【文章內(nèi)容簡介】 兩方面進行分析量化。 (2)交通便捷程度，是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映 交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通設(shè)施的分布狀況。 (3)環(huán)境，主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。 (4)景觀，包括人文景觀和自然風(fēng)景。 (5)公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。 (6)城市規(guī)劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。 不同用途的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)域因 素不同，具體比較修正時應(yīng)分別選擇對其有影響的主要因素。 2 區(qū)域因素修正的方法： 區(qū)域因素修正，是將可比實例相對于估價對象由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異排除，使修正后的可比實例價格能夠與估價對象房地產(chǎn)所處地段的實際情況相符。 區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：一種是直接比較修正，即以估價對象房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項比較，然后確定修正比率。另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價對象和可比實例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比 較結(jié)果逐項打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比實例交易價格，即可得到修正后的可比實例在估價時點的價格。 5． 2． 8 個別因素的修正方法同區(qū)域因素修正方法，參見 5． 2． 7說明。 5． 2． 9 市場比較法中的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，可采用百分率法、差額法或者回歸分析法。 1 百分率法：是將可比實例與估價對象房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正可比實例價格的方法。 2 差額法：是將可比實例與估價對象房地產(chǎn)條件的差異所導(dǎo)致的價格差額大小求出來 ，并在可比實例的價格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 20 頁 對象房地產(chǎn)價格的修正方法。例如，可比實例房地產(chǎn)的朝向為面南，成交價格為 2500元／ m2，估價對象房地產(chǎn)的朝向為面東，而市場上同類型房地產(chǎn)朝南和朝東的差價為 500元／ m2，則：估價對象的價格： 2500— 500＝ 2020(元／ m2)。 5． 2． 10 所選取的若干個可比實例價格經(jīng)比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結(jié)果： 1 簡單算術(shù)平均法。例如，可比實例 A、 B、 C經(jīng)比較修正后的估價時點價格分別為 1080元／ m 1078元／ m2和 1110元／ m2，如果認(rèn)為這三個價格具有同等重要性，則可求得一個綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果： (1080+1078+1110)／3=1089(元／ m2)。 2 加權(quán)算術(shù)平均法。計算公式為：例如：上例中，若認(rèn)為可比實例 C與估價對象房地產(chǎn)的情況最為接近， A次之， B最差，則相應(yīng)賦予權(quán)數(shù)為 45％、 35％、20％，則可求得一個綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果＝ (1080 35％ +1078 40％ +1110 45％ )／ 100＝ 1093(元／ m2)。 3 中位數(shù)法。所謂中位數(shù)是指將多個可比實例經(jīng)修正后的價格數(shù)額按大小順序排列后，將居 于數(shù)列中點位置的可比實例價格作為綜合結(jié)果。例如：上例中的三個可比實例的價格按大小順序排列分別為 C、 A、 B，即 11 1080、1078，位于中點位置上的為 B，則可確定綜合結(jié)果為 1080元／ m2。 4 眾數(shù)法。眾數(shù)與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，它是將各總體單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中有某一標(biāo)志值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價中，則需要選擇 10個以上的可比實例，才可能用這種方法確定綜合結(jié)果，目前采用較少。 5． 2． 11 在房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，交易實例資料比較豐富的地區(qū)， 市場比較法除可直接用于評估房地產(chǎn)的價格或價值外，還可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。例如，可用市場比較法先求取估價對象房屋的單位售價，再采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價格；又如，先用市場比較法求取估價對象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價格或價值。 5． 3 收 益 法 5． 3． 1 收益法利用了經(jīng)濟學(xué)中的預(yù)期收益原理，即某宗房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲得的各年凈收益的現(xiàn)值之和。 收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是對估價對象年凈收益的估算和資 本化率的選用。因此，運用收益法進行房地產(chǎn)估價時，首先要收集與估價對象及所處市場條件相關(guān)的信息，如涉及有效毛收入、合理運營費用和市場收益率水平的信息，并以此作為估價工作的基礎(chǔ)。只有在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對估價對象客觀合理價格或價值作出正確的判斷。 5． 3． 2 雖然收益法的理論和步驟是唯一的，但在具體操作過程中又要根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同類型區(qū)別對待。收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型兩類。對于有收益的商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)而言，運用收益法的關(guān)鍵是正確地估算利用這類房地產(chǎn) 作為必要生產(chǎn)條件所獲得的銷售收入和相應(yīng)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，這對估價人員的會計知識提出了較高的要求。對于尚未使用或白用的房地產(chǎn)，可以根據(jù)機會成本的原理應(yīng)用收益法估價。 5． 3． 3 本條規(guī)定指出，由于經(jīng)營管理水平等原因，某一具體估價對象的實際毛收人和運營費用往往具有特殊性，為了評估其客觀合理價格，應(yīng)該參照市場上類似房地產(chǎn)的一般收入和費用水平，對估價對象的實際收入和費用進行 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 20 頁 調(diào)整，即應(yīng)采用客觀收入和客觀費用作為估價依據(jù)，但也有例外。