【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市定位； 區(qū)位（?。? ?國(guó)際生活氛圍，品味高尚生活 ?平臺(tái)高、視野寬、（潛在）機(jī)會(huì)多 城市價(jià)值、現(xiàn)代品質(zhì)生活、個(gè)體價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 服務(wù)－特色 ： ?利用會(huì)所、酒店等特色物質(zhì)資源，吸引開發(fā)區(qū)、南郊高級(jí)別的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)（如論壇、年會(huì)、拓展活動(dòng)、外來(lái)常駐機(jī)構(gòu)等） ?信息共享：業(yè)主與企業(yè)信息平臺(tái)的無(wú)縫鏈接（共享、共贏）－可以利用社區(qū)信息平臺(tái)（業(yè)主咨詢臺(tái)、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)） 53 規(guī)模 /區(qū)位－ 核心賣點(diǎn) 核心賣點(diǎn) 規(guī)模－總規(guī)模 ?大盤、大社區(qū) ?品牌聯(lián)合、大運(yùn)營(yíng) 區(qū)位（大） ?東廣州 ?新城市、新街區(qū) 區(qū)位（?。? ?都市氛圍－國(guó)際城 ?現(xiàn)代生活－現(xiàn)代城 ?特色服務(wù)－提升項(xiàng)目檔次 區(qū)位－交通 ?多條城市公交，坐享城市便捷 ?品牌聯(lián)合、大運(yùn)營(yíng) 54 規(guī)劃－ 客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 規(guī)劃理念 ?“好東西一定源于好的想法 ” 物業(yè)是大件商品，要有些追求－身份、品味的標(biāo)簽 ?社區(qū)要有人氣、有活力；（人際）關(guān)系要融洽 現(xiàn)代生活，交往是必要條件 ?“社區(qū)要安全 ” 置業(yè)基本需求－安全 ?“物業(yè)要有升值潛力 ” 投資意識(shí)，精明、務(wù)實(shí) ?“選擇要多，考慮未來(lái)需要 ” 眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)重 －活力社區(qū)： ?配置部分中小戶型，人口密度適當(dāng) ?社區(qū)的老人和兒童都將 為社區(qū)注入活力－紐帶作用，強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系； ?關(guān)系融洽了，全民安防 －社區(qū)更安全 ?住宅與公建配套的聯(lián)動(dòng)開發(fā) ，使物業(yè)具備了升值潛力 ； ?物業(yè) → 戶型 → 戶內(nèi)功能，均考慮滿足多元化需求 （如 2房多用途入戶花園） 2. 共享與獨(dú)立－有機(jī)的社區(qū)： ?商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、兒童樂園？，均為良好的 互動(dòng)溝通創(chuàng)造了的平臺(tái)； ?商業(yè)區(qū)向整個(gè)區(qū)域開放，當(dāng)人氣旺后， 為后期配套運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ) ?運(yùn)動(dòng)區(qū)、兒童樂園，僅向業(yè)主開放 —— 安全、私密； 55 規(guī)劃－ 客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 交通組織 ?交通形式多多，便捷順暢 置業(yè)基本需求，客觀，挑剔 ?應(yīng)考慮老人和小孩的步行安全需要 置業(yè)基本需求－安全 ?車不能影響居住 ?感覺要舒適，無(wú)論行人還是駕車者 舒適生活、品質(zhì)生活－人性化 ?區(qū)內(nèi)交通由車行、自行車、步行三種形式有機(jī)結(jié)合 ,打造 便利的通行環(huán)境（硬件 ）； ?在關(guān)鍵路段，車行、自行車、步行道路的路面標(biāo)高不同， 確保行人的安全； ?組團(tuán)鄰里的街道與整個(gè)城鎮(zhèn)的主要道路系統(tǒng)聯(lián)系，考慮人車分流；鄰里內(nèi)部的街道基本都是步行街， 最大限度地減少行車對(duì)居住地影響； ?道路四通八達(dá)；同時(shí)根據(jù)自然地形，道路采用彎曲形式，在住宅組團(tuán)出入口位置專門做了路面材料處理， 可以有效的降低車速，減少交通事故和傷害幾率 人居尺度 便利生活、舒適環(huán)境 ?人能夠充分感受并欣賞他所處的環(huán)境，保持心境的愉悅 ?人能夠感受到一種居家氛圍，即親切感； ?人能夠感受到安全感，即保證居家的私密性） ?