【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的，花多少錢去弄啊，那這個(gè)投入得有收益。和家庭是一樣的，你掙錢才會(huì)花錢。所以不能只看表面啊，什么投資啊，出口消費(fèi)啊，投資亂投，消費(fèi)不高啊，就是這些東西不是越累越亂嗎？所以原理是一樣的，財(cái)務(wù)上的投入要有合理的產(chǎn)出。你最后還是要有回報(bào)，沒(méi)有回報(bào)的東西，它是只解決眼前盲干，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。這樣一個(gè)分析篩選你要來(lái)看，這個(gè)難度是比較大。接下來(lái)是估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序分析判斷確定。這兩個(gè)理解起來(lái)是更難的，第一塊，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)權(quán)利不相同的時(shí)候，這是在我們國(guó)家的特殊情況，估價(jià)中容易犯錯(cuò)，我們國(guó)家這個(gè)土地利用房地產(chǎn)利用，簡(jiǎn)單的講不是認(rèn)地不認(rèn)人的改革，所謂認(rèn)地不認(rèn)人，不管它的用途是不是不能用，早期我們的土地利用是認(rèn)人不認(rèn)地，看你是什么人在用，是什么單位什么性質(zhì)，那這個(gè)土地的用途就是跟著你走。那現(xiàn)在了有個(gè)土地利用管制，既認(rèn)人又認(rèn)地，它是雙重的。真正科學(xué)的是應(yīng)該走向全面的只認(rèn)地不認(rèn)人，不管誰(shuí)來(lái)用都這么做。但現(xiàn)在不是我們說(shuō)了算數(shù)，所以接下來(lái)給我們?cè)斐傻碾y題就是最高最佳利用是相對(duì)于誰(shuí)的最佳利用。所以你根據(jù)估價(jià)目的站在那個(gè)角度估價(jià)，就是房地產(chǎn)的擁有者或者權(quán)利人，他擁有的開(kāi)發(fā)利用的權(quán)利和意向取得者開(kāi)發(fā)利用權(quán)利是不相同的?，F(xiàn)實(shí)中這一點(diǎn)應(yīng)該就是征收，老百姓他沒(méi)有什么開(kāi)發(fā)利用的，他開(kāi)發(fā)利用的就還是他這個(gè)房子。后面想得到這塊地的人市政府或者是原來(lái)的開(kāi)發(fā)商，他可以按照新的規(guī)劃蓋個(gè)大樓蓋個(gè)商場(chǎng)蓋個(gè)寫字樓，所以在這種情況下我們征收補(bǔ)償，那我們國(guó)家現(xiàn)在的角度是從被征收人的角度實(shí)際上就是從這個(gè)來(lái)估價(jià)。按照原用途，原有基地那個(gè)來(lái)估價(jià)，那反過(guò)來(lái)講，一個(gè)開(kāi)發(fā)商政府收不收這個(gè)地，之后它有多大的價(jià)值是按照新的用途規(guī)劃來(lái)評(píng)估它的價(jià)值。所以不是盲目的最高最佳利用，因?yàn)閮煞搅耸且诤戏ê侠淼脑瓌t下的。要看是站在誰(shuí)的角度來(lái)估價(jià)，根據(jù)目的站在誰(shuí)的角度估價(jià)，再看看他有沒(méi)有這個(gè)。但大多數(shù)情況下，可能兩者是一樣的。但有些情況下兩者是不同的。那地上已經(jīng)蓋了房，已經(jīng)用上了，完了之后你在現(xiàn)實(shí)估價(jià)里面你根據(jù)最高最佳利用的原則你怎么來(lái)確定這個(gè)估價(jià)的前途，這里面列舉了6種方法。一個(gè)就是維持現(xiàn)狀，現(xiàn)狀就是最高最佳利用，第二個(gè)更新改造，更新改造達(dá)到最高最佳利用原則，最簡(jiǎn)單的就是重新裝飾裝修里面。舉個(gè)列子，就是賣屋的書里面，就是經(jīng)紀(jì)人的，告訴經(jīng)紀(jì)人怎么賣房，怎么從業(yè)主的角度出發(fā)，如果你看這個(gè)房子很破舊，要賣的話給人的感覺(jué)就比較差，只值15萬(wàn)。但是的話，你假設(shè)把房子整體打掃裝飾一下，這樣別人來(lái)看房別人出價(jià)可能就是20萬(wàn)，這個(gè)就增值了5萬(wàn)。這就是一個(gè)典型的列子。所以你在估價(jià)，即使是為破房子估價(jià)，也是按照兩萬(wàn)塊錢來(lái)估。