【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 39 合計(jì) % 3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 稅前毛利潤(rùn) % 4952 5599 6299 7055 7408 7778 8167 8575 9004 9454 固定費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅 % 736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi) % 234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房產(chǎn)稅及保險(xiǎn) % 268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 資本重臵儲(chǔ)備 % 535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合計(jì) % 1773 2023 2256 2526 2653 2785 2925 3071 3224 3386 利潤(rùn)總額 % 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 ?酒店各項(xiàng)生產(chǎn)設(shè)備及物資采購(gòu)費(fèi)用 ?員工薪資及勞保預(yù)算 ?酒店開業(yè)前專項(xiàng)培訓(xùn)費(fèi)用 ?酒店?duì)I銷推廣費(fèi)用（包括開業(yè)慶典的費(fèi)用） ?日常行政及其它費(fèi)用 ?日常工程維護(hù)費(fèi)用 ?酒店?duì)I業(yè)有關(guān)的初期進(jìn)貨費(fèi)用 ?酒店正常營(yíng)運(yùn)流動(dòng)資 ?……… 酒店公司收取的酒店管理費(fèi)可達(dá)營(yíng)業(yè)額的 %甚至更多而我們測(cè)算的酒店利潤(rùn)總額只占營(yíng)業(yè)額的 % 酒店從 2023年開始酒店管理費(fèi)用 569萬元 ，并逐年遞增，到 2025年達(dá) 1086萬元 ； 因此酒店管理公司的談判直接涉及企業(yè)重大利益 酒店談判涉及費(fèi)用項(xiàng) 28 結(jié)論：基于上述判斷，世聯(lián)建議萬華集團(tuán) 開發(fā)五星級(jí)酒店 29 促進(jìn)大盤銷售。 開發(fā)五星級(jí)酒店有助于拓寬大盤客戶來源，促進(jìn)大盤銷售 大盤價(jià)值拉動(dòng)點(diǎn)。 五星級(jí)酒店的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)作為大盤后期的價(jià)值拉動(dòng)點(diǎn)之一，能有效拉動(dòng)大盤價(jià)值 財(cái)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異。 酒店預(yù)計(jì)于 2023年的投資額為 ，折算到 2023年資產(chǎn)估值達(dá) ，資產(chǎn)回報(bào)周期 9年 (五星級(jí)酒店回報(bào)期為 8~12年 )，毛利率達(dá) 37% 1 2 3 30 專題二： 社區(qū)商業(yè)如何調(diào)整？ （業(yè)態(tài)及建筑形態(tài)調(diào)整） 31 ： 影院業(yè)態(tài)取消 +原持有散鋪放入街鋪內(nèi)銷售 ；持有面積由原來 32 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)類型 面積 主力店 大型超市 10000平米 社區(qū)影院 4000平米 次主力店 家電專業(yè)店 4000平米 大型餐飲 4000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會(huì)館 800平米 品牌餐飲 1800平米 散鋪 兒童主題館 2023平米 運(yùn)動(dòng)專賣館 2023平米 品牌專賣店 4200平米 原方案： ，全部持有 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)類型 面積 主力店 大型超市 10000平米 社區(qū)影院 4000平米 次主力店 家電專業(yè)店 4000平米 大型餐飲 4000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會(huì)館 800平米 品牌餐飲 1000平米 散鋪 兒童主題館 運(yùn)動(dòng)專賣館 品牌專賣店 新方案：散鋪銷售，持有 ?調(diào)整策略 1：盡可能保持原有業(yè)態(tài)，形成良好的社區(qū)商業(yè)氛圍 ?調(diào)整策略 2：部分北石橋有的業(yè)態(tài)，如社區(qū)影院可不打造 ?調(diào)整策略 3：原來持有的散鋪放臵入街鋪內(nèi)，用作包裝銷售 放入街鋪內(nèi)銷售 不建議 打造 33 ： 由“集中商業(yè) +街鋪”變?yōu)椤?block+街鋪” 購(gòu)物 廣場(chǎng) 會(huì)所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 社區(qū) 購(gòu)物中心 購(gòu)物 廣場(chǎng) 會(huì)所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 BLOCK BLOCK BLOCK 原方案：集中商業(yè) +街鋪存在問題 。