【正文】 從近年在售的項目看，小戶型一直是八卦嶺市場的從近年在售的項目看，小戶型一直是八卦嶺市場的主流產(chǎn)品，單房和一房占市場供應(yīng)量的主流產(chǎn)品，單房和一房占市場供應(yīng)量的 80%以上以上八卦嶺片區(qū)價格分析八卦嶺片區(qū)價格分析 八卦嶺片區(qū)近年來價格呈現(xiàn)溫和上升趨勢，目前價格八卦嶺片區(qū)近年來價格呈現(xiàn)溫和上升趨勢，目前價格仍在仍在 6500—6800 元元 / m2之間，處于福田、羅湖的較低水平之間，處于福田、羅湖的較低水平平均線：平均線： 7100元元 /平方米平方米活躍的租賃市場活躍的租賃市場樓盤名稱 交樓時間 戶型 面積 租金 年資產(chǎn)收益率 入住率 備注鵬盛年華 2023 單房、 1*1 2443 35 40 %% 70% 空房，管理費另計旭飛花園 2023 單房、1*1躍式2345 30 31 % % 85%配家私中央空調(diào)、集中熱水翠鑫居 2023 單房、1* 2*23056 35 40 % % 95%空房，管理費另計無租無售意鑫居 1999 單房 30 36 % 90% 配家私家電深城公寓 單房、1*1 25 34 32 % 60% 空房，銷售率 70%旭飛華天苑 單房、1*1 3143 3038%% 85%全套家私貴約 200元。之間。市場供應(yīng)謹慎，同時期市場供應(yīng)量低。216。八卦嶺市場印象八卦嶺市場印象八卦嶺客戶類型八卦嶺客戶類型用途 選擇戶型 人口特征（家庭結(jié)構(gòu)、年齡、職業(yè)、工作地點等）購買行為特征過渡 單房 單身， 2030 歲之間，普通白領(lǐng)，工作地點在八卦嶺或八卦嶺周圍的片區(qū)。自用 二房二廳為主，一房一廳少，單房極少已婚或獨身， 2840歲之間，以在八卦嶺及其附近工作的公務(wù)員、銀行、醫(yī)院、白領(lǐng)、私營企業(yè)主或其高管人員、自由職業(yè)者為主，工作地點在八卦嶺或八卦嶺周圍的福田、羅湖地區(qū)。資料來源：資料來源： 2023年年 12月客戶訪談月客戶訪談八卦嶺客戶印象八卦嶺客戶印象普通白領(lǐng)投資客戶價格、交通投資回報率、價格價格是主流客戶的共同敏感因素八卦嶺市場八卦嶺市場物業(yè)類型戶型戶型功能價格客戶支撐建筑形象公寓公寓 居住居住 /公寓公寓住宅立面住宅立面公建立面公建立面居住為主居住為主多功能彈性空間多功能彈性空間8000(帶裝修帶裝修 ) 6500—6800 （帶裝修）（帶裝修）？？ 八卦嶺及其周圍八卦嶺及其周圍片區(qū)的白領(lǐng)為主片區(qū)的白領(lǐng)為主戶型 小戶型小戶型 小戶型小戶型配套 酒店式大堂、泳池酒店式大堂、泳池 無特別配套無特別配套 本項目本項目 本項目與八卦嶺比較本項目與八卦嶺比較不支撐結(jié) 論八卦嶺片區(qū)市場現(xiàn)有的客戶資源難以支撐項目的預(yù)期價格。新增供應(yīng)量將構(gòu)成 2023年年供應(yīng)量的主體。 占地面積： 167。 銷售期： 2個月167。 建筑面積： 33000M2167。 銷售率： 45%未來競爭分析未來競爭分析 —— 燕南路燕南路 88號號戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比一房一廳 3742 M2 %二房二廳 48 66M2 29%三房及以上 / %167。 總戶數(shù)： 488戶（其中一期 250戶）167。 位置： 燕南路167。 均價： 7800元 /M2（毛坯）167。投資是普通公寓置業(yè)的終極目的，地段和交通決定其價格層次。華強北商圈價格范圍在 7500—8000 元 /m2之間，給項目銷售帶來極大壓力。 占地面積： 167。 銷售期： 24個月167。鋒尚國際公寓是全球可持續(xù)發(fā)展聯(lián)盟（ AGS）組織在中國唯一提供技術(shù)支持和跟蹤監(jiān)測的房地產(chǎn)項目。職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、 IT人員、經(jīng)紀人、廣告從業(yè)者愛好描述：野外活動、旅游、運動、酒吧、音樂會、經(jīng)典電影、藝術(shù)展覽 …………目標使用群價值觀目標使用群價值觀【超越競爭攻略】之【超越競爭攻略】之產(chǎn)品攻略產(chǎn)品攻略 1造街造街24小時街區(qū)傳遞社區(qū)文化和空間質(zhì)感沒有圍墻，蔓延著平等和自由的氣息自然、人文、現(xiàn)代在生長街區(qū)建筑風格：簡潔、現(xiàn)代街區(qū)建筑風格：簡潔、現(xiàn)代街區(qū)街區(qū) =特色店特色店 +酒吧街酒吧街 +……野外用品旗艦店書吧影音店……“酒吧文化 —— 散發(fā)著年輕人青春的激情，涌動著年輕人激烈的喧嘩和騷動，容納自己釋放自己原始生命的力量與沖動。