【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)不同層次的家庭生活使用需求；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。里斯頓新城的總體特點(diǎn)：容積率較低，產(chǎn)品形式多樣化、社區(qū)功能復(fù)合化它的開發(fā)目標(biāo)是：為居民建設(shè)一個(gè)終身居所。此城的設(shè)計(jì)者羅伯特 ?西蒙本人是第一批居民，他從開發(fā)之初就一直在這里居住，長達(dá)五十多年從未離開，直到八十六歲。里斯頓新城的三大特征：整體容積率較低社區(qū)功能復(fù)合產(chǎn)品形式多樣化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新城的功能組成部分：以多功能規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，共 12個(gè)街區(qū)，一個(gè)市鎮(zhèn)中心，五個(gè)居住村里斯頓的設(shè)計(jì)以一個(gè)多功能規(guī)劃方案作為基礎(chǔ)，其中包括適合各年齡合收入階層的多種戶型的住宅，以及辦公和購物中心；社區(qū)設(shè)施有：n學(xué)校、圖書館n教堂、日托中心n醫(yī)療護(hù)理設(shè)施n消防隊(duì)、警察局n文化娛樂活動(dòng)設(shè)施、公共交通網(wǎng)和公共開放空間n公司總部、商業(yè)辦公、公共機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。居住功能特色：多種住宅形式相結(jié)合， 一個(gè)家庭從青年、中年到老年的各個(gè)階段都無需從社區(qū)中搬走社區(qū)中有 5個(gè)村：n安妮湖村（ LAKEANNE）n獵人森林村（ HUNTERSWOODS）n高橡樹村（ talloaks）n南湖村（ Southlake）n和北點(diǎn)村（ NORTHPOINT）n每個(gè)村都圍繞一個(gè)多功能的村中心而建n安妮湖村是開發(fā)的第一個(gè)村，它很好地體現(xiàn)了西蒙要把里斯頓建成步行為主的歐洲式社區(qū)的觀點(diǎn)。u復(fù)合功能：一個(gè)生活、工作、休閑的場所 擁有 4萬個(gè)工作崗位，實(shí)現(xiàn)了工作和居住的平衡，它是一個(gè)多種功能、基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)設(shè)施和娛樂設(shè)施完善的自給自足的社區(qū)。u一生之城：住宅多樣化u 通過提供各種類型各種價(jià)位的住房款式 —— 從高層的帶有小廚房和衛(wèi)生設(shè)備的小套公寓到 6房Townhouse以及獨(dú)立住宅 —— 住房能夠滿足不同收入水平，以及家庭生活不同階段的需求。這種混合戶型的存在使得居民能夠在這個(gè)社區(qū)生根，從青年、中年到老年的各個(gè)階段都無需從社區(qū)中搬走。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。設(shè)計(jì)特色：城市型景觀與自然資源的融合、地標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)、環(huán)保式道路邊界n市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)里斯頓市鎮(zhèn)中心的核心是噴泉廣場，人文藝術(shù)景觀和水共同交匯在這個(gè)精致的城市空間中； n地標(biāo)性景觀市鎮(zhèn)中心獨(dú)具特色的天際線形成的地標(biāo)性景觀，來自整個(gè)大都會(huì)區(qū)的居民們被吸引到此處的辦公樓、商店和餐館中；n道路環(huán)境保護(hù)里斯頓在鄰里和道路交匯處設(shè)施寬闊的自然保護(hù)區(qū)，建設(shè)環(huán)境保護(hù)型社區(qū)，成片的住宅被茂密的樹叢掩映著，從道路上只能依稀看到；n城市型景觀與自然資源有機(jī)融合社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了在鄉(xiāng)村環(huán)境中設(shè)置城市型景觀的設(shè)計(jì)概念，有機(jī)的將用地內(nèi)的公共空間、公共活動(dòng)區(qū)和個(gè)人活動(dòng)區(qū)、 89公里的小路和寬闊的自然保護(hù)區(qū)結(jié)合在一起；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。