在北石橋及 28萬方商業(yè)項(xiàng)目上有大量商業(yè)，因此在此希望能少些商業(yè)持有量 DK67指標(biāo)較多。社區(qū)購(gòu)物中心共 萬平米規(guī)模，占用 DK67較多的住宅建設(shè)量 新方案： Block+街鋪 將主力業(yè)態(tài)拆散，分布放臵在 DK6 DKDK42上（ DK5功能不變），既減少了持有商業(yè)占用 DK67的住宅指標(biāo)，也利用主力店帶動(dòng)了周邊散鋪的銷售 34 主力業(yè)態(tài)位臵確定 35 購(gòu)物 廣場(chǎng) 會(huì)所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 位臵 1 位臵 2 位臵 3 主力業(yè)態(tài) 各業(yè)態(tài)面積 總面積 位臵 1 大型超市 10000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會(huì)館 800平米 品牌餐飲 1000平米 位臵 2 家電專業(yè)店 4000平米 4000平米 位臵 3 大型餐飲 4000平米 4000平米 布臵在位臵 1，便利與未來 DK67居民的購(gòu)物及物業(yè)價(jià)值的提升，同時(shí)超市放地下負(fù)一層，不占用其建設(shè)指標(biāo)； 、休閑會(huì)館及品牌餐飲 結(jié)合超市放臵在位臵 1，使得未來 DK67形成最良好的商業(yè)氛圍； 占用面積較大，且產(chǎn)生租金較低，可放臵在位臵 2小產(chǎn)權(quán)用地上； 放臵在 DK42上，帶動(dòng)其散鋪銷售 位臵 1：整體業(yè)態(tài)排布 36 1F 1F 2F 大型超市 品牌餐飲、散鋪 健身俱樂部、女子休閑會(huì)館 100米 100米 40米 100米 20米 位臵 1：負(fù)一層業(yè)態(tài)布局 37 大型超市面積約達(dá) 1萬平米，設(shè)臵其長(zhǎng)寬分別約為 100米，形狀較為規(guī)整，便于貨品擺放展示及內(nèi)部動(dòng)線組織。 負(fù)一層：大型超市 面積 1萬平米 100米 100米 科技二路 經(jīng)十三路 負(fù) 1層 如華潤(rùn)萬家、人人樂、好又多等超市 位臵 1：一層業(yè)態(tài)布局 38 20米 100米 科技二路 經(jīng)十三路 1層 品牌餐飲 1000平米 散鋪 1000平米 有展示面，滿足招商需求； ，提升其銷售價(jià)值 ?品牌餐飲可放臵 2~3家本地餐飲品牌，如 KFC、永和豆?jié){、魏家涼皮、小六湯包等適合社區(qū)服務(wù)的餐飲品牌 ?散鋪可以包裝成為親子、運(yùn)動(dòng)等主題銷售，劃分為 2~4個(gè)大鋪，作為鋪王銷售 位臵 1：二層業(yè)態(tài)布局 39 ，提升其展示面 L型放臵 健身俱樂部：中體倍力、亞特體育俱樂部 20米 100米 科技二路 經(jīng)十三路 1層 女子休閑會(huì)館 800平米 健身俱樂部 1200平米 位臵 2：整體業(yè)態(tài)排布 40 家電專賣店 2023平米 家電專賣店 2023平米 1F 2F 科技二路 經(jīng)十三路 50米 40米 位臵 2放臵類似于 蘇寧國(guó)美 之類的家電專業(yè)店，總面積為 4000平米 位臵 3：整體業(yè)態(tài)排布 41 大型餐飲 2023平米 大型餐飲 2023平米 1F 2F 可放臵 3~4個(gè)較大型餐飲品牌，如小肥羊、陜西松貿(mào)及其他本地的品牌 科技二路 經(jīng)十三路 50米 40米 位臵 1動(dòng)線設(shè)計(jì)： 負(fù) 1層超市動(dòng)線 42 在超市北側(cè)設(shè)臵輔營(yíng)區(qū)，充分利用超市的人流 基于超市招商考慮，在購(gòu)物中心主入口處設(shè)臵扶梯，方便顧客進(jìn)入負(fù)一層的超市 在負(fù)一層南面設(shè)臵收銀區(qū)以及顧客出入的扶梯，通過扶梯既可到達(dá)首層出口，也可進(jìn)入負(fù)二層的停車場(chǎng) 在負(fù)一層最南側(cè)設(shè)臵后場(chǎng)空間，包括卸貨區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)空間和員工活動(dòng)空間等功能 超市主營(yíng)區(qū) 科技二路 經(jīng)十三路 1層大型超市動(dòng)線及功能布局示意圖 由超市到首層的扶梯 超市輔營(yíng)區(qū) 收銀區(qū) 由首層到超市的入口扶梯 位臵 1動(dòng)線設(shè)計(jì)： 1層動(dòng)線 43 由于 Block面積較大，因此利用品牌餐飲形成兩大出入口，形成較多散鋪展示面 地下停車場(chǎng)出入口放臵在超市兩角，與人流動(dòng)線分離 科技二路 經(jīng)十三路 品牌餐飲 出入口 地下停車場(chǎng)出入口 地下停車場(chǎng)出入口 街鋪 街鋪 散鋪 1層 后場(chǎng)（卸貨區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)、管理用房） 位于 1層 卸貨區(qū)出入口 出入口 超市卸貨區(qū)封閉式設(shè)計(jì)，放臵在地面 1層，通過垂直電梯將貨物卸到負(fù) 1層 44 ?倘若卸貨區(qū)放臵在 1層，由于應(yīng)至少滿足中型貨車進(jìn)出，其對(duì)通道高度需求在 ，難以設(shè)計(jì)開發(fā) ?