【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 民幣已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的升值，人民幣資產(chǎn)對(duì)熱錢的吸引力持續(xù)增加。 控制通脹成為四季度以來(lái)國(guó)家調(diào)控的重中之中。 2023年國(guó)內(nèi)流動(dòng)性：適度寬松，調(diào)控增多，對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控明顯增強(qiáng) 國(guó)內(nèi)流動(dòng)性總體保持適度寬松，但國(guó)家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)明顯增強(qiáng)，對(duì)流動(dòng)性的調(diào)控有所增多。 ? 2023年前 11個(gè)月新增人民幣貸款達(dá) ，全年額度控制在 。同時(shí)， M1/M2的同比增速均保持在相對(duì)高位。 ? 2023年前 11個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源達(dá) ，其中，國(guó)內(nèi)貸款達(dá) 。 ? 2023年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管控明顯增強(qiáng)（包括加強(qiáng)個(gè)人及流動(dòng)資金貸款監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)信托監(jiān)管、加強(qiáng)差別化房貸政策等）。 ? 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的站穩(wěn)回升及通脹的壓力下，整體 房?jī)r(jià)有明顯的上揚(yáng)動(dòng)力 ； ? 宏觀調(diào)控政策下，對(duì)房貸的控制與部分城市的限購(gòu)，使得部分城市 成交量有一定程度的收縮 。 宏觀經(jīng)濟(jì)下的量?jī)r(jià)反應(yīng)： 對(duì)“北上廣深”等一線城市而言，調(diào)控的負(fù)面影響不言而喻，這也更凸顯出二、三線城市在宏觀政策上的優(yōu)勢(shì)！ 贛州市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng) 時(shí)間 地塊 占地面積 （㎡） 建筑面積 （㎡） 起拍價(jià)（萬(wàn)元） 成交價(jià)（萬(wàn)元） 樓面地價(jià)（元 /㎡） 增值率 202375 章江新區(qū) J12 % 202375 章江新區(qū) J34 % 202386 章江新區(qū) J3 % 20231124 河套老城區(qū)IV— F— 01 % 2023121 章江新區(qū) F5 % 土地市場(chǎng) 成交活躍，頻頻出現(xiàn)地王 ，開發(fā)商對(duì)后市也充滿信心，成交價(jià)都比底價(jià)有很大程度的增益，樓面地價(jià)達(dá)到 5686元 /㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目售價(jià)將超過(guò) 10000元 /㎡ 章江新區(qū)規(guī)劃圖 B3項(xiàng)目 J20項(xiàng)目 J17項(xiàng)目 J23項(xiàng)目 J28項(xiàng)目 J26項(xiàng)目 H27項(xiàng)目 J22項(xiàng)目 G14/15項(xiàng)目 本項(xiàng)目 地塊 總建筑面積 （萬(wàn)㎡） J26 8 H27 27 J28 5 J20 13 B3 4 J23 17 J17 6 J22 2 合計(jì) 82 除本項(xiàng)目建面 28萬(wàn)㎡外，周邊地塊未來(lái)供應(yīng)量也相當(dāng)充足，迎來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，也將面臨挑戰(zhàn)。 未來(lái)新增供應(yīng) 成交分析 深圳全市近五年商品房量?jī)r(jià)走勢(shì)02004006008002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0500010000150002023025000商品房成交面積 商品房成交均價(jià)自 2023年底中央宏觀調(diào)控加上全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)下，整體房地產(chǎn)成交量都呈現(xiàn)一定程度的收縮，需求量受到擠壓，使得 09年出現(xiàn)井噴式的放量，在 2023年市場(chǎng)再次受到多重、嚴(yán)厲的調(diào)控，成交量再次受到壓力，但近五年的成交均價(jià)仍保持上漲的趨勢(shì)。 贛州市中心城區(qū)近七周房?jī)r(jià)走勢(shì)599250014763477747194254648601000202330004000500060007000? 兩市的商品房成交量出現(xiàn)不同程度的波動(dòng)，但 成交均價(jià)仍保持上漲趨勢(shì) ； ? 贛州市的房?jī)r(jià)上漲的連續(xù)性更強(qiáng)，抗跌能力更高 ； ? 贛州市比深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)更具備可持續(xù)發(fā)展性 。 