例如，由于某些估價對象附帶租約，當(dāng)該估價對象的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)保持 這些租約繼續(xù)有效。由于買者在購買該房地產(chǎn)后，不能將原租約約定的租金及時調(diào)整為市場租金，其凈收益水平會受到原租約存續(xù)的影響，因此估價人員在對該類房地產(chǎn)進行估價時，應(yīng)注意考慮這些因素的影響。 5． 3． 4 本條要求估價人員對估價對象預(yù)期凈收益現(xiàn)金流量的分布情況作出恰當(dāng)?shù)墓烙?，并通過合理的假設(shè)和簡化，判斷該凈收益現(xiàn)金流量屬于哪種基本類型。 5． 3． 5 資本化率的本質(zhì)是投資收益率，而收益率的大小與投資項目的風(fēng)險包括系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險大小直接相關(guān)。由于房地產(chǎn)具有位置固定等特點，其系統(tǒng)風(fēng)險因不同地區(qū)而異，而個別風(fēng) 險則與房地產(chǎn)的類型或用途、投資者進入房地產(chǎn)市場的時機等因素相關(guān)。因此，不同地區(qū)、不同用途、不同時期的房地產(chǎn)，其資本化率不盡相同。在求取資本化率時，應(yīng)注意估價對象在地區(qū)、用途、時間等方面的差異。 本條規(guī)定了求取資本化率的 4種方法。在實際估價中，如容易獲得可靠的市場資料，則市場提取法是一種有效而實用的方法；安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，更多的是從投資者獲取期望目標(biāo)收益的角度考慮，這里的技術(shù)關(guān)鍵是風(fēng)險調(diào)整值的確定，在不考慮時間和地域范圍差異的情況下，風(fēng)險調(diào)整值主要與房地產(chǎn)的類型相關(guān)，通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險依次降低，風(fēng)險調(diào)整值也相應(yīng)下降。 5． 3． 6 用收益法評估房地整體價值時，不宜分別估算出土地和建筑物的價值后再進行簡單的加總。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出 的土地或建筑物的凈收益余值，使用本條規(guī)定的方法進行估價。 5． 3． 9 通過土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價格或建筑物的價格，在大多數(shù)情況下只是一種理論的方法。因為 土地和建筑物各自對房地產(chǎn)收益的貢獻、土地資本化率和建筑物資本化率等，都非常難以準(zhǔn)確、科學(xué)地予以確定，因此估價人員在實際估價中應(yīng)慎重使用此方法。 5． 4 成 本 法 5． 4． 2 本條對重置價格或重建價格作了定義。本條中關(guān)于房地產(chǎn)重置價格或重建價格的構(gòu)成可細(xì)分為： 1 土地取得費用。 (1)征地和房屋拆 遷安置補償費。 (2)土地使用權(quán)出讓金或者地價款。 (3)有關(guān)土地取得的手續(xù)費及稅金。 2 開發(fā)成本。 (1)勘察設(shè)計和前期工程費。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 (3)房屋建筑安裝工程費。 (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費。 (5)開發(fā)過程中的稅費。 3 管理費用。主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員工資等 4 投資利息。 5 銷售稅費。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 20 頁 (1)銷售費用，包括銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等。 (2)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護 建設(shè)稅、教育費附加。 (3)其他銷售稅費，包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費等。 6 開發(fā)利潤。 其中，農(nóng)地征用費的構(gòu)成如下： 1 土地補償費。 2 青苗補償費。 3 地上附著物補償費 (包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、遷墳等 )。 4 安置補助費 (包括勞動力安置補助費、超轉(zhuǎn)人員生活補助費等 )。 5 房屋拆遷安置補償費 (此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補償費，其構(gòu)成參見城市房屋拆遷安置補償費 )。 6 耕地占用稅。 7 耕地開墾費。 8 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 (征用城市郊區(qū)的菜地 )。 9 征地管理費 (是由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費總額的 ％ ～3％ )。 10 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。 城市房屋拆遷安置補償費的構(gòu)成如下： 1 被拆除房屋及附屬物補償費。 2 購建拆遷安置用房費。 3 安置補助費 (包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費 )。 4 被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費。 5 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費。 6 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。 本條規(guī)定應(yīng)以土地取得費用與開發(fā)成本之和作為計取開發(fā)利潤的基數(shù)，并根據(jù)市場上開發(fā)同類房地產(chǎn)的平均利潤水平來確定利潤率。 5． 4． 5 以成本法評估土地的重置價格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。評估土地的重置價格，要特別注意估價對象在估價時點的狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價格構(gòu)成。當(dāng)不便采用成本法時，可以酌情選用市場比較法、基 準(zhǔn)地價修正法等方法評估土地的價格。 以成本法求取土地的重置價格時，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余使用年限，并進行年限修正。例如，以有償出讓方式取得的土地使 用權(quán)，在以成本法得出重置價格后，還應(yīng)扣除至估價時點已使用年限的價格，得出剩余年限的土地使用權(quán)價格。 5． 4． 6 求取建筑物的重置價格 (亦稱重置成本 )或重建價格 (亦稱重建成本 )，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費用，該費用就是建筑物的重置價格或重建價格。如果建筑物是自己建造的，也應(yīng)假設(shè)全部費用與支付給承包商的相同。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價格或重建價格還應(yīng)在上述費用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤；若從市場的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷售稅費。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 20 頁 采用成本法、市場比較法求取建筑物重置價格或重建價格的具體方法有： 1 單位比較法 (包括單位面積法和單位體積法 )； 2 分部分項法； 3 工料測量法；