【文章內(nèi)容簡介】 臥也配衛(wèi)生間； 廚房設(shè)計(jì)合理，方便使用 戶型方正；主仆分區(qū)明顯，主客活動區(qū)分離，私密性較強(qiáng)； 主臥套房式，帶豪華衛(wèi)生間 譽(yù)峰 A1戶型（ 200㎡ ） 多功能房帶觀景陽臺，舒適性更好 ,寬闊橫廳設(shè)計(jì)； 門廳酒柜設(shè)計(jì)更為符合豪宅品質(zhì)； 保姆房，單獨(dú)入戶，主仆分區(qū)，配臵獨(dú)立設(shè)備房。 戶型對比 :對于 200㎡左右產(chǎn)品本項(xiàng)目主臥以及衛(wèi)生間明顯偏小，未設(shè)臵生活陽臺設(shè)備平臺 競品研究 41 項(xiàng)目名 開發(fā)商 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 物管公司 藍(lán)光 〃 公館 1881 成都藍(lán)光 HZS豪斯泰勒張思圖德建筑設(shè)計(jì)咨詢有限 公司 易地斯埃東方環(huán)境景觀設(shè)計(jì)研 究院 藍(lán)光嘉寶物業(yè) 臵信 〃 麗府 成都臵信 上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司 四川省大家環(huán)境藝術(shù)有限公司 成都蜀信物業(yè) 譽(yù)峰 合景泰富 賓士納工作室 賓士納工作室 廣州寧俊物業(yè) 交大 〃 歸谷 交大地產(chǎn) 四川三鼎設(shè)計(jì)有限公司 成都弘里物業(yè) 中海城南一號 中海地產(chǎn) 梁黃顧設(shè)計(jì)顧問有限公司 梓仁園林設(shè)計(jì)有限公司 成都中海物業(yè)管理有限公司 本項(xiàng)目 中糧地產(chǎn) 西南設(shè)計(jì)院 泛亞國際 中糧物管 開發(fā)商 50% 建筑設(shè)計(jì) 10% 景觀設(shè)計(jì) 10% 物管公司 30% 綜合 藍(lán)光 公館 1881 43 8 8 22 81 臵信 麗府 42 7 6 26 82 譽(yù)峰 45 8 8 25 85 交大 歸谷 41 7 6 21 76 中海城南一號 45 8 7 26 86 本項(xiàng)目 43 6 8 24 81 備注 滿分 50 滿分 10 滿分 10 滿分 30 總分 100 品牌對比：項(xiàng)目綜合研發(fā)團(tuán)隊(duì)品牌實(shí)力差異不大 競品研究 42 資源 臵信麗府：自身小區(qū)景觀資源 公館 1881：自身小區(qū)景觀資源 譽(yù)峰：項(xiàng)目自建公園 歸谷：自身小區(qū)景觀資源 城南一號：自身小區(qū)景觀資源 地段 麗府：麗都片區(qū)腹地，毗鄰 1881：高新區(qū)神仙樹盛和三街 譽(yù)峰：高新區(qū)萬象南路，離地鐵一號線最近 歸谷：麗都片區(qū)腹地，毗鄰 城南一號：高新區(qū)錦城大道 配套 麗府：私人會所，下沉式室內(nèi)恒溫游泳池、全水療 SPA、國際化商務(wù)中心、品牌健身館 1881：五星級會所 譽(yù)峰：全球頂級 W酒店、會所 歸谷：健身場館 我們的資源 麗都公園 自身社區(qū)景觀資源 我們的配套 7000平米中庭景觀 600平米社區(qū)會所 我們的地段 二環(huán)旁 離地鐵三號線步行 10分鐘 資源配套比較：與競爭對手相比，項(xiàng)目自身配套受地塊條件限制明顯不足 ,在景觀資源、地段方面有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢 競品研究 43 綜合對比：與競爭對手相比，在戶型產(chǎn)品，自身配套上無競爭優(yōu)勢 ,本項(xiàng)目在城市資源及所處地段上有明顯優(yōu)勢 臵信麗府 公館 〃1881 交大 〃 歸谷 譽(yù)峰 香榭麗都 產(chǎn)品 景觀 開發(fā)商品牌 形象 地段 配套 產(chǎn)品尺度初步符合高端物業(yè)需求，但附加值及舒適度不具明顯競爭優(yōu)勢。 