【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市這一比例甚至高達(dá)幾十倍之多。其次是商業(yè)銀行方面的各種問(wèn)題。具體體現(xiàn)在：1） 貸款手續(xù)過(guò)于繁雜，令消費(fèi)者望而卻步。2） 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款品種單一，實(shí)際貸款期限較短。3）銀行的個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效控制，從而影響銀行運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)效益。（1）銀行難以對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確的評(píng)估以及借款人的未來(lái)收入的不確定性。（2）抵押物處置令銀行倍感頭疼。雖然個(gè)人住房貸款規(guī)定借款人如發(fā)生違約商業(yè)銀行將處置抵押物。（3）第三方擔(dān)保形同虛設(shè)。（4）銀行還面臨首期付款虛假的風(fēng)險(xiǎn)。（5）個(gè)人住房消費(fèi)信貸的期限長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)速度慢，各種意外事故等增加了收益的不確定性。（6）銀行面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和成本高、利潤(rùn)低的資產(chǎn)問(wèn)題。（7）房地產(chǎn)企業(yè)多頭融資現(xiàn)象比較普遍，部分銀行通過(guò)違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期等手段進(jìn)行掩蓋風(fēng)險(xiǎn)，這樣對(duì)個(gè)人住房貸款就會(huì)增加潛在風(fēng)險(xiǎn)性。 再次是監(jiān)督管理和政策方面不夠。雖然中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)和管理作出了具體的法律和政策的限制以防范風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)國(guó)務(wù)院也出臺(tái)各種政策,用以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和抑制房?jī)r(jià),把個(gè)人住房貸款首付比例一再提高,抵御高房?jī)r(jià)下的信貸風(fēng)險(xiǎn),但是各種人為的操作和漏洞還是存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。3我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析1）借款人信用風(fēng)險(xiǎn) 借款人信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人不能或者不愿履行償還借款而給商業(yè)銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)損失。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)是隨著個(gè)人住房貸款的生效而產(chǎn)生，直到借款人償還所貸的本金和利息或者是借款人違約銀行做了壞賬準(zhǔn)備沖銷而終止，也稱為違約風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款一般期限最長(zhǎng)為30年，有些銀行規(guī)定借款人年齡加上借款期限不得大于70，而一般都為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)大多在10—15年。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)、數(shù)額較大的特征加之我國(guó)的資信體系的不完善使得借款人還款能力和個(gè)人信用狀況等不確定因素給商業(yè)銀行難以規(guī)避的潛在風(fēng)險(xiǎn)性；同時(shí)商業(yè)銀行由于不能及時(shí)把握和掌控個(gè)人的信用和市場(chǎng)變化及其不能預(yù)料到的風(fēng)險(xiǎn)任然給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，借款人信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)也是最難防范的風(fēng)險(xiǎn)之一。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因主要包括，第一，提供虛假的個(gè)人資料。借款人往往為了套取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，偽造和擅改一些個(gè)人資料如收入、學(xué)歷、結(jié)婚證明等相關(guān)資料。這類借款人往往不具有償還能力和沒(méi)有個(gè)人信用產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性很大。而且若借款人發(fā)生違約情況后由于借款人給銀行提供的是虛假的個(gè)人資料商業(yè)銀行難以按照法律程序和正規(guī)渠道解決抵押房產(chǎn)給商業(yè)銀行造成難以彌補(bǔ)的損失。第二，償債能力弱。個(gè)人住房貸款主要面向的是城鎮(zhèn)中低收入的居民，隨著社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)在更多的變?yōu)椤靶禄樽濉钡热后w，由于他們的收入較低和步入社會(huì)時(shí)間短、生活壓力大及其婚姻的不穩(wěn)定等社會(huì)不良因素的影響從而會(huì)誘發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。第三，信用意識(shí)淡薄。雖然具有償還能力但是由于貸款期限長(zhǎng)和生活瑣事而導(dǎo)致銀行不發(fā)催收通知單不還款的情況存在從而在無(wú)意中造成了個(gè)人信用的降低。第四，其它風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)主要是來(lái)自意外事故、疾病、及其意想不到的自然災(zāi)害等，但是這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生可能性不是很大。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)中難免有提前還款風(fēng)險(xiǎn)，提前還款是指借款人按照合約的期限和額度提前償還全部或者部分商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。