這個(gè)20萬(wàn)，增值了5萬(wàn)，當(dāng)時(shí)你給房子裝修的幾千塊，這就是一個(gè)典型的用幾千塊的投資換來(lái)幾萬(wàn)塊的產(chǎn)出增值。這是一個(gè)理性的估價(jià)，現(xiàn)實(shí)中市場(chǎng)上就是這樣估價(jià)，所以你就該這樣更新改造再去估他的價(jià)。第三個(gè)就是改變用途，如果規(guī)劃沒(méi)有用途，你這個(gè)位置也不合適，改變了用途之后~~~。第四個(gè)就是改變規(guī)模，擴(kuò)大規(guī)?；蛘呤强s小規(guī)模，通常情況下都是擴(kuò)大規(guī)模。第五個(gè)就是重新開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)了就是重建，如果你拆了之后重搞，價(jià)值變大。那第六個(gè)了，就是相應(yīng)的組合，組合特別就是改變用途啊，擴(kuò)大規(guī)模啊，更新改造啊一起的。你要是估價(jià)時(shí)把這些東西學(xué)會(huì)了，不但能做估價(jià)還能做咨詢。所以這是一個(gè)關(guān)鍵的改變我們要知道，估價(jià)加咨詢，要從傳統(tǒng)的估價(jià)走向估價(jià)加咨詢。學(xué)會(huì)了學(xué)通了，就可以做了，怎么把他的房地產(chǎn)盤活利用好，這些都可以。一些單位和企業(yè)里面，有些是低效利用，有的是無(wú)效利用。接下來(lái)第六條，第六條是新增加的，是針對(duì)這個(gè)實(shí)際用途的規(guī)劃不一致怎么辦？應(yīng)按照下面的規(guī)定，確定估價(jià)的目的和用途。應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)假設(shè)中的互相一致假設(shè)，這次我們這個(gè)估價(jià)假設(shè)也做出了明確的規(guī)定。過(guò)去估價(jià)假設(shè)很籠統(tǒng)，這次有各種各樣的假設(shè)，那其中我們提到的互相一致假設(shè)就是說(shuō)現(xiàn)實(shí)中就是這樣的，但是估價(jià)的時(shí)候就不按照這個(gè)不是這個(gè)意思?；ハ嘁恢掳【褪乾F(xiàn)實(shí)中互相矛盾的東西也自相矛盾，那我們過(guò)去一個(gè)單位這個(gè)房子一會(huì)兒叫這個(gè)名字一會(huì)兒叫那個(gè)名字，它也有可能是從頭改制的，其他名稱證件也~~，你說(shuō)這是誰(shuí)的?；蛘呶恢靡灿袪?zhēng)議，一會(huì)這個(gè)批文上叫這個(gè)位置一會(huì)兒證書上叫那個(gè)位置，也可能是街道改名了。結(jié)果搞得不一致，你搞得是一個(gè)對(duì)象還是兩個(gè)對(duì)象，這互相一致模糊，用途不一致的情況下你怎么認(rèn)證。一個(gè)市政府或者有關(guān)的部門有沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途作出處理的，按照認(rèn)定確認(rèn)的結(jié)果估價(jià)。這個(gè)是按照征收里面來(lái)的，征收里面五花八門這些東西，后來(lái)我們寫清楚了。首先政府和相關(guān)的部門來(lái)認(rèn)定，估價(jià)師沒(méi)辦法判定這些東西，有些沒(méi)有認(rèn)證，那好是這樣讓其他的估價(jià)延伸到別的估價(jià)也是一樣的。第二個(gè)政府和有關(guān)部門沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途認(rèn)定的，就按照下面這個(gè)來(lái)操作。第一個(gè)登記用途規(guī)劃用途要注意，這里面不包含實(shí)際用途，這里面都是政府部門。有規(guī)劃部門發(fā)的規(guī)劃，你原來(lái)是房屋部門搞的登記，也有土地部門搞的登記，那現(xiàn)在也不做統(tǒng)一登記，也可能不一致。那我們啦可以視同都一樣，所以這個(gè)就根據(jù)估價(jià)目的不同來(lái)達(dá)到最高最佳利用原則。那在抵押過(guò)程中可能遇到這個(gè)，批出來(lái)的用途是什么，房產(chǎn)證上用途又是什么，那這種情況就根據(jù)目的來(lái)。 