青年動力營為他們提供交流聚會的信息和場地，為他們策劃組織他們感興趣的主題活動。介質(zhì)：野外運動用品旗艦店。 216。等。位置：一、二層打通。 文化加油站文化加油站216。為保證文化屋的可經(jīng)營性，建議文化為保證文化屋的可經(jīng)營性，建議文化屋對外開放。位置：二、三層打通。 配合銷售進度的活動：配合銷售進度的活動： 2023主場奧運夜主場奧運夜 主場球星面對面主場球星面對面 藝術(shù)展藝術(shù)展 真人象棋賽真人象棋賽 雅片周雅片周 ……配合銷售的動力文化體驗配合銷售的動力文化體驗球吧文化將成為售樓處球吧文化將成為售樓處最有活力的角落。借鑒酒店式公寓的服務(wù)內(nèi)容和形式，強化服務(wù)過程、塑造社區(qū)文化店式公寓的服務(wù)內(nèi)容和形式，強化服務(wù)過程、塑造社區(qū)文化，給客戶一種全新的空間體驗，并使體驗的回憶超越體驗本，給客戶一種全新的空間體驗，并使體驗的回憶超越體驗本身，從而形成客戶對物業(yè)的深刻印象和忠誠度。DIY工作室工作室216。洗衣服務(wù)洗衣服務(wù)216?？旒?wù)快件服務(wù)216。 網(wǎng)絡(luò)傳播：提前建立城市主場網(wǎng)站，招募社團會員216。 客戶資源網(wǎng)傳播：招商會、世聯(lián)客戶資源信息利用。運作中的工作櫥窗、攝影工作室、主題工作室，人們可以感受到創(chuàng)意磁場的力量。室內(nèi)隔斷墻可演化成各種形式 —— 大面透明玻璃、金屬構(gòu)架 ……主題工作室主題工作室主題工作室主題工作室主題工作室主題工作室交樓樣板交樓樣板少量家私點綴該戶型其它交樓套餐的效果圖【超越競爭攻略】之【超越競爭攻略】之營銷攻略營銷攻略包裝和導(dǎo)示包裝和導(dǎo)示 領(lǐng)域包裝 +區(qū)域?qū)竞蜆求w一起成長的噴畫外墻不僅生態(tài)，而且極易成為視覺焦點。區(qū)別的氛圍。的輔助手段。在住宅 /公寓辦公的企業(yè)中，以投資商貿(mào)類、廣告和咨詢公寓辦公的企業(yè)中，以投資商貿(mào)類、廣告和咨詢設(shè)計類為主，約占住宅設(shè)計類為主，約占住宅 /公寓辦公的公寓辦公的 60%。多處于創(chuàng)業(yè)起步階段多處于創(chuàng)業(yè)起步階段216。梯戶比梯戶比公寓辦公族的特點？公寓辦公族的特點？公寓辦公族如何選擇地點？公寓辦公族如何選擇地點？通過近通過近 20個客戶訪談，我們發(fā)現(xiàn)：個客戶訪談，我們發(fā)現(xiàn)：返回? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 13:05:2913:05:2913:05Sunday, January 24, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 211:05 下午 一月 2113:05January 24, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 13:05:2913:05:2913:051/24/2023 1:05:29 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 24 一月 20231:05:29 下午 13:05:29一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 1:05:30 下午 1:05 下午 13:05:30一月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 13:05:3013:05:3013:05Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 一月 211:05 下午 一月 2113:05January 24, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越