【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 兩方面進(jìn)行分析量化。 (2)交通便捷程度，是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映 交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通設(shè)施的分布狀況。 (3)環(huán)境，主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量是指區(qū)域大氣、水、噪聲的污染程度。 (4)景觀，包括人文景觀和自然風(fēng)景。 (5)公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。 (6)城市規(guī)劃限制，主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。 不同用途的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因 素不同，具體比較修正時(shí)應(yīng)分別選擇對(duì)其有影響的主要因素。 2 區(qū)域因素修正的方法： 區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排除，使修正后的可比實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地段的實(shí)際情況相符。 區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：一種是直接比較修正，即以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比 較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比實(shí)例交易價(jià)格，即可得到修正后的可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 5． 2． 8 個(gè)別因素的修正方法同區(qū)域因素修正方法，參見(jiàn) 5． 2． 7說(shuō)明。 5． 2． 9 市場(chǎng)比較法中的交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，可采用百分率法、差額法或者回歸分析法。 1 百分率法：是將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來(lái)修正可比實(shí)例價(jià)格的方法。 2 差額法：是將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額大小求出來(lái) ，并在可比實(shí)例的價(jià)格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價(jià) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 20 頁(yè) 對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的修正方法。例如，可比實(shí)例房地產(chǎn)的朝向?yàn)槊婺?，成交價(jià)格為 2500元／ m2，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的朝向?yàn)槊鏂|，而市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)朝南和朝東的差價(jià)為 500元／ m2，則：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格： 2500— 500＝ 2020(元／ m2)。 5． 2． 10 所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果： 1 簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。例如，可比實(shí)例 A、 B、 C經(jīng)比較修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格分別為 1080元／ m 1078元／ m2和 1110元／ m2，如果認(rèn)為這三個(gè)價(jià)格具有同等重要性，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果： (1080+1078+1110)／3=1089(元／ m2)。 2 加權(quán)算術(shù)平均法。計(jì)算公式為：例如：上例中，若認(rèn)為可比實(shí)例 C與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況最為接近， A次之， B最差，則相應(yīng)賦予權(quán)數(shù)為 45％、 35％、20％，則可求得一個(gè)綜合結(jié)果，即：綜合結(jié)果＝ (1080 35％ +1078 40％ +1110 45％ )／ 100＝ 1093(元／ m2)。 3 中位數(shù)法。所謂中位數(shù)是指將多個(gè)可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格數(shù)額按大小順序排列后，將居 于數(shù)列中點(diǎn)位置的可比實(shí)例價(jià)格作為綜合結(jié)果。例如：上例中的三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格按大小順序排列分別為 C、 A、 B，即 11 1080、1078，位于中點(diǎn)位置上的為 B，則可確定綜合結(jié)果為 1080元／ m2。 4 眾數(shù)法。眾數(shù)與中位數(shù)一樣，是一種位置平均數(shù)，它是將各總體單位按某一標(biāo)志排序后整理成分布數(shù)列，如果其中有某一標(biāo)志值出現(xiàn)的次數(shù)最多，即為眾數(shù)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中，則需要選擇 10個(gè)以上的可比實(shí)例，才可能用這種方法確定綜合結(jié)果，目前采用較少。 5． 2． 11 在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)育，交易實(shí)例資料比較豐富的地區(qū)， 市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。例如，可用市場(chǎng)比較法先求取估價(jià)對(duì)象房屋的單位售價(jià)，再采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算其土地價(jià)格；又如，先用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益，再用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值。 5． 3 收 益 法 5． 3． 1 收益法利用了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期收益原理，即某宗房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，為該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲得的各年凈收益的現(xiàn)值之和。 收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是對(duì)估價(jià)對(duì)象年凈收益的估算和資 本化率的選用。因此，運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先要收集與估價(jià)對(duì)象及所處市場(chǎng)條件相關(guān)的信息，如涉及有效毛收入、合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和市場(chǎng)收益率水平的信息，并以此作為估價(jià)工作的基礎(chǔ)。只有在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值作出正確的判斷。 5． 3． 2 雖然收益法的理論和步驟是唯一的，但在具體操作過(guò)程中又要根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同類型區(qū)別對(duì)待。收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型兩類。對(duì)于有收益的商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)而言，運(yùn)用收益法的關(guān)鍵是正確地估算利用這類房地產(chǎn) 作為必要生產(chǎn)條件所獲得的銷售收入和相應(yīng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，這對(duì)估價(jià)人員的會(huì)計(jì)知識(shí)提出了較高的要求。對(duì)于尚未使用或白用的房地產(chǎn)，可以根據(jù)機(jī)會(huì)成本的原理應(yīng)用收益法估價(jià)。 5． 3． 3 本條規(guī)定指出，由于經(jīng)營(yíng)管理水平等原因，某一具體估價(jià)對(duì)象的實(shí)際毛收人和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用往往具有特殊性，為了評(píng)估其客觀合理價(jià)格，應(yīng)該參照市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的一般收入和費(fèi)用水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收入和費(fèi)用進(jìn)行 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 20 頁(yè) 調(diào)整，即應(yīng)采用客觀收入和客觀費(fèi)用作為估價(jià)依據(jù)，但也有例外。例如，由于某些估價(jià)對(duì)象附帶租約，當(dāng)該估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)保持 這些租約繼續(xù)有效。由于買者在購(gòu)買該房地產(chǎn)后，不能將原租約約定的租金及時(shí)調(diào)整為市場(chǎng)租金，其凈收益水平會(huì)受到原租約存續(xù)的影響，因此估價(jià)人員在對(duì)該類房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意考慮這些因素的影響。 