創(chuàng)新規(guī)劃手法：將單純的根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)橐匀丝诿芏葹榛A(chǔ)的劃分n將劃分土地等級(jí)的根據(jù)從以往單純根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)楦鶕?jù)以人口密度為基礎(chǔ)的開發(fā)強(qiáng)度劃分； n20世紀(jì) 80年代初，里斯頓原本開發(fā)時(shí)所采用的PRC區(qū)劃法經(jīng)過修改擴(kuò)展成為一種市鎮(zhèn)中心等級(jí)區(qū)劃法，提供了一種機(jī)制用以開發(fā)集中式、高密度、多功能的中心；n適當(dāng)提高了局部地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，將土地的開發(fā)強(qiáng)度劃分為高（ 60人 /英畝）、中（ 14人 /英畝）、低（ /英畝）三個(gè)等級(jí)，但設(shè)定平均的開發(fā)強(qiáng)度上限（ 13人 /英畝）；n允許混合使用土地，如在商業(yè)建筑上面建設(shè)公寓式住宅等 里斯頓市鎮(zhèn)中心是美國唯一一個(gè)根據(jù)等級(jí)區(qū)劃法進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其它特點(diǎn)：政府的支持、強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）必不可少n里斯頓的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理）在新城發(fā)展中起了重要作用，是里斯頓最后成為一個(gè)充滿活力的新城的關(guān)鍵因素之一。n以私人開發(fā)商為主導(dǎo)開發(fā)的新城，政府的支持不可少本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新浦江城：距離市中心人民廣場 15公里，占地 183萬平，總建面 130萬平，規(guī)劃為低密度、生態(tài)型居住城區(qū)n占地 n總開發(fā)面積逾 130萬平方米n計(jì)劃 2023年前建設(shè)完成基本情況介紹 n新浦江城地處浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)，至人民廣場 15公里距人民廣場約 15公里，距陸家嘴約 17公里；n是規(guī)劃的浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)的示范區(qū)，將被建成一個(gè)高尚的、低密度、生態(tài)型的居住城區(qū)；n將被 60平方公里世博森林（規(guī)劃）環(huán)繞的魅力之城；n包括豐富的城市功能 —— 醫(yī)院、學(xué)校、圖書館、劇院等一應(yīng)俱全， 40萬平米的中心商業(yè)以及完整的鄰里商業(yè)，公共服務(wù)設(shè)施，包括游泳池、健身設(shè)施、早餐及咖啡廳、多功能廳等，商務(wù)寫字樓、藝術(shù)中心、游艇俱樂部的介入，更使得新浦江城成為匯聚居住、工作和休閑娛樂的新上海人的新魅力生活中心。 中心市區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。發(fā)展歷程：浦江鎮(zhèn) 2023年定位為意大利風(fēng)貌區(qū)，由意大利高蒂建筑事務(wù)所整體規(guī)劃， 2023年 4月開始規(guī)劃，同年 12月展示中心對(duì)外開放n2023年 1月 5日，浦江鎮(zhèn)為意大利風(fēng)貌區(qū)；總面積 10平方公里；n2023年 6月 25日，意大利格里高蒂建筑事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)中標(biāo)；n2023年 3月，浦江中心城區(qū)總體詳細(xì)規(guī)劃完成。； 　n2023年 4月 18日， “新浦江城 ”推廣展示中心一中意文化廣場開工；n2023年 4月 18日，浦江鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)展在上海規(guī)劃展覽館舉辦；n2023年 11月 17日， “新浦江城 ”修建性詳細(xì)規(guī)劃完成； 　n2023年 3月，中意文化廣場建成， “新浦江城 ”進(jìn)入正式開發(fā)階段；n2023年 4月 29日， “新浦江城 ”開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；n2023年 7月 29日， “新浦江城 ”首期項(xiàng)目方案報(bào)批通過；n2023年 12月 9日， “新浦江城 ”展示中心正式開放。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)理念 —— 城市運(yùn)營，新城開發(fā)，是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排n項(xiàng)目是更大概念和意義上的開發(fā)與實(shí)踐，它是一個(gè)新城開發(fā)，所涉及到的是一個(gè)完整的城市規(guī)劃的安排，不僅僅是房地產(chǎn)的開發(fā)，而是一個(gè)城市塑造的問題，城市的產(chǎn)業(yè)怎么去構(gòu)筑，整個(gè)城市配套如何布局，這是城市運(yùn)營的概念 ；n在規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、設(shè)計(jì)等過程中還要考慮到何種產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，塑造成最適合人居住的、有內(nèi)涵的、一個(gè)正真意義的完整城市，是整個(gè)城市綜合功能的塑造； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各功能配套比例： 