【文章內(nèi)容簡介】 型分析 F1戶型（套內(nèi)面積 169㎡ ) 6座成交情況不理想，除首次開盤低價(jià)入市消化較大貨量之外，進(jìn)入到40周起每周成交在 3套以下。 4座均價(jià)居高不下，成交慘淡。競爭點(diǎn)對點(diǎn) —— 美的翰城近 12周成交情況萬科繽紛四季在售產(chǎn)品主要為 22號(hào)樓，套內(nèi)面積 91123㎡ 的三房兩廳，共 90套。基本沒有走貨，線下推售三個(gè)月以來網(wǎng)簽 8套，銷售率為 %，網(wǎng)簽均價(jià)為 10158元 /㎡ 。 14號(hào)樓套內(nèi)面積約 7186㎡、建筑面積約 86104㎡ 的三房兩廳兩衛(wèi)，共 180套， 11月 19日開盤至今，共網(wǎng)簽 34套，銷售率為%，網(wǎng)簽均價(jià)為 8896元 /㎡ ?？傮w來說小戶型走貨較快，大戶型基本走不動(dòng)。競爭點(diǎn)對點(diǎn) —— 萬科繽紛四季 資源型宜居指標(biāo)大盤戶型評鑒：動(dòng)靜分區(qū)，適宜生活四房設(shè)計(jì)只有一個(gè)套間空間浪費(fèi)大戶型無創(chuàng)新亮點(diǎn)22競爭點(diǎn)對點(diǎn) —— 萬科繽紛四季典型戶型萬科繽紛四季自入市以來整體走貨速度理想 ，在整個(gè)片區(qū)一直居于前位。近十周因?yàn)?16號(hào)樓和 14號(hào)樓兩棟小面積單位的價(jià)格調(diào)整導(dǎo)致整體均價(jià)略微下調(diào)。競爭點(diǎn)對點(diǎn) —— 萬科繽紛四季近十周成交片區(qū)大平面市場競爭分析小結(jié)216。 從美的君蘭江山、美的翰城等片區(qū)典型盤大平面產(chǎn)品滯銷可以看出，限購以后大平面面臨著普遍走不動(dòng)的壓力；216。目前片區(qū)市場上的大平面戶型以多套間的 N+1戶型為主，舒適度高，和本項(xiàng)目的大平面戶型相似度高，存在激烈的競爭。二、片區(qū)剛需住宅競爭銷售情況：1B棟套內(nèi) 面積 6568㎡ 的 2+1和2+2房，共 76套，目前銷售率為 79%， 整體網(wǎng)簽均價(jià)為 7904元 /㎡ 。2棟和 7棟，套內(nèi)面積 65110㎡的 2+1房和 2+2房，共 197套。目前銷售率為 36%， 整體網(wǎng)簽均價(jià)為 6689元 /㎡ 。3棟套內(nèi)面積 6597㎡ 的 2+1房和 2+2房，共 96套，目前銷售率為 41%，整體網(wǎng)簽均價(jià)為6154元 /㎡ 。競爭點(diǎn)對點(diǎn) —— 佳兆業(yè) 君匯上品 以價(jià)格取勝的小型剛需盤通過周周都有小型的暖場活動(dòng)，配合優(yōu)惠一口價(jià)；12月份開盤 爆團(tuán)折扣 以 98折為起點(diǎn)，每成交 10套，增加額外的 1%優(yōu)惠折扣，最高可獲得 83折。12月以來，價(jià)格一路下行，最低的單位總價(jià) 40萬即可購買近 100方的單位，通過 大折扣低總價(jià)吸引了大批剛需客戶 。套內(nèi)面積： 68㎡使用面積： 104㎡戶型點(diǎn)評：超高贈(zèng)送率，兩房可改四房。過道空間浪費(fèi)較多。動(dòng)靜分區(qū)，適宜居住。朝西南，主臥有西曬。競爭點(diǎn)對點(diǎn) —— 佳兆業(yè) 君匯上品典型戶型片區(qū)剛需市場競爭分析小結(jié)216。 本項(xiàng)目小面積復(fù)式產(chǎn)品及公寓產(chǎn)品面臨著片區(qū)市場其他剛需產(chǎn)品的低單價(jià)低總價(jià)促銷的壓力，尤其是復(fù)式產(chǎn)品較難實(shí)現(xiàn)高的溢價(jià)；216。