5． 3． 4 本條要求估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象預(yù)期凈收益現(xiàn)金流量的分布情況作出恰當(dāng)?shù)墓烙?jì)，并通過(guò)合理的假設(shè)和簡(jiǎn)化，判斷該凈收益現(xiàn)金流量屬于哪種基本類型。 5． 3． 5 資本化率的本質(zhì)是投資收益率，而收益率的大小與投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)大小直接相關(guān)。由于房地產(chǎn)具有位置固定等特點(diǎn)，其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因不同地區(qū)而異，而個(gè)別風(fēng) 險(xiǎn)則與房地產(chǎn)的類型或用途、投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)等因素相關(guān)。因此，不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率不盡相同。在求取資本化率時(shí)，應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象在地區(qū)、用途、時(shí)間等方面的差異。 本條規(guī)定了求取資本化率的 4種方法。在實(shí)際估價(jià)中，如容易獲得可靠的市場(chǎng)資料，則市場(chǎng)提取法是一種有效而實(shí)用的方法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，更多的是從投資者獲取期望目標(biāo)收益的角度考慮，這里的技術(shù)關(guān)鍵是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定，在不考慮時(shí)間和地域范圍差異的情況下，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值主要與房地產(chǎn)的類型相關(guān)，通常情況下，商業(yè)零售用房、寫(xiě)字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)依次降低，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也相應(yīng)下降。 5． 3． 6 用收益法評(píng)估房地整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的加總。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出 的土地或建筑物的凈收益余值，使用本條規(guī)定的方法進(jìn)行估價(jià)。 5． 3． 9 通過(guò)土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)格或建筑物的價(jià)格，在大多數(shù)情況下只是一種理論的方法。因?yàn)?土地和建筑物各自對(duì)房地產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)、土地資本化率和建筑物資本化率等，都非常難以準(zhǔn)確、科學(xué)地予以確定，因此估價(jià)人員在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)慎重使用此方法。 5． 4 成 本 法 5． 4． 2 本條對(duì)重置價(jià)格或重建價(jià)格作了定義。本條中關(guān)于房地產(chǎn)重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成可細(xì)分為： 1 土地取得費(fèi)用。 (1)征地和房屋拆 遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 (2)土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款。 (3)有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。 2 開(kāi)發(fā)成本。 (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 (3)房屋建筑安裝工程費(fèi)。 (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 (5)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。 3 管理費(fèi)用。主要是指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員工資等 4 投資利息。 5 銷售稅費(fèi)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 20 頁(yè) (1)銷售費(fèi)用，包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi)等。 (2)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。 (3)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費(fèi)等。 6 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 其中，農(nóng)地征用費(fèi)的構(gòu)成如下： 1 土地補(bǔ)償費(fèi)。 2 青苗補(bǔ)償費(fèi)。 3 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) (包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、遷墳等 )。 4 安置補(bǔ)助費(fèi) (包括勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)等 )。 5 房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其構(gòu)成參見(jiàn)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) )。 6 耕地占用稅。 7 耕地開(kāi)墾費(fèi)。 8 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 (征用城市郊區(qū)的菜地 )。 9 征地管理費(fèi) (是由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的 ％ ～3％ )。 10 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成如下： 1 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。 2 購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)。 3 安置補(bǔ)助費(fèi) (包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) )。 4 被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)。 5 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 6 政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 本條規(guī)定應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和作為計(jì)取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基數(shù)，并根據(jù)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)同類房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)水平來(lái)確定利潤(rùn)率。 5． 4． 5 以成本法評(píng)估土地的重置價(jià)格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開(kāi)發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。評(píng)估土地的重置價(jià)格，要特別注意估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成。當(dāng)不便采用成本法時(shí)，可以酌情選用市場(chǎng)比較法、基 準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法評(píng)估土地的價(jià)格。 以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余使用年限，并進(jìn)行年限修正。例如，以有償出讓方式取得的土地使 用權(quán)，在以成本法得出重置價(jià)格后，還應(yīng)扣除至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用年限的價(jià)格，得出剩余年限的土地使用權(quán)價(jià)格。 5． 4． 6 求取建筑物的重置價(jià)格 (亦稱重置成本 )或重建價(jià)格 (亦稱重建成本 )，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費(fèi)用，該費(fèi)用就是建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格。如果建筑物是自己建造的，也應(yīng)假設(shè)全部費(fèi)用與支付給承包商的相同。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格還應(yīng)在上述費(fèi)用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤(rùn)；若從市場(chǎng)的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷售稅費(fèi)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 20 頁(yè) 采用成本法、市場(chǎng)比較法求取建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格的具體方法有： 1 單位比較法 (包括單位面積法和單位體積法 )； 2 分部分項(xiàng)法； 3 工料測(cè)量法；