提前還款行為和主動(dòng)違約行為的性質(zhì)一樣也是借款人的理性行為。國(guó)有商業(yè)銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期以來(lái)用貸款撥幣金來(lái)彌補(bǔ)壞賬、呆賬損失。而保證貸款安全已經(jīng)成為發(fā)放貸款收益的重中之重。因此商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款提前還款予以忽視甚至還進(jìn)行鼓勵(lì)。這在理論上說(shuō)是商業(yè)銀行在增加自我風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，借款人提前還款風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在： （ 1)提前還款無(wú)意中增加了銀行的服務(wù)成本。 （2)提前還款干擾了銀行的資金規(guī)劃配置。 （3)提前還款造成銀行的收益降低。 （4)提前還款還增加了銀行的再投資風(fēng)險(xiǎn)。2）開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)包括欺詐風(fēng)險(xiǎn)、假按揭風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)三種。欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商為了獲取項(xiàng)目通過(guò)所需要的較高信用等級(jí)向銀行提供虛假資料，開具虛假首付資料給借款人來(lái)騙取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，開發(fā)商為了抬高房?jī)r(jià)而故意高估住房抵押物的價(jià)值從而對(duì)銀行造成損失。假按揭風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商伙同親朋好友、及其各方工作人員和其他人員出具虛假的銷售資料來(lái)騙取銀行的個(gè)人住房貸款從而給商業(yè)銀行造成巨大損失?，F(xiàn)在假按揭在個(gè)人住房貸款中所占比例不斷上升，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策和措施。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在抵押給商業(yè)銀行的個(gè)人住房沒(méi)有正式交割到借款人手中借款人已經(jīng)開始向銀行支付本利，如果借款人與開發(fā)商就其商品房的質(zhì)量、面積、合同糾紛等產(chǎn)生矛盾而借款人拒絕向銀行繼續(xù)償還而帶來(lái)的損失。理性違約是指借款人鑒于自身利益而停止償還貸款的有意識(shí)的違約行為。一般情況下房?jī)r(jià)下跌就會(huì)產(chǎn)生。當(dāng)借款人的貸款金額與房屋價(jià)值比大于1時(shí)，借款人獲得的是負(fù)凈資產(chǎn)。因此從理性的角度來(lái)分析借款人就會(huì)停止償還債務(wù)。所以說(shuō)理性違約現(xiàn)象是與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的而與個(gè)人的償付能力沒(méi)有直接關(guān)系。被動(dòng)違約是由于各種客觀原因或者是不可抗拒的因素而導(dǎo)致借款人支付不力從而不能如期償還債務(wù)的現(xiàn)象。這種違約的行為帶有不可預(yù)測(cè)性和不可抗拒性，因此對(duì)于商業(yè)銀行和個(gè)人都是不愿看到的結(jié)果。（房?jī)r(jià)）對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響市場(chǎng)永遠(yuǎn)是指向標(biāo)，美國(guó)次貸危機(jī)給美國(guó)商業(yè)銀行上了深深的一課，由于次貸危機(jī)的影響導(dǎo)致好多銀行經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)而倒閉。今年來(lái)美國(guó)汽車城底特律又發(fā)生樓市崩潰，一雙鞋可以換2套房，最低500美元。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也稱中國(guó)樓市有泡沫有可能在三五年內(nèi)消化。但是持續(xù)上漲的樓價(jià)對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)而言目前沒(méi)有危險(xiǎn)可言。但是如果出現(xiàn)樓市崩潰或者是樓市泡沫必將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，個(gè)人住房貸款會(huì)因沒(méi)有實(shí)物價(jià)值高而出現(xiàn)理性風(fēng)險(xiǎn)而不繼續(xù)償債導(dǎo)致的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。2008年，我國(guó)為了規(guī)避全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響從而5次下調(diào)利率，%%%；%%%；%%%；%%%；%%%。從以后的一年內(nèi)基本維持2008年年底的利率不變，直到2010年第四季度才開始上調(diào)利率，這一變化也是隨著經(jīng)濟(jì)的變化而呈現(xiàn)出波動(dòng)性的變化。事實(shí)證明，我國(guó)出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)金融政策是正確的，經(jīng)過(guò)歷史的考驗(yàn)使得我國(guó)度過(guò)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。讓國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速回升也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸的景氣起來(lái)。但是伴隨著回暖的經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)也開始回升，投機(jī)行為等故意炒作房?jī)r(jià)等現(xiàn)象發(fā)生。為了抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)漲勢(shì)控制快速回暖的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭，至今中國(guó)人民銀行進(jìn)行了7次利率調(diào)整，從2010年到2011年逐步上調(diào)貸款利率，但是鑒于過(guò)高的貸款利率2012年二季度末又開始下調(diào)貸款利率。