【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 型分析 F1戶型（套內(nèi)面積 169㎡ ) 6座成交情況不理想，除首次開盤低價(jià)入市消化較大貨量之外，進(jìn)入到40周起每周成交在 3套以下。 4座均價(jià)居高不下，成交慘淡。競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 美的翰城近 12周成交情況萬(wàn)科繽紛四季在售產(chǎn)品主要為 22號(hào)樓，套內(nèi)面積 91123㎡ 的三房?jī)蓮d，共 90套?；緵]有走貨，線下推售三個(gè)月以來(lái)網(wǎng)簽 8套，銷售率為 %，網(wǎng)簽均價(jià)為 10158元 /㎡ 。 14號(hào)樓套內(nèi)面積約 7186㎡、建筑面積約 86104㎡ 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，共 180套， 11月 19日開盤至今，共網(wǎng)簽 34套，銷售率為%，網(wǎng)簽均價(jià)為 8896元 /㎡ ?？傮w來(lái)說(shuō)小戶型走貨較快，大戶型基本走不動(dòng)。競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 萬(wàn)科繽紛四季 資源型宜居指標(biāo)大盤戶型評(píng)鑒：動(dòng)靜分區(qū)，適宜生活四房設(shè)計(jì)只有一個(gè)套間空間浪費(fèi)大戶型無(wú)創(chuàng)新亮點(diǎn)22競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 萬(wàn)科繽紛四季典型戶型萬(wàn)科繽紛四季自入市以來(lái)整體走貨速度理想 ，在整個(gè)片區(qū)一直居于前位。近十周因?yàn)?16號(hào)樓和 14號(hào)樓兩棟小面積單位的價(jià)格調(diào)整導(dǎo)致整體均價(jià)略微下調(diào)。競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 萬(wàn)科繽紛四季近十周成交片區(qū)大平面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)216。 從美的君蘭江山、美的翰城等片區(qū)典型盤大平面產(chǎn)品滯銷可以看出，限購(gòu)以后大平面面臨著普遍走不動(dòng)的壓力；216。目前片區(qū)市場(chǎng)上的大平面戶型以多套間的 N+1戶型為主，舒適度高，和本項(xiàng)目的大平面戶型相似度高，存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)。二、片區(qū)剛需住宅競(jìng)爭(zhēng)銷售情況：1B棟套內(nèi) 面積 6568㎡ 的 2+1和2+2房，共 76套，目前銷售率為 79%， 整體網(wǎng)簽均價(jià)為 7904元 /㎡ 。2棟和 7棟，套內(nèi)面積 65110㎡的 2+1房和 2+2房，共 197套。目前銷售率為 36%， 整體網(wǎng)簽均價(jià)為 6689元 /㎡ 。3棟套內(nèi)面積 6597㎡ 的 2+1房和 2+2房，共 96套，目前銷售率為 41%，整體網(wǎng)簽均價(jià)為6154元 /㎡ 。競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 佳兆業(yè) 君匯上品 以價(jià)格取勝的小型剛需盤通過(guò)周周都有小型的暖場(chǎng)活動(dòng)，配合優(yōu)惠一口價(jià)；12月份開盤 爆團(tuán)折扣 以 98折為起點(diǎn)，每成交 10套，增加額外的 1%優(yōu)惠折扣，最高可獲得 83折。12月以來(lái)，價(jià)格一路下行，最低的單位總價(jià) 40萬(wàn)即可購(gòu)買近 100方的單位，通過(guò) 大折扣低總價(jià)吸引了大批剛需客戶 。套內(nèi)面積： 68㎡使用面積： 104㎡戶型點(diǎn)評(píng)：超高贈(zèng)送率，兩房可改四房。過(guò)道空間浪費(fèi)較多。動(dòng)靜分區(qū)，適宜居住。朝西南，主臥有西曬。競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 佳兆業(yè) 君匯上品典型戶型片區(qū)剛需市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)216。 