi)實際情況，許多理論都不能夠完善實踐。因此，我國學(xué)者這方面的研究工作起步研究內(nèi)容也多限于介紹個人住房貸款風(fēng)險防范措施，多以定性研究為主，實證研究有限，這主要是因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的缺失和不易獲得。 國內(nèi)的研究現(xiàn)狀國內(nèi)關(guān)于住房貸款風(fēng)險的研究始于上世紀(jì) 90 年代后期。他在要求權(quán)法(Contingent claim approach)中把違約看作是一種合理的決策，認(rèn)為當(dāng)住宅價值降到低于抵押貸款價值時違約就會發(fā)生 [2]。西方發(fā)達(dá)國家的住房金融在第二次世界大戰(zhàn)后獲得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，各國都先后建立了相對成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對個人住房信貸的風(fēng)險管理上積累了一定的經(jīng)驗，盡管各國由于經(jīng)濟(jì)體制、金融體制、社會保障體制等方面存在差異，但一般都是采取以辦理房地產(chǎn)抵押貸款為主營業(yè)務(wù)，以信用貸款和保險代理為輔助業(yè)務(wù)的方式。房地產(chǎn)的發(fā)展面臨著新的政策環(huán)境，這也給商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險狀況帶來了很大的不確定性。事實上，它的風(fēng)險始終存在，這方面不乏前車之鑒，2022 年在美國發(fā)生的“次貸風(fēng)險”與住房貸款風(fēng)險相關(guān)，并且說明了一個事實:即住房貸款雖然相對比較安全，但其風(fēng)險一旦形成，便會迅速擴展出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金融市場和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 individual housing loans。我國商業(yè)銀行逐步將發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)作為一個新的利潤增長點，而且在所占比重也日漸提高。但近年來受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響，由個人住房貸款業(yè)務(wù)所引發(fā)的各種形式的風(fēng)險不斷暴露，不良貸款率也隨之逐步上升且有加速的跡象，在一定程度上給商業(yè)銀行帶來了風(fēng)險隱患。 risk management目 錄1 緒論 .........................................................................................................................