成交分析 階段性供不應(yīng)求 成交價(jià)迅速走高，贛州中心城區(qū)目前商品房成交均價(jià)漲至 6000元 /㎡，供應(yīng)量降低成為主要原因，其存量只維持在 100200套之間，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 章江新區(qū) 站北區(qū) 河套老城區(qū) 西城區(qū) 中航城 中航公元 50007500元 /平方 50007000元 /平方 30004500元 /平方 40005000元 /平方 章江新區(qū)成為城市發(fā)展的重心 ?城市的發(fā)展，必經(jīng)從老區(qū)到新區(qū)的過(guò)程。 ?河套老城區(qū) —— 城市發(fā)展的起源之地，道路、建筑及市政配套已經(jīng)到難以改善的局面。 ?章江新區(qū) —— 是城市發(fā)展的又一次提升，從道路、建筑及市政配套都是全新的規(guī)劃，市政府、市民中心、住宅區(qū)及商務(wù)文化都具備作為城市中心的必要條件。 處于上升趨勢(shì)中的房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)，供需兩旺，甚至供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目取得更好的價(jià)格和銷售成果的機(jī)會(huì)較大！ 1. 土地市場(chǎng)供需兩旺，地價(jià)不斷攀升； 2. 未來(lái)新增產(chǎn)品供應(yīng)潛力巨大； 3. 房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定的上升渠道中； 4. 階段性的供不應(yīng)求情況仍然存在； 5. 章江新區(qū)的標(biāo)桿與核心居住價(jià)值日益凸顯； 贛州市場(chǎng)特征總結(jié)： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 用地面積 62859 建筑面積 約 30萬(wàn) 容積率 綠化率 37% 總戶數(shù) 872 車位比 開發(fā)商 贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店 項(xiàng)目位臵 章江新區(qū)長(zhǎng)征支路與瑞金路交匯處 銷售均價(jià) 9300元 /平方米（毛坯） 項(xiàng)目整體狀況 面積 產(chǎn)權(quán)戶型 實(shí)際可用戶型 49㎡ 一房 復(fù)式兩房 70㎡ 一房 復(fù)式三房 主力供應(yīng)戶型 中航城 ? 綜合型項(xiàng)目 ，包含住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等； ? ，可自行裝修成小復(fù)式，實(shí)現(xiàn)買一層送一層； ? 一線品牌 ，中航品牌深受客戶認(rèn)同； ? 優(yōu)質(zhì)地段 ，目前地理位臵最為優(yōu)越的地段，毗鄰黃金廣場(chǎng)。 核心賣點(diǎn) 銷售情況 壓軸推出 330套公寓，售價(jià) 9300元 /㎡， 全部為 VIP客戶成交。 云星中央新城 用地面積 83000 建筑面積 330000 容積率 綠化率 30% 總戶數(shù) 2023 車位比 開發(fā)商 廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅 項(xiàng)目位臵 章江新區(qū)瑞金路 銷售均價(jià) 6300元 /平方米（毛坯） 項(xiàng)目整體狀況 主力供應(yīng)戶型 面積 產(chǎn)權(quán)戶型 實(shí)際可用戶型 86㎡ 兩房 兩房 113㎡ 三房 四房 140㎡ 三房 三房 ? 優(yōu)質(zhì)戶型，設(shè)計(jì)方正，功能明確實(shí)用； ? 江景物業(yè)，部分可以看到章江江景。 核心賣點(diǎn) 銷售情況 615套，當(dāng)天萬(wàn)人開盤，銷售價(jià)格6300元 /㎡，當(dāng)天售罄，銷售金額達(dá) 5億元！ 鷺江新城 用地面積 64529 建筑面積 116499 容積率 綠化率 45% 總戶數(shù) 933 車位比 開發(fā)商 贛州匯盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅 項(xiàng)目位臵 站北區(qū)五洲大道 在售均價(jià) 6500元 /平方米（毛坯） 項(xiàng)目整體狀況 主力供應(yīng)戶型 面積 戶型 8490㎡ 兩房 117139㎡ 三房 ? 視野開闊 ，項(xiàng)目位處坡地之上，而且樓間距均超過(guò) 45米； ? 園林打造精致 ，分成了數(shù)個(gè)小眾園林，小橋流水； ? 江景物業(yè) ，部分可以看到貢江江景。 核心賣點(diǎn) 158套房源，銷售價(jià)格 6500元 /㎡，成交火爆，至 12月初只余貨 9套！ 銷售情況 市場(chǎng)分析小結(jié)： ?城市發(fā)展 重心正往章江新區(qū)遷移 ，預(yù)期 58年將成為城市的核心； ?目前出現(xiàn)階段性的供應(yīng)不足，使得出現(xiàn) 量跌價(jià)升 的情況； ?土地市場(chǎng)成交活躍， 明年供應(yīng)充足 ，將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)； ?整體房地產(chǎn)的 運(yùn)營(yíng)水平仍有較大的提升空間 。 