【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 宅之爭(zhēng) 同片區(qū)豪宅之爭(zhēng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 競(jìng)爭(zhēng)下的思考： 地段之爭(zhēng)： 非主流豪宅片區(qū) 資源之爭(zhēng)： 自然資源不強(qiáng)勢(shì)，不唯一 怎樣跳出現(xiàn)有價(jià)值體系的制約， 尋找項(xiàng)目新的機(jī)會(huì)點(diǎn)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 1 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 精裝修 。 當(dāng)今香港、北京、上海、深圳，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市豪宅都是高品質(zhì)精裝修交樓 區(qū)域 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 售價(jià)（元 /平米） 精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /平米） 北京 銀泰中心 銀泰臵業(yè) 盤(pán)古大觀 北京盤(pán)古氏投資有限公司 上海 湯臣一品 上海湯臣地產(chǎn) 14～ 15萬(wàn) 翠湖天地 瑞安地產(chǎn) 13萬(wàn) ～ 深圳 幸福里 華潤(rùn) 4萬(wàn) 紅樹(shù)西岸 百仕達(dá) 廣州 星河灣六號(hào) 星河灣 譽(yù)峰 合景泰富 香港 天璽 新鴻基（香港） 30～ 40萬(wàn) 4萬(wàn) 凱旋門(mén) 20～ 30萬(wàn) 2～ 3萬(wàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 豪宅精裝修：更注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)、裝修配置的細(xì)節(jié) 一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)化 案例一 —— 幸福里 室內(nèi)木地板比空中花園地面高出一截，可防止空中花園室外雨水流入室內(nèi)腐蝕室內(nèi)地板； 空中花園與室內(nèi)地板接口處采用鋁條包邊，防止地板蹺起。 案例二：紅山世家 客廳裝修，注重散點(diǎn)柔和光源的利用，實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)空間的連接，光線(xiàn)的不斷移動(dòng)增加了視線(xiàn)的舒適感與通透感 二、裝修配臵細(xì)節(jié)化 案例一：德國(guó)的豪宅在廚房料理臺(tái)裝備了多媒體，可以讓主人在枯燥的廚房工作中享受音樂(lè)的快感；隱藏的排煙裝置既節(jié)省空間，又清潔實(shí)用； 案例二：龍湖三千城 廚房灶臺(tái)上方設(shè)置分散光源， 360度全明，采光無(wú)死角，避免切菜時(shí)因?yàn)殛幱皞绞? 窗戶(hù)帶拐角，或者向外延伸，或者呈帶狀。窗戶(hù)的位置盡量與床相錯(cuò)開(kāi)，既能保證采光，又能避免外部窺視 幸福里室內(nèi)外木地板的高差設(shè)計(jì) 龍湖三千城廚房灶臺(tái)的光源設(shè)置 聽(tīng)聽(tīng)豪宅客戶(hù)的聲音： 對(duì)產(chǎn)品的要求： “舒適、精細(xì)、定制” —— “臨湖的戶(hù)型一定要做大，客戶(hù)買(mǎi)的是面子，不會(huì)在乎價(jià)格。買(mǎi)別墅的客戶(hù)，最關(guān)注私家花園， 一定要將花園做的特別生態(tài)特別大，讓別人羨慕自己 。希望主臥室里配備洗手間、衣帽間等，強(qiáng)調(diào)書(shū)房的重要性，認(rèn)為書(shū)房可以給一個(gè)房間增加氣質(zhì)， 給自己一個(gè)好心情 ?！? —— “品質(zhì)一定要高，現(xiàn)在都是樣板房做得很漂亮， 到交樓的時(shí)候能達(dá)到賣(mài)樓時(shí)候的品質(zhì)就好了 。” —— “ 希望精裝修有 ABCD幾種風(fēng)格的樣板房供我選擇 ， 或者我可以選擇放棄 ，就是開(kāi)發(fā)商 要尊重我的意見(jiàn) ，給到我比較個(gè)性化的定制服務(wù)。