【正文】 ) 完善住房貸款運(yùn)行機(jī)制.....................................................................................121. 加快建設(shè)個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)………………………………………………….12 2. 加強(qiáng)對(duì)抵押房產(chǎn)的管理…………………………………………...………..12 3. 政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保與商業(yè)保險(xiǎn)相結(jié)合.................................................................12 4. 違約處理程序啟動(dòng)科學(xué)及時(shí)……………………………………………….13 (三) 政府調(diào)控職能的穩(wěn)定發(fā)揮.................................................................................13 1. 充分貫徹實(shí)施中央政府的政策………………………………………….…13 2. 政府引導(dǎo)職能穩(wěn)定發(fā)揮…………………………………………………….13 3. 創(chuàng)建完整的房貸相關(guān)法律法規(guī)………………………………………….…13 (四 ) 提高信用成本，防范道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生.................................................................13(五) 積極實(shí)施金融創(chuàng)新，完善風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制.........................................................14 1. 加快推進(jìn)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新………………………………...………..14 2. 金融機(jī)構(gòu)與借款人分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)……………………………………….…14 3. 積極實(shí)施個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化………………….……………………14結(jié)論......................................................................................................................................16參考文獻(xiàn)..............................................................................................................................17致謝......................................................................................................................................18濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 1 一、前言我國(guó)個(gè)人住房貸款自 1990 年推出以來(lái)，積極影響著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，同時(shí)對(duì)于我國(guó)居民居住條件有較大幅度的改善并拉動(dòng)了我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文從分析目前我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀入手，指出存在的問(wèn)題以及問(wèn)題出現(xiàn)的原因，并著重針對(duì)商業(yè)銀行如何發(fā)展好個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)減少不良信貸風(fēng)險(xiǎn)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并提出思考及相應(yīng)對(duì)策進(jìn)行管理，以加快這一業(yè)務(wù)的正確快速發(fā)展。中國(guó)人民銀行在 2022 年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中將個(gè)人住房貸款定義為：個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。（2）個(gè)人住房貸款面向度廣。2. 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)（1）借款人的風(fēng)險(xiǎn) 借款人風(fēng)險(xiǎn)主要有還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。（4）市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中周期性繁榮蕭條的波動(dòng)，從而使房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)蕩并給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失。 表 我國(guó) 2022 年2022 年住房貸款余額表(單位:億元)年份個(gè)人住房貸款余額（億元）環(huán)比增長(zhǎng)率（ %）同比增長(zhǎng)率（ %）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金（億元）個(gè)人住房 貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金比例2022 18430 % % 213978 %2022 22506 % % 271356 %2022 27000 % % 374780 %2022 29800 % % 396194 %2022 43800 % % 57128 %資料來(lái)源: 20222022 年來(lái)源于央行區(qū)域金融報(bào)告 2022；20222022 年來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)我國(guó)個(gè)人住房貸款在各大銀行貸款利率政策略有不同，下面是我國(guó) 5 大銀行分別對(duì)于首套、二套、三套房首付比例，利率水平，戶(hù)籍限制等的統(tǒng)計(jì)。其次，21 世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家的福利分房政策停止，基本以貨幣形勢(shì)分配。2022 年 5 年以下自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率由 %上升至 %的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的 倍；5 年以上房貸利息由 %加到 %。被迫違約指借款人因?yàn)槟撤N自然或社會(huì)原因而喪失還款能力。還有開(kāi)發(fā)商存有商業(yè)欺詐行為，如一房多賣(mài)，嚴(yán)重侵害借款人的利益導(dǎo)致借款人拒絕還款。現(xiàn)行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程依就是申請(qǐng)、批準(zhǔn)，發(fā)放和貸后管理。1997 到 2022 年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額增加了近 33 倍，但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款中也出現(xiàn)了不少不良貸款。2. 個(gè)人住房貸款客戶(hù)不需要評(píng)級(jí)大部分銀行都沒(méi)有對(duì)個(gè)人住房貸款客戶(hù)準(zhǔn)入評(píng)級(jí)要求，僅僅是簡(jiǎn)單的根據(jù)征信記錄進(jìn)行判斷。接下來(lái)又波動(dòng)向上到達(dá)七月份與二月份持平最高點(diǎn)，緊接著又波動(dòng)向下至九月份的 12432 元 1平方米。2022 年后深圳銀行數(shù)據(jù)顯示：6 月末這個(gè)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額 31 個(gè)億，不良貸款占 %，逾期不還出現(xiàn)的比率為 %，逾期不還中 2 期以上的占總逾期 %而連續(xù)逾期 2 期或以上貸款最終發(fā)展成不良貸款的占 %[16]。2. 科學(xué)的審批標(biāo)準(zhǔn) 西方國(guó)家銀行對(duì)借款人個(gè)人信用審查方面非?？粗兀瑢彶榉矫姘▊€(gè)人職業(yè)、貸款意圖、貸款時(shí)間、貸款比重、貸款與收入的比例、還款能力等指標(biāo)，這些指標(biāo)對(duì)于以后是否產(chǎn)生不良貸款關(guān)系密切。美國(guó)規(guī)范的信用體系值得借鑒，其個(gè)人信用情況在國(guó)家信用管理部門(mén)和正規(guī)信用咨詢(xún)公司都可以查到。目前國(guó)內(nèi)銀行對(duì)于房屋貸款中根據(jù)房屋價(jià)交易格的判定貸款額度，這樣的模式會(huì)導(dǎo)致大量的損失。如果催收無(wú)效，借款人繼續(xù)逾期不還，出現(xiàn) 3 個(gè)月以上逾期時(shí)，該筆貸款立即轉(zhuǎn)入保全處理程序，金融機(jī)構(gòu)可公開(kāi)拍賣(mài)房產(chǎn)，以拍賣(mài)所得錢(qián)款來(lái)償還借款人所欠貸款。因此，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)商業(yè)銀行注重對(duì)個(gè)人住房貸款的科學(xué)分析，深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)變化，準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)走勢(shì)，加強(qiáng)住房抵押貸款管理，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。最完美的的激勵(lì)體制應(yīng)該根據(jù)守信級(jí)別提供不同的優(yōu)惠政策，借款人守信程度越高得到的優(yōu)惠也就越多。老人家庭，銀行提供反向住房貸款，就是說(shuō)老年人將自己產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)作為抵押，定期從銀行獲得資金消費(fèi)，死后收取該住房產(chǎn)權(quán)以補(bǔ)償前期投入并獲得利益。個(gè)人住房貸款證券化政策對(duì)于商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有較大成效，其在我國(guó)的推廣勢(shì)在必行，但是我們要在學(xué)習(xí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上探索出符合一條中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)證券化道路而不能照搬西方國(guó)家模式?？傊?，個(gè)人住房貸款發(fā)展為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，但其在自身制度上還存在種種缺陷，外部的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)展還存在許多不利，這就需要國(guó)家在充分認(rèn)識(shí)到個(gè)人住房貸款的重要作用的基礎(chǔ)上，為銀行內(nèi)部自身管理與對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)管理合理規(guī)劃，才能持續(xù)不斷的發(fā)展。此外,感謝我的所有同學(xué)和朋友,在朝夕相處中互相幫助、解決困難、鼓勵(lì)完成論文,以及在各個(gè)方面為我的論文寫(xiě)作提供過(guò)幫助的人。濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 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