【文章內(nèi)容簡介】 四、五房 260~290 58 五、六房 315~325 22 600~700萬 vS獨棟復(fù)式 普通復(fù)式 四房三廳 265 8 頂層復(fù)式 —— 270~420 19 540~850萬 vS頂層復(fù)式 41套競爭 銷售時間： 高層產(chǎn)品競爭分析 產(chǎn)品分析 天鵝堡三期 26 本報告是嚴格保密的。 高層產(chǎn)品比較總結(jié) 樓盤名稱 戶型特點 紅樹西岸 戶戶送露臺，主仆分道，進深大，采光不佳 紅樹灣二期 帶入戶花園或內(nèi)花園，南北通透，錯層送露臺 水榭花都三期 大生活陽臺，送露臺、南北通透 天鵝堡 III區(qū) 帶大陽臺，錯層復(fù)式設(shè)計特色明顯，層高 本項目 雙花園設(shè)計、早餐廳、雙入戶大堂、電梯直達私家花園、贈送面積多、 本項目高層產(chǎn)品戶型亮點多，創(chuàng)新力強，領(lǐng)先于市場。 其雙花園、雙入戶大堂、電梯直達私家花園等賣點可以放大成為產(chǎn)品主宣傳點 27 本報告是嚴格保密的。 尖崗山項目 城市中心 城市邊緣 郊 區(qū) 香蜜湖 1號 波托菲諾 圣莫麗斯花園 城市山谷 第五園 紅樹西岸 中信紅樹灣 水榭花都 星河丹堤 香蜜湖 1號城市核心地位突出，是極其稀缺的城市豪宅。 鳳凰谷 城市中心（交通、配套、便利） 低密度（居住舒適） 傳統(tǒng)豪宅區(qū)（面子） 城市中心低密度豪宅 競爭優(yōu)勢分析 城市中心的， 才是真正的豪宅 28 本報告是嚴格保密的。 ?香蜜湖片區(qū)擁有是深圳市內(nèi)少有的生態(tài)景觀資源； ?香蜜湖片區(qū)是深圳主流豪宅區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者； ?香蜜湖豪宅區(qū)域的價值已被客戶和市場所廣泛認可； ?香蜜湖片區(qū)可開發(fā)用地殆盡（根據(jù)法定圖則）； 深圳唯一的香蜜湖 …… 絕版香蜜湖 競爭優(yōu)勢分析 29 本報告是嚴格保密的。 一線香蜜湖景雙拼單位僅12套，市場近質(zhì)產(chǎn)品僅波托菲諾二期 6套臨湖別墅 81套臨湖美墅 TownHouse 36套臨湖疊拼會館 極其稀缺的產(chǎn)品 層次豐富、品質(zhì)卓越 低層價值高，高層均好強 318套無限視野 湖景空中合院 競爭優(yōu)勢分析 30 本報告是嚴格保密的。 院落花園 早餐廳 入戶花園 智能直達電梯 客房（套房） 空間層次 帶私家泳池的雙拼及 TH產(chǎn)品 領(lǐng)先市場的創(chuàng)新戶型 內(nèi)院 后花園 前花園 游泳池 絕對領(lǐng)先市場的高層產(chǎn)品 競爭優(yōu)勢分析 31 本報告是嚴格保密的。 私家尊邸園林 客戶體驗點： ?私家林蔭路 —— 不現(xiàn)張揚，卻暗示著一份尊貴 ?水上會所 —— 會所，水中的綠島 ?翡翠谷 —— 開放空間，巧奪天工，渾然天成 ?恒溫泳池 —— 室內(nèi)外恒溫泳池，與自然完美融合 私家林蔭路 水上會所，跌水瀑布 競爭優(yōu)勢分析 32 本報告是嚴格保密的。 ? 私密部分 ： ? 智能化控制系統(tǒng)，包括空調(diào)控制系統(tǒng)、家庭布防系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)等）； ? 多媒體系統(tǒng)； ? 中央新風(fēng)系統(tǒng)； ? 綜合立體降噪系統(tǒng)； ? 防噪降輻射窗玻璃； ? 無線上網(wǎng) ? 高層智能直達電梯 ? 公共部分 ： ? 先進的身份識別系統(tǒng)； ? 指紋鎖、智能鎖（兼有密碼、磁性鑰匙）； ? 紅外線對射防盜系統(tǒng)； ? 小區(qū)內(nèi)緊急報警系統(tǒng)； ? 垃圾集中壓縮處理； ? 情景燈光控制系統(tǒng)：三種燈光場景 —— 傍晚、入夜及深夜 ? 水體自循環(huán)系統(tǒng)：水體自動凈化、循環(huán) 高智能化系統(tǒng) 競爭優(yōu)勢分析 33 本報告是嚴格保密的。 頂級豪宅物業(yè)管家 “ 中海 ?深藍”品牌 頂級豪宅專屬服務(wù) 體現(xiàn)“形象尊貴化”及“服務(wù)個性化”特點，引入酒店管理服務(wù)的精華部分，專門為本項目的豪宅客戶量身訂做物管服務(wù)。 競爭優(yōu)勢分析 34 本報告是嚴格保密的。 1號會館會員權(quán)益 ?贈送 1號會館消費額度； ?長期享受信和集團下屬香港及新加坡酒店入住及消費優(yōu)惠折扣； ?長期享受信和集團下屬香港商場消費優(yōu)惠折扣； ?贈送黃金游艇會會籍或享受購買黃金游艇會會籍優(yōu)惠折扣； ?