景觀坐享城市稀缺公園 景觀資源 中糧地產(chǎn)品牌在成都還處于初始階段，但中糧集 團(tuán)作為國有大財(cái)團(tuán)擁有品牌優(yōu)勢 . 前期祥云已為中糧建立了一定國際化高端住宅品牌形象，因此本項(xiàng)目有望在此基礎(chǔ)上加以升華。 自身由于地塊限制配套 較少 相比其它項(xiàng)目，香榭地段優(yōu)勢明顯，地塊 周邊條件良好。 城南一號 競品研究 44 小結(jié) ? 項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及價(jià)格水平處于 一、二線豪宅之間 ，存在和區(qū)域內(nèi)區(qū)域外項(xiàng)目 多重競爭關(guān)系 ， 而 130—200㎡戶型將面臨豪宅市場最激烈的競爭； ? 項(xiàng)目品牌口碑、戶型、自身配套均無明顯優(yōu)勢，核心的 地段以及高附加值的服務(wù)權(quán)益 將成為贏得競爭的重要發(fā)力點(diǎn)； ? 隨著明年競爭進(jìn)一步激烈，需在營銷階段不斷強(qiáng)化項(xiàng)目差異點(diǎn)，樹立新的價(jià)值體系使得項(xiàng)目與競爭對手脫離同一競爭水準(zhǔn)。 競品研究 45 目錄 項(xiàng)目基礎(chǔ)分析 客戶分析 項(xiàng)目目標(biāo)溝通 市場及競爭分析 核心價(jià)值分析 營銷執(zhí)行 競品分析 市場分析 46 區(qū)域客戶特征 高度認(rèn)同城南傳統(tǒng)富人區(qū)的地位，并且對于本區(qū)域有著深厚的情感基礎(chǔ) ? 傳統(tǒng)富人區(qū)標(biāo)簽： 因其獨(dú)特的地理位臵和成都首批豪宅型物業(yè)的誕生，形成了成熟的成都富人生活圈。 ? 特殊的地緣情節(jié) ： 隨著這一區(qū)域十幾年的發(fā)展，影響著一大批和該區(qū)域有著深厚感情聯(lián)系的客戶。 ?桐梓林路 ?麗都公園 ?中海名城 ?雙楠廣場 47 老城南區(qū)域內(nèi)存在大量的 2023年左右開發(fā)的老富人小區(qū)，隨著產(chǎn)品的落后必然滋生出大量高端改善需求；并且對于近年來在城南崛起的新富階層也迫切需要在本片區(qū)立足 客戶來源 ?麗都片區(qū) ?桐梓林紫荊片區(qū) ?雙楠片區(qū) 高端商務(wù)區(qū) ?汽車市場 ?桐梓林紫荊片區(qū)老社區(qū) 錦繡花園、中華園、金地貝福里、上?；▓@ ?麗都片區(qū)老社區(qū) 麗都花園（ A/B/C/D區(qū)）檀香山、麗都帝景 ?雙楠片區(qū)老社區(qū) 武侯國際花園、羅浮世家、中海常春藤花園 通過客戶訪談和市場調(diào)研，我們將本區(qū)域的高端客戶分為以下四類： 48 客戶類型 客戶特點(diǎn) 客戶關(guān)注點(diǎn) 關(guān)注面積段 居住地緣型 多次臵業(yè)而居住在老城南或麗都板塊對于該片區(qū)高度認(rèn)同和依賴性。 地段、服務(wù)、產(chǎn)品舒適性、項(xiàng)目整體品質(zhì)一定高于現(xiàn)有居所。 180㎡左右或 300㎡以上躍層 圈層地緣型 多次臵業(yè)，朋友或親人在老城南或麗都板塊，希望通過在此臵業(yè)更好的拉近距離。 地段、服務(wù)、產(chǎn)品舒適性、項(xiàng)目整體品質(zhì)不能低于身處該片區(qū)的朋友或親人；總價(jià)也是重要關(guān)注點(diǎn)之一。 150㎡ 200㎡ 外來高端移民 在成都首次或二次臵業(yè)，希望更好融入富人圈層。 地段、環(huán)境、生活細(xì)節(jié)和標(biāo)簽感；升值潛力是關(guān)鍵因素。 130㎡ — 170㎡ 區(qū)域富二代 生長在老城南，之前和父母同住。