世聯(lián)_江蘇常州萬博湖塘工商所項(xiàng)目商業(yè)策略總綱_115頁_xxxx年(編輯修改稿)
2025-02-06 02:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 足，目前空置情況仍很普遍216。周邊零散鋪面的低價(jià)出租造成經(jīng)營客戶的分流定義項(xiàng)目所在核心商圈緊鄰樂購的黃金區(qū)位，區(qū)隔與其他商圈及同商圈其他位置的競爭。做市場的差異化引領(lǐng)者。以特色和市場空缺彌補(bǔ)規(guī)模不足，并區(qū)隔競爭利用傳統(tǒng)中心地段，定義湖塘核心商圈。選擇補(bǔ)缺提升型、特色開創(chuàng)性的定位入市，做核心商圈的特色商業(yè)。SWOT 分析競爭策略領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會(huì)主義者市場定位篇第一部分182。 3C分析182。 項(xiàng)目定位市場定位：互補(bǔ)型定位234商圈特征競爭情況本體市場機(jī)會(huì)點(diǎn)城市副中心，中低端的滿足區(qū)域居民日常消費(fèi)和服務(wù)支出商圈聚集大量大體量項(xiàng)目，存在消費(fèi)競爭項(xiàng)目規(guī)模小，缺乏核心競爭力缺乏特色商業(yè)定位的產(chǎn)品1本案市場定位：互補(bǔ)型定位業(yè)態(tài)定位：區(qū)域動(dòng)感時(shí)尚、流行服飾飾品補(bǔ)缺戰(zhàn)略下的業(yè)態(tài)定位體驗(yàn)餐飲娛樂目的性消費(fèi)滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的傳統(tǒng)零售品牌服飾百貨生活服務(wù)家電區(qū)域動(dòng)感時(shí)尚流行服飾飾品租金收益低、簽約期長、對(duì)物業(yè)要求高區(qū)域競爭激烈需求面積大、租金低√√核心購買客戶為湖塘中心鎮(zhèn)私營業(yè)主核心客戶重要客戶潛在客戶湖塘中心鎮(zhèn)私營業(yè)主武進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主常州其他區(qū)私營業(yè)主外省市投資者首批目標(biāo)客戶客戶定位經(jīng)營客戶主要為新常州人核心客戶重要客戶潛在客戶新常州人市域范圍內(nèi)私營業(yè)主、外省市連鎖商家湖塘、武進(jìn)及其他區(qū)私營業(yè)主首批目標(biāo)客戶客戶定位消費(fèi)客戶主要為湖塘區(qū)域內(nèi)的原居民、中心商圈人流核心客戶重要客戶潛在客戶湖塘區(qū)域內(nèi)的原住居民、中心商圈人流武進(jìn)范圍內(nèi)白領(lǐng)、公務(wù)員片區(qū)內(nèi)各階層消費(fèi)人群首批目標(biāo)客戶客戶定位不斷更新的商品咨訊獨(dú)特品位的城市風(fēng)景豐富特色的業(yè)態(tài)品牌湖塘潮流消費(fèi)里程碑動(dòng)感活力的休閑前沿動(dòng)感生活的體驗(yàn)空間引領(lǐng)城市生活文化湖塘都市鋒尚街社會(huì)形象 文化形象 人文形象形象定位：湖塘核心都市鋒尚街區(qū)一街 鋒 彩，生活向 尚形象定位：推廣輔助案名示意鋒尚町 推廣語：一街鋒彩，生活向尚“ 風(fēng)采 ” 寓意街區(qū)魅力， “ 向上 ” 代表生活態(tài)度。而 “ 鋒 ” 和 “ 尚 ” 正是兩者的提煉與升華。鋒尚町，凝聚湖塘前沿時(shí)尚消費(fèi)形態(tài)，打造動(dòng)感活力的鋒尚街區(qū)！前沿的、時(shí)尚的、活力的業(yè)態(tài)規(guī)劃篇第二部分182。 業(yè)態(tài)定位182。 劃鋪方案業(yè)態(tài)定位樓層 鋪位特征分析 適宜的業(yè)態(tài)屬性判斷 相關(guān)的業(yè)態(tài)推薦 業(yè)態(tài)推薦的主要原因負(fù) 1層 昭示性差，人流量小 目的型消費(fèi) 超市主力店 利用偏目的型消費(fèi)引導(dǎo)人流進(jìn)入1層昭示性極佳，人流導(dǎo)入空間巨大，沿街面長形象鮮明的主力商家加中小規(guī)模鋪位銷售服飾、連鎖餐飲、生活服務(wù)類有效導(dǎo)入周邊人流，兼顧項(xiàng)目形象2層鋪位性價(jià)比高，數(shù)量多?？土饕腚y度不高小商品經(jīng)營類業(yè)態(tài) 主力餐飲配合潮流飾品、時(shí)尚小店等業(yè)態(tài)該類業(yè)態(tài)能鋪滿大量鋪位，具有成熟的成功經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)契合項(xiàng)目潮流前線的主題。3層有屋頂花園，整體環(huán)境格局較好。