接下來(lái)就是實(shí)際用途，實(shí)際用途跟規(guī)劃用途登記用途不一致，如果它跟其中一個(gè)用途一致那就歸到上面去了，如果實(shí)際用途都不一致，臨街的店面，你這個(gè)住宅改為店面了，正常用途也是住宅規(guī)劃用途也是住宅，你這個(gè)時(shí)候估價(jià)就要根據(jù)估價(jià)目的來(lái)。先確定估價(jià)目的再怎么去選擇，它這里面也沒(méi)有講這么細(xì)致了，大概上把這些問(wèn)題說(shuō)了一下。有些規(guī)定了，可以說(shuō)是非常重要的，特別是將來(lái)估價(jià)除了問(wèn)題之后，搞鑒定出來(lái)的結(jié)果，不光是你報(bào)告寫的怎么樣，實(shí)際上將來(lái)非常重要的一個(gè)方面了就是你該做的動(dòng)作做到了沒(méi)有，在程序上注意，所以大家要注意這個(gè)問(wèn)題。有沒(méi)有省略的，有沒(méi)有遺漏的，該做的沒(méi)做，所以現(xiàn)在所有的檢查里面都是一樣的。首先你這個(gè)該有的東西要做到，所以估價(jià)程序它才有這樣一個(gè)作用，所以這里面第一條就是要求房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)按照下面11個(gè)步驟來(lái)做，那這個(gè)是一個(gè)全面的。第二條是關(guān)于說(shuō)明估價(jià)準(zhǔn)則的規(guī)定，這個(gè)里面規(guī)定估價(jià)準(zhǔn)則由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，什么叫做估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，就是估價(jià)師不得以個(gè)人的名義來(lái)受理，要以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義接受，不能自己來(lái)攬活?，F(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)有這個(gè)情況，還有就是分支機(jī)構(gòu)，分支機(jī)構(gòu)也要以總公司的名義來(lái)承接業(yè)務(wù)，不得以分支機(jī)構(gòu)來(lái)弄項(xiàng)目。所以說(shuō)了，必須由房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)受理。接下來(lái)有這個(gè)四方面的規(guī)定，第一個(gè)在接受估價(jià)時(shí)應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書，這個(gè)任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都要出具估價(jià)委托書。那出具估價(jià)委托書可以做得很簡(jiǎn)單，理論上來(lái)講是委托人來(lái)寫，完了他再給你。現(xiàn)實(shí)中他可以做成表格的形式來(lái)填寫，這是規(guī)范化的格式。第二個(gè)甚至是估價(jià)師給他填好，他看完了，簽字就好。這和你在銀行辦理一些業(yè)務(wù)是一樣的，這個(gè)業(yè)務(wù)員都給你弄好了，讓你看讓你確認(rèn)簽個(gè)字。這個(gè)估價(jià)委托書啊可以這么來(lái)操作，理論上是他來(lái)做，但因?yàn)樗粚I(yè)也不懂，所以你可以指導(dǎo)他。但必須要有委托書。委托書將來(lái)要放在估價(jià)的附件里面作為估價(jià)的依據(jù)。如果什么憑證都沒(méi)有，將來(lái)可能收不回錢。所以這個(gè)委托書一定要有，將來(lái)發(fā)生什么事情，這個(gè)也可以作為憑證。第二個(gè)決定受理估價(jià)的時(shí)候，要和估價(jià)委托人簽訂書面的估價(jià)委托合同。當(dāng)然他委托估價(jià)受不受理，從理論上有幾種情況是不受理的，第一個(gè)超越了你的業(yè)務(wù)范圍，像我們這些估價(jià)機(jī)構(gòu)是經(jīng)過(guò)行政許可的，分為一級(jí)二級(jí)三級(jí)，它的業(yè)務(wù)范圍是根據(jù)估價(jià)目的來(lái)劃分的。過(guò)去是按照地域來(lái)劃分的，現(xiàn)在所有的估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以全國(guó)范圍內(nèi)做估價(jià)業(yè)務(wù)，所以地域范圍不受限制，它是按照估價(jià)目的來(lái)劃分的。