【正文】 熟市 昆山市 吳江市 蘇州城區(qū) 蘇 州 長 江 浙 江 崇明島 太倉與 蘇州市區(qū)； 常熟市； 張家港市； 昆山市； 吳江市； 共為蘇州 管轄 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 境內(nèi)每百平方公里擁有高等級公里 ，密度列江蘇省首位。 擁有優(yōu)良港口資源： 共有大小航道 50條，總長 377公里。第三、第四代集裝箱 船舶可全天候直達(dá)港口。 太倉港 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)包括了石油化工、機(jī)械機(jī)電、食品、紡織服飾、能源原材料等 規(guī)模以上民營企業(yè) 2023 2023 工業(yè)總產(chǎn)值 增長率 % % 占規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值的比重 % % ?民營企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。 ?外資企業(yè)以歐美日資企業(yè)為主， 2023年德資企業(yè)發(fā)展到 56家，使太倉成為國內(nèi)德資企業(yè)密度最高、發(fā)展最好的地區(qū)之一 。 城市規(guī)劃使太倉各功能區(qū)在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 城市規(guī)劃未來重點(diǎn)打造建設(shè)三大功能區(qū) 中部 經(jīng)濟(jì)圈 沿滬產(chǎn)業(yè)帶定位： 包括城廂、陸渡、瀏河三鎮(zhèn) 上海國際航運(yùn)中心的配套組合港 國際制造業(yè)基地 上海休閑度假投資基地 滬郊港口新城 大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè) 沿江產(chǎn)業(yè)帶： 上海國際航運(yùn)中心組合港中的干線港 長江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)大港 構(gòu)建沿江基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集聚帶，建設(shè)現(xiàn)代化 新港城 中部經(jīng)濟(jì)圈： 工業(yè)： 重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、輕工食品、 模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 物流： 發(fā)揮沿江高速、蘇昆太高速出口 及未來鐵路編組站等道口優(yōu)勢 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 沿江產(chǎn)業(yè)帶 沿滬經(jīng)濟(jì)帶 中部經(jīng)濟(jì)圈 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?未來政府將組織實(shí)施若干重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和社會公共事業(yè)項(xiàng)目，完善新區(qū)一期的城市功能 。 ?（項(xiàng)目地塊位于該區(qū)） ?南郊新城區(qū) 將 成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備教育、商貿(mào)、會展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。 23 太倉在蘇州五個縣級市中人口規(guī)模較小，歷年戶籍人口保持平穩(wěn)，外來人口增長迅速 2023年常住人口 ， 外來人口 30萬人 年均增幅 30% 2023年常住人口 總面積比其他四市略低， 人口規(guī)模遠(yuǎn)小于其他縣級市 轄區(qū)面積（ KM2） 昆山： 常熟： 1266 太倉： 張家港： 吳江： 1192 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年蘇州 5個縣級市的人均可支配收入均在 ，到 2023年上 升至 萬， 2023年達(dá)到 ?2023年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)13138元 民間指標(biāo) ?從商場規(guī)模與商品種類來看，目前大規(guī)模超市與商場不多，但在建大潤發(fā)、蘇寧電器、沃爾瑪?shù)却笮统屑皩汖埳虡I(yè)街、尖沙嘴購物廣場等大型商場， 商業(yè)企業(yè)不斷積聚，輻射能力不斷加強(qiáng)。 ?從汽車檔次來看，市內(nèi)公交體系不發(fā)達(dá)， 多私家車， 且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。 太倉城市宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié) ?太倉區(qū)位良好：位于江蘇省東南部，接壤上海，擁有豐富的 海岸線資源及太倉港口， 上海軌道交通有可能延伸至太倉； ?太倉經(jīng)濟(jì)總量小， 但發(fā)展迅速； ?人均可支配收入 /年，逼近上海 /年， 而人均社會消費(fèi)品支出低于周邊城市，消費(fèi)潛力強(qiáng)； ?