【正文】 深深地感謝學(xué)校對(duì)我的栽培,使我在大學(xué)四年中學(xué)到了很多東西,為我提供了學(xué)習(xí)、生活的有利條件。劉老師的敬業(yè)和奉獻(xiàn)精神,確保了本論文的順利完成。同時(shí)，關(guān)于個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理仍然有很多問(wèn)題需要解決，例如個(gè)人住房貸款是否因繼續(xù)大力發(fā)展，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)如何在國(guó)際金融中占據(jù)一席之地等等這些都有待深入研究和繼續(xù)探討。雖然我國(guó)在住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步進(jìn)行，但其業(yè)務(wù)的展開還需要一定時(shí)間。學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)證券化是對(duì)于個(gè)人住房貸款的證券化，這樣可以融合大量小額信貸資金并且可以穩(wěn)定資金來(lái)源分散資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，使資金在銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)積累減少。另外，國(guó)外銀行還推出了循環(huán)住房抵押貸款、分享增值抵押貸款、隨價(jià)格水平調(diào)整的抵押貸款（PLAM）等一些分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)工具，對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)和滿足需求達(dá)到了一定的平衡。根據(jù)這個(gè)不同，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)用不同的產(chǎn)品與家庭生命需求特征精準(zhǔn)的匹配：新婚家庭對(duì)于住房需求較大但收入較低而年輕人的收入也將提高，銀行可以為他們提供階段性貸款（GPM） ，各階段的利息還款次數(shù)是固定的，還款階段剛開始幾年還款較少，然后隨著收入的增加逐年增加不同階段還款數(shù)量也不同。雖然近年來(lái)我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，但是其階段性還是剛起步。創(chuàng)建守信激勵(lì)機(jī)制勢(shì)在必行，銀行無(wú)法獲得完全的信息根本無(wú)法掌握借款人未來(lái)的守信程度。美國(guó)的銀行根據(jù)《美國(guó) 371 號(hào)法典》控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不良貸款處理，該法典的要求銀行發(fā)放貸款自覺(jué)遵守其規(guī)定。2. 政府引導(dǎo)職能穩(wěn)定發(fā)揮由于個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性差、期限長(zhǎng)的因素，導(dǎo)致了個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的必然性，而且個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)行業(yè)的緊密聯(lián)系又決定了房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的緊密聯(lián)系，這三者之間互相影響、互相制約，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都充當(dāng)著重要的角色。(三) 政府調(diào)控職能的穩(wěn)定發(fā)揮1. 充分貫徹實(shí)施中央政府的政策2022 年溫總理在政府工作報(bào)告中指出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定正確發(fā)展，嚴(yán)格控制部分城市房?jī)r(jià)上漲太快，抑制投機(jī)性購(gòu)房。濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 13 4. 違約處理程序啟動(dòng)科學(xué)及時(shí)加拿大金融機(jī)構(gòu)擁有超前的電子化網(wǎng)絡(luò)，個(gè)人住房貸款系統(tǒng)中擁有完全的客戶信息，金融機(jī)構(gòu)每天可以通過(guò)系統(tǒng)查詢功能及時(shí)掌握個(gè)人住房貸款違約情況，如果出現(xiàn)借款人逾期還款，貸款銀行可以馬上做出反應(yīng)并查明原因進(jìn)行催收。另一方面，由于住房貸款期限長(zhǎng)，所以房屋價(jià)格變化也會(huì)非常大，市場(chǎng)波動(dòng)價(jià)格也可能導(dǎo)致房屋違約處置款無(wú)法償還借款人對(duì)于銀行的違約損失。 2. 加強(qiáng)對(duì)抵押房產(chǎn)的管理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的特征就是以所購(gòu)房屋為抵押，違約保證性強(qiáng)，因此銀行對(duì)于抵押物的估計(jì)至關(guān)重要。（4）貸款的期限人住房貸款一般為長(zhǎng)期貸款，而時(shí)間越長(zhǎng)的貸款變故的可能性就越高，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能也會(huì)增大。（3）借款人信用狀況審查濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 12 個(gè)人信用是規(guī)范人們行為和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)重要因素。所以銀行還應(yīng)控制貸款的額度與借款人未來(lái)收入預(yù)期相符合，貸款收入比嚴(yán)格控制不但保證了借款人還款能力符合，也會(huì)減少不良貸款產(chǎn)生。美國(guó)的個(gè)人信用評(píng)分模型分為三部分：申請(qǐng)分、行為分、利潤(rùn)分，以此來(lái)確定是否貸款。在總體上來(lái)看，西方國(guó)家銀行對(duì)于不良貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究較為領(lǐng)先，風(fēng)險(xiǎn)控制體系較為完整，有很多地方值得我們借鑒的。根據(jù)銀行信貸部門的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前住房貸款違約的基本是在房屋高價(jià)入市的房屋自住者和投資者，而 65%以上基本是投資者。這是由于 2022 年房?jī)r(jià)的上升使深圳市民大幅度加入房屋買賣行為，人民銀行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示較上年度房屋買賣活躍度增加了 14%，房屋一項(xiàng)的花費(fèi)投資增長(zhǎng) 5%。二月份開始房?jī)r(jià)一直下跌到 5 月份跌至谷底價(jià)格為 11014 元 1 平方米。因此商業(yè)銀行無(wú)法嚴(yán)格控制虛假收入證明出現(xiàn)，也難以追究法律責(zé)任，這就使個(gè)人收入證明真實(shí)性難以保證。要是突然市場(chǎng)金融發(fā)生變化導(dǎo)致開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不了就難以保證合作樓盤按期完成建設(shè)，完成住房貸款合同。所以，我們要把個(gè)人住房貸款中的不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理作為重中之重。濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 8 四、個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題(一) 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款狀況個(gè)人住房貸款發(fā)展是和房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展起來(lái)的，住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大在銀行中資產(chǎn)比例也隨之增大，并且商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)較為信任所以將其作為重點(diǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。其次現(xiàn)行個(gè)人住房貸款操作辦法中對(duì)貸后管理方面要求不嚴(yán)，貸后跟蹤考查標(biāo)準(zhǔn)不明確，貸款之后銀行對(duì)房屋使用情況和借款人經(jīng)濟(jì)收入變化不注意，貸后管理制度形同虛設(shè)。但是現(xiàn)在銀行內(nèi)部管理的不健全導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，首先個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制手段不完善。2. 現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)部門設(shè)置模式不適應(yīng)根據(jù)目前銀行職能部門直線形勢(shì)使經(jīng)營(yíng)管理劃分，風(fēng)險(xiǎn)管理部門與其他職能部門平行，負(fù)責(zé)整個(gè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理職能。開發(fā)商所建房屋與合同描述不符，比如所建房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，面積不達(dá)標(biāo)與售前承諾不符，房產(chǎn)證拖延等種種問(wèn)題，導(dǎo)致借款人可能拒絕繼續(xù)還款或解除住房買賣合同，進(jìn)而影響到銀行利益。（3）個(gè)人住房貸款屬家庭負(fù)債行為。（2）被迫違約。2022 年 商業(yè)性個(gè)人房貸利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的 倍擴(kuò)大為 倍，其他商業(yè)性貸款利率下限保持 倍不變。如表 表 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款利率政策的演變過(guò)程時(shí)間 房貸利率調(diào)整政策2022 年 自 1995 年 7 月經(jīng)過(guò)連續(xù)八次降息后，商行個(gè)人房貸利率為 %。但是小公司的經(jīng)營(yíng)管理，抗風(fēng)險(xiǎn)能力這些問(wèn)題往往讓銀行不信任，所以很難得到行貸款。而對(duì)公業(yè)務(wù)集中性風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，銀行往往難以承受?，F(xiàn)在銀行業(yè)均有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，并陸續(xù)提出更加便利的服務(wù)與低利率的政策，用激烈的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)?yè)寠Z個(gè)人住房貸款客戶，所以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的開展是勢(shì)不可擋的。我國(guó)20222022 年個(gè)人住房貸款余額具體情況如表 。其中，1998 年和 2022 年的增幅較大，2022 年末比 1997 年末增長(zhǎng)了約 61倍；2022 和 2022，由于受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)的影響，增速出現(xiàn)回落；2022022 年又出現(xiàn)升溫跡象，特別是 2022 年，增長(zhǎng)勢(shì)頭十分明顯。假按揭有 3 部分構(gòu)成：一是指其購(gòu)房意圖不真實(shí)，二是指虛假的購(gòu)房行為，三是指借款人資料為編造的。（2）抵押物的風(fēng)險(xiǎn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指抵押物價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款的過(guò)程中，由于無(wú)法預(yù)料的不確定因素發(fā)生，使商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)不能按期收回本金和利息，由此給商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)造成損失的可能性。（3）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)較小。馬來(lái)西亞貸款時(shí)間差不多 25 年，部分發(fā)達(dá)國(guó)家的住房貸款時(shí)間一般為 1545 年 [2]。 2. 個(gè)人住房貸款的特征個(gè)人住房貸款包含于消費(fèi)信貸中，但是個(gè)人住房貸款和中、短期消費(fèi)信貸有很多不同的地方，其除了擁有消費(fèi)信貸的一些特點(diǎn)外也具有這樣特征：（1）個(gè)人住房貸款數(shù)額大時(shí)間長(zhǎng)。(一) 個(gè)人住房貸款概述1. 個(gè)人住房貸款的定義個(gè)人住房貸款也稱個(gè)人住房按揭貸款或個(gè)人住房抵押貸款，是金融機(jī)構(gòu)以個(gè)人未來(lái)預(yù)期收入為還匯款源，提供給消費(fèi)者個(gè)人用于購(gòu)買、建造、改建、維修住房的貸款，借貸行為發(fā)生在消費(fèi)過(guò)程中，是住房金融資金運(yùn)作業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分。 lending business bees pletely open to individuals, personal loans of business growing, continues to expand the scope of business, especially the development of individual housing loan more quickly. Personal housing loan business in China at the time of its development, there are bad credit risks as well as the petitive situation is not optimistic, to a certain extent, hamper the development of individual housing loans, to sustainable development, research management must be strengthened on a number of issues. This article from the current development status of individual housing loan business to start, pointed out that because of the existing problems as well as problems and focus on how to develop personal housing loan bad credit risk reduction, foreign experiences and lessons learned, and thoughts and countermeasures for management, to promote the healthy and rapid development of the business.Key words: housing loans to individuals；bad credit risks；present situation；problem；countermeasure濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)