世聯(lián)-大連億達(dá)國(guó)際新城四期項(xiàng)目_整體定位報(bào)告_62ppt(編輯修改稿)
2025-03-06 16:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 企業(yè)管理人員 ?技術(shù)人員 ?高校教師 結(jié)論 ?本區(qū)域客戶主要有三大來(lái)源：軟件園、周邊高校、高新區(qū) 25 本區(qū)域客戶價(jià)值取向研究及本項(xiàng)目吸引的手段 本項(xiàng)目客戶 全市客戶 外地的客戶 本區(qū)域客戶 本區(qū)域客戶學(xué)清園 弘基書香園 國(guó)際新城 CAMPIN 本區(qū)域客戶 ?園內(nèi)企事業(yè)管理人員 ?技術(shù)人員 ?大學(xué)教職工 ?10％軟件人士 ?60％的教師 ?園內(nèi)企業(yè)管理人員 ?技術(shù)人員 ?高校教師 ?園內(nèi)企業(yè)管理人員 ?技術(shù)人員 ?高校教師 驅(qū)動(dòng)因素 ?工作便利 ?價(jià)格便宜 ?工作便利 ?教育資源 ?人文氛圍 ?居住環(huán)境 ?教育資源 ?升值潛力 ?人文氛圍 ?居住環(huán)境 ?教育資源 ?升值潛力 成熟期購(gòu)房者感知到的區(qū)域價(jià)值 感知度 人文氛圍 居住環(huán)境 教育資源 升值前景 園區(qū)起步 園區(qū)成熟 驅(qū) 動(dòng) 因 素 本項(xiàng)目的本區(qū)域客戶：以成熟的軟件園帶來(lái)的人文氛圍、居住環(huán)境、教育資源和升值潛力吸引軟件園及高新區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層以上管理者、周邊大學(xué)教授及院長(zhǎng)以上級(jí)別人士 價(jià)格便宜 工作便利 教育資源 升值潛力 居住環(huán)境 人文氛圍 26 外地客戶板塊分布、來(lái)源地及構(gòu)成 2 0 0 4 年來(lái)連臵業(yè)的外地人成交比例81%19% 東三省及北三市其他來(lái)連臵業(yè)的外地人構(gòu)成40%30%30%老板及企業(yè)主技術(shù)創(chuàng)業(yè)階層養(yǎng)老人士?外地客戶的主要來(lái)源地是： ?東三?。荷蜿?yáng)、撫順、長(zhǎng)春、哈爾濱、大慶等 ?北三市：瓦房店、普蘭店和莊河市 ?外地客戶的構(gòu)成： ?老板及企業(yè)主 ?技術(shù)創(chuàng)業(yè)階層 ?養(yǎng)老人士 外地臵業(yè)者的板塊分布 星海板塊 50% 市中心板塊 30% 東南板塊 20— 30% ?目前外地客戶臵業(yè)主要集中在以下三個(gè)板塊： ?星海板塊（占 50%） ?市中心板塊（占 30%） ?東南臨山臨海板塊（占 20—30%） 本項(xiàng)目客戶 全市客戶 外地的客戶 本區(qū)域客戶 外地的客戶27 大連外地高端客戶的臵業(yè)用途及其相應(yīng)驅(qū)動(dòng)因素 本項(xiàng)目客戶 全市客戶 外地的客戶 本區(qū)域客戶 外地的客戶商務(wù)氛圍濃厚、城市配套齊全 稀缺山海資源、良好居住環(huán)境 生活便利 良好教育資源 占有稀缺資源、升值潛力巨大 職業(yè)構(gòu)成 老板及企業(yè)主 技術(shù)創(chuàng)業(yè)階層 養(yǎng)老人士 商務(wù)暫住 度假 投資 居家自住落戶 退休養(yǎng)老 環(huán)境良好、生活便利、總價(jià)適中 驅(qū)動(dòng)因素 臵業(yè)用途 28 本項(xiàng)目能夠吸引的外地客戶 職業(yè)構(gòu)成 老板及企業(yè)主 技術(shù)創(chuàng)業(yè)階層 養(yǎng)老人士 用途 商務(wù)暫住 度假 投資 居家 退休養(yǎng)老 驅(qū)動(dòng)因素 商務(wù)氛圍濃厚 城市配套齊全 稀缺山海資源 良好居住環(huán)境 占有稀缺資源 升值潛力巨大 良好的居住環(huán)境 良好教育資源 環(huán)境良好 生活便利 總價(jià)適中 本項(xiàng)目條件 ?商務(wù)氛圍較差 ?城市配套逐漸改善但現(xiàn)在還不具有競(jìng)爭(zhēng)力 ?雖有一定山海資源，但不具有稀缺性和獨(dú)特性 ?軟件園價(jià)值和城市西拓能給本項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)的升值 ?本區(qū)域生活配套齊全，生活便利 ?本區(qū)域具有良好的教育資源 ?居住環(huán)境較好 ?生活比較便利 ?部分產(chǎn)品總價(jià)適中 吸引強(qiáng)度 吸引力弱 吸引力弱 吸引力較強(qiáng) 吸引力強(qiáng) 吸引力較強(qiáng) 本項(xiàng)目的外地高端客戶： 以升值潛力吸引用于投資的老板及企業(yè)主 以良好的居住環(huán)境和豐富的教育資源吸引技術(shù)創(chuàng)業(yè)階層 以居住環(huán)境和適中的總價(jià)吸引外地養(yǎng)老客戶 本項(xiàng)目客戶 全市客戶 外地的客戶 本區(qū)域客戶 外地的客戶29 大連本市高端客戶來(lái)源和臵業(yè)動(dòng)機(jī)分析 ?