【文章內容簡介】 的，花多少錢去弄啊，那這個投入得有收益。和家庭是一樣的，你掙錢才會花錢。所以不能只看表面啊，什么投資啊，出口消費啊，投資亂投，消費不高啊，就是這些東西不是越累越亂嗎？所以原理是一樣的，財務上的投入要有合理的產出。你最后還是要有回報，沒有回報的東西，它是只解決眼前盲干，沒有實現(xiàn)價值最大化。這樣一個分析篩選你要來看，這個難度是比較大。接下來是估價對象的最高最佳利用狀況應按法律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化的次序分析判斷確定。這兩個理解起來是更難的，第一塊，當估價對象的權利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)權利不相同的時候，這是在我們國家的特殊情況，估價中容易犯錯，我們國家這個土地利用房地產利用，簡單的講不是認地不認人的改革，所謂認地不認人，不管它的用途是不是不能用，早期我們的土地利用是認人不認地，看你是什么人在用，是什么單位什么性質，那這個土地的用途就是跟著你走。那現(xiàn)在了有個土地利用管制，既認人又認地，它是雙重的。真正科學的是應該走向全面的只認地不認人，不管誰來用都這么做。但現(xiàn)在不是我們說了算數(shù)，所以接下來給我們造成的難題就是最高最佳利用是相對于誰的最佳利用。所以你根據(jù)估價目的站在那個角度估價，就是房地產的擁有者或者權利人，他擁有的開發(fā)利用的權利和意向取得者開發(fā)利用權利是不相同的?，F(xiàn)實中這一點應該就是征收，老百姓他沒有什么開發(fā)利用的，他開發(fā)利用的就還是他這個房子。后面想得到這塊地的人市政府或者是原來的開發(fā)商，他可以按照新的規(guī)劃蓋個大樓蓋個商場蓋個寫字樓，所以在這種情況下我們征收補償，那我們國家現(xiàn)在的角度是從被征收人的角度實際上就是從這個來估價。按照原用途，原有基地那個來估價，那反過來講，一個開發(fā)商政府收不收這個地，之后它有多大的價值是按照新的用途規(guī)劃來評估它的價值。所以不是盲目的最高最佳利用，因為兩方了是要在合法合理的原則下的。要看是站在誰的角度來估價，根據(jù)目的站在誰的角度估價，再看看他有沒有這個。但大多數(shù)情況下，可能兩者是一樣的。但有些情況下兩者是不同的。那地上已經蓋了房，已經用上了，完了之后你在現(xiàn)實估價里面你根據(jù)最高最佳利用的原則你怎么來確定這個估價的前途，這里面列舉了6種方法。一個就是維持現(xiàn)狀，現(xiàn)狀就是最高最佳利用，第二個更新改造，更新改造達到最高最佳利用原則，最簡單的就是重新裝飾裝修里面。舉個列子，就是賣屋的書里面，就是經紀人的，告訴經紀人怎么賣房，怎么從業(yè)主的角度出發(fā)，如果你看這個房子很破舊，要賣的話給人的感覺就比較差，只值15萬。但是的話，你假設把房子整體打掃裝飾一下，這樣別人來看房別人出價可能就是20萬，這個就增值了5萬。這就是一個典型的列子。所以你在估價，即使是為破房子估價，也是按照兩萬塊錢來估。這個20萬，增值了5萬，當時你給房子裝修的幾千塊，這就是一個典型的用幾千塊的投資換來幾萬塊的產出增值。這是一個理性的估價，現(xiàn)實中市場上就是這樣估價，所以你就該這樣更新改造再去估他的價。第三個就是改變用途，如果規(guī)劃沒有用途，你這個位置也不合適，改變了用途之后~~~。第四個就是改變規(guī)模，擴大規(guī)?；蛘呤强s小規(guī)模，通常情況下都是擴大規(guī)模。第五個就是重新開發(fā)，開發(fā)了就是重建，如果你拆了之后重搞，價值變大。那第六個了，就是相應的組合，組合特別就是改變用途啊，擴大規(guī)模啊，更新改造啊一起的。你要是估價時把這些東西學會了，不但能做估價還能做咨詢。所以這是一個關鍵的改變我們要知道，估價加咨詢，要從傳統(tǒng)的估價走向估價加咨詢。