【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 積： 9 120133平米 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：大盤(pán)、商業(yè)教育配套資源 區(qū)域內(nèi)不存在領(lǐng)袖樓盤(pán)，號(hào)召力不強(qiáng)；且產(chǎn)品具相似性，市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)明顯 競(jìng)爭(zhēng)分析 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地址 鐘樓區(qū)西倉(cāng)街 35號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 普通住宅 TOWNHOUSE 高層、小高層、別墅 （一梯四戶(hù)） 體量 15萬(wàn)平方米 容積率 2 配套 南大街商業(yè)圈 戶(hù)型比例 一期共推出 544套， 3種戶(hù)型 86平米占 25%； 98平米占50%； 124平米占 25% 價(jià)格 平層 5360元 /平米，錯(cuò)層5860元 /平米 銷(xiāo)售狀況 2023年 11月 17日開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售近 50%， 98平米戶(hù)型去化狀況最好， 86平米和 124平米戶(hù)型去化速度相當(dāng)。 客戶(hù) 以周邊原住民為主、市區(qū)、少量城北 1 2 3 5 1號(hào)、 5號(hào)樓全為錯(cuò)層（ 98平米戶(hù)型） 2號(hào)、 3號(hào)樓中間為 86平米戶(hù)型，兩側(cè) 124平米戶(hù)型 后續(xù)待推 在售 核心價(jià)值點(diǎn)：中心區(qū)域 +常州唯一運(yùn)河：京杭大運(yùn)河 未來(lái)規(guī)劃京杭大運(yùn)河為景觀河，生態(tài)景觀資源價(jià)值 璞麗灣 不純粹，配套少 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B2戶(hù)型（平層）： 86平米，三房二廳一衛(wèi) 戶(hù)型特點(diǎn)： 獨(dú)立空中花園（計(jì)一半面積），起居室、客廳全朝南設(shè)計(jì) A2戶(hù)型（錯(cuò)層）： 98平米，三房二廳二衛(wèi) 戶(hù)型特點(diǎn)： 錯(cuò)層設(shè)計(jì)， 挑高客廳，弧形景觀窗，獨(dú)有三室朝南設(shè)計(jì)； 錯(cuò)層贈(zèng)送，約 18平米 B1戶(hù)型（平層） ： 124平米，三房二廳二衛(wèi) 戶(hù)型特點(diǎn)： 大面寬客廳（ ）；入戶(hù)花園、空中花園同時(shí)享有（均算一半面積） 產(chǎn)品特色：錯(cuò)層產(chǎn)品 附送 1020平米的入戶(hù)花園、空中花園 璞麗灣 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三房 128㎡ 本項(xiàng)目 璞麗灣 三房 124㎡ 戶(hù)型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： ? 雙臥朝南 ? 動(dòng)靜分區(qū)明顯 ? 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái) 劣勢(shì)： ? 無(wú)配送面積 ? 南北不通透 ? 戶(hù)型呈長(zhǎng)條型，浪費(fèi)面積 璞麗灣項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： ? 雙臥朝南 ? 180度觀景 ? 戶(hù)型方正，房間通透 ? 配送 20平米面積（入戶(hù)花園、空中花園） 劣勢(shì)： ? 客廳朝西且廚房無(wú)生活陽(yáng)臺(tái) 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地址 鐘樓區(qū)懷德南路 95號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 高層、小高層、別墅 （一梯四戶(hù)） 體量 總共 38萬(wàn)平方米 容積率 配套 大賣(mài)場(chǎng)，自身規(guī)劃學(xué)校、商業(yè)、會(huì)所。 戶(hù)型比例 二期新推 3幢樓，共 304戶(hù)。88平米戶(hù)型占 23%； 平米戶(hù)型占 %， 130平米戶(hù)型占 % 價(jià)格 53005800元 /平米 銷(xiāo)售狀況 2023年 12月 28日開(kāi)盤(pán)，目前去化率 30%左右 客戶(hù) 周邊原住民、市區(qū)、外地商人、臺(tái)灣、少量新北客戶(hù) 一期 二期 待推 在 售 核心價(jià)值點(diǎn)：核心地段 +成熟配套 +高品質(zhì)規(guī)劃 香江華庭 私密性不高 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三房 128㎡ 本項(xiàng)目 126㎡ 香江華庭 本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： ? 