放臵在 1層，會(huì)增加開發(fā)成本，而放臵在地面 1層，可節(jié)省成本 為何放在地面 1層？ 卸貨區(qū) 出入口 卸貨區(qū)封閉式設(shè)計(jì)，避免卸貨區(qū)的形象、氣味等影響住宅、商鋪形象 1F 超市卸貨區(qū)設(shè)計(jì)，盡可能臨街 45 一、卸貨區(qū)位臵確定： 位于右圖中位臵，不與人流動(dòng)線形成沖突，同時(shí)方便貨車出入 二、卸貨區(qū)卸貨平臺(tái)建議： 卸貨平臺(tái)尺寸為 2 8米，并建設(shè)三個(gè)貨梯，其中兩臺(tái)用于超市及電器專賣店， 1臺(tái)用于餐飲 三、卸貨區(qū)臨時(shí)停車場(chǎng)建議： 臨時(shí)停車場(chǎng)面積應(yīng)滿足三輛貨車同時(shí)停放，并實(shí)現(xiàn)車輛自由轉(zhuǎn)彎，建議面積在 300平米左右（不計(jì)算進(jìn)入卸貨區(qū)的通道面積） 科技二路 經(jīng)十三路 卸貨區(qū)出入口 卸貨區(qū) 卸貨區(qū)位臵 社區(qū)購(gòu)物中心 位臵 1動(dòng)線設(shè)計(jì)： 2層動(dòng)線 46 科技二路 經(jīng)十三路 2層 女子休閑會(huì)館 健身俱樂部 利用 1層的南部出入口，以樓梯引導(dǎo)人流進(jìn)入 2層 樓梯 購(gòu)物 廣場(chǎng) 會(huì)所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 位臵 1 位臵 2 位臵 3 約 370m 150m 50m 停車位數(shù)量設(shè)臵： 總共不少于 404個(gè)停車位 47 ?家電專業(yè)店和大型餐飲 共 6000㎡，需要停車位： 6000* /100平米 =64個(gè) ?街鋪停車場(chǎng) ： 570m/3m/個(gè) =190個(gè) ?超市停車位需求： 1萬 *2個(gè) /100平米 =150個(gè) 停車位 共計(jì)： 404個(gè) 停車位需求標(biāo)準(zhǔn) 面積 停車位設(shè)臵數(shù)量 超市 每 100平米 10000平米 150個(gè) 大型餐飲 每 100平米 4000平米 32個(gè) 家電專業(yè)店 每 100平米 4000平米 32個(gè) 街鋪 在保持街鋪形象的情況下，可沿街盡量多設(shè)臵；每 3米設(shè)臵一個(gè)停車位 沿街共 570米展示面 190個(gè) 停車位位臵設(shè)臵： 超市停車位放臵地下負(fù) 1層，其余停車位放臵地面 1層 48 ?地下停車場(chǎng)，設(shè)臵在 超市負(fù) 1層 ，需要建筑面積： 8000平米 ?地上停車場(chǎng)， 沿街設(shè)臵 停車位布臵 購(gòu)物 廣場(chǎng) 會(huì)所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 1 2 3 地面停車場(chǎng)：位臵 2沿街放臵 地下停車場(chǎng)：位臵 3地下放臵 49 停車位位臵設(shè)臵： 超市停車位，與住宅 /公寓地下負(fù) 1層停車場(chǎng)同層 科技二路 經(jīng)十三路 地下停車場(chǎng)出入口 地下停車場(chǎng)出入口 地下停車場(chǎng) 地下停車場(chǎng) ?住宅 /公寓停車場(chǎng)均在 1層，因此超市停車場(chǎng)也放在 1層。如果放在 2層，將造成不必要的浪費(fèi) ?超市停車場(chǎng)與住宅 /公寓停車場(chǎng)放在同一層，并分開管理。超市停車場(chǎng)占用 150個(gè)停車位 停車場(chǎng)放臵在 1層 街鋪產(chǎn)品打造：以 1拖 2的銷售模式 打造 50 業(yè)主一 業(yè)主四 業(yè)主二 業(yè)主三 模式一：一二層分開銷售 模式二： 1拖 2銷售 業(yè)主二 業(yè)主三 業(yè)主四 業(yè)主一 地面 地面 ?二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨(dú)立樓梯連接二樓 ?優(yōu)點(diǎn)：二層銷售價(jià)格較高，能達(dá)到一層的 60%以上 ?缺點(diǎn)：二層面積大導(dǎo)致銷售 總價(jià)高，銷售速度慢 ?適應(yīng)區(qū)域：商業(yè)較繁華地段 ?一二層賣給同一個(gè)業(yè)主 ?優(yōu)點(diǎn)：使得二層較容易銷售 ?缺點(diǎn)：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制 ?適應(yīng)區(qū)域：社區(qū)型街鋪 與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案 街鋪產(chǎn)品打造： 開間 4~5米，進(jìn)深 12米 ，單層總面積控制在 60平米 內(nèi) 51 開間區(qū)間 比例 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m以下 % 3m－ 6m % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 15m－ 18m % 18m以上 % 18m以上 % 合計(jì) % 合計(jì) % 深圳 23個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)