目前片區(qū)市場上的除金茂華美達(dá)廣場與二期復(fù)式產(chǎn)品和商業(yè)公寓存在一定的相似之外，復(fù)式產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品都是片區(qū)獨(dú)有的產(chǎn)品，存在一定的市場機(jī)會(huì)。北滘、陳村、倫教主要競爭對手小結(jié)小結(jié)：本項(xiàng)目與北滘、陳村、倫教競爭對手相比， 大盤、城市價(jià)值，高性價(jià)比 是本項(xiàng)目的主要優(yōu)勢 !市場競爭分析小結(jié)216。 無論新貨還是庫存，市場供應(yīng)還是充足的，競爭壓力較大；216。小面積復(fù)式與公寓面臨著市場其他剛需產(chǎn)品的低單價(jià)低總價(jià)的壓力；大平面面臨著市場大平面普遍走不動(dòng)的壓力；本項(xiàng)目三條線都面臨著競爭；216。大盤已成為本項(xiàng)目的核心競爭力；216。產(chǎn)品高贈(zèng)送是亮點(diǎn)，但是同樣面臨著高單價(jià)的劣勢216。 啟示一：需要進(jìn)一步放大大盤已成熟優(yōu)勢，以吸引更多的換房客自住客；216。 啟示二：產(chǎn)品線長，需要三條線中找到合適時(shí)機(jī)，發(fā)揮二期產(chǎn)品的亮點(diǎn)4 2023年?duì)I銷策略2023年，深業(yè)城想給你更多2023年度主張為極致人生加冕（線上，以宮館 Ⅲ 為主訴求對象）主推廣語面對政策與市場的嚴(yán)峻環(huán)境， 2023年必須轉(zhuǎn)變營銷思路，針對項(xiàng)目產(chǎn)品線多而繁雜的問題， 充分發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢，通過營銷集中發(fā)力。項(xiàng)目的營銷前提關(guān)于項(xiàng)目2023年初片區(qū)將出現(xiàn)一個(gè)集中放量期， 市場競爭激烈，存在激烈的客戶搶奪戰(zhàn)；一期熱銷為項(xiàng)目奠定良好的市場基礎(chǔ) ， “ 高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)大盤 ” 已經(jīng) 得到市場認(rèn)同 為 2023年二期推售做好市場鋪墊；關(guān)于政策 2023年 政策環(huán)境仍然嚴(yán)峻，購房門檻可能進(jìn)一步提高 ，嚴(yán)重影響客戶的購房信心， 觀望情緒進(jìn)一步濃厚；關(guān)于客戶 由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型多樣化，目標(biāo)客戶類型較多， 需要分階段吸引不同類型的客戶關(guān)注；關(guān)于市場問題：面對市場存貨量大、客戶觀望情緒濃重、多重產(chǎn)品線并行等多重困境，如何充分發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)營銷發(fā)力？從客戶來看， 項(xiàng)目前期積累了大量的客戶資源，但是尚未得到充分利用；后期不同類型的產(chǎn)品對應(yīng)目標(biāo)客戶類型不同，存在一個(gè)分階段針對不同客戶的需求利用產(chǎn)品特點(diǎn)發(fā)力的問題。從市場環(huán)境來看， 政策不斷收緊，客戶觀望情緒濃厚；市場供應(yīng)大，激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，高性價(jià)比的房子將成為他們買單的重要理由！