【文章內(nèi)容簡介】 置：燕南路167。 占地面積： M2167。 建筑面積： 55270 M2167。 總戶數(shù)： 488戶（其中一期 250戶）167。 均價： 8000元 /M2左右（毛坯）167。 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)第 6層 167。 預(yù)計入市期： 2023年 4月（一期）未來競爭分析未來競爭分析 ——V[I]70戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比單身公寓 29 M2 22%一房二廳 4158 M2 73%二房二廳 81 M2 5%167。 位置： 燕南路167。 占地面積： 2625M2167。 建筑面積： 167。 總戶數(shù)： 334戶167。 均價： 7800元 /M2（毛坯）167。 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu) 20層 167。 預(yù)計入市期： 2023年 4月V[i]70 本項目VS建筑面積：約 50M2均價 7800元 /M2（毛坯）建筑面積 實用面積 贈送面積 均價： 8000元 /M2送面積后價格： 7056元 /M2（精裝）未來競爭分析未來競爭分析 —— 朗鉅朗鉅 .御風(fēng)庭御風(fēng)庭位置：春風(fēng) /文錦占地面積： 5000M2建筑面積： 33500M2均價： 8000元 /M2（毛坯）預(yù)計開盤時期： 2023年 02月銷售率：認(rèn)籌戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 客戶單身公寓 2835M2 41% 投資客、高級白領(lǐng)、香港客一房一廳 4445 M2 54%二房二廳 5%朗鉅 .御風(fēng)庭本項目VS建筑面積 44M2實用面積 贈送面積 均價： 8000元 /M2（毛坯）送面積后價格： 7603元 /M2 （毛坯）送低臺凸窗送落地凸窗 建筑面積 實用面積 贈送面積 均價： 8000元 /M2送面積后價格： 7056元 /M2（精裝）周邊區(qū)域小戶型周邊區(qū)域小戶型 /普通公寓市場總結(jié)普通公寓市場總結(jié)167。2023年新增供應(yīng)量構(gòu)成市場競爭主體167。投資是普通公寓置業(yè)的終極目的，地段和交通決定其價格層次。167。產(chǎn)品和客戶同質(zhì)化，爭奪投資客戶和在商圈中心工作的白領(lǐng)客戶。167。華強北商圈價格范圍在 7500—8000 元 /m2之間，給項目銷售帶來極大壓力。普通公寓地段租金級差分析普通公寓地段租金級差分析邊緣區(qū)輻射區(qū)核心區(qū)254035505075從圖中可看出，在以上區(qū)域，從圖中可看出，在以上區(qū)域， 租金地段級差梯度明顯，項租金地段級差梯度明顯，項目處于梯度的第三層次目處于梯度的第三層次核心區(qū)輻射區(qū)邊緣區(qū)核心區(qū)輻射區(qū)邊緣區(qū)可行性分析可行性分析 ———— 一房一廳價格測算一房一廳價格測算 租金 （元 /月）均價（元 /M2）收益率5% 6% 7% 8% 9% 10% 11%6000 1100 1320 1540 1760 1980 2200 2420 7000 1283 1540 1797 2053 2310 2567 2823 8000 1467 1760 2053 2347 2640 2933 3227 9000 1650 1980 2310 2640 2970 3300 3630 10000 1833 2200 2567 2933 3300 3667 4033 備注 面積按 44 M2計算作為傳統(tǒng)模式的普通公寓，很難支撐我們的預(yù)期價格。視角三小戶型物業(yè)增值模式財富廣場財富廣場 功能定位轉(zhuǎn)換功能定位轉(zhuǎn)換趣園趣園北京鋒尚北京鋒尚東方銀座東方銀座放大客戶或客戶定位特殊放大客戶或客戶定位特殊資源具有唯一性資源具有唯一性產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領(lǐng)先和樹立標(biāo)桿產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領(lǐng)先和樹立標(biāo)桿提高客戶權(quán)益，附加更大價值提高客戶權(quán)益，附加更大價值增值小戶型案例增值小戶型案例財富廣場（功能改變）財富廣場（功能改變）167。 地址：深南大道與香蜜湖路交匯處西北167。 占地面積： 167。 建筑面積： 85947M2167。 總戶數(shù)： 1001戶167。 均價： 9000元 /M2（毛坯）167。 銷售期： 24個月167。 