所以有的業(yè)務(wù)能做有的業(yè)務(wù)不能做，講到這個(gè)地方，作為房地產(chǎn)估價(jià)人員是許可的機(jī)構(gòu)也是許可的，兩個(gè)都是許可的，那從法律上講它是受保護(hù)的。這是一個(gè)超越業(yè)務(wù)范圍上的。第二個(gè)了你沒(méi)有專業(yè)勝任能力，你做不了，也就不能做。第三個(gè)了有利害關(guān)系，你就要回避。再一個(gè)就是這個(gè)估價(jià)項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)很大不能做，做完了會(huì)出事?；蛘呶腥擞幸螅氵_(dá)不到他的要求也不能做。如果要再接著說(shuō)就是簽合同，那合同就比較具體了，那合計(jì)收費(fèi)啊，要收多少啊，還有一些~~的要不要交啊，技術(shù)報(bào)告啊，什么時(shí)間交報(bào)告啊，什么英文中文啦等等這些。還有一些權(quán)利義務(wù)啊，違約后怎么辦啦，那估價(jià)之后是要存檔的，大家要清楚，這個(gè)是第二個(gè)。第三個(gè)受理估價(jià)業(yè)務(wù)后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模難度和發(fā)生的時(shí)間確定房地產(chǎn)估價(jià)的數(shù)量，就是這個(gè)數(shù)量你自己沒(méi)有說(shuō)，但是你對(duì)這個(gè)數(shù)量要有估計(jì)，不能找兩個(gè)糊弄就完了。所以估價(jià)項(xiàng)目的大小難度和要求完成的時(shí)間，那要求完成的時(shí)間也不能盲目答應(yīng)，要有合理的時(shí)間。必須平等競(jìng)價(jià)，確定差價(jià)。確定數(shù)量，并且至少要選派兩個(gè)人，不管項(xiàng)目大小，最后最低的要有兩個(gè)人來(lái)共同進(jìn)行估價(jià)，互相承擔(dān)責(zé)任，一個(gè)干得多一個(gè)干得少也行。司法鑒定估價(jià)也是這樣的，并且了你這個(gè)其中一人得是項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，包括項(xiàng)目委托人都要明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是誰(shuí)。接下來(lái)第四個(gè)負(fù)責(zé)人，和批量估價(jià)差不多，但哪些是批量估價(jià)項(xiàng)目，就是抵押貸款后的價(jià)值重估和房地稅收里面適用于批量估價(jià)的可以采用批量估價(jià)，其他的都不適用。所以每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，就跟剛才兩個(gè)人估價(jià)有一個(gè)人是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一樣，他可能是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可能是另一個(gè)人，但至少有一名是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與，實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象，撰寫估價(jià)報(bào)告。第三條估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)格時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型，這個(gè)事項(xiàng)要怎么來(lái)確定，應(yīng)該與委托人溝通，調(diào)查實(shí)際情況在規(guī)定的基礎(chǔ)上確定。首先就是要與委托人溝通，所以我們?yōu)槭裁凑f(shuō)要有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與，你搞一個(gè)業(yè)務(wù)員，他什么也不懂，有些跟售樓宣傳員一樣。