80萬平米低密度住宅、27萬平米產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、 23萬平米綜合商業(yè)各主要功能面積各功能面積 面積比例80萬平米住宅 %27萬平米辦公 %23萬平米商業(yè) %規(guī)劃有商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、健身中心、餐飲、娛樂、鄰里商業(yè)、高檔俱樂部、酒店，還規(guī)劃有劇院、圖書館等等 ,OCT當(dāng)代藝術(shù)中心已于 2023年開放 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃特色：開放性規(guī)劃、直線形道路、城市符號(hào)、外圍邊界線、公共空間共享n開放性道路體系，與城市路網(wǎng)連接，將自身納入城市體系，成為城市肌理的一部分；n直線形的道路規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)對(duì)現(xiàn)代城市交通特點(diǎn)的尊重；n城市標(biāo)志的紅綠燈、斑馬線、市政配套；n顯著的城市符號(hào)，擁有強(qiáng)烈的區(qū)域性標(biāo)志；n把不同高度的產(chǎn)品散落穿插，打造城市意象的天際線；n車道設(shè)在土丘或是花園等自然屏障后面，土丘和花園中間是步行區(qū)；n明確的外圍邊界線區(qū)分區(qū)域差別；n強(qiáng)調(diào)城市公共空間，區(qū)內(nèi)道路的各個(gè)交叉處是形態(tài)各不相同的廣場；n多色系的大面積色塊的運(yùn)用，休現(xiàn)城市現(xiàn)代特征；n高層多層穿插排布，以表達(dá)鄰里之間互相守望的理念本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目一期規(guī)劃：產(chǎn)品類型豐富，配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)同步開發(fā)首期項(xiàng)目占地 ，建筑面積 26萬平米；首期物業(yè)類型n獨(dú)立別墅（ 53套）n院墅（面積 200500平米）n聯(lián)排別墅n水景公寓（ 4層、帶電梯）n花園公寓n大型商業(yè)（ 6萬平米、包租期 3年）、會(huì)所、幼兒園、中學(xué)（國外私立）， 入使用n創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)花園公寓獨(dú)院別墅水景公寓聯(lián)排別墅臨水商業(yè)街北區(qū)廣場、超市、幼兒園國際私立中學(xué)一期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一期產(chǎn)品特色u設(shè)計(jì)新穎，產(chǎn)品類型豐富，整體城市氛圍感覺濃厚；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。鳳凰城：位于廣州市區(qū)下屬的增城市（位于廣州東側(cè)）偏僻區(qū)域，距廣州東市區(qū)天河體育中心 20公里新塘鎮(zhèn)鳳凰城鳳凰城位于廣州增城廣園東路 ,與黃埔交界的增城新塘鎮(zhèn)紫云山下，西距廣州 30公里， 離天河體育中心 20公里，行廣園快速干線，車程約 20多分鐘，從廣深高速公路新塘出口行車大約 7分鐘；在項(xiàng)目開發(fā)前，鳳凰城所在區(qū)域完全是在 “廣州 ”概念以外；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣告語 “ 白領(lǐng)也可以住別墅 ” ，明確地走性價(jià)比路線，在大華南區(qū)域產(chǎn)生極大的影響整體規(guī)模： 10000畝首期開發(fā) 2500畝，首期建筑面積 40萬平米，容積率 ，現(xiàn)已開發(fā) 6000畝；2023年 5月第一次發(fā)售定位語：白領(lǐng)也可以住別墅將昂貴的別墅生活以 “ 物美價(jià)廉 ” 的方式進(jìn)入廣州市場，讓更多的人能夠以更適宜實(shí)惠的價(jià)格，享受到超凡的別墅生活，拉開了 “ 廣州別墅生活” 新時(shí)代的序幕。以 “森林、湖泊、新城市 ”定位的鳳凰城，突破了傳統(tǒng)上的小區(qū)概念，開創(chuàng)了 “別墅城市 ”全新的模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。首期建筑面積 40萬平米，數(shù)萬平米配套商業(yè)，典型的規(guī)?；僮鳎滋熹N售 ，創(chuàng)造市場奇跡廣州樓市低迷的 2023年，鳳凰城一天就售出 ⒎ 5個(gè)億，銷售較成功。入市洋房均價(jià) 2800元 /平米的單價(jià)，聯(lián)排別墅 50萬元 /套起，獨(dú)棟別墅 88萬元 /套起；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品類型多樣，但隨著資源的改變及社區(qū)的成熟，高檔次的獨(dú)棟產(chǎn)品比例增加，整體檔次提升u別墅由起初的 80萬元/套到后期的部分別墅總價(jià)達(dá) 1000萬元，利潤倍數(shù)增加本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。