學會了學通了，就可以做了，怎么把他的房地產盤活利用好，這些都可以。一些單位和企業(yè)里面，有些是低效利用，有的是無效利用。接下來第六條，第六條是新增加的，是針對這個實際用途的規(guī)劃不一致怎么辦？應按照下面的規(guī)定，確定估價的目的和用途。應當作為估價假設中的互相一致假設，這次我們這個估價假設也做出了明確的規(guī)定。過去估價假設很籠統(tǒng)，這次有各種各樣的假設，那其中我們提到的互相一致假設就是說現(xiàn)實中就是這樣的，但是估價的時候就不按照這個不是這個意思?；ハ嘁恢掳【褪乾F(xiàn)實中互相矛盾的東西也自相矛盾，那我們過去一個單位這個房子一會兒叫這個名字一會兒叫那個名字，它也有可能是從頭改制的，其他名稱證件也~~，你說這是誰的。或者位置也有爭議，一會這個批文上叫這個位置一會兒證書上叫那個位置，也可能是街道改名了。結果搞得不一致，你搞得是一個對象還是兩個對象，這互相一致模糊，用途不一致的情況下你怎么認證。一個市政府或者有關的部門有沒有對估價對象的用途作出處理的，按照認定確認的結果估價。這個是按照征收里面來的，征收里面五花八門這些東西，后來我們寫清楚了。首先政府和相關的部門來認定，估價師沒辦法判定這些東西，有些沒有認證，那好是這樣讓其他的估價延伸到別的估價也是一樣的。第二個政府和有關部門沒有對估價對象的用途認定的，就按照下面這個來操作。第一個登記用途規(guī)劃用途要注意，這里面不包含實際用途，這里面都是政府部門。有規(guī)劃部門發(fā)的規(guī)劃，你原來是房屋部門搞的登記，也有土地部門搞的登記，那現(xiàn)在也不做統(tǒng)一登記，也可能不一致。那我們啦可以視同都一樣，所以這個就根據(jù)估價目的不同來達到最高最佳利用原則。那在抵押過程中可能遇到這個，批出來的用途是什么，房產證上用途又是什么，那這種情況就根據(jù)目的來。 接下來就是實際用途，實際用途跟規(guī)劃用途登記用途不一致，如果它跟其中一個用途一致那就歸到上面去了，如果實際用途都不一致，臨街的店面，你這個住宅改為店面了，正常用途也是住宅規(guī)劃用途也是住宅，你這個時候估價就要根據(jù)估價目的來。先確定估價目的再怎么去選擇，它這里面也沒有講這么細致了，大概上把這些問題說了一下。有些規(guī)定了，可以說是非常重要的，特別是將來估價除了問題之后，搞鑒定出來的結果，不光是你報告寫的怎么樣，實際上將來非常重要的一個方面了就是你該做的動作做到了沒有，在程序上注意，所以大家要注意這個問題。有沒有省略的，有沒有遺漏的，該做的沒做，所以現(xiàn)在所有的檢查里面都是一樣的。首先你這個該有的東西要做到，所以估價程序它才有這樣一個作用，所以這里面第一條就是要求房地產估價師應按照下面11個步驟來做，那這個是一個全面的。第二條是關于說明估價準則的規(guī)定，這個里面規(guī)定估價準則由房地產估價機構統(tǒng)一受理，什么叫做估價機構統(tǒng)一受理，就是估價師不得以個人的名義來受理，要以估價機構的名義接受，不能自己來攬活?，F(xiàn)在很多機構有這個情況，還有就是分支機構，分支機構也要以總公司的名義來承接業(yè)務，不得以分支機構來弄項目。所以說了，必須由房地產機構來受理。接下來有這個四方面的規(guī)定，第一個在接受估價時應要求估價委托人出具估價委托書，這個任何估價機構都要出具估價委托書。那出具估價委托書可以做得很簡單，理論上來講是委托人來寫，完了他再給你?，F(xiàn)實中他可以做成表格的形式來填寫，這是規(guī)范化的格式。第二個甚至是估價師給他填好，他看完了，簽字就好。這和你在銀行辦理一些業(yè)務是一樣的，這個業(yè)務員都給你弄好了，讓你看讓你確認簽個字。這個估價委托書啊可以這么來操作，理論上是他來做，但因為他不專業(yè)也不懂，所以你可以指導他。但必須要有委托書。