【文章內容簡介】 預測，估價對象的用途及新舊程度等確定。3 復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R＝MRM＋（1－M）RE ………………（）式中 R ─ 資本化率（％）；M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產價值的比率；RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。4 投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系應按下式確定：RO＝LRL＋BRB ………………（）式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價；RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價；RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價；L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）；B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％），L＋B＝100％。 計算收益價格時應根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。收益法的基本公式如下：n AiV ＝ ∑ ………………（）i=1 （1＋R）i式中 V ─ 收益價格（元，元/m2）；Ai ─ 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；R ─ 資本化率（％）；n ─ 未來可獲收益的年限（年）。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2 將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：AO－VBRBVL ＝ ………………（－1）RL當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：AO－VLRLVB ＝ ………………（－2）RB式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產生的凈收益（元，元/m2）；VL ─ 土地價值（元，元/m2）；VB ─ 建筑物價值（元，元/m2）。 成本法 運用成本法估價應按下列步驟進行：1 搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2 估算重置價格或重建價格；3 估算折舊；4 求出積算價格。 重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構成包括下列內容：1 土地取得費用；2 開發(fā)成本；3 管理費用；4 投資利息；5 銷售稅費；6 開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容，應根據(jù)估價對象的實際情況，并應在估價報告中予以說明。 同一宗房地產，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。 求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。 建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。 成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊。 建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復部分，反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取：1 直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：tV ＝ C －（C － S） ………………（－1）N2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：2V ＝ C（1 － ）t ………………（－2）N3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V ＝C q ………………（－3）式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；C ─ 建筑物重置價格或重建價格（元，元/m2）；S ─ 建筑物預計凈殘值（元，元/m2）；　 t ─ 建筑物已使用年限（年）；N ─ 建筑物耐用年限（年）；q ─ 建筑物成新率（％）。注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經濟耐用年限。經濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結構、用途和維修保養(yǎng)情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收益狀況等綜合判斷。 估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為：1 建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計；2 建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物耐用年限計算折舊；3 建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊；4 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算折舊；5 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。 積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。 新開發(fā)土地和新建房地產可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。 假設開發(fā)法 運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行：1 調查待開發(fā)房地產的基本情況；2 選擇最佳的開發(fā)利用方式；3 估計開發(fā)建設期；4 預測開發(fā)完成后的房地產價值；5 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費；6 進行具體計算。 假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產的經營方式。待開發(fā)房地產投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產的經營方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。 運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產價值應為開發(fā)完成后的房地產價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費。 預測開發(fā)完成后的房地產價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)房地產價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產價值。利潤率可取同一市場上類似房地產開發(fā)項目相應的平均利潤率。 運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。 基準地價修正法 運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：1 搜集有關基準地價的資料；2 確定估價對象所處地段的基準地價；3 進行交易日期修正；4 進行區(qū)域因素修正；5 進行個別因素修正；6 求出估價對象宗地價格。 進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點的值。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 區(qū)域因素和個別因素修正的內容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內容和修正的方法。 運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。6 不同估價目的下的估價 房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：1 土地使用權出讓價格評估；2 房地產轉讓價格評估；3 房地產租賃價格評估；4 房地產抵押價值評估；5 房地產保險估價；