鳳凰城功能配套：總商業(yè)用地面積近 20萬平米，建筑面積 30萬平米，包括一個(gè)五星級(jí)酒店整個(gè)鳳凰城的商業(yè)用地面積近 20萬平方米，總建筑面積為30萬平方米；交通中心 占地 ，充分滿足公共交通的需要 五星級(jí)酒店 占地 7萬平方米，建筑面積 17萬平米，有 500多間的套房供度假旅游者使用市政文化廣場 3萬平米商業(yè)中心 2萬平米康體中心 占地 3萬平方米超市 占地 食街 占地面積就達(dá) 1． 1萬平方米；有接近 1萬平方米共 1000間的商鋪可供經(jīng)營 超大型會(huì)所以及人工湖占地幾萬平方米，在建學(xué)校 幼兒園，小學(xué)，初中社區(qū)醫(yī)院 小醫(yī)療站本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新城開發(fā)模式總結(jié)新城開發(fā)道路的開放性規(guī)劃，融入整體城市職能顯著的城市特征符號(hào)、標(biāo)識(shí)明確的區(qū)域邊界界定總體密度適中產(chǎn)品形式多元化尋求政府的支持強(qiáng)力的業(yè)主委員會(huì)組織，發(fā)揮重要作用創(chuàng)新規(guī)劃手法，土地分級(jí)開發(fā)城市景觀與自然資源有機(jī)融合充分利用山地資源，強(qiáng)化豎向設(shè)計(jì)土地功能混合使用社區(qū)功能復(fù)合規(guī)?；_發(fā)，營造氣勢(shì)一級(jí)指標(biāo) 二級(jí)指標(biāo)產(chǎn)品高性價(jià)比規(guī)劃層面市場層面本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n項(xiàng)目本體優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)分析n市場 /客戶機(jī)會(huì)分析n潛在競爭分析項(xiàng)目應(yīng)采取怎樣的策略，才能打贏未來的市場？ —— 項(xiàng)目層面本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。煙臺(tái)市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)快速發(fā)展的良好勢(shì)頭， 2023年人均 GDP達(dá)到25318元1990 1995 2023 2023 2023 2023GDP（億元） 1316 1639 人均 GDP(元）2362 8451 13537 17131 20232 25183 u2023年全國綜合實(shí)力百強(qiáng)城市，山東省共有 10個(gè)城市入選，煙臺(tái)居全國第 30位；u2023年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1639億元，比上年增長 %；人均生產(chǎn)總值 25183元，比上年增長 %；按可比美元匯率換算，則人均在3000美元左右；煙臺(tái)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)統(tǒng)計(jì)年鑒及公報(bào)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。按經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)分析，煙臺(tái)人均收入超過 3000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段，未來交易量將有較快增長u2023年煙臺(tái)市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值折合美元為3042，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長率為 %u比照于國際經(jīng)驗(yàn)，煙臺(tái)房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展階段，未來市場的交易量將會(huì)較快增長；u需求總量的增長，使項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模有較大的回旋余地；宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展發(fā) 展 階 段 啟 動(dòng) 期 快速 發(fā) 展階 段 平 穩(wěn)發(fā) 展階 段 減 緩發(fā) 展期人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為主 改善需求 為主發(fā) 展特征超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型以數(shù)量 為 主，向注重 質(zhì)量方向 發(fā) 展平 穩(wěn)發(fā) 展，以 質(zhì) 量 為 主，數(shù)量與 質(zhì)量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。煙臺(tái)城市化水平滯后于全國平均