人能夠感受到特定的場(chǎng)所精神，即城市和家的代表性印象和符號(hào) 城市尺度 ?A區(qū)處于以 800m為半徑 的輻射圈（ 城市便捷服務(wù)半徑 ） ?所有的 住宅單位 到軌道交通站的距離控制在 5分鐘步行范圍內(nèi)，最大不超過 500米； ?每一個(gè) 商業(yè)或景觀點(diǎn) 到軌道交通站的距離也應(yīng)控制在 5分鐘步行范圍內(nèi)，最大不超過 500米 － “科學(xué)的尺度 ”是 “人 ”的尺度 56 規(guī)劃－ 客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 3 意識(shí)形態(tài) 身心的歸宿－家和普通的居所是有區(qū)別的 ? “我想很快找到朋友的家、郵局或是一家面包店 …… ” ?“我喜歡商業(yè)街，因?yàn)樵撚械亩荚谀抢?，這是最重要的，其他什么都無(wú)所謂 …… ” ?“商業(yè)街就在那里，在附近工作生活的人共同擁有它，這非常美妙 …… ” “每一個(gè)人都會(huì)與自己生活過的城市（或某一部分）聯(lián)系密切， 對(duì)城市的印象也必然留在記憶中，當(dāng)把它們挖掘出來(lái)、反映出來(lái)，也就是價(jià)值的體現(xiàn) ” “城市同其他事物一樣，也有其視覺語(yǔ)言；清晰的語(yǔ)言，意味著清晰的信息，使人迅速遷移，找到歸屬 ” ：連接了住宅區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、交通島、商業(yè)街、會(huì)所，具有城市中心大道的強(qiáng)指向性和標(biāo)志性 —— 它向每一個(gè)路上的業(yè)主預(yù)示： “您在一個(gè)自治區(qū)的路上 ” ：緊鄰項(xiàng)目的 長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng) ，外觀上具有較強(qiáng)的秩序感、設(shè)計(jì)感 —— 從與周邊環(huán)境跳出，告訴客戶 “從這里開始就是您的自治區(qū) ” ： 主入口區(qū)域 （交通中心、大商業(yè)、餐飲）、 商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域 （科學(xué)筑家體驗(yàn)館、商業(yè)街）、會(huì)所、酒店 —— 每一個(gè)區(qū)域都有其自身的特點(diǎn)，構(gòu)成了業(yè)主不同的認(rèn)知－ 如 “這里很有感覺，很街區(qū) ” . 節(jié)點(diǎn)：如 商業(yè)廣場(chǎng) ，西安城的新會(huì)客廳，向整個(gè)區(qū)域敞開 —— 根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論， “市 ”為城生、 “城 ”為市榮，所以商業(yè)廣場(chǎng)已不僅僅是卡薩項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)中心，而且被升華為城市的源頭 “這里很有情調(diào)，總能讓人想起些什么 ” 5. 標(biāo)志物：商業(yè)廣場(chǎng)聳立的 高層建筑物 的項(xiàng)目標(biāo)識(shí)， 告訴業(yè)主 “您到了屬于自己的自治區(qū) ” 57 規(guī)劃 － 核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 規(guī)劃理念 ?先進(jìn)的規(guī)劃理念 －什么是好規(guī)劃 ?復(fù)合、多元、充滿活力的社區(qū) → 可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)（復(fù)合、多元是前提條件）；前因后果，因?yàn)閺?fù)雜的相對(duì)單一而言，代表了高級(jí)別、高水平 —— “科學(xué)的前瞻性 ” ?和諧、溫馨的社區(qū)－ “大家 ”社區(qū) ?適宜的資源利用：平等、共享、權(quán)利、義務(wù) —— “卡薩公民 ”（身份的象征） ?投資潛力－ 高性價(jià)比 交通組織 ?交通組織人性化 — “科學(xué)筑家 ”在交通方面的體現(xiàn) 人居尺度 城市尺度 —— “科學(xué)筑家 ”在規(guī)劃方面的量化表現(xiàn) 意識(shí)形態(tài) ?營(yíng)造 “家 ”的感覺（感觀 → 內(nèi)心） ?－ “科學(xué)筑家 ”在規(guī)劃方面的高層面嘗試 58 環(huán)境 － 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 景觀主軸線－長(zhǎng)安路、主入口、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街、內(nèi)庭花園 ——大盤氣勢(shì)，一氣呵成 59 建筑 /戶型 －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 風(fēng)格 ?