雙臥朝南 ? 動(dòng)靜分區(qū)明顯 ? 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái) 劣勢(shì)： ? 無(wú)配送面積 ? 南北不通透 ? 戶(hù)型呈長(zhǎng)條型，浪費(fèi)面積 香江華庭產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： ? 雙臥朝南 ? 戶(hù)型方正 ? 干濕分區(qū)明顯 劣勢(shì)： ? 入戶(hù)處面積浪費(fèi)較多 ? 廚房外無(wú)獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)。 戶(hù)型點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目地址 鐘樓區(qū)勤業(yè)玫瑰苑小區(qū)對(duì)面 物業(yè)類(lèi)型 高層、小高層（ 2幢小高層，5幢高層，一梯四戶(hù)） 體量 總共 容積率 配套 幼兒園、中小學(xué)；區(qū)域小市場(chǎng) 戶(hù)型比例 104108平米，占總套數(shù)50% 125133平米，占總套數(shù)50% 價(jià)格 5800元 /平米 銷(xiāo)售狀況 2023年 1月 1日開(kāi)盤(pán)，前期推出 448套房源剩 3套（頂層）。該盤(pán)目前還剩最后一幢小高層，共 48套房源， 08年 3月推出 客戶(hù) 周邊原住民、市區(qū)、外地生意人 5 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：產(chǎn)品面積附送（約 2540平米） +躍層設(shè)計(jì) 翡翠灣 規(guī)模小，缺個(gè)性 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B1:104平米 A2:105平米 C2:125平米 C1:125平米 104108平米戶(hù)型贈(zèng)送面積 1922平米 125133平米戶(hù)型贈(zèng)送面積 41平米 產(chǎn)品特色：躍層設(shè)計(jì)，為 ，南向大開(kāi)間 翡翠灣 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C2:125平米 C1:125平米 三房 128㎡ 本項(xiàng)目 翡翠灣 本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： ? 雙臥朝南 ? 動(dòng)靜分區(qū)明顯 ? 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái) 劣勢(shì)： ? 無(wú)配送面積 ? 南北不通透 ? 戶(hù)型呈長(zhǎng)條型，浪費(fèi)面積 翡翠灣產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： ? 全躍層設(shè)計(jì) ? 贈(zèng)送面積高達(dá) 40平米 ? 劣勢(shì) ： ? 干濕分區(qū)效果不佳（廚房與客廳） 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓盤(pán)名稱(chēng) 時(shí)間軸 07年 2月 07年 4月 07年 6月 07年 8月 07年 10月 07年 12月 08年 2月 香江華廷 二期 璞麗灣 翡翠灣 2023年 3月 推最后 48套 07年 11月 17日新開(kāi)盤(pán)第一批推出544套，去化率 50%，月均 68套 07年 1月 08年 1月，共推出 448套 剩余 3套，去化率 99%，月均 37套 2023年 12月 28二期開(kāi)盤(pán)，第一批 推出 304戶(hù)，去化率 30%， 90套 /月 有后續(xù) 無(wú)后續(xù) 有后續(xù) 周邊競(jìng)爭(zhēng)雖明顯，但是中心區(qū)域及資源稀缺，不可復(fù)制性的優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，故受政策打壓力小，去化情況良好 競(jìng)爭(zhēng)分析 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓盤(pán)名稱(chēng) 售樓處 樣板房 工地包裝 園林展示 香江華庭 √ —— —— √ 璞麗灣 √ √ √ —— 翡翠灣 √ —— √ —— 本項(xiàng)目 √ —— —— —— 展示包裝水平高于本項(xiàng)目，但都處在初級(jí)營(yíng)銷(xiāo)階段，未能形成價(jià)值上的認(rèn)知與引導(dǎo) 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 常州高端物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)處于產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)階段 形象定位 核心價(jià)值主張 璞麗灣 運(yùn)河上的公館 中心區(qū)域、京杭運(yùn)河景觀 香江華庭 高端住宅社區(qū) 核心地段、成熟地段、高 品質(zhì)規(guī)劃 翡翠灣 公園 水岸 藝墅家 產(chǎn)品面積附送、躍層設(shè)計(jì) 關(guān)鍵詞：地段、配套、產(chǎn)品 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 翡翠灣 ?