本項(xiàng)目小面積復(fù)式產(chǎn)品及公寓產(chǎn)品面臨著片區(qū)市場(chǎng)其他剛需產(chǎn)品的低單價(jià)低總價(jià)促銷的壓力，尤其是復(fù)式產(chǎn)品較難實(shí)現(xiàn)高的溢價(jià)；216。目前片區(qū)市場(chǎng)上的除金茂華美達(dá)廣場(chǎng)與二期復(fù)式產(chǎn)品和商業(yè)公寓存在一定的相似之外，復(fù)式產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品都是片區(qū)獨(dú)有的產(chǎn)品，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。北滘、陳村、倫教主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手小結(jié)小結(jié)：本項(xiàng)目與北滘、陳村、倫教競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比， 大盤、城市價(jià)值，高性價(jià)比 是本項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì) !市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)216。 無(wú)論新貨還是庫(kù)存，市場(chǎng)供應(yīng)還是充足的，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；216。小面積復(fù)式與公寓面臨著市場(chǎng)其他剛需產(chǎn)品的低單價(jià)低總價(jià)的壓力；大平面面臨著市場(chǎng)大平面普遍走不動(dòng)的壓力；本項(xiàng)目三條線都面臨著競(jìng)爭(zhēng)；216。大盤已成為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；216。產(chǎn)品高贈(zèng)送是亮點(diǎn)，但是同樣面臨著高單價(jià)的劣勢(shì)216。 啟示一：需要進(jìn)一步放大大盤已成熟優(yōu)勢(shì)，以吸引更多的換房客自住客；216。 啟示二：產(chǎn)品線長(zhǎng)，需要三條線中找到合適時(shí)機(jī)，發(fā)揮二期產(chǎn)品的亮點(diǎn)4 2023年?duì)I銷策略2023年，深業(yè)城想給你更多2023年度主張為極致人生加冕（線上，以宮館 Ⅲ 為主訴求對(duì)象）主推廣語(yǔ)面對(duì)政策與市場(chǎng)的嚴(yán)峻環(huán)境， 2023年必須轉(zhuǎn)變營(yíng)銷思路，針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品線多而繁雜的問題， 充分發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢(shì)，通過(guò)營(yíng)銷集中發(fā)力。項(xiàng)目的營(yíng)銷前提關(guān)于項(xiàng)目2023年初片區(qū)將出現(xiàn)一個(gè)集中放量期， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，存在激烈的客戶搶奪戰(zhàn)；一期熱銷為項(xiàng)目奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ) ， “ 高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)大盤 ” 已經(jīng) 得到市場(chǎng)認(rèn)同 為 2023年二期推售做好市場(chǎng)鋪墊；關(guān)于政策 2023年 政策環(huán)境仍然嚴(yán)峻，購(gòu)房門檻可能進(jìn)一步提高 ，嚴(yán)重影響客戶的購(gòu)房信心， 觀望情緒進(jìn)一步濃厚；關(guān)于客戶 由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型多樣化，目標(biāo)客戶類型較多， 需要分階段吸引不同類型的客戶關(guān)注；關(guān)于市場(chǎng)問題：面對(duì)市場(chǎng)存貨量大、客戶觀望情緒濃重、多重產(chǎn)品線并行等多重困境，如何充分發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷發(fā)力？