墻紙或者地板都給我?guī)讉€(gè)選項(xiàng)供我選擇，這也可以體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主充分的尊重和自身的專(zhuān)業(yè)?！? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 1 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 品質(zhì)細(xì)膩 +技術(shù)領(lǐng)先 綠城 御園 純石材外立面，外在品質(zhì)與內(nèi)在氣質(zhì)完美統(tǒng)一 ?秉承世界宮廷建筑理念，吸取文藝復(fù)興時(shí)期建筑精髓， 追求整體恢弘與莊重 。純石材外立面 大方簡(jiǎn)潔，方寸之間，盡顯純粹的高貴，外在品質(zhì)與內(nèi)在氣質(zhì)完美統(tǒng)一， 新古典主義風(fēng)格 卓然綻放。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 ?整個(gè)社區(qū) 沒(méi)有一寸地方不修飾 ，在這里甚至找不到一條水泥路； ?追求極致， 建筑物的外立面不允許出現(xiàn)一根管線(xiàn) ； ?采用平均式綠化規(guī)劃，首期 46個(gè) 園林水景遍布整個(gè)社區(qū) ； ?路面處理 采用多種材質(zhì) ：黃蠟石、石英石、花崗巖、鵝卵石、梢木等無(wú)所不用其極； ?自建水廠、 獨(dú)家引用活水循環(huán)系統(tǒng) 、全天候循環(huán)過(guò)濾，水清見(jiàn)底； 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 1 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 品質(zhì)細(xì)膩 +技術(shù)領(lǐng)先 。 星河灣 “好房子的十六條標(biāo)準(zhǔn)” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 ?樓宇層高比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)高了 15厘米 ，空間感更強(qiáng)，間隔墻板比傳統(tǒng)磚墻薄了 3厘米，實(shí)用率更高； ?國(guó)際大師 定造交樓標(biāo)準(zhǔn)； ?采用預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)， 廳房無(wú)梁無(wú)柱 ； ?主人房 鋪設(shè)手織地毯，配智能座廁，豪華水力按摩浴缸，蒸汽浴室； ?投資 2億元 興建省一級(jí)學(xué)校 —— 星河灣 廣州番禺執(zhí)信中 (小 )學(xué) …… ?獨(dú)家引入寶墨園活水循環(huán)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)清水養(yǎng)魚(yú) 的奇跡； ?每個(gè)組團(tuán)至少擁有一個(gè) 景觀式泳池 ，免費(fèi)向業(yè)主開(kāi)放 ； ?組團(tuán)式規(guī)劃，六個(gè)各具異域風(fēng)情的特色花園旖旎多姿； ?小區(qū) 水景面積超過(guò) 3萬(wàn)平方米 ； ?一梯兩戶(hù) ，南北對(duì)流， 躍式雙套房設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)都有穿堂風(fēng)； ?多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)取代了傳統(tǒng)飄窗 ； 房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期曲線(xiàn)：收益能力發(fā)展期：銷(xiāo)售期項(xiàng)目收益能力快速上升價(jià)值通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)期：物業(yè)管理期項(xiàng)目收益能力持續(xù)上升價(jià)值受物業(yè)服務(wù) / 維護(hù)等綜合因素影響衰退期物業(yè)管理晚期受建筑老化影響，收益能力開(kāi)始緩步下降物業(yè)管理保證物業(yè)長(zhǎng)久生命力典型案例：地王公寓（深圳） 建成于 1996年的地王大廈公寓迄今已有 14年歷史 ，作為羅湖蔡屋圍片區(qū)的持久的熱點(diǎn)樓盤(pán)，地王公寓一直保持與 6～ 8年，甚至 3～ 5年樓齡的項(xiàng)目同樣的 ～ /平米 的高價(jià)，而 96年同期樓盤(pán)的售價(jià)僅 ～ /平米。