【正文】 1800萬 紅樹灣 中信紅樹灣 2期 —— 5套 —— 12套 300m2 8001000萬 沙河 城市山谷 3期 —— 174套 —— 103套 220240m2 300500萬 寶安 尖崗山 1期 約 150套 約 250套 —— —— 300450m2 3001000萬 寶安 溪之谷 約 100套 —— —— —— 300500m2 8001000萬 2023 寶安 觀瀾湖高爾夫 30套 —— —— —— 330m2 10003000萬 龍坂 圣莫麗斯花園 40套 100套 —— —— 200300m2 200650萬 龍坂 萬科城 2期 —— 140套 —— —— 155170m2 190330萬 龍坂 萬科第五園 —— 204套 —— —— 150170m2 220285萬 龍坂 潛龍山莊 50套 50套 —— —— 250500m2 250600萬 2023 龍坂 星河丹堤 DL+TH+雙拼 +疊拼（約 400套） 180300m2 200300萬 龍崗 中信高爾夫 約 15套 約 60套 約 40套 250500m2 300800萬 龍崗 振業(yè)城 約 50套 約 50套 √ √ 175－ 292 m2 150350萬 8 本報告是嚴格保密的。項目預(yù)售信息網(wǎng)上公開化，將打破房地產(chǎn)交易中信息不對稱局面，購房者將更清晰地了解項目預(yù)售及銷售信息。 —— 具體表現(xiàn)：提前截流、積累客戶手段受阻 ?禁止囤積房號 在項目取得《商品房預(yù)售許可證》后，不得無故拖延開盤時間，不得無故囤積房號。 6 本報告是嚴格保密的。 新政對豪宅市場的影響 ?長線投資增加，二手豪宅出售會因轉(zhuǎn)讓成本增加而提升售價 新政出臺的目的之一是打擊炒房， 6月 1日新政執(zhí)行前，二手豪宅放盤量稍增，但買方大多處于觀望狀態(tài)。 深圳豪宅銷售表現(xiàn)良好，基本未受新政影響，價格堅挺，但客戶層面有所變化，短線炒家基本退出 ? 3月 6日波托菲諾一期別墅選房 推出量：獨立別墅 15套 成交情況：選房當天銷售完畢 實現(xiàn)均價： 50000元 /平米 ? 4月 24日香域中央二次選房 推出量：高層單位 290套 成交情況：當天銷售 120多套 實現(xiàn)均價： 12023元 /平米 ? 5月 18日中信紅樹灣 TownHome選房 推出量： 聯(lián)排及疊拼 13套 成交情況：選房當天銷售 11套 實現(xiàn)均價： 27000元 /平米 5 本報告是嚴格保密的。 報告綱要 宏觀市場背景 項目競爭判斷及優(yōu)勢站位分析 策略形成 策略分解 報告重點回顧 3 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 香蜜湖一號營銷策略總綱 謹呈 :深圳中海信和地產(chǎn)有限公司 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 項目的整體目標 名 ：樹立項目高形象及高知名度 充分提升項目品牌及發(fā)展商品牌 利 ：項目在高價位下順利銷售 2023年實現(xiàn)銷售金額 6個億 名利雙收 2 本報告是嚴格保密的。 指標 1：房價收入比 城市 數(shù)據(jù) 指標 2：購房資金成本 /租金成本 城市 數(shù)值 指標三：房地產(chǎn)泡沫程度 城市 排名 南京 杭州 上海 北京 . 成都 廣州 深圳 昆明 濟南 重慶 . 杭州 天津 南京 上海 無錫 西安 長沙 深圳 昆明 武漢 呼和浩特 深圳 烏魯木齊 西寧 銀川 …… 南京 杭州 上海 溫州 37 36 35 34 33 …… 4 3 2 1 數(shù)據(jù)來源： RECIO工作室及國家統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：中國國際金融公司研究部 數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部、深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布 注：房價收入比越低越合理 注：比率越大投資風險越大 注：排名越靠后，泡沫程度越小 深圳房地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)健康發(fā)展態(tài)勢，泡沫論據(jù)不足 4 本報告是嚴格保密的。 未來二手豪宅交易將受較大影響，新房優(yōu)勢加大 二手樓新政 —— 建設(shè)部等七部委的《意見》 ?