銷售率： 99%戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 主要客戶一房 3660M2 % 民營企業(yè)，投資客戶二房二廳 77M2 %北京鋒尚國際公寓（產(chǎn)品創(chuàng)新）北京鋒尚國際公寓（產(chǎn)品創(chuàng)新）167。 地址：海淀區(qū)西三環(huán)蘇州橋西 800米167。 均價： 10600元 /M2（豪華裝修帶家私）鋒尚國際公寓依靠先進(jìn)的保溫隔熱外建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，配合置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)和混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等三十余項建筑新技術(shù)，首次在國內(nèi)住宅建設(shè)中實現(xiàn)了 “ 告別空調(diào)暖氣時代” ，在中國建成了第一個歐洲發(fā)達(dá)國家居住標(biāo)準(zhǔn)的超五星級、高舒適度低能耗公寓。鋒尚國際公寓是全球可持續(xù)發(fā)展聯(lián)盟（ AGS）組織在中國唯一提供技術(shù)支持和跟蹤監(jiān)測的房地產(chǎn)項目。 產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領(lǐng)先和樹立標(biāo)桿、產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領(lǐng)先和樹立標(biāo)桿功能定位轉(zhuǎn)換、功能定位轉(zhuǎn)換放大客戶或客戶定位特殊、放大客戶或客戶定位特殊資源具有唯一性、資源具有唯一性概念與形象遠(yuǎn)離對手、概念與形象遠(yuǎn)離對手提高客戶權(quán)益，附加更大價值、提高客戶權(quán)益，附加更大價值小戶型物業(yè)的價值提升模式小戶型物業(yè)的價值提升模式我們該怎么辦？我們該怎么辦？營造核心競爭力，改變比價標(biāo)準(zhǔn)營造核心競爭力，改變比價標(biāo)準(zhǔn)高價值公寓與普通公寓比較高價值公寓與普通公寓比較1 2 3 4 5 6價格提升價格提升 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★銷售速度銷售速度 快快 一般一般 一般一般 快快 一般一般 較快較快操作難易操作難易 易易 較難較難 難難 易易 難難 易易推廣費用推廣費用 一般一般 高高 高高 低低 高高 高高品牌提升品牌提升 高高 一般一般 高高 較高較高 高高 高高產(chǎn)品深度解析市場解讀解決方案價值提升攻略產(chǎn)品攻略服務(wù)攻略營銷攻略實現(xiàn)預(yù)期價格的必要條件—— 跳出八卦嶺，跳出傳統(tǒng)公寓市場， 最大化提升價值，超越市場競爭【超越競爭攻略】之【超越競爭攻略】之價值提升攻略價值提升攻略功能定位轉(zhuǎn)換、功能定位轉(zhuǎn)換概念和形象遠(yuǎn)離對手、概念和形象遠(yuǎn)離對手 1 功能定位轉(zhuǎn)換功能定位轉(zhuǎn)換由居住功能向更高價格層次的商務(wù)和商業(yè)功能轉(zhuǎn)換由居住功能向更高價格層次的商務(wù)和商業(yè)功能轉(zhuǎn)換，營造一個充滿活力、創(chuàng)意、生氣的生意場，營造一個充滿活力、創(chuàng)意、生氣的生意場價格暗示 低低 高高物業(yè)類型 住宅住宅 公寓公寓 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè)戶型的彈性和可變性戶型的彈性和可變性公建立面形象公建立面形象交通便利交通便利大量存在的公寓創(chuàng)業(yè)群體大量存在的公寓創(chuàng)業(yè)群體 客戶支撐客戶支撐地段支撐地段支撐建筑形象支撐建筑形象支撐空間功能支撐空間功能支撐從從 公寓 向向 工作室 轉(zhuǎn)換的可能性：轉(zhuǎn)換的可能性：1 功能定位轉(zhuǎn)換功能定位轉(zhuǎn)換附：八卦嶺創(chuàng)業(yè)群體調(diào)查創(chuàng)意坊創(chuàng)意坊 . MY FREE BOX 2 概念和形象遠(yuǎn)離對手概念和形象遠(yuǎn)離對手城市主場我們定義的我們定義的 ““ 創(chuàng)意坊創(chuàng)意坊 ””一個將工作、居住和玩融為一體的場所一個商住互動、生存互動、資源共享的場所一個年輕人聚居和分享的場所一個年輕人創(chuàng)富的場所——“ 因為恣意的是年輕的心情，故而它崇尚個性，展現(xiàn)氣質(zhì)，觸摸理想 ”個性 時尚 富有聰明才智自信 創(chuàng)造力—— 他們是事業(yè)發(fā)展階段的純正白領(lǐng)；他們是熱愛自由的創(chuàng)業(yè)者；—— 他們追求時尚，酷愛旅游（可能沒時間）；—— 他們不自覺地歸入某個共同趣味的圈子，以此展開社交；—— 優(yōu)越感和壓力感并存，