希望獨(dú)立出來但又不想離家人太遠(yuǎn)。 環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，關(guān)注總價(jià)但能承受高單價(jià)。 130㎡以下 客戶特征分類 地段 純粹環(huán)境 +物管服務(wù)； 重面子、 舒適性 49 ?典型客戶：王先生 職業(yè)：生意人 ?年齡： 50歲左右，成都人 家庭資產(chǎn)： 上億，名下有多處房產(chǎn) ，多用于投資、度假 客戶基本情況： 一家四口，小孩在讀大學(xué) ，太太是全職太太，當(dāng)前 居住在麗都花園 C區(qū)， 220㎡ ?客戶語錄： —— 臵信產(chǎn)品細(xì)節(jié)做的好，比如環(huán)境，樹多，成都夏天最熱的時(shí)候，不夸張，走到小區(qū)里面溫度可以低 10176。 。另外就是物管好，而且管的很嚴(yán)。其他的也沒啥特別的就是把標(biāo)準(zhǔn)化做到了極致，物業(yè)維護(hù)也比較到位，小區(qū)里的水啊每周都打掃兩三次。 —— 我們在成都不缺房子，（麗都）這邊的房子是老了，戶型過時(shí)了，還住著，也是沒有找到好的。地段啊，環(huán)境啊，朋友在一起住久了也不想搬太遠(yuǎn)。 —— 麗府那邊的環(huán)境不好，太亂了 —— 譽(yù)峰確實(shí)做的可以，不過在這住習(xí)慣了。 居住地緣型客戶 ? 生意人，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 ? 有多套房產(chǎn) ? 有地緣情節(jié)，依賴城市配套 ? 注重環(huán)境的純粹性 ? 注重社區(qū)的物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化 地段 =區(qū)域 純粹環(huán)境 =質(zhì)量； 追求身份，注重朋友圈層 50 ?典型客戶：張先生 職業(yè)：自由職業(yè)，主要進(jìn)行股票投資和地產(chǎn)投資 ?年齡： 45歲左右，成都人 客戶基本情況： 一家三口，小孩正在讀初中，當(dāng)前住在市中心，有一套 150平的房子，有麓山國際 450平左右，600萬別墅一套 ?客戶語錄： —— 麗都那邊不錯啊，地段好，靠近二環(huán)交通方便。 —— 成都傳統(tǒng)都是西邊和南邊好些，現(xiàn)在很多朋友也在那邊 —— 麓山不錯但是約個(gè)朋友喝茶什么的確實(shí)不是很方便，所以一般不常住。 —— 麗府看過，臵信的嘛，還可以，但是那條路太差了，都是賣車的。 —— 譽(yù)峰我去看過，產(chǎn)品還不錯，也在考慮。 ? 自由職業(yè)，投資股票和房產(chǎn) ? 喜歡和朋友打麻將喝茶，依賴已經(jīng)形成的交往圈子 ? 成都人，看重地段 ? 愛面子，同時(shí)依賴城市配套 ? 注重房子的質(zhì)量、環(huán)境、物管 圈層地緣型客戶 追求身份 ,地位； 享受 /滋味 /生活細(xì)節(jié)，喜愛成都文化 51 ?典型客戶：杜先生 職業(yè)：某汽車品牌經(jīng)銷商 ?年齡： 38歲，江西人 家庭資產(chǎn)： ?在成都有三套房， 09年年中購買時(shí)代豪庭，面積 160㎡ ，公司在豐德辦公 ?客戶語錄： —— “ 我以前在深圳上班，節(jié)奏很快，基本上是有工作、沒生活，來成都后，感覺輕松多了，有更多時(shí)間去享受生活，與朋友聚會。 —— “ 我喜歡成都的生活，成都的美食、酒吧、會館等非常多，休閑生活豐富多彩。成都是一個(gè)讓人來了就想留下來的城市，特別包容，特別容易使人找到歸屬感?！? —— “ 在成都生活久了，他的文化很舒服，現(xiàn)在成都還沒有像上海那么瘋狂，我一直想找個(gè)最有成都感覺的地方。” —— “ 我買時(shí)代豪庭主要是看重地段，旁邊有寫字樓、還有蘭桂坊，升值潛力大，我當(dāng)初買的時(shí)候是 ，當(dāng)時(shí)覺得在成都還挺貴的，但是現(xiàn)在二手房已近漲到了 /平米” ? 