n 2023年上半年： 線上圍繞客戶關(guān)注的話題，配合一系列 體驗(yàn)式營銷 活動(dòng)，不斷制造市場亮點(diǎn)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目在佛山尤其是順德的影響力與知名度，吸引目標(biāo)客戶的廣泛關(guān)注，大量儲(chǔ)客； 線下放大區(qū)域規(guī)劃利好與二期全新亮點(diǎn)，繼續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目價(jià)值， 實(shí)現(xiàn)客戶洗腦，并配合 現(xiàn)場展示的提升 ，進(jìn)一步提升客戶對項(xiàng)目的認(rèn)同度；深業(yè)城深業(yè)城 2023年?duì)I銷立勢之道：年?duì)I銷立勢之道：發(fā)揮醇熟大盤優(yōu)勢，通過營銷發(fā)力！n 2023年下半年： 延續(xù)上半年的營銷活動(dòng)，兌現(xiàn)承諾。結(jié)合 項(xiàng)目美食城商家進(jìn)駐及幼兒園招商，以及一期 8號(hào)樓的入伙， 強(qiáng)化項(xiàng)目的大盤價(jià)值與完善配套，兌現(xiàn)客戶承諾，建立市場良好口碑，為項(xiàng)目持續(xù)熱銷奠定夯實(shí)的市場基礎(chǔ)。深業(yè)城深業(yè)城 2023年四大營銷戰(zhàn)役：年四大營銷戰(zhàn)役：營銷攻略 ：體驗(yàn)式營銷 +話題營銷 ，標(biāo)新立異，建立市場廣泛的知名度以及持續(xù)關(guān)注，大量蓄客主力戰(zhàn)役： 體驗(yàn)式營銷突襲，吸引眼球 ，充分利用醇熟社區(qū)優(yōu)勢，以居住的舒適度取得先發(fā)制人的勝利！配合戰(zhàn)役 ： 加強(qiáng)氛圍包裝，提升展示品質(zhì) ，前廣場分節(jié)點(diǎn)整改包裝，樣板房 /商業(yè)街 /園林全面展示；攻心戰(zhàn)役 ： 拓寬客戶來源 ，重點(diǎn)挖掘周邊及廣州、禪桂中心客戶啟動(dòng)老帶新 /團(tuán)購，打好客戶攻心戰(zhàn)；車輪戰(zhàn)役 ： 搶占入市先機(jī)， 以不同類型產(chǎn)品輪流推貨為原則 ，吸引不同類型的客戶關(guān)注，實(shí)現(xiàn)余貨與新貨的同步消化。1234車輪戰(zhàn)役線上節(jié)點(diǎn)線下節(jié)點(diǎn)2月 5月 6月 7月 8月 9月商業(yè)公寓 100套10月2023年住宅 44套 8號(hào)樓 2225層 8號(hào)樓 2630層前提：由于 2023年的產(chǎn)品類型較多，涵蓋商業(yè)、公寓、大平面、復(fù)式等產(chǎn)品，產(chǎn)品線較為復(fù)雜推貨策略：分兩條路線輪流推貨，時(shí)間間隔為一個(gè)月，線上以二期洋房單位持續(xù)推出為主；線下逐步釋放出公寓產(chǎn)品及商業(yè)。當(dāng)洋房在蓄客期間時(shí)，利用現(xiàn)場的人氣進(jìn)行公寓及商業(yè)客戶的逼定成交。4月 11月分線上線下兩條路線，波浪式輪流推貨12月3月住宅 106套商業(yè)公寓 125套住宅 132套 7號(hào)樓2225層公寓 100套批開盤住宅 132套 7號(hào)樓 2628層 1號(hào)樓開盤共 49套公寓 75套 7號(hào)樓 2830層公寓 75套推貨節(jié)奏 —— 兩條線、波浪式輪流推貨1月周游列國記 佳節(jié)向前沖 家族繁盛禮每周暖場 +節(jié)點(diǎn)大咖 節(jié)日應(yīng)景活動(dòng) 貼近買房需求活動(dòng)主力戰(zhàn)役周游列國記蒙古馬爾代夫 新加坡美國英國俄羅斯澳大利亞瑞典巴西加拿大瑞士印度西班牙法國泰國韓國日本德國中國意大利深度私享游(周末暖場 )(周末暖場 )主力戰(zhàn)役“ 周游列國記 ” 之大咖 —意大利深度私享游目的：與目標(biāo)人群 “ 看過世界的順德人 ” 對接，呼應(yīng)項(xiàng)目意大利主題園林風(fēng)格，為項(xiàng)目制造話題與噱頭。