躍層產(chǎn)品 ?規(guī)模小 ?缺個(gè)性 本項(xiàng)目相對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 城市高端住宅的特征 相對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì) 香江華庭 ?地段價(jià)值 ?配套全 ?密度較高 ?私密性不高 樓盤(pán) 價(jià)值點(diǎn) 缺點(diǎn) 璞麗灣 ?京杭運(yùn)河 ?組團(tuán)景觀 ?規(guī)模小 ?配套少 中大規(guī)模 純粹 城市高端社區(qū) 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 常州市各板塊客戶(hù)構(gòu)成：本地客戶(hù)為主，輔有外地人 區(qū)域 核心競(jìng)爭(zhēng)力 區(qū)域客戶(hù)基本特征 主力客戶(hù) 客戶(hù)需求驅(qū)動(dòng) 新北區(qū)（高速以北） ? 未來(lái)大規(guī)劃、價(jià)格低 ? 城市化水平不高，當(dāng)?shù)夭疬w量較大，由大的企業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的外來(lái)人口聚集效應(yīng)很強(qiáng) ? 當(dāng)?shù)馗纳凭幼l件的居民（包括拆遷戶(hù)）、外來(lái)人口（一般打工和高級(jí)打工者） ? 區(qū)域化特征明顯、對(duì)價(jià)格敏感，總價(jià)承受能力低，需求的戶(hù)型面積小活動(dòng)半徑小 ? 看好未來(lái)大規(guī)劃 新北區(qū) ? 高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動(dòng)，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)成熟，環(huán)境好 ? 外來(lái)人口主要導(dǎo)入?yún)^(qū)。購(gòu)房人群包括市中心向外搬遷的工廠帶來(lái)的人口、行政中心北移帶來(lái)的人口、本地拆遷戶(hù)、由高新區(qū)發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)吸引而來(lái)的人口，以及市區(qū)內(nèi)看中新區(qū)環(huán)境而外遷的人口 ? 泛公務(wù)員、高新企業(yè)管理人員、當(dāng)?shù)乩暇用? ? 小戶(hù)型產(chǎn)品因滿(mǎn)足在新北工作的白領(lǐng)需求而受青睞，投資者較多，看好升值空間大 ? 市區(qū)客戶(hù)追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境，主動(dòng)郊區(qū)化 ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷后換房 老城區(qū) ? 區(qū)域成熟、優(yōu)勢(shì)明顯 ? 老城區(qū)商業(yè)成熟，人口集中，對(duì)周邊區(qū)域吸引力強(qiáng) ? 主要購(gòu)房人群是：因?yàn)榱?xí)慣和生活圈子而不愿離開(kāi)的；依賴(lài)市中心教育、醫(yī)療和商業(yè)配套的；老城區(qū)外有購(gòu)買(mǎi)力、渴望城市化 ? 泛公務(wù)員、工薪階層、小私營(yíng)業(yè)主 ? 公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，還有大量外來(lái)小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng) 武進(jìn)區(qū) ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級(jí)中 ? 基本是以武進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用裣癁橹鳎猩倭渴袇^(qū)客戶(hù)外溢和投資 ? 是個(gè)相對(duì)封閉和獨(dú)立的區(qū)域市場(chǎng) ? 小私營(yíng)業(yè)主 ? 小業(yè)主居多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，愛(ài)面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活 客戶(hù)分析 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 常州市典型樓盤(pán)客戶(hù)特征分析 區(qū)域 樓盤(pán) 主要客戶(hù)特征 城北 府翰苑 客戶(hù)以區(qū)域附近為主，很多泛公務(wù)員，是相對(duì)高端的客戶(hù)，對(duì)新北區(qū)認(rèn)同，對(duì)新城品牌認(rèn)可。