外地移民 ? 有多套房產(chǎn) ? 喜愛成都的城市人文，閑適、包容，有歷史的底蘊(yùn) ? 看重城市區(qū)域的升值價(jià)值，以及城市配套生活 ? 注重環(huán)境、身份與生活細(xì)節(jié) 外地高端移民客戶 地段 環(huán)境 +服務(wù)； 愛面子，注重家庭以及生活的全面品質(zhì) 52 ?典型客戶：劉先生 職業(yè)：機(jī)場安檢 ?年齡： 25歲左右，四川人 家庭資產(chǎn)：富二代， 家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有一套公寓，且是一次性付款，當(dāng)前無貸款記錄 客戶基本情況： 單身 ， 當(dāng)前 居住在麗都花園 C區(qū)， 260平單位 ?客戶語錄： —— 那邊地段很好啊，環(huán)境好。 —— 中糧我大概知道吧，是國企應(yīng)該還可以，那塊地旁邊的都是臵信的房子嘛，環(huán)境很好，安靜。 —— 在這邊長大，這個(gè)區(qū)域確實(shí)很方便、不想去其他地方住。 —— 我會先考慮離父母近些，有什么事也方便，然后就是環(huán)境、還有物管要好，現(xiàn)在麗都這邊的物管就很好，管的很嚴(yán)，外面那些亂七八糟的人基本上進(jìn)不來。 —— 麗府我知道，我有朋友就在那邊買，臵信的盤還是不錯的嘛，我也在看，但是我一個(gè)人兩室就夠了，不過三室也可以。 ? 富二代，家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好 ? 成都人，生長在老城南 ? 家庭結(jié)構(gòu)變化，看重生活品質(zhì)、配套、交通系統(tǒng) ? 注重環(huán)境、物管 區(qū)域富二代客戶 53 社交需求、改善需求并行 ?高端不動產(chǎn)的購買行為本身即是購買資產(chǎn)，一定帶有投資屬性。 ?但促成客戶做出購買決策的卻一定帶有自住需求的認(rèn)可。 ?從項(xiàng)目的主力產(chǎn)品來看，都具有明顯的“回歸城市”的需求特征。 ?這是成熟消費(fèi)者對生活舒適度的理解，其中大戶型消費(fèi)者更偏重于改善，兼有社交；而中小戶型消費(fèi)者則是以社交為主，兼有改善。 客戶分析小結(jié) 54 目錄 項(xiàng)目基礎(chǔ)分析 客戶分析 項(xiàng)目目標(biāo)溝通 市場及競爭分析 核心價(jià)值分析 營銷執(zhí)行 競品分析 市場分析 55 About France 香榭麗都 法國 to 從法蘭西到香榭麗都 56 奢侈品 ——法蘭西王國的代表作 耳熟能詳?shù)钠放疲坏碛?，別無所求的夢境般的想象。 57 名勝 ——藝術(shù)建筑的匯聚之地 巴黎凱旋門 L39。arc de Triomphe 埃菲爾鐵塔 La Tour Eiffel 盧浮宮 Palais du Louvre 巴黎圣母院 NotreDame de Paris 香榭麗舍大街 Ave des ChampsElysees 58 美食 —— 法式生活的文化體現(xiàn) 世界三大美食之中， 法國美食即占有一席之地。 特色： 使用新鮮的季節(jié)性材料； 廚師個(gè)人的獨(dú)特的調(diào)理； 獨(dú)一無二的藝術(shù)佳肴極品，無論 視覺上、嗅覺上、味覺上、 觸感、交感神經(jīng)上， 都是無與倫比的境界， 選用稀有的名貴原料， 如蝸牛、青蛙、鵝肝、黑蘑菇等。 絕不只是停留于填飽肚子的階段而已，更是一種享受生活的態(tài)度，因此享用一頓正式的法國餐要花上四五個(gè)小時(shí)是常有的事。 享受過程、享受美食、享受氛圍、享受生活。 59 紅酒 —— 法式生活的源泉 法國紅酒： 迷人的色彩，神秘的情思， 柔和醇香的紅酒飽