項(xiàng)目持久的高價(jià)格源于日常完善的物管維護(hù)服務(wù)，包括走道，大堂，電梯間，室內(nèi)空間專(zhuān)門(mén)人員的各種清潔保養(yǎng) 物管服務(wù)的人性化，尊貴體貼，為物業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期保值升值 頂級(jí)豪宅的價(jià)值不僅體現(xiàn)在銷(xiāo)售階段，而依靠?jī)?yōu)質(zhì)的物管，不僅是對(duì)社區(qū)業(yè)主的生活服務(wù)，而且包括對(duì)物業(yè)本身的維護(hù)保養(yǎng)，更能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的影響力，從而成為豪宅中的持久典范 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 2 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的關(guān)懷與服務(wù) —— 服務(wù)的提升 聽(tīng)聽(tīng)豪宅客戶(hù)的聲音： —— “物管也一定要做到讓客戶(hù)安全， 安全是第一位的 。我家住七樓，總感覺(jué)樓層太低不安全，晚上睡覺(jué)都要開(kāi)著燈。雖然保安說(shuō)煤氣管道上抹了黃油，但還是不放心。希望物管制定一系列實(shí)際措施，讓業(yè)主切身感受到安全感。” —— “ 物管人員招聘時(shí)要進(jìn)行背景調(diào)查， 不喜歡樓下的保安老是換人 ，讓我老是對(duì)保安持懷疑態(tài)度。 ” —— “物管應(yīng)該是 看不見(jiàn)但確實(shí)存在的服務(wù) ，我不喜歡每天看到物管在我面前忙忙碌碌的，但又一定要有這種服務(wù)提供給我。” —— “希望物管能保證小區(qū)的純粹性、保障自己生活的私密性和安全性，同時(shí)又能 提供高質(zhì)量的服務(wù) ?！? —— “ 希望小區(qū)物業(yè)可以提供一站式服務(wù) ，所有的問(wèn)題都能得以及時(shí)解決。” —— 與豪宅要相稱(chēng)，就像花高價(jià)在超市而不是菜市場(chǎng)買(mǎi)東西一樣，求的是 沒(méi)有后顧之憂(yōu) 。 ” 對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求： “安全、尊貴、方便” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 香港豪宅以其全方位領(lǐng)先的卓越品質(zhì)而一直成為內(nèi)地豪宅的標(biāo)桿和發(fā)展方向，其中人性化、尊貴的物管服務(wù)更值得我們借鑒 借鑒一：龐大的專(zhuān)屬服務(wù)團(tuán)隊(duì) 禮頓山的物管人員多達(dá) 139人，平均每四戶(hù)享受一名物管人員的專(zhuān)職服務(wù)；配有物業(yè)、車(chē)場(chǎng)、住宅、會(huì)所四大部門(mén)，下設(shè)工程、會(huì)所等 8個(gè)專(zhuān)屬行動(dòng)組，分工明確，服務(wù)項(xiàng)目細(xì)化到個(gè)人 借鑒二：獨(dú)特的“禮賓團(tuán)隊(duì)”設(shè)臵 禮頓山的物管人員中設(shè)有專(zhuān)門(mén)禮賓行動(dòng)組 21人，首席禮賓司一名，高級(jí)禮賓員 3名，禮賓員 17名， 24小時(shí)輪班服務(wù)，提供 22項(xiàng)服務(wù)，包括租借雨傘、代定門(mén)票，代洗代取衣物等 借鑒三：“以客為先” 的領(lǐng)先服務(wù)意識(shí) 物管人員不是為了工作而服務(wù)，通過(guò)嚴(yán)格專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)“以客為先”的服務(wù)意識(shí)，通過(guò)與客戶(hù)建立良好的溝通關(guān)系，物管人員的一切服務(wù)以“為客戶(hù)帶來(lái)更為舒適，更便利的居住感受”為目的 借鑒四：人性化又不失尊貴感的日常服務(wù) 