很多是新城以往的老客戶(hù) 懷德名園 95%的常州客戶(hù)、個(gè)別江陰人；公務(wù)員和在附近工業(yè)園區(qū)上班的較多，企業(yè)職工買(mǎi)的戶(hù)型稍小，也有拆遷戶(hù)；看中項(xiàng)目的小區(qū)氛圍、環(huán)境和規(guī)模 奧林匹克花園 周邊地區(qū)客戶(hù)、拆遷戶(hù)、市區(qū)在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯摹⒗峡蛻?hù)介紹的，也有部分投資。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的低價(jià)吸引和規(guī)模效應(yīng) 濱江明珠城 三室主要是 30~40歲客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，兩室年輕人多；周?chē)?zhèn)上小私營(yíng)業(yè)主、小老板、單位搬遷到附近的人。價(jià)格不高，看中這個(gè)區(qū)域的大規(guī)劃，以及為了工作便利 老城 香江華庭 周邊原住民、市區(qū)、外地商人、臺(tái)灣、少量城北客戶(hù)，換房的比較多，為兒子、老人買(mǎi)房，當(dāng)?shù)鼐用裼捎诰幼×?xí)慣就地?fù)Q房 翡翠灣 周邊原住民、市區(qū)、外地生意人，年輕的、老年的都有，少量婚房客戶(hù)。 璞麗灣 以周邊原住民為主，市區(qū)以及少量的城北客戶(hù)構(gòu)成，而且老帶新的現(xiàn)象很多。 中意寶地 本區(qū)域原住民、武進(jìn)、市區(qū)及少量新北客戶(hù)構(gòu)成，且老帶新現(xiàn)象居多。 城南 新城公館 以武進(jìn)當(dāng)?shù)睾翞橹鳎綘I(yíng)小老板居多，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員；市區(qū)客戶(hù)較少，新北區(qū)基本沒(méi)有；只有極少數(shù)的溫州人來(lái)投資，約 1％。新城品牌號(hào)召力，別墅產(chǎn)品的稀缺和大規(guī)模社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 御城 以湖塘客戶(hù)為主，市中心區(qū)也很多，新北區(qū)少。香港開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，看中小區(qū)規(guī)模和配套，戶(hù)型的創(chuàng)新（送夾層和小茶室） 城南主要客戶(hù)構(gòu)成： 75%武進(jìn)當(dāng)?shù)乜蛻?hù)， 20%市中區(qū)心客戶(hù)， 5%的溫州客戶(hù) 城北主要客戶(hù)構(gòu)成： 50%市區(qū)客戶(hù)（地緣性）， 30%外地客戶(hù) 20%新北區(qū)客戶(hù) 客戶(hù)分析 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 購(gòu)買(mǎi)力 客戶(hù)來(lái)源 客戶(hù)組成 驅(qū)動(dòng)要素 特征總結(jié) 自住型 首次置業(yè) 4050萬(wàn) 有工作生活緣的區(qū)域客戶(hù) ?小白領(lǐng) ?企業(yè)職員 ?城市感 (配套 ) ?總價(jià) (面積、單價(jià)） ?首次置業(yè)剛性需求，選擇項(xiàng)目多考慮距離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近 ?對(duì)單價(jià)和總價(jià)較敏感，采用按揭，財(cái)富積累不多，首付依靠父母 ?對(duì)市區(qū)的心理依賴(lài)度高；大多會(huì)選擇離市區(qū)近的區(qū)域 換房置業(yè)（第一居所） 5070萬(wàn) ?市區(qū)客戶(hù) ?周邊市區(qū)客戶(hù) ?本區(qū)域客戶(hù) ? 中層管理者 ?公務(wù)員 ?企業(yè)職工 ?地段 ?配套（教育及商業(yè)） ?居住環(huán)境 ?家庭生命周期發(fā)生變化，多為 3口之家 ?工作穩(wěn)定步入正軌， 處于較快的職業(yè)上升期，開(kāi)始關(guān)注家庭規(guī)劃 ?不愿脫離之前的工作生活圈，選擇項(xiàng)目多考慮距離工作地點(diǎn)的時(shí)間距離； ?注重生活品質(zhì)；希望擁有自己的生活空間，同時(shí)又很享受與朋友一起聚會(huì)、暢談的快樂(lè)時(shí)光； ?多半考慮子女入學(xué)情況。 養(yǎng)老置業(yè) 70萬(wàn)及以上 ? 本區(qū)域客戶(hù) 公務(wù)員 ?配套 ? 居住環(huán)境 ? 空巢家庭，退休養(yǎng)老 ?看重居住環(huán)境和配套完善度 投資型 第二居所兼投資 5080萬(wàn) ? 市區(qū)客戶(hù) ? 外地客戶(hù) ? 公務(wù)員 ?外地商人，中等企業(yè)主 ?海外客戶(hù)（臺(tái)灣） ? 居住環(huán)境 ?升值潛力 ? 一般在市區(qū)有房，做第二居所，兼投資 ?看重居住環(huán)境，一般會(huì)購(gòu)買(mǎi)地段較好的小區(qū)房 ? 對(duì)配套要求不高，對(duì)居住環(huán)境和投資潛力要求非常高 ?對(duì)圈層感充滿(mǎn)向