那他什么也不懂就把這個(gè)業(yè)務(wù)攬過(guò)來(lái)，這做一點(diǎn)那做一點(diǎn)，所以審核人員估價(jià)師和業(yè)務(wù)人員三個(gè)就有矛盾，在現(xiàn)實(shí)中也是一個(gè)問(wèn)題。所以這個(gè)要溝通，完了以后要鑒定，怎么來(lái)鑒定，司法來(lái)鑒定。一個(gè)估價(jià)目的要根據(jù)委托人真實(shí)具體的估價(jià)需要，你要弄清楚他真實(shí)具體的是什么樣的估價(jià)需要，接下來(lái)就是估價(jià)報(bào)告的用途，拿了報(bào)告干什么用，誰(shuí)在用等等這些東西來(lái)確定。對(duì)它的表述應(yīng)該準(zhǔn)確簡(jiǎn)潔，估價(jià)目的是最重要的。什么都要根據(jù)估價(jià)目的來(lái)，估價(jià)的價(jià)格時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)的對(duì)象不同，價(jià)值不同，估價(jià)的依據(jù)也不一樣等等。所以先要把估價(jià)目的搞明白，就是委托人的真實(shí)需要。你要跟他交流把他真實(shí)的需要挖掘出來(lái)，把它表述出來(lái)，那有些需要可能已經(jīng)有規(guī)范的表述了，沒(méi)有的你自己把它具體的表述出來(lái)，一個(gè)是了解市場(chǎng)價(jià)值啊，那不管是個(gè)別情況下確實(shí)都要用，那還有是細(xì)問(wèn)，你得了解它是什么用的，你是為了買它還是為了賣它還是干什么，得去深層了解而不是籠統(tǒng)的。所以將來(lái)估價(jià)得有針對(duì)性，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)，就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的去確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)，特別是司法鑒定這一塊，法官他不懂啊，你得跟法官溝通，根據(jù)國(guó)家規(guī)定怎么弄，應(yīng)采用公歷表示，那非常簡(jiǎn)單具體到日?；刭?gòu)性的估價(jià)和預(yù)測(cè)性的估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)難以確定到日的情況下，而且還可以滿足估價(jià)需要的情況。估價(jià)目的和估價(jià)需要之間可能還需要一個(gè)精度的要求，可以估到日，可以到周，甚至是半年到年，估哪一年的都可以。當(dāng)然，越精細(xì)是越好。接下來(lái)估價(jià)對(duì)象，估價(jià)對(duì)象是委托人指定的，他不指定的話，我們不能隨便認(rèn)定，是他帶著你去看的，當(dāng)然了我們這個(gè)估價(jià)對(duì)象還界定了具體的財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，特別是財(cái)產(chǎn)范圍，所以這個(gè)應(yīng)該根據(jù)估價(jià)目的依法確定。第一要明確他的財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或者虛構(gòu)。所以估價(jià)對(duì)象是委托人指定的，它的具體范圍是你根據(jù)估價(jià)目的依法判定。所以行政法律法規(guī)規(guī)定不得買賣租賃抵押作為出資或者進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或者征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，這里面做了幾個(gè)列子，不應(yīng)作為估價(jià)目的的相應(yīng)估價(jià)對(duì)象。那最常見(jiàn)的就是抵押，抵押的過(guò)程非常復(fù)雜，有~~法的規(guī)定，有擔(dān)保法的規(guī)定，房地產(chǎn)法的規(guī)定，抵押房地產(chǎn)管理辦法的規(guī)定，以及最高行政法院的這些司法準(zhǔn)則等等。都有規(guī)定哪些可以抵押哪些不能抵押，還有一些案例，那明顯屬于法律行政法規(guī)，那這里面講到的法律，法律就是全國(guó)人大通過(guò)的。行政法規(guī)就是國(guó)務(wù)院通過(guò)的。這個(gè)一般都是能找得到的。