【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太倉(cāng)城區(qū)是商品房建設(shè)的主要區(qū)域 住宅 +底商 住宅 +集中商業(yè) 主要商業(yè)街 酒店式公寓 森茂國(guó)際 新世紀(jì)廣場(chǎng) 世紀(jì)苑 城市華庭 五洋商城 美時(shí)達(dá)廣場(chǎng) 寶龍城市廣場(chǎng) 太倉(cāng)國(guó)際物流城 君悅豪庭 大慶錦繡城 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國(guó)際 恒榮泰 城市廣場(chǎng) 華盛園 城北花苑 華源上海城 華僑花園 南洋麗都 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 嘉禾左岸春天 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 老城區(qū)是太倉(cāng)的房?jī)r(jià)高地，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東南部的房?jī)r(jià)有趕超之勢(shì) 一 級(jí) 公 路 公 路 速 高 經(jīng) 濟(jì) 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 204國(guó)道 46007800 45005000 4300 4600 4400 50005500 3800 沿 江 老 城 區(qū) 森茂國(guó)際 3400 3800 城北工廠聚集，政府有意拆遷改造，將工廠北遷，建設(shè)太倉(cāng)新的生活居住區(qū) 老城區(qū)地段好，配套齊全，是太倉(cāng)的房?jī)r(jià)高地，房?jī)r(jià)普遍在 5000元 /m2以上 城西緊鄰 204國(guó)道，雖然配套齊全，但環(huán)境較差，且并非位于城市發(fā)展方向，成長(zhǎng)空間不大 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于太倉(cāng)市主要發(fā)展軸上，將打造成太倉(cāng)新的城市生活社區(qū) 40005300 54006000 35003800 43004600 5800（精裝修） 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 在售樓盤(pán)多數(shù)進(jìn)入尾盤(pán)，未來(lái)供應(yīng)量很少 銷售情況及未來(lái)推售情況 項(xiàng)目 11月后可能有 5060萬(wàn) m2住宅推向市場(chǎng) 錦繡新城 一期小高層和高層剩尾盤(pán)，二期還未開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì) 08年 華源上海城 尾盤(pán)，僅剩余少量大面積高層產(chǎn)品 高爾夫 湖濱花苑 尾盤(pán)，剩余少量小高層產(chǎn)品 華僑花園 尾盤(pán)，剩余部分小高層產(chǎn)品， 08推出二樓商鋪 寶龍城市廣場(chǎng) 已銷售 90%以上，剩余尾盤(pán)高層大戶型產(chǎn)品 曼氏銀洲花園 一期已基本售完， 10月推出二期，兩棟高層和沿街商鋪，二期在建 金谷府邸 一期剩余很少房源，另有一棟高層（ 64戶）在 11月推出， 08年尾盤(pán)階段 君悅豪庭 住宅和沿街商鋪都已售完 萬(wàn)鴻城市銀座 剩余房源少于 10套，未來(lái)推集中商業(yè) 南洋麗都 一期已基本售罄，二期酒店式公寓于 10月推出， 200套左右， 08年銷售底商 皇家麗晶 7月推出 100多套，已剩余不多， 12月推一棟小高層，到現(xiàn)在已經(jīng)尾盤(pán) 恒榮泰 城市廣場(chǎng) 04年 05年 06年 07年 11月 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 項(xiàng)目 多層 小高層 高層 別墅 1 錦繡新城 ★ ★ ★ 2 華源上海城 ★ ★ ★ ★ 3 高爾夫湖濱花苑 ★ ★ 4 華僑花園 ★ ★ ★ 5 寶龍城市廣場(chǎng) ★ ★ 6 曼氏銀洲花園 ★ ★ ★ 7 金谷府邸 ★ ★ 8 君悅豪庭 ★ 9 萬(wàn)鴻城市銀座 ★ 10 南洋麗都 ★ 11 皇家麗晶 ★ 12 嘉禾左岸 ★ ★ 13 恒榮泰城市廣場(chǎng) ★ ★ 合計(jì) 7 9 8 3 ?多層產(chǎn)品因其得房率高、物管費(fèi)低等原因，廣受客戶歡迎 ?但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。 ?建筑形式的改變同時(shí)也帶來(lái)了產(chǎn)品升級(jí)，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。 ?太倉(cāng)市場(chǎng)處于 多層向小高層、高層建筑形式升級(jí)階段 。 客戶已經(jīng)接受產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)的價(jià)格提升，并愿意選擇小高層產(chǎn)品。 多 層 小 高 層 高 層 產(chǎn)品形式不斷升級(jí) 時(shí)間 多層是市場(chǎng)最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 從戶型上看， 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快 項(xiàng)目 戶型 戶型面積 錦繡新城 華源上海城 兩房 88105 三房 115142 四房 144 高爾夫湖濱花苑 三房 192199 四房 247 華僑花園 兩房 80100 三房 100120 寶龍城市廣場(chǎng) 兩房 80100 三房 100150 酒店式公寓 4050 曼氏銀洲花園 兩房 128 三房 140166 四房、五房、六房 209271 ?80100㎡兩房、 100120㎡三房市場(chǎng)接受度高，在同一個(gè)項(xiàng)目中銷售速度明顯快于其他戶型。 ?140㎡以上的大戶型由于總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤(pán)（高爾夫湖濱花苑）由于高品質(zhì)銷售情況良好 ?酒店式公寓廣受投資者追捧 項(xiàng)目 戶型 戶型面積 金谷府邸 一、兩房 43126 三房 122137 四房、五房 128196 君悅豪庭 兩房 100119 三房 134160 萬(wàn)鴻城市銀座 兩房 81110 三房 132151 南洋麗都 兩房 103 三房 123140 皇家麗晶 酒店式公寓 3045 恒榮泰城市廣場(chǎng) 兩房 100 三房 127135 四房 148 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 太倉(cāng)市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街： 新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街 人民路商業(yè)街 ?沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等； ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪?zhàn)饨鹪?56元 /平方米 /天； ? 售價(jià)在 1400015000元 /平方米；零售類經(jīng)營(yíng)情況較好 新華西路商業(yè)街 ?沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購(gòu)物中心，整條商業(yè)街以零售類為主； ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪?zhàn)饨鹪?45元 /平方米 /天；售價(jià)在 1202313000元 /平方米；餐飲類經(jīng)營(yíng)情況較好 縣府街商業(yè)街 ?商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主 ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r(jià)由西向東逐步遞減；租金范圍在 /平方米 /天；售價(jià)在 1000013000元 /平方米；零 售類商戶經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較好 縣府街商業(yè)街 人民路商業(yè)街 新華西路商業(yè)街 第五季百貨 新世界百貨 華聯(lián)商廈 肯德基 業(yè)態(tài)：整體以零售類商業(yè)為主； 經(jīng)營(yíng)：新華西路餐飲類商戶經(jīng)營(yíng)情況較好； 人民路、縣府街零售類商戶經(jīng)營(yíng)情況較好，特別是服裝、鞋帽類 ； 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新的大體量商業(yè)已經(jīng)推向市場(chǎng)，市中心商業(yè)集中度逐漸提高 南洋廣場(chǎng) 10萬(wàn)平米商業(yè)廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳 尖沙咀購(gòu)物廣場(chǎng)，影城， 美容美體中心，健身中 心，書(shū)城，兒童樂(lè)園等 恒榮泰城市廣場(chǎng) 87614平米城市生活廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)： 由大潤(rùn)發(fā)超市、兩 棟 11+1和 15+1小高層； 8 層和 12層兩棟商住樓組成 縣府街商業(yè)街 新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街 寶龍城市廣場(chǎng) 30萬(wàn)平米城市生活廣場(chǎng) 業(yè)態(tài) ： 購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、 休閑、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)、 居住、美食、酒店、居住 等九大功能互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，形 成 “ 一站式消費(fèi)模式 ” 森茂國(guó)際 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng) 06年底以后消化速度加快； 在售樓盤(pán)多數(shù)進(jìn)入尾盤(pán)，未來(lái)短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量有限 。 ? 多層是市場(chǎng)最受歡迎的物業(yè)類型， 小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 。 ? 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快， 大戶型滯銷 。 中高端客戶是太倉(cāng)購(gòu)房主力， 以自住為主，多為二次置業(yè) 。 ? 商業(yè)市場(chǎng)主要集中在老城區(qū)市中心， 新區(qū)的商業(yè)未成熟， 但未來(lái)有望成為 商業(yè)的另一極 。 房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究結(jié)論 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本體條件 目標(biāo) 市場(chǎng)環(huán)境 QUESTION Question 1 市場(chǎng)細(xì)分階段，目標(biāo)客戶如何定位？ Question 2 如何將產(chǎn)品亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值？ Question3 如何區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化營(yíng)銷，樹(shù)立項(xiàng)目品牌？ 市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問(wèn)題解析 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告核心內(nèi)容 一部分：目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 二部分：客戶定位與形象定位 三部分：營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系 —— 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距 —— 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng) —— 營(yíng)銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位與形象定位 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中、高端客戶是主力，以自住為主，二次置業(yè)居多 客戶特征 置業(yè)特征 高端客戶 本地私營(yíng)企業(yè)主，生意人，企業(yè)高管，政府高官，上海、浙江、蘇州的投資客等 看重產(chǎn)品品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境，自住為主，部分二次置業(yè)，甚至多次置業(yè)； 中端客戶 企業(yè)中層管理人員，工程師，公務(wù)員，醫(yī)生，教師等 自住為主，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)居多，看重地段； 低端客戶 工薪階層，打工人員等 價(jià)格敏感度高，偏愛(ài)小戶型； 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 主力客戶群 對(duì)樓盤(pán)均價(jià)、總價(jià)、位置、環(huán)境的要求不同，太倉(cāng)購(gòu)房客戶主要分為以下幾類 青年自住型 ?一次置業(yè) ?資金預(yù)算無(wú)彈性 ?對(duì)價(jià)格敏感 ?對(duì)位置看重 ?對(duì)環(huán)境 、 房型要求低 改善型 ?二次置業(yè) 養(yǎng)老 ?資金預(yù)算有彈性 ?對(duì)價(jià)格敏感 ?對(duì)環(huán)境 、 房型要求高 ?對(duì)位置要求低 投資型 ?資金預(yù)算彈性大 ?對(duì)價(jià)格敏感 ?對(duì)環(huán)境 、 房型和位置要求有彈性 + + 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基本特征 區(qū)域看法 置業(yè)觀念 接受價(jià)格 企業(yè) 員工 收入比較穩(wěn)定，有補(bǔ)貼及隱性收入，部分對(duì)價(jià)格不太敏感 ,講究圈子購(gòu)房，購(gòu)房具有扎堆現(xiàn)象； 認(rèn)同本區(qū)域，居住環(huán)境好，交通便利；對(duì)區(qū)域和周邊長(zhǎng)期發(fā)展前景看好 區(qū)域購(gòu)房意愿高，注重產(chǎn)品質(zhì)量； 上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適； 周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)； 二次置業(yè)多，考慮子女居住，選擇三房、四房單位為主， 100120平米 ?4100元 /平方米以下價(jià)格 私營(yíng) 企業(yè)主 收入較高，部分有較多積累者對(duì)價(jià)格不太敏感；普遍認(rèn)可具有身份感的產(chǎn)品，追隨開(kāi)發(fā)商品牌 。 居住環(huán)境好，交通條件好，物業(yè)管理好 。 內(nèi)部配套齊全，車庫(kù)充足； 對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)很看重； 二次置業(yè)選擇面積以 110~130平米左 右的三 \四房為主； 追隨開(kāi)發(fā)商品牌 ?4200元 /平方米以上價(jià)格 個(gè)體 經(jīng)商者 收入中上，部分有較多積累者對(duì)價(jià)格不太敏感普遍；比較注重實(shí)惠，關(guān)注性價(jià)比； 居住環(huán)境好，交通條件好，價(jià)格相對(duì)較低（相對(duì)太倉(cāng)市區(qū)、城廂老城區(qū)） 選擇離從業(yè)地點(diǎn)較近的地段置業(yè)； 二次置業(yè)選擇面積以 100~120 m2左 右的三 、 四房為主； ?4300元 /平方米左右 （ 毛坯價(jià)格 ） 企業(yè)中高層管理人員 收入比較高，部分對(duì)價(jià)格不太敏感；支付能力很強(qiáng)； 小型民企中高層管理人員對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感 居住環(huán)境好，交通便利；對(duì)區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展前景看好； 區(qū)域購(gòu)房意愿高；注重產(chǎn)品質(zhì)量； 上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適；周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)；二次或以上置業(yè)居多，考慮子女居住