世聯(lián)_江蘇常州萬博湖塘工商所項(xiàng)目商業(yè)策略總綱_115頁_xxxx年-文庫吧在線文庫
【正文】 頻次： VIP認(rèn)購 (軟文 +硬廣 )1次 開盤 2次 銷售期間 35次投放形式： 認(rèn)籌階段 系列軟文 +熱點(diǎn)新聞炒作 +報(bào)眼 。 核心價(jià)值點(diǎn)框架182。繁華和成熟度越高的地段兩者差距越小。 核心價(jià)值點(diǎn)框架182。▌ 目前市場空缺的購物元素，以吸引年輕人群為主，對鋪面要求較小，同時(shí)有利于塑造項(xiàng)目特色▌ 以培訓(xùn)、教學(xué)和體驗(yàn)式的親子游戲等業(yè)態(tài)，提升商業(yè)文化內(nèi)涵，同時(shí)也是功能上的完善■ 緊扣 “ 核心前沿潮流商業(yè) ” 的經(jīng)營需要和特征，結(jié)合統(tǒng)一的商業(yè)文化和視覺形象系統(tǒng)，規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的功能組合及其配比，更好的滿足片區(qū)范圍內(nèi) 購物 、 餐飲 、 休閑 、 娛樂 、文化品位 方面具有特色的 年輕 消費(fèi)需求。 業(yè)態(tài)定位182。做市場的差異化引領(lǐng)者。沒有南北雙向的人流導(dǎo)入機(jī)會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢216。u 從消費(fèi)客戶年齡構(gòu)成上看，樂購商圈2030歲年輕群體比例明顯低于花園街商圈；u 由于樂購超市因素，項(xiàng)目周邊家庭型消費(fèi)比例明顯較高，達(dá)到 35%。主力項(xiàng)目體量均大于 5萬方，沿街租金在 56元 /平 /天。湖塘經(jīng)濟(jì)特征湖塘鎮(zhèn)為一級商圈，區(qū)政府、大學(xué)城和淹城等為次級商圈，居于從屬地位區(qū)政府大學(xué)城湖塘鎮(zhèn)淹城u從商業(yè)格局上看：一級商圈湖塘鎮(zhèn) —— 成熟、完善。u輻射范圍： 中心商圈輻射范圍覆蓋全市，區(qū)域副中心主要輻射周邊。高等財(cái)富等級中等財(cái)富等級低等財(cái)富等級對應(yīng)項(xiàng)目高利潤快銷的雙重目標(biāo)：機(jī)會客戶：高等財(cái)富等級投資客戶目標(biāo)客戶 ：中低等財(cái)富等級投資客戶本次匯報(bào)要解決的問題因追求財(cái)富利益而購買商鋪根據(jù)資金回報(bào)判斷商鋪價(jià)值因 經(jīng)營前景 而做出購買決策購買者市場分析營銷策略經(jīng)營者消費(fèi)者對經(jīng)營者規(guī)劃設(shè)定的根本目的是做給購買者看業(yè)態(tài)定位劃鋪建議通過形象定位引導(dǎo)消費(fèi)人群 形象定位報(bào)告框架市場定位篇營銷攻略篇業(yè)態(tài)規(guī)劃篇3C分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位規(guī)劃及劃鋪方案價(jià)格策略推售攻略推廣攻略市場分析客戶分析本體分析產(chǎn)品定位客戶定位形象定位業(yè)態(tài)主題定位業(yè)態(tài)配比建議規(guī)劃建議劃鋪方案市場定位篇第一部分182。整體市場特征新北商圈市中心鐘樓天寧商圈湖塘商圈城市中心商圈與區(qū)域副中心商圈在市場、功能、輻射范圍和租金方面差異明顯。p區(qū)域性商業(yè)以中低端、居民生活家庭消費(fèi)和服務(wù)支出為主；整體市場特征總結(jié)湖塘區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，都市商業(yè)發(fā)展已步入穩(wěn)定階段，購物中心形式商業(yè)體系開始提升湖塘鎮(zhèn)人均 GDP達(dá)到 7189美元集市 沿街商業(yè)大型綜合超市 專業(yè)店倉儲式購物中心便利店 都市 MALL 郊區(qū) MALL百貨商店 批發(fā)市場$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~4000 $4000~7000 $7000~10000 $10000以上生存需求 價(jià)格 品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)傳統(tǒng)形態(tài) 階段階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代業(yè)態(tài)替代 階段階段?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場， 并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展?伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程?隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭?市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭 ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價(jià)格 或服務(wù) 的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場份額?市場信息和市場機(jī)會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均 GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)常州湖塘鎮(zhèn) 常州人均 GDP達(dá)到 湖塘經(jīng)濟(jì)特征湖塘作為武進(jìn)的核心商圈，隨著武進(jìn)人均 GDP和人口規(guī)模的逐年穩(wěn)步增長，商業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期湖塘商圈特征u經(jīng)濟(jì)條件：近五年武進(jìn)人均 GDP穩(wěn)步大幅增長，必然推動商業(yè)向更高形態(tài)發(fā)展u人口因素：武進(jìn)區(qū)人口規(guī)模整體逐年上升，市場消費(fèi)潛力巨大。作為市副商圈，區(qū)域新興商圈，整體業(yè)態(tài)雷同、空置率高；216。隨著片區(qū)品牌百貨的開業(yè)，整體形象檔次有望得到提升樂購商圈特征湖塘商圈核心購買客戶主要集中在武進(jìn)區(qū)域，尤其是湖塘中心鎮(zhèn)，以私營業(yè)主為主購買客戶u樂購、花園街商業(yè)主要吸引武進(jìn)區(qū)投資客購買，外地客戶也占到一定比例u武進(jìn)區(qū)得商業(yè)投資客戶中，湖塘客戶占到絕對主體，達(dá) 70%，其次為鄒區(qū)橫林。湖塘傳統(tǒng)核心商圈，認(rèn)知度高，人流量大216。威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅216。 項(xiàng)目定位市場定位：互補(bǔ)型定位234商圈特征競爭情況本體市場機(jī)會點(diǎn)城市副中心，中低端的滿足區(qū)域居民日常消費(fèi)和服務(wù)支出商圈聚集大量大體量項(xiàng)目，存在消費(fèi)競爭項(xiàng)目規(guī)模小，缺乏核心競爭力缺乏特色商業(yè)定位的產(chǎn)品1本案市場定位：互補(bǔ)型定位業(yè)態(tài)定位：區(qū)域動感時(shí)尚、流行服飾飾品補(bǔ)缺戰(zhàn)略下的業(yè)態(tài)定位體驗(yàn)餐飲娛樂目的性消費(fèi)滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的傳統(tǒng)零售品牌服飾百貨生活服務(wù)家電區(qū)域動感時(shí)尚流行服飾飾品租金收益低、簽約期長、對物業(yè)要求高區(qū)域競爭激烈需求面積大、租金低√√核心購買客戶為湖塘中心鎮(zhèn)私營業(yè)主核心客戶重要客戶潛在客戶湖塘中心鎮(zhèn)私營業(yè)主武進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主常州其他區(qū)私營業(yè)主外省市投資者首批目標(biāo)客戶客戶定位經(jīng)營客戶主要為新常州人核心客戶重要客戶潛在客戶新常州人市域范圍內(nèi)私營業(yè)主、外省市連鎖商家湖塘、武進(jìn)及其他區(qū)私營業(yè)主首批目標(biāo)客戶客戶定位消費(fèi)客戶主要為湖塘區(qū)域內(nèi)的原居民、中心商圈人流核心客戶重要客戶潛在客戶湖塘區(qū)域內(nèi)的原住居民、中心商圈人流武進(jìn)范圍內(nèi)白領(lǐng)、公務(wù)員片區(qū)內(nèi)各階層消費(fèi)人群首批目標(biāo)客戶客戶定位不斷更新的商品咨訊獨(dú)特品位的城市風(fēng)景豐富特色的業(yè)態(tài)品牌湖塘潮流消費(fèi)里程碑動感活力的休閑前沿動感生活的體驗(yàn)空間引領(lǐng)城市生活文化湖塘都市鋒尚街社會形象 文化形象 人文形象形象定位：湖塘核心都市鋒尚街區(qū)一街 鋒 彩，生活向 尚形象定位：推廣輔助案名示意鋒尚町 推廣語：一街鋒彩，生活向尚“ 風(fēng)采 ” 寓意街區(qū)魅力， “ 向上 ” 代表生活態(tài)度。人流導(dǎo)入難適宜打造偏目的型消費(fèi)的主題街區(qū)香港城風(fēng)格的潮流服飾一條街主題傳播性好，符合小鋪分隔和主題鮮明要求4層 人流導(dǎo)入最難， 鋪位面積大 能聚集人氣的絕對目的性消費(fèi) 餐飲主力店
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