委托書將來要放在估價的附件里面作為估價的依據(jù)。如果什么憑證都沒有，將來可能收不回錢。所以這個委托書一定要有，將來發(fā)生什么事情，這個也可以作為憑證。第二個決定受理估價的時候，要和估價委托人簽訂書面的估價委托合同。當然他委托估價受不受理，從理論上有幾種情況是不受理的，第一個超越了你的業(yè)務范圍，像我們這些估價機構是經過行政許可的，分為一級二級三級，它的業(yè)務范圍是根據(jù)估價目的來劃分的。過去是按照地域來劃分的，現(xiàn)在所有的估價機構都可以全國范圍內做估價業(yè)務，所以地域范圍不受限制，它是按照估價目的來劃分的。所以有的業(yè)務能做有的業(yè)務不能做，講到這個地方，作為房地產估價人員是許可的機構也是許可的，兩個都是許可的，那從法律上講它是受保護的。這是一個超越業(yè)務范圍上的。第二個了你沒有專業(yè)勝任能力，你做不了，也就不能做。第三個了有利害關系，你就要回避。再一個就是這個估價項目有風險，風險很大不能做，做完了會出事?；蛘呶腥擞幸?，你達不到他的要求也不能做。如果要再接著說就是簽合同，那合同就比較具體了，那合計收費啊，要收多少啊，還有一些~~的要不要交啊，技術報告啊，什么時間交報告啊，什么英文中文啦等等這些。還有一些權利義務啊，違約后怎么辦啦，那估價之后是要存檔的，大家要清楚，這個是第二個。第三個受理估價業(yè)務后，應根據(jù)估價項目的規(guī)模難度和發(fā)生的時間確定房地產估價的數(shù)量，就是這個數(shù)量你自己沒有說，但是你對這個數(shù)量要有估計，不能找兩個糊弄就完了。所以估價項目的大小難度和要求完成的時間，那要求完成的時間也不能盲目答應，要有合理的時間。必須平等競價，確定差價。確定數(shù)量，并且至少要選派兩個人，不管項目大小，最后最低的要有兩個人來共同進行估價，互相承擔責任，一個干得多一個干得少也行。司法鑒定估價也是這樣的，并且了你這個其中一人得是項目的負責人，包括項目委托人都要明確項目負責人是誰。接下來第四個負責人，和批量估價差不多，但哪些是批量估價項目，就是抵押貸款后的價值重估和房地稅收里面適用于批量估價的可以采用批量估價，其他的都不適用。所以每個估價項目至少有一名注冊房地產估價師，就跟剛才兩個人估價有一個人是項目負責人一樣，他可能是項目負責人可能是另一個人，但至少有一名是注冊房地產估價師全程參與，實地查看估價對象，撰寫估價報告。第三條估價基本事項包括估價目的、價格時點、估價對象和價值類型，這個事項要怎么來確定，應該與委托人溝通，調查實際情況在規(guī)定的基礎上確定。首先就是要與委托人溝通，所以我們?yōu)槭裁凑f要有一名注冊房地產估價師全程參與，你搞一個業(yè)務員，他什么也不懂，有些跟售樓宣傳員一樣。那他什么也不懂就把這個業(yè)務攬過來，這做一點那做一點，所以審核人員估價師和業(yè)務人員三個就有矛盾，在現(xiàn)實中也是一個問題。所以這個要溝通，完了以后要鑒定，怎么來鑒定，司法來鑒定。一個估價目的要根據(jù)委托人真實具體的估價需要，你要弄清楚他真實具體的是什么樣的估價需要，接下來就是估價報告的用途，拿了報告干什么用，誰在用等等這些東西來確定。對它的表述應該準確簡潔，估價目的是最重要的。什么都要根據(jù)估價目的來，估價的價格時點不同，估價的對象不同，價值不同，估價的依據(jù)也不一樣等等。所以先要把估價目的搞明白，就是委托人的真實需要。你要跟他交流把他真實的需要挖掘出來，把它表述出來，那有些需要可能已經有規(guī)范的表述了，沒有的你自己把它具體的表述出來，一個是了解市場價值啊，那不管是個別情況下確實都要用，那還有是細問，你得了解它是什么用的，你是為了買它還是為了賣它還是干什么，得去深層了解而不是籠統(tǒng)的。所以將來估價得有針對性，這是第一點。