顯而易見 自今年 7月份開始，贛州中心城區(qū)供應(yīng)嚴(yán)重不足，加上全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，使得需求量也突然放大，導(dǎo)致 供求嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)迅速上漲 。 資本意識(shí)開始萌芽 ，贛州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度驚人，經(jīng)過(guò)數(shù)年洗練，市場(chǎng)上房產(chǎn)投資者的資本意識(shí)已悄悄萌生， 購(gòu)房不再單純以自住需求出發(fā) 。 當(dāng)前市場(chǎng)釋放的信號(hào)： 無(wú)論宏觀層面、城市發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)格局上，都預(yù)示著中航公元項(xiàng)目面臨的是一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)！ 市場(chǎng)分析下的思考： 日光盤、未推出即售罄，市場(chǎng)如此的好，是否意味著營(yíng)銷已經(jīng)不再被需要？ 中航公元項(xiàng)目應(yīng)該扮演怎樣的 市場(chǎng)角色？ 第二，挖掘產(chǎn)品的資本和精神價(jià)值：做一只市場(chǎng)上前所有為由的“出頭鳥”； 第一，將熱銷提升為品牌升華：完成從市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者到市場(chǎng)領(lǐng)袖的轉(zhuǎn)變； 從項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略意義上來(lái)看 ?從當(dāng)前市場(chǎng)情況、項(xiàng)目質(zhì)素來(lái)看，取得熱銷業(yè)績(jī)是可以預(yù)期的現(xiàn)實(shí)目標(biāo)； ?作為全國(guó)布局的品牌開發(fā)商，在贛州市場(chǎng)的影響力僅停留在熱銷上顯然不夠； ?中航公元作為中航品牌在贛州市場(chǎng)又一成熟力作，其戰(zhàn)略意義已然凸顯； 從項(xiàng)目營(yíng)銷的策略定位上來(lái)看 ?擁有著絕佳的地段、片區(qū)、產(chǎn)品價(jià)值，應(yīng)更注重對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷訴求的把握； ?贛州市場(chǎng)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)一個(gè)開啟資本和精神傳承時(shí)代的項(xiàng)目已是必然； ?中航公元已不再需要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者的角色，要塑造成市場(chǎng)標(biāo)桿與領(lǐng)袖價(jià)值； 第三部分 營(yíng)銷策略 ? 目標(biāo)梳理 ? 營(yíng)銷動(dòng)作 ?形象定位 首先， 讓我們來(lái)看一個(gè)案例 在中國(guó)，第一個(gè)，也是迄今為止唯一一個(gè) “把房子賣成收藏品” 的項(xiàng)目 —— 星河灣 2023年 9月 26日，星河灣 〃 海怡半島創(chuàng)廣州頂級(jí)豪宅單日成交 最高紀(jì)錄 ，轟動(dòng)全城！ 經(jīng)典案例：星河灣海怡半島 奇跡 如何實(shí)現(xiàn) ？ ?開賣當(dāng)天成交近 200套 ，金額 ?至國(guó)慶黃金周成交近 300套 ，金額超 15億 ?成交均價(jià) /m2，高出周邊近 70％ ?創(chuàng)造廣州豪宅 當(dāng)日開放當(dāng)日即開賣 的成交紀(jì)錄 ?開盤二個(gè)月之內(nèi)， 仍然保持每周成交過(guò)億的業(yè)績(jī) ? 借風(fēng)起浦東，橫掃南中國(guó) 借助浦東星河灣開盤單日熱銷 40億元、創(chuàng)世界紀(jì)錄之勢(shì)，在南中國(guó)全面造勢(shì)。 以“載譽(yù)世界，榮歸廣州”為主題，在廣州營(yíng)造出“如今的星河灣已不再是 8年前華南板塊的星河灣了，而是中國(guó)乃至世界的星河灣”之形象，大大拉升了品牌形象。 ? 奢侈品式的營(yíng)銷推廣 我們賣得不是房子，而是奢侈品，為業(yè)主營(yíng)造高端社交與生活平臺(tái)。 ? 高密度公關(guān)活動(dòng)營(yíng)造高端價(jià)值平臺(tái) 26天 30場(chǎng) 活動(dòng)，有效發(fā)動(dòng) 1400多名 高端客戶， 胡潤(rùn)、紅線女、江南春、哈繼銘、劉斯奮、程前、李艾、王學(xué)軍、向雪懷，以及埃及大使、阿拉伯各國(guó)領(lǐng)事和商務(wù)參贊、芬蘭、波蘭、德國(guó)、瑞士等國(guó)領(lǐng)事館代表和省市政府領(lǐng)導(dǎo) 等社會(huì)名流相繼到訪星河灣。 世界奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂(lè)部 、 海上絲綢之路文化交流中心 、 星河商領(lǐng)尊尚會(huì)所 、 嶺南文化交流中心 正式落戶星河灣 〃 海怡半島，為業(yè)主營(yíng)造高端社交與生活平臺(tái)。 世界奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂(lè)部落戶星河灣 胡潤(rùn)出席開盤剪彩儀式 中國(guó)星河灣大會(huì)開幕盛典 海上絲綢之路申遺高峰