旅游時(shí)間： 一季度一次， 五一、十一、圣誕啟動(dòng)時(shí)間： 項(xiàng)目二期樣板房開放時(shí)邀約客群及邀約方式 ： 2023年成交客戶，以家庭為單位，每個(gè)家庭限定 2人。營銷中心設(shè)置意大利深度私享游抽獎(jiǎng)箱，簽訂合同的客戶即刻可參與抽獎(jiǎng)。每一季度選取 10名客戶。主力戰(zhàn)役地圖主要旅游城市總覽圖在旅游路線設(shè)計(jì)上，選擇四條具有代表性的特色線路供客群參考，旨在通過不同的旅游路線，規(guī)避一般大眾游的方式，從不同方面探尋意大利當(dāng)?shù)厝粘Ｉ盍?xí)性，深入了解其人文風(fēng)俗，帶給客群全新的深度旅游理念。旅游線路參考：A：中意友好社區(qū)游B：意大利漫步小鎮(zhèn)游C：意式濃情酒莊游D：西西里島環(huán)線游中意友好社區(qū)游 旅游路線：威尼斯 —利米尼 —圣馬力諾 —羅馬 —梵蒂岡 —佛羅倫薩 —比薩 —博洛尼亞 —維羅納 —米蘭路線評估：本線路將立足于意大利特色社區(qū)，了解當(dāng)?shù)厝巳粘Ｉ?，深度探尋意大利人文風(fēng)俗。意大利漫步小鎮(zhèn)游 旅游路線：布拉諾 —波托菲諾 —蒙特卡蒂尼 —阿雷佐 —阿爾貝羅貝 —波希塔諾路線評估：本線路將選擇意大利各地具有代表特色的古鎮(zhèn)來進(jìn)行漫游，以輕松休閑的旅行方式感受古鎮(zhèn)歷史人文魅力。意式濃情酒莊游 旅游路線：CASALE MANFERRATO—布雷西亞—帕多瓦 —TORGIAN—蒙塔爾奇諾鎮(zhèn)路線評估：本線路將以意大利葡萄酒產(chǎn)區(qū)為基點(diǎn)，選擇產(chǎn)區(qū)內(nèi)知名酒莊，不僅可以享用醇正意式美酒，更能 了解有關(guān)葡萄酒的禮儀文化。西西里島環(huán)線游 旅游路線：陶爾米納 —卡塔尼亞 —拉古薩 —阿格里真托 —巴勒莫路線評估：以意大利著名海島西西里島為旅游線路，選取當(dāng)?shù)靥厣糜尉坝^城市，感受地中海自然風(fēng)光與西西里島的世界文化遺產(chǎn)。投放渠道目的：通過主流電視媒體黃金收視時(shí)段及電臺(tái)新聞主要播放時(shí)段投放深業(yè)城全新二期信息以及周游列國活動(dòng)。89216。“ 周游列國記 ” 之暖場目的：與目標(biāo)人群 “ 看過世界的順德人 ” 對接，吸引客戶光臨現(xiàn)場，為項(xiàng)目制造火爆熱銷的場面。時(shí)間： 2023年全年，每兩周或三周舉行一次形式： 每次選取一個(gè)國家為活動(dòng)核心，通過展示該國的民俗、民風(fēng)、美食、服裝等特性，關(guān)聯(lián)項(xiàng)目同步國際的生活理念與品質(zhì)享受。邀約客群及邀約方式 ：深業(yè)集團(tuán)老業(yè)主、已成交客戶、意向登記客戶、潛在客戶電話邀約：活動(dòng)信息 +二期產(chǎn)品推售信息 短信發(fā)送： 時(shí)間：每周提前預(yù)報(bào)下周信息 區(qū)域：北滘本地及周邊樂從、陳村 數(shù)量：每次 50萬條周游列國記活動(dòng)點(diǎn)選取最佳選擇：深業(yè)路全封閉起來，活辟出一條單行道備選選址：小區(qū)商業(yè)外街、項(xiàng)目內(nèi)部已建好商業(yè)街部分物料：活動(dòng)背景板