從客戶來(lái)看， 項(xiàng)目前期積累了大量的客戶資源，但是尚未得到充分利用；后期不同類型的產(chǎn)品對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶類型不同，存在一個(gè)分階段針對(duì)不同客戶的需求利用產(chǎn)品特點(diǎn)發(fā)力的問題。從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看， 政策不斷收緊，客戶觀望情緒濃厚；市場(chǎng)供應(yīng)大，激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)，高性價(jià)比的房子將成為他們買單的重要理由！n 2023年上半年： 線上圍繞客戶關(guān)注的話題，配合一系列 體驗(yàn)式營(yíng)銷 活動(dòng)，不斷制造市場(chǎng)亮點(diǎn)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目在佛山尤其是順德的影響力與知名度，吸引目標(biāo)客戶的廣泛關(guān)注，大量?jī)?chǔ)客； 線下放大區(qū)域規(guī)劃利好與二期全新亮點(diǎn)，繼續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值， 實(shí)現(xiàn)客戶洗腦，并配合 現(xiàn)場(chǎng)展示的提升 ，進(jìn)一步提升客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度；深業(yè)城深業(yè)城 2023年?duì)I銷立勢(shì)之道：年?duì)I銷立勢(shì)之道：發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢(shì)，通過(guò)營(yíng)銷發(fā)力！n 2023年下半年： 延續(xù)上半年的營(yíng)銷活動(dòng)，兌現(xiàn)承諾。結(jié)合 項(xiàng)目美食城商家進(jìn)駐及幼兒園招商，以及一期 8號(hào)樓的入伙， 強(qiáng)化項(xiàng)目的大盤價(jià)值與完善配套，兌現(xiàn)客戶承諾，建立市場(chǎng)良好口碑，為項(xiàng)目持續(xù)熱銷奠定夯實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。深業(yè)城深業(yè)城 2023年四大營(yíng)銷戰(zhàn)役：年四大營(yíng)銷戰(zhàn)役：營(yíng)銷攻略 ：體驗(yàn)式營(yíng)銷 +話題營(yíng)銷 ，標(biāo)新立異，建立市場(chǎng)廣泛的知名度以及持續(xù)關(guān)注，大量蓄客主力戰(zhàn)役： 體驗(yàn)式營(yíng)銷突襲，吸引眼球 ，充分利用醇熟社區(qū)優(yōu)勢(shì)，以居住的舒適度取得先發(fā)制人的勝利！配合戰(zhàn)役 ： 加強(qiáng)氛圍包裝，提升展示品質(zhì) ，前廣場(chǎng)分節(jié)點(diǎn)整改包裝，樣板房 /商業(yè)街 /園林全面展示；攻心戰(zhàn)役 ： 拓寬客戶來(lái)源 ，重點(diǎn)挖掘周邊及廣州、禪桂中心客戶啟動(dòng)老帶新 /團(tuán)購(gòu)，打好客戶攻心戰(zhàn)；車輪戰(zhàn)役 ： 搶占入市先機(jī)， 以不同類型產(chǎn)品輪流推貨為原則 ，吸引不同類型的客戶關(guān)注，實(shí)現(xiàn)余貨與新貨的同步消化。1234車輪戰(zhàn)役線上節(jié)點(diǎn)線下節(jié)點(diǎn)2月 5月 6月 7月 8月 9月商業(yè)公寓 100套10月2023年住宅 44套 8號(hào)樓 2225層 8號(hào)樓 2630層前提：由于 2023年的產(chǎn)品類型較多，涵蓋商業(yè)、公寓、大平面、復(fù)式等產(chǎn)品，產(chǎn)品線較為復(fù)雜推貨策略：分兩條路線輪流推貨，時(shí)間間隔為一個(gè)月，線上以二期洋房單位持續(xù)推出為主；線下逐步釋放出公寓產(chǎn)品及商業(yè)。當(dāng)洋房在蓄客期間時(shí)，利用現(xiàn)場(chǎng)的人氣進(jìn)行公寓及商業(yè)客戶的逼定成交。