【正文】 原則二： 不花錢，能干事。 月） 區(qū)域租金（元 /㎡ ▌ 中高端餐飲作為本項(xiàng)目特色功能，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，拉升人氣▌ 引入特色百貨超市主力店，形成市場(chǎng)認(rèn)知度和口碑。片區(qū)內(nèi)商鋪供應(yīng)充足，目前空置情況仍很普遍216。湖塘商圈使用客戶以新常州人為主要構(gòu)成新常州人：戶籍在外地，居住在常州使用客戶u從使用客戶看，主要群體是新常州人群體，其次涵蓋常州及周邊縣級(jí)市客群樂購商圈消費(fèi)客戶以 2030歲年輕客戶為主體，但比例仍低于花園街商圈，同時(shí)家庭型消費(fèi)特征明顯。u對(duì)商業(yè)影響：人口規(guī)模及 GDP增長與商業(yè)發(fā)展水平并不匹配，日常大眾型消費(fèi)缺口依然較大武進(jìn)區(qū)商業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)充分，對(duì)比人口及消費(fèi)水平來看面臨較大的發(fā)展空間u第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)是日常消費(fèi)性商業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，同時(shí)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步提升促進(jìn)商業(yè)形態(tài)的升級(jí)發(fā)展。萬博湖塘工商所項(xiàng)目商業(yè)策略總綱謹(jǐn)呈：新城萬博世聯(lián)萬博工商所北項(xiàng)目組2023年 3月 11日項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)梳理快速銷售價(jià)值拔升本項(xiàng)目商業(yè) 以售為主， 并期望于 2023年 12月 30日前達(dá)到 80％整體銷售率；項(xiàng)目商業(yè)比對(duì)突破商業(yè)格局限制的區(qū)域內(nèi)最高水平，實(shí)現(xiàn)高利潤銷售尋求突破從哪里入手？項(xiàng)目目標(biāo)高于市場(chǎng) 2至 3 倍的銷售速度高于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)水平的銷售均價(jià)競(jìng)爭(zhēng)超越實(shí)現(xiàn)目標(biāo)關(guān)鍵 購買客戶競(jìng)爭(zhēng)超越最終決定因素實(shí)現(xiàn)尋求突破從哪里入手？一切從客戶需求出發(fā)—— 客戶為什么買商鋪？—— 客戶如何做出購買決策？—— 客戶根據(jù)什么判斷商鋪價(jià)值？建立關(guān)于購買商鋪客戶需求的常識(shí)：常識(shí) 1—— 商鋪是 財(cái)富積累的載體 ，客戶購買商鋪的最基本 目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即 追求財(cái)富利益客戶關(guān)注點(diǎn)商鋪功能出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營享受持續(xù)可觀的租金收益增值潛力強(qiáng)，轉(zhuǎn)手獲取差額利潤降低房租成本，并獲得營業(yè)收入長期收益風(fēng)險(xiǎn)保障資產(chǎn)沉淀資產(chǎn)評(píng)估融資進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款常識(shí) 2—— 客戶最終是根據(jù) 經(jīng)營前景 來判斷商鋪 投資 的可行性，其最直觀的決定因素則是 租金和售價(jià)購鋪用途投資經(jīng)營投資回報(bào)經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營業(yè)額投資研判決定因素內(nèi)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化投資能力 客戶類型 投資關(guān)注點(diǎn)億萬級(jí) 大型投資機(jī)構(gòu) /國際基金公司 優(yōu)質(zhì)物業(yè)、安全性、長期性數(shù)千萬級(jí) 投資機(jī)構(gòu) /基金公司 /大型私營業(yè)主 優(yōu)質(zhì)物業(yè)、安全性、長期性剛過千萬級(jí) 大型私營業(yè)主 /企業(yè)金領(lǐng) 回報(bào)率、安全性、長期性數(shù)百萬 中型私營業(yè)主 /企業(yè)金領(lǐng) /高級(jí)公務(wù)員 回報(bào)率、長期性、安全性剛過百萬 中小型私營業(yè)主 /中高級(jí)公務(wù)員 /企業(yè)中高級(jí)管理層技術(shù)人員 高利潤率、投資門檻、安全性數(shù)十萬 小型私營企業(yè)主 /白領(lǐng)階層 /企業(yè)中高層/個(gè)體經(jīng)營者 高利潤率、投資門檻、安全性常識(shí) 3—— 投資回報(bào)的安全穩(wěn)定性 是客戶購買商鋪時(shí)最關(guān)注的因素，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的安全穩(wěn)定性。