對(duì)于個(gè)人住房貸款的借款人來(lái)說(shuō)央行下調(diào)貸款利率的好處今年才能體現(xiàn)出來(lái)，去年個(gè)人住房貸款的借款人今年將減少月供。這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人住房貸款的發(fā)展。中國(guó)人民銀行利率調(diào)整變化表如下： 表3—1 2008年—2012年我國(guó)商業(yè)銀行貸款利率變化表（%）日 期 短 期 中 長(zhǎng) 期個(gè)人住房公積金6個(gè)月內(nèi)6個(gè)月至1年一年至三年三年至五年五年以上五年以下五年以上2012/7/6642012/6/82011/7/72011/4/62011/2/942010/12/262010/10/202008/12/232008/11/272008/10/302008/10/272008/10/92008/9/16 受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，%%%%%%，可見大幅度的下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款不斷的下調(diào)貸款利率從而引導(dǎo)資金流向讓更多的存款和其他資金用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和投資，同時(shí)低貸款率不僅可以讓更多資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)也能降低因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而導(dǎo)致的高貸款率和貨幣貶值所帶來(lái)的理性違約風(fēng)險(xiǎn)，相反美國(guó)的高利率政策下借款人的負(fù)擔(dān)增大，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)上借款人違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)，不良個(gè)人住房貸款迅速增加，而導(dǎo)致2008年的次貸危機(jī)的發(fā)生。所以鑒于這些我國(guó)實(shí)行不斷調(diào)低個(gè)人住房貸款利率的舉措不僅減輕了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)而且穩(wěn)定和發(fā)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定意義上帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的復(fù)蘇。 抵押物風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人住房貸款其低風(fēng)險(xiǎn)性決定了它成為商業(yè)銀行的良性貸款的定位。而抵押物是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的保障也是抵御風(fēng)險(xiǎn)的一道屏障，因此來(lái)說(shuō)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)決定著商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款是否能盈利的關(guān)鍵所在。 下面做一個(gè)簡(jiǎn)單的模型對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)分析。 假設(shè)個(gè)人住房借款人的貸款金額為M，而且在貸款期限T內(nèi)的任何一個(gè)小于T的時(shí)間t的還款金額為N（t)而N（t)是t的增函數(shù)，也就是說(shuō)在其他條件不變的情況下t越長(zhǎng)的話那么還款金額就會(huì)越多。 假設(shè)個(gè)人住房借款人在貸款時(shí)抵押住房的市場(chǎng)價(jià)值為P，而當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值為Q，如果價(jià)值和評(píng)估價(jià)值之間的差額小的話抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小，反之亦然。 假設(shè)個(gè)人住房貸款期限T內(nèi)的某個(gè)時(shí)間t(tT)的抵押住房?jī)r(jià)值變?yōu)镕(t),如果抵押物某時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為P+F（t)P則抵押物產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性就不會(huì)很大。如果F(t)+PP那么此時(shí)的抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)性就會(huì)很大。 總之抵押物存在風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生商業(yè)銀行就會(huì)處置個(gè)人住房貸款的抵押住房，假設(shè)處置抵押物的成本為C，此時(shí)商業(yè)銀行所承擔(dān)的總風(fēng)險(xiǎn)就為[MN(t)][P+F(t)]C。 1）抵押物權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn) 抵押物權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)包括了抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物替代產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)兩種。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房借款人和他人對(duì)抵押物具有共同的占有權(quán)。借款人一旦違約后商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)受到限制而遭受的損失。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為兩個(gè)方面：其一是抵押物為安居工程房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、城中村建設(shè)房等這些房不擁有完全房產(chǎn)如果一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行必須補(bǔ)繳一部分的稅費(fèi)才能進(jìn)行拍賣；其二是抵押房為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，那么商業(yè)銀行在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處置時(shí)只能處置借款人所占的那部分，所以就存在著抵押物部分風(fēng)險(xiǎn)。