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，你把它當(dāng)成估價(jià)對(duì)象來(lái)，在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)該根據(jù)估價(jià)目的來(lái)分析說(shuō)明。他進(jìn)行相應(yīng)的買賣或者租賃抵押，都是合法的。就是說(shuō)不是法律上禁止的，那都沒(méi)事。接下來(lái)我說(shuō)一個(gè)財(cái)產(chǎn)范圍，財(cái)產(chǎn)范圍的界定了比較重要。你評(píng)的是什么東西？你評(píng)的僅僅是土地，還是評(píng)的房地產(chǎn)，還是包含里面的家具機(jī)器設(shè)備，還包含了無(wú)形資產(chǎn)等等，所以我們這個(gè)估價(jià)報(bào)告里面都有寫了財(cái)產(chǎn)范圍?，F(xiàn)實(shí)估價(jià)師不僅僅估土地和房子，現(xiàn)實(shí)中一個(gè)酒店讓你估，那也要搞清楚含不含里面的東西算不算整體?？臻g范圍就不用說(shuō)了，實(shí)質(zhì)啊，那像土地可能就比較復(fù)雜一點(diǎn)。法律規(guī)定地上地下也是整體，那其中一個(gè)大的商場(chǎng)里面的一個(gè)鋪面，很多東西估價(jià)都搞錯(cuò)了，搞錯(cuò)了位置，他們鋪面都是一樣的，所以要排那個(gè)編號(hào)門牌號(hào)。將來(lái)我們?cè)倏戳?，征收的估價(jià)了是非常重要的，我可以提前在這里講一下也行，好多把老百姓的東西一弄完，征收的估價(jià)現(xiàn)在叫國(guó)有土地上房屋的征收，好多認(rèn)為不評(píng)地上的房屋，這兩個(gè)來(lái)慢慢弄清楚含不含土地。實(shí)際上征收的目的是來(lái)干嘛啊，政府要用這塊地要用這個(gè)空間，他不是要這個(gè)房子。實(shí)際上了補(bǔ)償?shù)脑瓌t是什么，老百姓拿不走的都是要照價(jià)買下來(lái)，照市場(chǎng)價(jià)把它買下來(lái)才行。所以征收估價(jià)這個(gè)對(duì)象啊是不動(dòng)產(chǎn)，包括地上的樹(shù)木、道路、水井，還有如果是企業(yè)的話那就更多東西啦，那拿不走的東西都得照價(jià)賠償，拿得走的東西是要給他搬遷費(fèi)用，還有的話就是對(duì)個(gè)人的安置費(fèi)用，因?yàn)樗€得去買房還得去周轉(zhuǎn)其他的一些合理的費(fèi)用等等。如果說(shuō)你在里面賺錢賺的好好的，這時(shí)候給你打亂了，接下來(lái)~~你也省事了，就你解決簡(jiǎn)單的，拿不走的東西照價(jià)賠償，拿得走的東西給搬遷費(fèi)，完了再給他周轉(zhuǎn)安置等費(fèi)用。所以特別是這個(gè)被征收的房屋，不僅僅是房屋，內(nèi)含不動(dòng)產(chǎn)，所以了不得遺漏。所以依法怎么來(lái)確定，那更不能弄虛作假，那估價(jià)對(duì)象也不是說(shuō)委托人想怎么做就怎么做。接下來(lái)價(jià)值類型，也是根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，所以價(jià)值價(jià)格的種類它是根據(jù)估價(jià)目的來(lái)的，包括里面它有很多評(píng)估種類，這是我們?cè)趲烷_(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候?yàn)樗_定這個(gè)報(bào)價(jià)，最關(guān)鍵的是市場(chǎng)價(jià)格是多少，你自己最高的估價(jià)是多少，還要預(yù)測(cè)它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能估價(jià)的是多少，給他建議。所以價(jià)值類型就大致講到了價(jià)格價(jià)值的名稱，怎么來(lái)定義或者內(nèi)涵，如果沒(méi)有的要自己來(lái)定，如果有的了要按照有的來(lái)抄，這就是確定的基本事項(xiàng)。第四條估價(jià)作業(yè)方案，所有方案不管大的小的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)項(xiàng)目分析的基礎(chǔ)上了解估價(jià)目，