贈送黃金海岸游艇會“黃金 1號” 消費額度； ?贈送專屬銀行卡，享受專屬銀行按揭優(yōu)惠、永久豁免年費等優(yōu)惠； ?享受全國范圍內(nèi)中海地產(chǎn)所開發(fā)房產(chǎn)的額外優(yōu)惠； （注：具體執(zhí)行細節(jié)待定） 1號會館 for members only 一號會館 競爭優(yōu)勢分析 35 本報告是嚴格保密的。 品牌發(fā)展商 ?2023中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌； ?以 26億元的品牌價值位列中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌第一名； ?2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力排名第一； ?香港高檔物業(yè)品牌發(fā)展商； ?浮爾頓廣場及柏景灣于 5月底在德國柏林舉行的第 54屆國際房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會（ FIABCI）上分別榮獲休閑建筑組別的榮譽大獎及住宅組別的榮譽證書。 競爭優(yōu)勢分析 36 本報告是嚴格保密的。 城市中心低密度豪宅 最后的香蜜湖生態(tài)資源領(lǐng)地 極其稀缺的高品質(zhì)產(chǎn)品 領(lǐng)先市場的創(chuàng)新戶型 私家尊邸園林 高配臵智能化系統(tǒng) 高集中度的尊貴權(quán)益 頂級豪宅專屬物業(yè)管家 中港最付盛名的品牌發(fā)展商聯(lián)袂打造 香蜜湖一號的價值體系 競爭優(yōu)勢分析 37 本報告是嚴格保密的。 高價格 高品質(zhì) 本項目 波托菲諾 紅樹西岸 水榭花都三期 第一陣營 第二陣營 香域中央 中旅二期 紅樹灣二期 10000 競爭小結(jié) 項目從外部資源到內(nèi)在品質(zhì)、權(quán)益和服務(wù)，均處于深圳豪宅第一線。 項目要 領(lǐng)導(dǎo)市場，實現(xiàn)價值的提升。 38 本報告是嚴格保密的。 報告綱要 宏觀市場背景 項目競爭判斷及優(yōu)勢站位分析 策略形成 策略分解 報告重點回顧 39 本報告是嚴格保密的。 提升價值的手段，策略形成 Action1： 產(chǎn)品，包括規(guī)劃 /建筑 /園林、附加值、服務(wù)等 Action2： 營銷，包括形象樹立、概念營造、推廣力度、 價格體系、口碑建立、影響力建立、現(xiàn)場展示及銷售方式等 Action3： 客戶，需求的有效把握，擴大客戶層或精確制導(dǎo) 在產(chǎn)品硬件設(shè)計已較為出色的前提下，完善、增加專屬于業(yè)主或客戶的各項附加權(quán)益及服務(wù)內(nèi)容； 本項目營銷的關(guān)鍵是建立起有殺傷力的突出賣點的市場形象，制造有影響力的概念或話題，并配合以高標準的現(xiàn)場展示、有效的推廣媒體、利于口碑傳播和制造話題的活動。此外，還需針對政策的影響進行創(chuàng)新的營銷手段； 由于高端客戶相對有限，所以應(yīng)建立有效的客戶渠道，對客戶進行精心的管理和維護。 40 本報告是嚴格保密的。 報告綱要 宏觀市場背景 項目競爭判斷及優(yōu)勢站位分析 策略形成 策略分解 報告重點回顧 41 本報告是嚴格保密的。 策略分解 推售策略 推廣策略 價值展示策略 客戶策略 42 本報告是嚴格保密的。 ?推售策略 ： 由于本項目的低密度產(chǎn)品屬于市場稀缺，是本項目的價值標桿及價格提升的關(guān)鍵。在確保實現(xiàn)年內(nèi)銷售任務(wù)的前提下，利用其預(yù)售許可證取得的時間差，分批小量推出，并通過價格手段控制其銷售速度，保證銷售價格的實現(xiàn)。 雙拼單位及少數(shù)優(yōu)勢單位可單獨定價。 由于本項目客戶積累期短，且高層單位存在一定的競爭壓力，需利用創(chuàng)新的客戶積累手段對客戶進行提前積累（認籌），以緩解政策下所帶來的客戶壓力。 策略分解 43 本報告是嚴格保密的。 推售節(jié)奏 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 9月 工程節(jié)點 營銷節(jié)點 階段銷售目標 …… TH： 24套；雙拼： 5套 TH： 30套；雙拼： 4套；疊拼：20套 TH： 25套；雙拼： 3套；疊拼： 15套；高層： 300套 銷售率套數(shù) 銷售速度 1區(qū)銷售率85% 低層累計 22% 2區(qū)銷售率 60% 累計 65% TH： 12套 /月；雙拼： 2