主要為中山、西崗、沙河口 ?其次為開(kāi)發(fā)區(qū)和高新區(qū) ?最后還有部分甘井子區(qū) 職業(yè)構(gòu)成 ?私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位中高管 ?高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng) ?生意人 本項(xiàng)目客戶 全市客戶 外地的客戶 本區(qū)域客戶 全市客戶各板塊本地人置業(yè)情況分析 板塊 本地人比例 來(lái)源區(qū)域 職業(yè)構(gòu)成 置業(yè)用途 核心驅(qū)動(dòng)因素 東南板塊 70—80％ 中山 西崗 私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位中高管、高級(jí)公務(wù)員 居家 度假 城市自然資源 居住環(huán)境 市中心板塊 70％ 中山 西崗 少量甘井子 企事業(yè)單位中高管、高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、商人 居家 投資 城市資源 升值前景 星海板塊 50％ 中山、西崗、星海廣場(chǎng)附近，少量開(kāi)發(fā)區(qū)和高新區(qū) 私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位老總、生意人 度假 投資 城市海景資源 升值前景 本市高端客戶來(lái)源地 臵業(yè)動(dòng)機(jī) ?改善居住環(huán)境 ?投資 ?度假 30 本項(xiàng)目能購(gòu)吸引的本市高端客戶 居家環(huán)境 教育資源 升值潛力巨大 稀缺山海資源 良好居住環(huán)境 改善居住 投資 度假 驅(qū)動(dòng)因素 臵業(yè)用途 市中心片區(qū) 市府片區(qū) 星海廣場(chǎng)片區(qū) 西安路片區(qū) 8分 5分 15分 20分 本項(xiàng)目客戶 全市客戶 外地的客戶 本區(qū)域客戶 全市客戶本項(xiàng)目的全市高端客戶：以人文氛圍、居住環(huán)境和教育資源吸引中山、西崗和沙河口的改善居住型高端客戶；以升值前景吸引投資客 本項(xiàng)目居住環(huán)境優(yōu)良 教育資源和人文氛圍是本項(xiàng)目獨(dú)有的資源 區(qū)域價(jià)值和城市西拓給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大升值前景 本項(xiàng)目山海等自然資源不具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?中山、西崗和沙河口的高端人群工作聚集區(qū)都在本項(xiàng)目 30分鐘輻射范圍內(nèi) 輻射范圍 31 本項(xiàng)目的客戶是復(fù)合的 本區(qū)域 全市 外地 軟件園及高新區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層以上管理者、周邊大學(xué)教授及院長(zhǎng)以上級(jí)別人士 中山、西崗和沙河口的改善居住型客戶和少量投資客 東三省和北三市的技術(shù)創(chuàng)業(yè)階層、用于投資的私營(yíng)企業(yè)主和少量養(yǎng)老客戶 找到這三部分客戶后，下面的任務(wù)就是確定以哪部分客戶為本項(xiàng)目的主打客戶 32 本區(qū)域客戶演變： 外區(qū)域、外地客戶比例上升 本區(qū)域高端客戶新動(dòng)向： 產(chǎn)生換房需求、流失 國(guó)際新城１ — ３期客戶變化 01000202330004000500060002023 2023 2 0 0 3 年1 0 月 2 0 0 4 年4 月 2 0 0 4 年1 0 月 0 5 年初0%20%40%60%80%100%120%項(xiàng)目售價(jià)（元/ 平米） 本區(qū)域客戶 區(qū)域外客戶 外地人 ?園區(qū)內(nèi)客戶逐漸減少，區(qū)域外、外地客戶逐漸增加 5000 ? 有軟件園領(lǐng)導(dǎo)到中華名城買 160m2的房子用于居家 —— 中華名城銷售員 ? 有軟件園經(jīng)理級(jí)以上的人在本項(xiàng)目買 130— 140m2 ?？蛻糁写蠊そ淌谡?5％ —— 一品星海銷售員 ?本區(qū)域有高端客戶流失到其他區(qū)域的高端項(xiàng)目 本區(qū)域高端客戶新動(dòng)向 ? 本項(xiàng)目 170m2大戶型的客戶來(lái)源有一部分是學(xué)清園、知音園、國(guó)際新城的老業(yè)主 —— CAMPIN銷售員 ?本區(qū)域高端客戶已經(jīng)產(chǎn)生換房的需求 本區(qū)域客戶演變 本項(xiàng)目客戶 全市客戶分析 外地的
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