u武進(jìn)區(qū)人均可支配收入位居常州首位，其商業(yè)的發(fā)展具有充足的消費(fèi)力基礎(chǔ)u武進(jìn)區(qū)社消總額同樣位居常州五大區(qū)首位，對(duì)比商業(yè)發(fā)展水平來講并不匹配。u 湖塘商圈消費(fèi)人群以 湖塘區(qū)域原住民為主，輻射半徑至武進(jìn)全區(qū)。周邊零散鋪面的低價(jià)出租造成經(jīng)營客戶的分流定義項(xiàng)目所在核心商圈緊鄰樂購的黃金區(qū)位，區(qū)隔與其他商圈及同商圈其他位置的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)增加目標(biāo)消費(fèi)人群的引入。 月）湖塘大潤發(fā)外街商業(yè) 90 75湖塘樂購?fù)饨稚虡I(yè) 135南大街沃爾瑪外街商業(yè) 810 600南大街樂購?fù)饨稚虡I(yè) 1050核心地段大型超市周邊商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)情況下，大型超市周邊商鋪的租金約為區(qū)域內(nèi)商業(yè)普遍租金水平的 。營銷推廣總攻略銷售服務(wù)攻略媒體攻略A：讓客戶來 B：讓客戶買展示攻略事件及活動(dòng)攻略銷售服務(wù)攻略媒體攻略客戶拓展攻略展示攻略事件及活動(dòng)攻略新城客戶資源利用 少花錢，多干事客戶資源利用目的： 拓寬客戶層面、儲(chǔ)備誠意客戶、提升銷售速度范圍： 新城客戶資源， 如新城上街購買客戶、府翰苑投資客戶、萬博北岸城客戶等方式： 直郵、電話通知、短信客戶資源利用方式：直郵、電話通知、短信范圍：世聯(lián)全國一線城市投資客戶資源目的：利用世聯(lián)全國網(wǎng)絡(luò)為項(xiàng)目招募專業(yè)投資客，拓展項(xiàng)目客 戶層面；同時(shí)通過炒作對(duì)本項(xiàng)目本土客戶形成擠壓。推售軸線營銷攻略總原則原則一： 少花錢，多干事 。商業(yè) 租金水平（元 /㎡ 人流導(dǎo)入難適宜打造偏目的型消費(fèi)的主題街區(qū)香港城風(fēng)格的潮流服飾一條街主題傳播性好，符合小鋪分隔和主題鮮明要求4層 人流導(dǎo)入最難， 鋪位面積大 能聚集人氣的絕對(duì)目的性消費(fèi) 餐飲主力店、培訓(xùn)健身、游樂等 鋪位需求面積大，且處于純目的型消費(fèi)▌ 作為本項(xiàng)目運(yùn)營的核心組成部分，其主要業(yè)態(tài)和品類是服裝、飾品、鞋包等。威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅216。隨著片區(qū)品牌百貨的開業(yè)，整體形象檔次有望得到提升樂購商圈特征湖塘商圈核心購買客戶主要集中在武進(jìn)區(qū)域，尤其是湖塘中心鎮(zhèn)，以私營業(yè)主為主購買客戶u樂購、花園街商業(yè)主要吸引武進(jìn)區(qū)投資客購買，外地客戶也占到一定比例u武進(jìn)區(qū)得商業(yè)投資客戶中，湖塘客戶占到絕對(duì)主體，達(dá) 70%，其次為鄒區(qū)橫林。p區(qū)域性商業(yè)以中低端、居民生活家庭消費(fèi)和服務(wù)支出為主；整體市場(chǎng)特征總結(jié)湖塘區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，都市商業(yè)發(fā)展已步入穩(wěn)定階段，購物中心形式商業(yè)體系開始提升湖塘鎮(zhèn)人均 GDP達(dá)到 7189美元集市 沿街商業(yè)大型綜合超市 專業(yè)店倉儲(chǔ)式購物中心便利店 都市 MALL 郊區(qū) MALL百貨商店 批發(fā)市場(chǎng)$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~4000 $4000~7000 $7000~10000 $10000以上生存需求 價(jià)格 品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)傳統(tǒng)形態(tài) 階段階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代業(yè)態(tài)替代 階段階段?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場(chǎng)， 并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展?伴隨生活資料相對(duì)過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)?市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng) ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價(jià)格 或服務(wù) 的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力文化、情感需求便利敏感因素人均 GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)常州湖塘鎮(zhèn) 常州人均 GDP達(dá)到 湖塘經(jīng)濟(jì)特征湖塘作為武進(jìn)的核心商圈，隨著武進(jìn)人均 GDP