巡視人員微笑的與業(yè)主打招呼，需要服務(wù)時(shí)，小跑上前，先致敬問(wèn)候，詢(xún)問(wèn)業(yè)主需求；停車(chē)場(chǎng)內(nèi)定期為業(yè)主提供清潔服務(wù)，遇到車(chē)位緊張時(shí)，主動(dòng)與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)；代業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)樓考核，為業(yè)主入住進(jìn)行各種防護(hù)測(cè)試等；每年還會(huì)定期對(duì)物業(yè)的內(nèi)外進(jìn)行監(jiān)測(cè)、維護(hù)，保障物業(yè)的安全和長(zhǎng)期穩(wěn)定 每棟專(zhuān)設(shè)禮賓員為業(yè)主提供全面服務(wù) 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 豪宅更強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的關(guān)懷和服務(wù) —— 服務(wù)的提升 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 精裝修 +品質(zhì)細(xì)膩 +技術(shù)領(lǐng)先 趨勢(shì) 1 未來(lái)豪宅將從單純的 “地段 +資源 +物業(yè)類(lèi)型” 階段，上升為 “ 產(chǎn)品 +服務(wù)” 階段！ 機(jī) 會(huì) 趨勢(shì) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 金地觀瀾 —— 走在正確的豪宅趨勢(shì)上： “ 產(chǎn)品 +服務(wù) 地段 +資源 +物業(yè)類(lèi)型 ” 引領(lǐng)深圳豪宅的升級(jí)換代！ 本項(xiàng)目 將以 領(lǐng)導(dǎo)者 的姿態(tài)， 顛覆深圳傳統(tǒng)豪宅認(rèn)知 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 本項(xiàng)目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 新標(biāo)準(zhǔn) —— 價(jià)值號(hào)召力 “真正的豪宅，是將 居住的舒適與體驗(yàn) 放于首位，而非奢華的表皮” “真正的豪宅，是把 配套 定義為 圈層的社交場(chǎng) ，而非大而空的銷(xiāo)售工具” 產(chǎn)品 服務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 已經(jīng)確定的產(chǎn)品打造方向： 思考： 我們已經(jīng)在市場(chǎng)上做到了產(chǎn)品力的領(lǐng)先，那么哪些方面我們可以做得更好呢？ 景觀 —— 五重園林、庭院裝修、私屬符號(hào)； 公共部位 —— 精裝、重金打造； 立面 —— 高檔石材，品質(zhì)耐久； 配備 —— 直飲水、先進(jìn)安防系統(tǒng)等，前沿、高配； 工藝與質(zhì)量 —— 明星團(tuán)隊(duì)把控、精細(xì)到位； 精裝修 —— 4000元 /平米深圳領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)； 配套 —— 丹桂軒、紅酒銀行、 SPA、恒溫泳池、有機(jī)農(nóng)場(chǎng)； 產(chǎn)品形態(tài) —— 純法式設(shè)計(jì)“別墅 +多層” 低密度社區(qū)； 定制 STEP1： Mock up工程樣板間 金地觀瀾項(xiàng)目 mockup工程樣板間提前進(jìn)行 “領(lǐng)先客戶(hù)深訪(fǎng)”，總結(jié)客戶(hù)建議，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)互動(dòng) 深訪(fǎng)效果： ? 總結(jié)并驗(yàn)證目標(biāo)客戶(hù)群的特征； ? 傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，為今后營(yíng)銷(xiāo)方向提供指導(dǎo)； ? 讓客戶(hù)參與交樓標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，總結(jié)出客戶(hù)對(duì)精裝樣板房的建議和意見(jiàn)，對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的打造和提升提供重要參考。 —— 加入定制意見(jiàn)的室內(nèi)精裝修 定制 STEP2： 小眾產(chǎn)品推介會(huì) 在樣板房正式開(kāi)放前，提前舉辦小型高端產(chǎn)品推介會(huì)，深入滲透產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造品質(zhì)，提升客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知 通過(guò)對(duì) VIP客戶(hù)的誠(chéng)意度分類(lèi)，按照誠(chéng)意度高低排序，分批邀約客戶(hù)參加推介會(huì)，制造高端圈層影響力，更多意見(jiàn)領(lǐng)袖的口碑傳播使得項(xiàng)目更多“老帶新”的上門(mén)客戶(hù) —— 加入定制意見(jiàn)的室內(nèi)精裝修 建議： 與營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合，制定精裝修標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中與客戶(hù)保持密切的聯(lián)系。 張智強(qiáng) 的個(gè)人精裝修定制模式 300個(gè)問(wèn)題的定制化精裝問(wèn)卷 問(wèn)題舉例： 您的書(shū)柜里藏有多少書(shū)？ —— 了解客戶(hù)的習(xí)慣，判斷客戶(hù)對(duì)書(shū)柜空間的要求。 您平時(shí)喜歡在哪里看書(shū)？ —— 從而判斷客廳 /臥室的布置。 建議： 可選擇定制精裝修更加人性化，通過(guò)訪(fǎng)談?lì)I(lǐng)先客戶(hù)，按照業(yè)主的生活習(xí)慣及需求進(jìn)行打造。 —— 定制化別墅庭院精裝修 新鴻基葡萄酒莊 庭院精裝修 ?五大私家屋苑大道與庭院精裝修風(fēng)格相呼應(yīng) 屋苑內(nèi)的五條大道命名為”貝翠大道 P233。trus Avenue“、”瑪歌大道 Margaux Avenue“、”洛圖大道 Latour Avenue“、”洛菲大道 Lafite Avenue“及”美冬大道 Mouton Avenue“，每條大道兩旁均種植著不同顏色的花卉，極具酒莊特色，為城中罕有的綠化環(huán)境。 ?1 億 3 千萬(wàn)元強(qiáng)勢(shì)打造葡萄園園林美景，每個(gè)私家花園內(nèi)均會(huì)提供栽種葡萄樹(shù)。 ?五大主題私家花園 以淺藍(lán)色、粉紅、紫、橙和紅色為主調(diào)，設(shè)計(jì)五款主題私家花園：藍(lán)莓園，粉桃園，紫提園，金葉園和櫻桃園。讓 住客能夠選擇配合個(gè)人品味的私家花園 ，每戶(hù)投資額達(dá) 80 至 300 萬(wàn)元 。 “葡萄園”更首創(chuàng)為業(yè)主提供兩年免費(fèi)花園管理及保養(yǎng)服務(wù)，務(wù)求為住客提供最體貼周全的服務(wù) 。 建議： 增強(qiáng)庭院精裝修的可選擇性，制定多個(gè)精裝修套餐供客戶(hù)選擇，并附帶相應(yīng)的服務(wù)。 ?車(chē)庫(kù)道路采用花崗巖鋪地； ?藝術(shù)天花吊頂； ?精致燈光營(yíng)造絢麗色彩； ?動(dòng)感櫥窗設(shè)計(jì)； 以奢華的地下車(chē)庫(kù)品質(zhì)，為業(yè)主打造全方位的尊貴體驗(yàn)。 —— 品質(zhì)均好：公共空間精裝修 建議： 公共空間高標(biāo)準(zhǔn)打造，展現(xiàn)整體項(xiàng)目的細(xì)膩品質(zhì)，讓業(yè)主感受到 “社區(qū) =家” 。 深訪(fǎng)客戶(hù)語(yǔ)錄： “從外面回來(lái)，首先都要進(jìn)入車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)的環(huán)境對(duì)回家的心情影響很大！不能忍受灰暗和蒼白的車(chē)庫(kù)，檔次太低。墻面不要那么單調(diào)，畫(huà)一些有品味的藝術(shù)壁畫(huà)，感覺(jué)會(huì)很不一樣最好有能體現(xiàn)社區(qū)檔次的不一樣的地方。” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 —— 尊貴人性化的服務(wù) 翡翠物管 —— 專(zhuān)屬禮賓司服務(wù) —— 首席禮賓司選取 40歲左右，成熟、穩(wěn)重，親和的，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，具備豐富經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)物管經(jīng)理；禮賓員選取 25～ 35歲左右形象健康，嚴(yán)格培訓(xùn)的物管人員 —— 為專(zhuān)屬安排的樓