不足兩年轉(zhuǎn)手征收全額營業(yè)稅 自 2023年 6月 1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅； ?非普通住宅轉(zhuǎn)手按差價征收營業(yè)稅 對個人購買的非普通住房超過兩年 (含兩年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 預(yù)測 6月 1日后，二手豪宅將出現(xiàn)提價轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)向長線投資。 由于房地產(chǎn)新政的影響，營銷手段受到限制 ?禁止預(yù)售前認籌 《嚴禁非法炒賣房地產(chǎn)的通告 [深國房告? 2023? 2號 ]》規(guī)定，自 2023年 4月 1日起，深圳樓市新建樓盤未取得商品房預(yù)售許可證的，將不得進行“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認籌”、“內(nèi)部登記”等認籌行為。 —— 具體表現(xiàn)：通過銷控方式人為制造稀缺以提升價格的手段受阻 ?網(wǎng)上公開銷售信息 2023年 4月 5日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局在網(wǎng)上公開了自 2023年 3月 1日以來批準預(yù)售的新樓盤銷售信息。 —— 具體表現(xiàn)：通過銷控方式人為制造稀缺以提升價格的手段受阻 7 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域 樓盤名稱 建筑面積 容積率 總套數(shù) 主力戶型 均價 推售時間 香蜜湖 香域中央 14萬 m2 710 160m2四房 1萬 紅樹灣 紅樹西岸 25萬 m2 1167 98m2兩房 130m2三房 2萬 紅樹灣 中信紅樹灣二期 15萬 m2 742 165m2三房 220m2四房 香蜜湖 水榭花都三期 10萬 m2 448 200m2四房 蛇口 半島城邦一期 m2 1000 150250m2三房、四房 農(nóng)科 中旅二期 19萬 m2 946 180m2四房 華僑城 天鵝堡二期 III區(qū) m2 198 200m2四房， 260m2復(fù)式 香蜜湖 香蜜湖一號 13萬 m2 318 240m2四房 項目高層單位同期近質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)量超過 2023套，集中為大盤的后期產(chǎn)品，且均在本項目之前推出，競爭激烈。 結(jié)論：項目所面臨的宏觀市場環(huán)境 大勢：深圳房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 房地產(chǎn)新政對一線豪宅的銷售影響不大 營銷手段需創(chuàng)新，以符合政策要求 供應(yīng)：低密度產(chǎn)品供應(yīng)多，但主要集中于關(guān)外 高層產(chǎn)品受到的市場壓力較大，且產(chǎn)品面市遲 10 本報告是嚴格保密的。 ? 占地面積： 93,000平米 ? 建筑面積： 130,000平米 ? 住宅面積： 127,000平米 ? 容積率： ? 套數(shù)：共 447套 項目概況 一區(qū)： TH28套 雙拼 6套 6月 30日預(yù)售 二區(qū)： TH53套 雙拼 6套 四房： 184套 獨棟復(fù)式： 44套 3房： 30套 三區(qū)高層： 五房： 48套 會所 二區(qū)： 疊拼 36套； 頂層復(fù)式： 12套 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 高層 3房 184 30 % % 4房 238245 184 % % 5房 291 48 % % 獨棟復(fù)式 327329 44 % % 頂層復(fù)式 342434 12 % % 低層 疊拼 297302 36 8% % 聯(lián)排 304377 81 18% % 雙拼 446 12 % % 合計 —— 447 100% 100% 12 本報告是嚴格保密的。交通便捷、配套完善、生活和商務(wù)均十分便利。 三、香蜜湖片區(qū)是深圳豪宅的 領(lǐng)袖者 之一，被客戶和市場所廣泛認可，“ 面子感 ”十足。（景田、農(nóng)科、坂田） 四、香