【正文】 展迅速，都市商業(yè)發(fā)展已步入穩(wěn)定階段，購物中心形式商業(yè)體系開始提升湖塘鎮(zhèn)人均 GDP達(dá)到 7189美元集市 沿街商業(yè)大型綜合超市 專業(yè)店倉儲(chǔ)式購物中心便利店 都市 MALL 郊區(qū) MALL百貨商店 批發(fā)市場$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~4000 $4000~7000 $7000~10000 $10000以上生存需求 價(jià)格 品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)傳統(tǒng)形態(tài) 階段階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代業(yè)態(tài)替代 階段階段?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場， 并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展?伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程?隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭?市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭 ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價(jià)格 或服務(wù) 的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場份額?市場信息和市場機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均 GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)常州湖塘鎮(zhèn) 常州人均 GDP達(dá)到 湖塘經(jīng)濟(jì)特征湖塘作為武進(jìn)的核心商圈，隨著武進(jìn)人均 GDP和人口規(guī)模的逐年穩(wěn)步增長，商業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期湖塘商圈特征u經(jīng)濟(jì)條件：近五年武進(jìn)人均 GDP穩(wěn)步大幅增長，必然推動(dòng)商業(yè)向更高形態(tài)發(fā)展u人口因素：武進(jìn)區(qū)人口規(guī)模整體逐年上升，市場消費(fèi)潛力巨大。新北商業(yè)隨著萬達(dá)、常發(fā)等綜合體商業(yè)的興建處于逐步發(fā)展階段，武進(jìn)區(qū)則在樂購商圈基礎(chǔ)上逐步形成花園街新興商圈及武宜路未來商圈共同繁榮的發(fā)展格局。u租金狀況： 區(qū)域副中心商圈與中心商圈租金差距明顯。u功能定位： 中心商圈覆蓋消費(fèi)全流程，區(qū)域副中心主要滿足周邊居民家庭日常機(jī)能消費(fèi)。整體市場特征新北商圈市中心鐘樓天寧商圈湖塘商圈城市中心商圈與區(qū)域副中心商圈在市場、功能、輻射范圍和租金方面差異明顯。u湖塘商圈（樂購商圈、花園街商圈）：樂購、武進(jìn)購物中心、茂業(yè)泰富、地壹街、不夜城、大潤發(fā)等，以滿足日常居民生活消費(fèi)為主。 3C分析182。萬博湖塘工商所項(xiàng)目商業(yè)策略總綱謹(jǐn)呈：新城萬博世聯(lián)萬博工商所北項(xiàng)目組2023年 3月 11日項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)梳理快速銷售價(jià)值拔升本項(xiàng)目商業(yè) 以售為主， 并期望于 2023年 12月 30日前達(dá)到 80％整體銷售率；項(xiàng)目商業(yè)比對突破商業(yè)格局限制的區(qū)域內(nèi)最高水平，實(shí)現(xiàn)高利潤銷售尋求突破從哪里入手？項(xiàng)目目標(biāo)高于市場 2至 3 倍的銷售速度高于市場現(xiàn)實(shí)水平的銷售均價(jià)競爭超越實(shí)現(xiàn)目標(biāo)關(guān)鍵 購買客戶競爭超越最終決定因素實(shí)現(xiàn)尋求突破從哪里入手？一切從客戶需求出發(fā)—— 客戶為什么買商鋪？—— 客戶如何做出購買決策？—— 客戶根據(jù)什么判斷商鋪價(jià)值？建立關(guān)于購買商鋪客戶需求的常識(shí)：常識(shí) 1—— 商鋪是 財(cái)富積累的載體 ，客戶購買商鋪的最基本 目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即 追求財(cái)富利益客戶關(guān)注點(diǎn)商鋪功能出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營享受持續(xù)可觀的租金收益增值潛力強(qiáng)，轉(zhuǎn)手獲取差額利潤降低房租成本，并獲得營業(yè)收入長期收益風(fēng)險(xiǎn)保障資產(chǎn)沉淀資產(chǎn)評估融資進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款常識(shí) 2—— 客戶最終是根據(jù) 經(jīng)營前景 來判斷商鋪 投資 的可行性，其最直觀的決定因素則是 