太倉未來面臨國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移，及承接上海制造業(yè)的機(jī)遇， 港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅? ?城廂鎮(zhèn)老城區(qū)是太倉目前商貿(mào)集中地； 新區(qū)是未來的發(fā)展方向； 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?政府在 2023年后加大對經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度， 2023年投入 2600萬元用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)， 2023年和 2023年分別投入 16227萬元和 47175萬元，是 2023年的 6倍多和 18倍多。 近年住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，近兩年待開發(fā)用地較少，未來兩三年面市房源趨緩，未來市場樂觀 供應(yīng)狀況 ?2023年 16月共出讓土地 31塊，面積共 m2 ?太倉市區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓 15塊，面積是 m2 類型 數(shù)量 面積 萬 m2 住宅 9 商住 6 商業(yè) 14 倉儲 2 合計 31 住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面： 1） 202 2023年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大， 2）國家宏觀調(diào)控，緊縮土地開發(fā)量和供應(yīng)量 2023年 16月太倉市出讓土地 數(shù)量和面積 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 成交面積 （畝） 640 4567 1485 1470 1359 9577 成交金額 （萬元） 15840 163869 120673 62678 71160 437614 平均地價 （萬 /畝） 太倉目前城市化率 % ，到 2023年將達(dá)到 65%， 新增城市面積將達(dá) 14萬方，未來將產(chǎn)生大量剛性需求 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本年度完成開發(fā)土地面積（萬 m2） 5 待開發(fā)土地面積（萬 m2） 房屋建筑面積合計（萬 m2） 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 太倉城區(qū)是商品房建設(shè)的主要區(qū)域 住宅 +底商 住宅 +集中商業(yè) 主要商業(yè)街 酒店式公寓 森茂國際 新世紀(jì)廣場 世紀(jì)苑 城市華庭 五洋商城 美時達(dá)廣場 寶龍城市廣場 太倉國際物流城 君悅豪庭 大慶錦繡城 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國際 恒榮泰 城市廣場 華盛園 城北花苑 華源上海城 華僑花園 南洋麗都 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 嘉禾左岸春天 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 在售樓盤多數(shù)進(jìn)入尾盤，未來供應(yīng)量很少 銷售情況及未來推售情況 項(xiàng)目 11月后可能有 5060萬 m2住宅推向市場 錦繡新城 一期小高層和高層剩尾盤，二期還未開始銷售，預(yù)計 08年 華源上海城 尾盤，僅剩余少量大面積高層產(chǎn)品 高爾夫 湖濱花苑 尾盤，剩余少量小高層產(chǎn)品 華僑花園 尾盤，剩余部分小高層產(chǎn)品， 08推出二樓商鋪 寶龍城市廣場 已銷售 90%以上，剩余尾盤高層大戶型產(chǎn)品 曼氏銀洲花園 一期已基本售完， 10月推出二期，兩棟高層和沿街商鋪，二期在建 金谷府邸 一期剩余很少房源，另有一棟高層（ 64戶）在 11月推出， 08年尾盤階段 君悅豪庭 住宅和沿街商鋪都已售完 萬鴻城市銀座 剩余房源少于 10套，未來推集中商業(yè) 南洋麗都 一期已基本售罄，二期酒店式公寓于 10月推出， 200套左右， 08年銷售底商 皇家麗晶 7月推出 100多套，已剩余不多， 12月推一棟小高層，到現(xiàn)在已經(jīng)尾盤 恒榮泰 城市廣場 04年 05年 06年 07年 11月 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴(yán)格保密的。城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。 ?太倉市場處于 多層向小高層、高層建筑形式升級階段 。 多 層 小 高 層 高 層 產(chǎn)品形式不斷升級 時間 多層是市場最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?140㎡以上的大戶型由于總價過高，市場銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤（高爾夫湖濱花苑）由于高品質(zhì)銷售情況良好 ?