人流導(dǎo)入難適宜打造偏目的型消費(fèi)的主題街區(qū)香港城風(fēng)格的潮流服飾一條街主題傳播性好，符合小鋪分隔和主題鮮明要求4層 人流導(dǎo)入最難， 鋪位面積大 能聚集人氣的絕對(duì)目的性消費(fèi) 餐飲主力店、培訓(xùn)健身、游樂等 鋪位需求面積大，且處于純目的型消費(fèi)▌ 作為本項(xiàng)目運(yùn)營的核心組成部分，其主要業(yè)態(tài)和品類是服裝、飾品、鞋包等。▌ 中高端餐飲作為本項(xiàng)目特色功能，填補(bǔ)市場空缺，拉升人氣▌ 引入特色百貨超市主力店，形成市場認(rèn)知度和口碑。同時(shí)增加目標(biāo)消費(fèi)人群的引入。▌ 目前市場空缺的購物元素，以吸引年輕人群為主，對(duì)鋪面要求較小，同時(shí)有利于塑造項(xiàng)目特色▌ 以培訓(xùn)、教學(xué)和體驗(yàn)式的親子游戲等業(yè)態(tài)，提升商業(yè)文化內(nèi)涵，同時(shí)也是功能上的完善■ 緊扣 “ 核心前沿潮流商業(yè) ” 的經(jīng)營需要和特征，結(jié)合統(tǒng)一的商業(yè)文化和視覺形象系統(tǒng)，規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的功能組合及其配比，更好的滿足片區(qū)范圍內(nèi) 購物 、 餐飲 、 休閑 、 娛樂 、文化品位 方面具有特色的 年輕 消費(fèi)需求。消費(fèi)主力目標(biāo)性消費(fèi)家庭型消費(fèi)目標(biāo)性消費(fèi)時(shí)尚型消費(fèi)非目標(biāo)性消費(fèi)家庭型消費(fèi)商業(yè)文化提升功能完善服服 飾飾 類類餐餐 飲飲 類類特色百貨特色百貨主力店主力店時(shí)尚小商品時(shí)尚小商品培訓(xùn)體驗(yàn)類培訓(xùn)體驗(yàn)類30%35%20%25%10%15%20%25%3%8%業(yè)態(tài)規(guī)劃篇第二部分182。 業(yè)態(tài)定位182。 劃鋪方案u 盡量實(shí)現(xiàn)整體鋪位價(jià)值的最大化u控制鋪位進(jìn)深開間比，盡量保證方正實(shí)用性u(píng)控制單個(gè)鋪位的總價(jià)，利于鋪位銷售u 考慮到項(xiàng)目定位下的業(yè)態(tài)需求劃鋪原則樓層 劃鋪思路 劃鋪思路的主要原因負(fù) 1層 采取開內(nèi)街、大鋪切割、增設(shè)中島鋪等形式劃鋪基于銷售目標(biāo)和速度目標(biāo)，本項(xiàng)目商業(yè)采取 “ 以售為主，高價(jià)前提下能售則售 ” 的銷售原則。小鋪投資門檻低，易于實(shí)現(xiàn)高單價(jià)低總價(jià)銷售。小鋪組合靈活性強(qiáng)。符合項(xiàng)目功能和形象定位1層2層3層4層 建議先期持有，待商業(yè)主體成熟后銷售四層直接銷售無法實(shí)現(xiàn)價(jià)格保證，帶租約銷售則主力店租金水平不足以支撐投資回報(bào)商鋪價(jià)值評(píng)價(jià)及價(jià)值等級(jí)分類商鋪價(jià)值評(píng)價(jià)關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn) 權(quán)重人流量 40％昭示性 15％進(jìn)入性 15％方正實(shí)用性 15％可售性 15％合計(jì) 100％商鋪價(jià)值等級(jí)分類鋪位價(jià)值等級(jí) 評(píng)分 各類鋪價(jià)值比例一級(jí)鋪 95100 二級(jí)鋪 8594 三級(jí)鋪 7184 四級(jí)鋪 5670 五級(jí)鋪 4055 負(fù)一層劃鋪方案 鋪位 數(shù)量一級(jí)鋪 0二級(jí)鋪 28三級(jí)鋪 54四級(jí)鋪 10五級(jí)鋪 0人行主動(dòng)線人行次動(dòng)線一層劃鋪方案鋪位 數(shù)量一級(jí)鋪 19二級(jí)鋪 62三級(jí)鋪 31四級(jí)鋪 0五級(jí)鋪 0人行主動(dòng)線人行次動(dòng)線二層劃鋪方案 鋪位 數(shù)量一級(jí)鋪 0二級(jí)鋪 32三級(jí)鋪 81四級(jí)鋪 11五級(jí)鋪 0人行主動(dòng)線人行次動(dòng)線鋪位 數(shù)量一級(jí)鋪 0二級(jí)鋪 0三級(jí)鋪 37四級(jí)鋪 56五級(jí)鋪 9三層劃鋪方案人行主動(dòng)線人行次動(dòng)線各層主力店建議樓層 主力店建議 品牌建議 位置 備注1 特色生活超市 屈臣氏 中庭位置大鋪 生活超市易于易于吸引人流，同時(shí)品牌選擇上補(bǔ)缺市場1 時(shí)尚餐飲 麥當(dāng)勞 街區(qū)東南角沿街 雙層設(shè)置， 1層給沿街昭示面和入口門面，主要就餐區(qū)設(shè)在 2層 2 時(shí)尚餐飲 街區(qū)最南側(cè)3 休閑
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