個(gè)性的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)品味 形象、標(biāo)簽； ?現(xiàn)代主義 ：從公建到住宅 貫穿了現(xiàn)代的風(fēng)格，尤以商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)為例，表達(dá)了強(qiáng)烈的都市色彩 ?溫暖親切 ： 在用材、色彩上考慮住居的親切、宜人（以住宅為例，原木色、局部自然肌理的處理，舒服） 人居尺度 ?“看起來(lái)舒服” 街區(qū)尺度 ?建筑間距離應(yīng)大于 人的私密空間尺度 12m 建筑尺度 ?著名建筑物視角應(yīng)當(dāng)大于 18度 ，標(biāo)志塔應(yīng)成為商業(yè)廣場(chǎng)的控制中心 —— 強(qiáng)烈的心理意向 ―這里是 … ‖ 建筑比例 ?以沿街立面為例，應(yīng)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代主義構(gòu)圖原理（黃金分割比等）、柯布理論（人的尺度） 人性化 ?舒適的生活 ?私密性 基本需求、品質(zhì)生活 ?以遮陽(yáng)板為例，功能決定形式 —— 遮陽(yáng)板已經(jīng)被賦予了多重功能＝立面造型的光影效果＋遮陽(yáng)＋提升居住私密性 60 建筑 /戶型 －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 項(xiàng)目實(shí)踐－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 人文化 ?對(duì)城市（文化）的肯定、向往（延續(xù)性和發(fā)展進(jìn)程） 積極向上的職業(yè)精神 根－骨子里的地域情結(jié) ?以項(xiàng)目 ―客廳 ‖－商業(yè)廣場(chǎng)為例，略帶變形的 連廊設(shè)計(jì) ，映射了著騎樓的衍變，從歷史（地域）－現(xiàn)代的跨越 戶型 ?功能個(gè)性化 個(gè)性化需求 ?舒適居住 基本需求 ?附加值高 高價(jià)值 功能個(gè)性化 ?行政公寓：個(gè)性化商品代表，大毛坯交樓（業(yè)主決定內(nèi)部功能） ?居家小公寓：可考慮精裝修 ?總裁公寓：底層空間多功能用途 舒適居住 ?標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、方正、實(shí)用 高附加值 ?戶戶送露臺(tái)，充分接觸大自然，同時(shí)打造了很好的家庭氛圍平臺(tái) 61 建筑 /戶型 －核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 風(fēng)格 ?溫暖的現(xiàn)代主義 ?強(qiáng)烈的時(shí)代感覺 ?講究細(xì)節(jié) 人居尺度 ? 街區(qū)尺度－ “科學(xué)筑家 ”在組團(tuán)上的量化表現(xiàn) ?建筑尺度 /比例－ “科學(xué)筑家 ”在建筑立面上的量化表現(xiàn) 人性化 ?“科學(xué)筑家 ”在建筑立面上的細(xì)節(jié)體現(xiàn) 人文化 ?現(xiàn)代的本土 戶型 ?個(gè)性設(shè)計(jì)、舒適居住、品質(zhì)生活 —— “科學(xué)筑家 ”在戶型的具體體現(xiàn) 62 配套 /服務(wù) －產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 商業(yè) ?定位起點(diǎn)高：區(qū)域商業(yè)中心、復(fù)合商業(yè)液態(tài)、特色經(jīng)營(yíng) ?規(guī)劃理念先進(jìn)：大賣場(chǎng)（含餐飲）＋特色商業(yè)組團(tuán)（商業(yè)廣場(chǎng)）＋情調(diào)商業(yè)散鋪（商業(yè)街）；大賣場(chǎng)＋交通 63 配套 /服務(wù) －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 商業(yè) ?“要有便利、新鮮的肉菜供應(yīng) ” 基本生活需求，一定的生活品質(zhì) ?不要影響其他（居住） 基本生活需求 ?“品種要全 ” 一定的生活品質(zhì) ?“還有其它的？ ” 未來(lái)生活的憧憬 ?高平臺(tái)：正在搭建過程（面）－結(jié)合后續(xù)地塊的開發(fā) ?好規(guī)劃： 后期主要干道貫通商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街、會(huì)所、酒店等，確保商業(yè)人流，打造黃金商業(yè)鏈條， 提供 “一站式 ”購(gòu)物服務(wù)； ?