抵押物替代風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款風(fēng)險(xiǎn)期內(nèi)，由于各種原因而使得原來(lái)的產(chǎn)權(quán)被新的產(chǎn)權(quán)而替代的風(fēng)險(xiǎn)，這種最常見的是拆遷。 2）抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 抵押物會(huì)隨著市場(chǎng)的價(jià)格而產(chǎn)生波動(dòng)，這也是銀行和借款人不能提前預(yù)測(cè)到的，只能根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定價(jià)發(fā)放貸款。但是隨著抵押物的市場(chǎng)折舊和市場(chǎng)變化抵押物肯定會(huì)產(chǎn)生價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的保障，這個(gè)保障一旦破滅就會(huì)造成損失。如2008年的美國(guó)次貸危機(jī)造成的大量銀行的倒閉和破產(chǎn)。更有甚著是今年底特律樓市的崩盤讓一套房子價(jià)值僅為500美元。抵押物價(jià)格隨時(shí)可能變化這種變化也不能預(yù)測(cè)所以存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不能預(yù)測(cè)。 3）抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 在一般情況下商業(yè)銀行只能通過(guò)法律手段才能進(jìn)行抵押物的處置而要取得借款人的同意而進(jìn)行處置是幾乎不可能的。但是如果商業(yè)銀行每筆違約貸款的追討都需要如此進(jìn)行的話商業(yè)銀行既要承擔(dān)訴訟費(fèi)等各種費(fèi)用又要承擔(dān)訴訟間房?jī)r(jià)管理費(fèi)的上升和房?jī)r(jià)的下跌等風(fēng)險(xiǎn)。還存在一個(gè)問(wèn)題就是大多數(shù)在商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人基本上只擁有一套個(gè)人住房在我國(guó)現(xiàn)有的法律環(huán)境下不能把他們趕出家門進(jìn)行抵押物的處置，這樣就會(huì)拖延和變相的無(wú)法進(jìn)行抵押物的處置就會(huì)給商業(yè)銀行自己造成經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)無(wú)力為負(fù)債的減少或者資產(chǎn)的增加提供融資，無(wú)法對(duì)金融交易的余額進(jìn)行清算導(dǎo)致自身?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。%，%；%，%；%，%；%，%。由此可以看出2012年全年我國(guó)商業(yè)銀行的流動(dòng)性比例基本上呈現(xiàn)出波動(dòng)穩(wěn)定型的而存貸比一直上升。從銀行盈利的角度講這種趨勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)商業(yè)銀行的大量盈余但是存在風(fēng)險(xiǎn)不斷的增大的趨勢(shì)。在這種不合理的存貸結(jié)構(gòu)下如果一旦發(fā)生客戶需要大量現(xiàn)金的提取就會(huì)發(fā)生擠兌現(xiàn)象，銀行難以滿足大量客戶的資金需要從而引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 表3—2 2012年我國(guó)商業(yè)銀行流動(dòng)性情況表項(xiàng)季 度 一季度二季度三季度四季度流動(dòng)性比例%%%% 存貸比%%%% 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 注：流動(dòng)性比例=流動(dòng)性資產(chǎn)／流動(dòng)性負(fù)債100％ 存貸比=銀行貸款總額/銀行存款總額 從表3—2可以看出我國(guó)2012年商業(yè)銀行的流動(dòng)性是比較穩(wěn)定的基本上是在45%左右。而商業(yè)銀行的運(yùn)營(yíng)資金基本上來(lái)自于居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄存款，但是這種存款具有時(shí)間短、流動(dòng)性大的特點(diǎn)。而個(gè)人住房貸款是一種貸款時(shí)間長(zhǎng)、貸款金額大的個(gè)人貸款，加之我國(guó)商業(yè)銀行存貸比一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。這就產(chǎn)生了商業(yè)銀行資金來(lái)源的短期性和流動(dòng)性大和貸款資金的周期長(zhǎng)、金額大相互矛盾的現(xiàn)象，正是這種現(xiàn)象產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 巴塞爾委員會(huì)對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)所給的定義為：由不完善或者有問(wèn)題的內(nèi)部程序、操作人員、系統(tǒng)外部事件所造成損失的可能性。具體包括四類風(fēng)險(xiǎn)：人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如操作失誤、違法行為、關(guān)鍵人員流失等情況；流程因素所引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如流程設(shè)計(jì)不合理和流程執(zhí)行不嚴(yán)格；系統(tǒng)因素所引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風(fēng)險(xiǎn)如外部欺詐、突發(fā)事件及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不利變化等。但是對(duì)于一般商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款存在以下風(fēng)險(xiǎn)： 1）工作人員道德風(fēng)險(xiǎn) 主要是工作人員在貸款審批時(shí)由于自身或者與借款人利益而對(duì)借款人的虛假資料和不實(shí)收入等不予以指出或者是從中收取回扣而發(fā)放不良貸款