租金和售價(jià)購鋪用途投資經(jīng)營投資回報(bào)經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營業(yè)額投資研判決定因素內(nèi)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化投資能力 客戶類型 投資關(guān)注點(diǎn)億萬級(jí) 大型投資機(jī)構(gòu) /國際基金公司 優(yōu)質(zhì)物業(yè)、安全性、長期性數(shù)千萬級(jí) 投資機(jī)構(gòu) /基金公司 /大型私營業(yè)主 優(yōu)質(zhì)物業(yè)、安全性、長期性剛過千萬級(jí) 大型私營業(yè)主 /企業(yè)金領(lǐng) 回報(bào)率、安全性、長期性數(shù)百萬 中型私營業(yè)主 /企業(yè)金領(lǐng) /高級(jí)公務(wù)員 回報(bào)率、長期性、安全性剛過百萬 中小型私營業(yè)主 /中高級(jí)公務(wù)員 /企業(yè)中高級(jí)管理層技術(shù)人員 高利潤率、投資門檻、安全性數(shù)十萬 小型私營企業(yè)主 /白領(lǐng)階層 /企業(yè)中高層/個(gè)體經(jīng)營者 高利潤率、投資門檻、安全性常識(shí) 3—— 投資回報(bào)的安全穩(wěn)定性 是客戶購買商鋪時(shí)最關(guān)注的因素，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的安全穩(wěn)定性。高等財(cái)富等級(jí)中等財(cái)富等級(jí)低等財(cái)富等級(jí)對應(yīng)項(xiàng)目高利潤快銷的雙重目標(biāo)：機(jī)會(huì)客戶：高等財(cái)富等級(jí)投資客戶目標(biāo)客戶 ：中低等財(cái)富等級(jí)投資客戶本次匯報(bào)要解決的問題因追求財(cái)富利益而購買商鋪根據(jù)資金回報(bào)判斷商鋪價(jià)值因 經(jīng)營前景 而做出購買決策購買者市場分析營銷策略經(jīng)營者消費(fèi)者對經(jīng)營者規(guī)劃設(shè)定的根本目的是做給購買者看業(yè)態(tài)定位劃鋪建議通過形象定位引導(dǎo)消費(fèi)人群 形象定位報(bào)告框架市場定位篇營銷攻略篇業(yè)態(tài)規(guī)劃篇3C分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位規(guī)劃及劃鋪方案價(jià)格策略推售攻略推廣攻略市場分析客戶分析本體分析產(chǎn)品定位客戶定位形象定位業(yè)態(tài)主題定位業(yè)態(tài)配比建議規(guī)劃建議劃鋪方案市場定位篇第一部分182。 項(xiàng)目定位常州商業(yè)格局呈現(xiàn) “ 一個(gè)中心商圈、多個(gè)副中心 ”格局u南大街及延陵西路商圈：購物中心、泰富廣場、泰富百貨、新世紀(jì)商場、百貨大樓、萊蒙都會(huì)、南大街，集吃、喝、玩、樂、住、行為一體。u新北商圈：以萬達(dá)廣場、太陽城和未來常發(fā)商業(yè)為核心的商業(yè)體集群，目前成熟度較低。商圈 重點(diǎn)商業(yè) 市場定位 功能定位 輻射范圍 租金南大街及延陵西路商圈購物中心、泰富百貨、南大街、萊蒙都會(huì)、各大銀行、常州大酒店等城市中高端消費(fèi) 吃喝玩樂住行 全市 2735元 /平 /天湖塘商圈樂購、武進(jìn)購物中心、大潤發(fā)、不夜城、茂業(yè)泰富等中低端消費(fèi) 滿足周邊居民家庭日常機(jī)能消費(fèi) 武進(jìn) 56元 /平 /天（臨街）新北商圈 萬達(dá)、常發(fā)、太陽城 中低端消費(fèi) 滿足周邊居民家庭日常機(jī)能消費(fèi) 新北 ——u市場定位： 中心商圈主要為中高端消費(fèi)，區(qū)域副中心商圈以中低端消費(fèi)為主。u輻射范圍： 中心商圈輻射范圍覆蓋全市，區(qū)域副中心主要輻射周邊。整體市場特征常州市 20232023城市總體規(guī)劃：重點(diǎn)發(fā)展新北、武進(jìn)商業(yè)商業(yè)用地u從常州市城市總體規(guī)劃來看，未來商業(yè)的發(fā)展布局主要在新北及武進(jìn)兩大區(qū)域。整體市場特征p常州商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn) “一個(gè)傳統(tǒng)中心、多個(gè)區(qū)域副中心 ”格局；p中高端商業(yè)主要布局中心傳統(tǒng)商圈；p區(qū)域副中心商圈與中心商圈發(fā)展水平差距明顯；p城市未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以新北和湖塘為主。u對商業(yè)影響：人口規(guī)模及 GDP增長與商業(yè)發(fā)展水平并不匹配，日常大眾型消費(fèi)缺口依然較大武進(jìn)區(qū)商業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)充分，對比人口及消費(fèi)水平來看面臨較大的發(fā)展空間u第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)是日常消費(fèi)性商業(yè)的市場基礎(chǔ)，同時(shí)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步提升促進(jìn)商業(yè)形態(tài)的升級(jí)發(fā)