4月 11月分線上線下兩條路線，波浪式輪流推貨12月3月住宅 106套商業(yè)公寓 125套住宅 132套 7號(hào)樓2225層公寓 100套批開盤住宅 132套 7號(hào)樓 2628層 1號(hào)樓開盤共 49套公寓 75套 7號(hào)樓 2830層公寓 75套推貨節(jié)奏 —— 兩條線、波浪式輪流推貨1月周游列國(guó)記 佳節(jié)向前沖 家族繁盛禮每周暖場(chǎng) +節(jié)點(diǎn)大咖 節(jié)日應(yīng)景活動(dòng) 貼近買房需求活動(dòng)主力戰(zhàn)役周游列國(guó)記蒙古馬爾代夫 新加坡美國(guó)英國(guó)俄羅斯澳大利亞瑞典巴西加拿大瑞士印度西班牙法國(guó)泰國(guó)韓國(guó)日本德國(guó)中國(guó)意大利深度私享游(周末暖場(chǎng) )(周末暖場(chǎng) )主力戰(zhàn)役“ 周游列國(guó)記 ” 之大咖 —意大利深度私享游目的：與目標(biāo)人群 “ 看過(guò)世界的順德人 ” 對(duì)接，呼應(yīng)項(xiàng)目意大利主題園林風(fēng)格，為項(xiàng)目制造話題與噱頭。旅游時(shí)間： 一季度一次， 五一、十一、圣誕啟動(dòng)時(shí)間： 項(xiàng)目二期樣板房開放時(shí)邀約客群及邀約方式 ： 2023年成交客戶，以家庭為單位，每個(gè)家庭限定 2人。營(yíng)銷中心設(shè)置意大利深度私享游抽獎(jiǎng)箱，簽訂合同的客戶即刻可參與抽獎(jiǎng)。每一季度選取 10名客戶。主力戰(zhàn)役地圖主要旅游城市總覽圖在旅游路線設(shè)計(jì)上，選擇四條具有代表性的特色線路供客群參考，旨在通過(guò)不同的旅游路線，規(guī)避一般大眾游的方式，從不同方面探尋意大利當(dāng)?shù)厝粘Ｉ盍?xí)性，深入了解其人文風(fēng)俗，帶給客群全新的深度旅游理念。旅游線路參考：A：中意友好社區(qū)游B：意大利漫步小鎮(zhèn)游C：意式濃情酒莊游D：西西里島環(huán)線游中意友好社區(qū)游 旅游路線：威尼斯 —利米尼 —圣馬力諾 —羅馬 —梵蒂岡 —佛羅倫薩 —比薩 —博洛尼亞 —維羅納 —米蘭路線評(píng)估：本線路將立足于意大利特色社區(qū)，了解當(dāng)?shù)厝巳粘Ｉ睿疃忍綄ひ獯罄宋娘L(fēng)俗。意大利漫步小鎮(zhèn)游 旅游路線：布拉諾 —波托菲諾 —蒙特卡蒂尼 —阿雷佐 —阿爾貝羅貝 —波希塔諾路線評(píng)估：本線路將選擇意大利各地具有代表特色的古鎮(zhèn)來(lái)進(jìn)行漫游，以輕松休閑的旅行方式感受古鎮(zhèn)歷史人文魅力。意式濃情酒莊游 旅游路線：CASALE MANFERRATO—布雷西亞—帕多瓦 —TORGIAN—蒙塔爾奇諾鎮(zhèn)路線評(píng)估：本線路將以意大利葡萄酒產(chǎn)區(qū)為基點(diǎn)，選擇產(chǎn)區(qū)內(nèi)知名酒莊，不僅可以享用醇正意式美酒，更能 了解有關(guān)葡萄酒的禮儀文化。西西里島環(huán)線游 旅游路線：陶爾米納 —卡塔尼亞 —拉古薩 —阿格里真托 —巴勒莫路線評(píng)估：以意大利著名海島西西里島為旅游線路，選取當(dāng)?shù)靥厣糜尉坝^城市，感受地中海自然風(fēng)光與西西里島的世界文化遺產(chǎn)。投放渠道目的：通過(guò)主流電視媒體黃金收視時(shí)段及電臺(tái)新聞主要播放時(shí)段投放深業(yè)城全新二期信息以及周游列國(guó)活動(dòng)。89216?！?周游列國(guó)記 ” 之暖場(chǎng)目的：與目標(biāo)人群 “ 看過(guò)世界的順德人 ” 對(duì)接，吸引客戶光臨現(xiàn)場(chǎng)，為項(xiàng)目制造火爆熱銷的場(chǎng)面。時(shí)間： 2023年全年，每?jī)芍芑蛉芘e行一次形式： 每次選取一個(gè)國(guó)家為活動(dòng)核心，通過(guò)展示該國(guó)的民俗、民風(fēng)、美食、服裝等特性，關(guān)聯(lián)項(xiàng)目同步國(guó)際的生活理念與品質(zhì)享受。邀約客群及邀約方式 ：深業(yè)集團(tuán)老業(yè)主、已成交客戶、意向登記客戶、潛在客戶電話邀約：活動(dòng)信息 +二期產(chǎn)品推售信息 短信發(fā)送： 時(shí)間：每周提前預(yù)報(bào)下周信息 區(qū)域：北滘本地及周邊樂從、陳村 數(shù)量：每次 50萬(wàn)條周游列國(guó)記活動(dòng)點(diǎn)選取最佳選擇：深業(yè)路全封閉起來(lái)，活辟出一條單行道備選選址：小區(qū)商業(yè)外街、項(xiàng)目?jī)?nèi)部已建好商業(yè)街部分物料：活動(dòng)背景板