第二點，就是價值時點，應根據(jù)估價目的去確定價值時點，特別是司法鑒定這一塊，法官他不懂啊，你得跟法官溝通，根據(jù)國家規(guī)定怎么弄，應采用公歷表示，那非常簡單具體到日?；刭徯缘墓纼r和預測性的估價價值時點難以確定到日的情況下，而且還可以滿足估價需要的情況。估價目的和估價需要之間可能還需要一個精度的要求，可以估到日，可以到周，甚至是半年到年，估哪一年的都可以。當然，越精細是越好。接下來估價對象，估價對象是委托人指定的，他不指定的話，我們不能隨便認定，是他帶著你去看的，當然了我們這個估價對象還界定了具體的財產范圍和空間范圍，特別是財產范圍，所以這個應該根據(jù)估價目的依法確定。第一要明確他的財產范圍和空間范圍，不得遺漏或者虛構。所以估價對象是委托人指定的，它的具體范圍是你根據(jù)估價目的依法判定。所以行政法律法規(guī)規(guī)定不得買賣租賃抵押作為出資或者進行其他活動的房地產，或者征收不予補償?shù)姆康禺a，這里面做了幾個列子，不應作為估價目的的相應估價對象。那最常見的就是抵押，抵押的過程非常復雜，有~~法的規(guī)定，有擔保法的規(guī)定，房地產法的規(guī)定，抵押房地產管理辦法的規(guī)定，以及最高行政法院的這些司法準則等等。都有規(guī)定哪些可以抵押哪些不能抵押，還有一些案例，那明顯屬于法律行政法規(guī)，那這里面講到的法律，法律就是全國人大通過的。行政法規(guī)就是國務院通過的。這個一般都是能找得到的。對作為估價對象的，你把它當成估價對象來，在估價過程中應該根據(jù)估價目的來分析說明。他進行相應的買賣或者租賃抵押，都是合法的。就是說不是法律上禁止的，那都沒事。接下來我說一個財產范圍，財產范圍的界定了比較重要。你評的是什么東西？你評的僅僅是土地，還是評的房地產，還是包含里面的家具機器設備，還包含了無形資產等等，所以我們這個估價報告里面都有寫了財產范圍?，F(xiàn)實估價師不僅僅估土地和房子，現(xiàn)實中一個酒店讓你估，那也要搞清楚含不含里面的東西算不算整體?？臻g范圍就不用說了，實質啊，那像土地可能就比較復雜一點。法律規(guī)定地上地下也是整體，那其中一個大的商場里面的一個鋪面，很多東西估價都搞錯了，搞錯了位置，他們鋪面都是一樣的，所以要排那個編號門牌號。將來我們再看了，征收的估價了是非常重要的，我可以提前在這里講一下也行，好多把老百姓的東西一弄完，征收的估價現(xiàn)在叫國有土地上房屋的征收，好多認為不評地上的房屋，這兩個來慢慢弄清楚含不含土地。實際上征收的目的是來干嘛啊，政府要用這塊地要用這個空間，他不是要這個房子。實際上了補償?shù)脑瓌t是什么，老百姓拿不走的都是要照價買下來，照市場價把它買下來才行。所以征收估價這個對象啊是不動產，包括地上的樹木、道路、水井，還有如果是企業(yè)的話那就更多東西啦，那拿不走的東西都得照價賠償，拿得走的東西是要給他搬遷費用，還有的話就是對個人的安置費用，因為他還得去買房還得去周轉其他的一些合理的費用等等。如果說你在里面賺錢賺的好好的，這時候給你打亂了，接下來~~你也省事了，就你解決簡單的，拿不走的東西照價賠償，拿得走的東西給搬遷費，完了再給他周轉安置等費用。所以特別是這個被征收的房屋，不僅僅是房屋，內含不動產，所以了不得遺漏。所以依法怎么來確定，那更不能弄虛作假，那估價對象也不是說委托人想怎么做就怎么做。接下來價值類型，也是根據(jù)估價目的來確定，所以價值價格的種類它是根據(jù)估價目的來的，包括里面它有很多評估種類，這是我們在幫開發(fā)商拿地的時候為他確定這個報價，最關鍵的是市場價格是多少，你自己最高的估價是多少，還要預測它的競爭對手可能估價的是多少，給他建議。所以價值類型就大致講到了價格價值的名稱，怎么來定義或者內涵，如果沒有的要自己來定，如果有的了要按照有的來抄，這就是確定的基本事項。第四條估價作業(yè)方案，所有方案不管大的小的項目，應當在估價項目分析的基礎上了解估價目，