品牌連鎖大賣場(chǎng) 64 配套 /服務(wù) －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 會(huì)所 現(xiàn)代的節(jié)奏、健康的生活 —— 生命在于運(yùn)動(dòng) ?基本功能：泳池（室內(nèi)）、網(wǎng)球（室外）、羽毛球（室內(nèi)）、壁球（室內(nèi)）、乒乓球、臺(tái)球、健身（室內(nèi)）、閱覽室（室內(nèi)）等 ?特色功能：泳池－無(wú)邊際、水上運(yùn)動(dòng)中心、攀巖中心（室內(nèi)）、太極（室外）、瑜珈（室內(nèi)）、慢跑長(zhǎng)廊 65 配套 /服務(wù) －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 展覽館 城市情結(jié) 人文情結(jié) ?城市印象館 — 城市建筑展（演繹城市生活） ?科學(xué)筑家館 －什么是好規(guī)劃、好房子、好環(huán)境、好工藝 ?家居館 ：什么是好家具、好擺設(shè) ?電影藝術(shù)線院 ：時(shí)尚元素、人文底蘊(yùn) 博物館可以將當(dāng)?shù)兀ㄉ鐓^(qū)）的文化生活真正組織起來(lái) … 可以當(dāng)作散步的場(chǎng)所，當(dāng)作進(jìn)修的教室 … 人們可以一次次地進(jìn)入，審視外在的世界和內(nèi)在的本體，于是思維觸角一次次抒展開來(lái) … 所以每一次進(jìn)入的過程，意味著一次純而又純的美好經(jīng)歷 … 66 配套 /服務(wù) －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 酒店 ?概述 ： 酒店物業(yè)因其較綜合的運(yùn)營(yíng)性質(zhì)，不僅在短期內(nèi)增加了一個(gè) 聚集人氣和宣傳推廣的渠道 （對(duì)啟動(dòng)區(qū)銷售意義較大），而且從長(zhǎng)期而言，有利于項(xiàng)目整體品牌影響力的提升，進(jìn)而為項(xiàng)目良好的持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)；另酒店物業(yè)對(duì)自然資源的要求較高，項(xiàng)目本身基本具備條件。 ?拓寬客戶渠道 ：項(xiàng)目所在地本身就是西安最大最集中的酒店集中區(qū)，而本項(xiàng)目綜合的社區(qū)配套（運(yùn)動(dòng)、娛樂）、輕松的休閑氛圍是主要的賣點(diǎn)， 酒店配套恰恰作為休閑配套的核心載體，對(duì)吸引外來(lái)的度假人群和商務(wù)會(huì)議人群很有幫助，而這部分客戶群和住宅人群存在較為密切的互動(dòng)影響 —— 不僅互相促進(jìn)，甚至可以互相轉(zhuǎn)換。 ?目標(biāo)客戶消費(fèi)和生活方式 ：現(xiàn)代人是不喜歡客人來(lái)家里吃住 ——既便是朋友或親戚，而是 多選擇公共場(chǎng)所聚會(huì)、娛樂以及住宿 。項(xiàng)目配套酒店作為社區(qū)休閑配套，可以提供相關(guān)服務(wù)，正好滿足了客戶的此類需求。 “酒店配套（綜合性、專業(yè)性）將使項(xiàng)目整體－無(wú)論是實(shí)際的硬件服務(wù)，還是無(wú)形的品牌形象，提升 1－ 2個(gè)檔次 ”…… 67 配套 /服務(wù) －客戶需求價(jià)值對(duì)接 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目賣點(diǎn) 服務(wù) ?社區(qū)安全第一 置業(yè)基本需求－安全 ?“時(shí)代發(fā)展太快，消息要跟上 ” 現(xiàn)代社會(huì)，信息為王 ?“真想在家就一切搞定 ” 便捷舒適生活、個(gè)性需求 銷售代理： ?項(xiàng)目形象代表 /每月服務(wù)之星 ?家居服務(wù)延展：如房產(chǎn)綠色信息通道 物業(yè)管理： ?安全第一：周邊治安聯(lián)防、社區(qū)治安 ?積極打造相關(guān)信息共享平臺(tái)，以開發(fā)區(qū)為目標(biāo)，同時(shí)吸引新塘客戶 ?建立特約商家平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)其他相關(guān)配套（如教育、健身等）和服務(wù)機(jī)構(gòu)，使業(yè)主感受城市般的便捷與舒適 ?針對(duì)不同檔次的客戶提供個(gè)性化服務(wù)，彰顯其地位和身份 68 配套 /服務(wù) －核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 交通 ?多條城市公交，坐享城市便捷 ?品牌聯(lián)合、大運(yùn)營(yíng) 學(xué)校 ?品牌學(xué)校 ?國(guó)際平臺(tái)，高起點(diǎn)，好前景 商業(yè) ?城市便利生活 ?都市品質(zhì)生活 餐飲 ?無(wú)國(guó)界情調(diào)，高尚情懷 會(huì)所 ?體育會(huì)所、健康生