酒店式公寓廣受投資者追捧 項(xiàng)目 戶型 戶型面積 金谷府邸 一、兩房 43126 三房 122137 四房、五房 128196 君悅豪庭 兩房 100119 三房 134160 萬鴻城市銀座 兩房 81110 三房 132151 南洋麗都 兩房 103 三房 123140 皇家麗晶 酒店式公寓 3045 恒榮泰城市廣場 兩房 100 三房 127135 四房 148 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴(yán)格保密的。 新的大體量商業(yè)已經(jīng)推向市場，市中心商業(yè)集中度逐漸提高 南洋廣場 10萬平米商業(yè)廣場 業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳 尖沙咀購物廣場，影城， 美容美體中心，健身中 心，書城，兒童樂園等 恒榮泰城市廣場 87614平米城市生活廣場 業(yè)態(tài)： 由大潤發(fā)超市、兩 棟 11+1和 15+1小高層； 8 層和 12層兩棟商住樓組成 縣府街商業(yè)街 新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街 寶龍城市廣場 30萬平米城市生活廣場 業(yè)態(tài) ： 購物、旅游、娛樂、 休閑、餐飲、文化、運(yùn)動、 居住、美食、酒店、居住 等九大功能互動經(jīng)營，形 成 “ 一站式消費(fèi)模式 ” 森茂國際 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 多層是市場最受歡迎的物業(yè)類型， 小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 。 中高端客戶是太倉購房主力， 以自住為主，多為二次置業(yè) 。 房地產(chǎn)微觀市場研究結(jié)論 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 本體條件 目標(biāo) 市場環(huán)境 QUESTION Question 1 市場細(xì)分階段，目標(biāo)客戶如何定位？ Question 2 如何將產(chǎn)品亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化為市場價值？ Question3 如何區(qū)域板塊競爭中，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化營銷，樹立項(xiàng)目品牌？ 市場現(xiàn)狀下的問題解析 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位與形象定位 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目價值體系研究 形象定位 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 基本特征 區(qū)域看法 置業(yè)觀念 接受價格 企業(yè) 員工 收入比較穩(wěn)定，有補(bǔ)貼及隱性收入，部分對價格不太敏感 ,講究圈子購房，購房具有扎堆現(xiàn)象； 認(rèn)同本區(qū)域，居住環(huán)境好，交通便利；對區(qū)域和周邊長期發(fā)展前景看好 區(qū)域購房意愿高，注重產(chǎn)品質(zhì)量； 上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適； 周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)； 二次置業(yè)多，考慮子女居住，選擇三房、四房單位為主， 100120平米 ?4100元 /平方米以下價格 私營 企業(yè)主 收入較高，部分有較多積累者對價格不太敏感；普遍認(rèn)可具有身份感的產(chǎn)品，追隨開發(fā)商品牌 。 內(nèi)部配套齊全，車庫充足； 對樓盤品質(zhì)很看重； 二次置業(yè)選擇面積以 110~130平米左 右的三 \四房為主； 追隨開發(fā)商品牌 ?4200元 /平方米以上價格 個體 經(jīng)商者 收入中上，部分有較多積累者對價格不太敏感普遍；比較注重實(shí)惠，關(guān)注性價比； 居住環(huán)境好，交通條件好，價格相對較低（相對太倉市區(qū)、城廂老城區(qū)） 選擇離從業(yè)地點(diǎn)較近的地段置業(yè)； 二次置業(yè)選擇面積以 100~120 m2左 右的三 、 四房為主； ?4300元 /平方米左右 （ 毛坯價格 ） 企業(yè)中高層管理人員 收入比較高，部分對價格不太敏感；支付能力很強(qiáng)； 小型民企中高層管理人員對價格相對敏感 居住環(huán)境好，交通便利；對區(qū)域長期發(fā)展前景看好； 區(qū)域購房意愿高；注重產(chǎn)品質(zhì)量； 上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適；周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)；二次或以上置業(yè)居多，考慮子女居住，選擇三房、四房單位為主， 110140 m2 ?4500元 / m2以內(nèi)較容易接受 外地 人士 多集中在太倉周邊幾個富?？h市；經(jīng)濟(jì)積累多，總價約束不強(qiáng)，追求生活品質(zhì)，追求國際化形象 居住環(huán)境不錯，價格整體相對市中心較低 選擇離市區(qū)近的地段置業(yè)，注