【正文】 層兆豐地塊項目， 58 萬建面，中大戶型瀅水灣， 23 萬建面，中大戶型，別墅加高層崗廈舊改， 68 萬建面，中大戶型，頂級豪宅大沖村舊改， 3 0 0 萬建面，中大戶型，頂級豪宅水灣村舊改， 22 萬建面，中大戶型田心村舊改，中大戶型洪湖村舊改， 1 2 0 平米以上大戶型一線豪宅二線豪宅三線豪宅山語清暉，大戶型為主， 2 1 .6 萬建面云頂尚品，主力戶型 150 平米， 11 萬建面蘭江山第，高層＋別墅， 1 7 .7 萬建面星河民樂， 30 萬建面， 6 萬商業(yè)，高層為主后海名居項目， 10 萬建面， 3 房 4 房為主關(guān)內(nèi)資源型豪宅關(guān)內(nèi)豪宅競爭： 2023年前眾多資源型豪宅以相繼推出市場，后續(xù)開發(fā)階段將面臨城市舊改型豪宅的陸續(xù)推出。 30 ? 項目基本指標(biāo)： 深南路以南 /彩田路以西，金田路以東 /福華三路以北 總用地 : 161900 平米 總建面 : 1071780平米 商業(yè) ；住宅 23萬；辦公 8萬；公寓 容積率： 預(yù)計入市時間： 2023年下半年 預(yù)計開發(fā)周期： 5年左右 戶型配比 1房 90（ ％） 2房 130～ 140（ ％） 3房 180～ 210（ ％） 4房 230～ 250（ ％） 頂復(fù) 360～ 420（ ％） 金地崗廈項目產(chǎn)品規(guī)劃中，以180～ 210平米三房以及 230～ 250平米四房為主力，戶均面積在 60平米以上，走頂級豪宅路線 關(guān)內(nèi)豪宅競爭市場 —— 典型舊改項目：金地崗廈 金地崗廈屬于中心區(qū)核心地段舊改項目，集商業(yè)、住宅、辦公、公寓與一體的大規(guī)模高端綜合體項目。 蓮塘尾片區(qū)三個項目依托塘朗山，禾塘鐮、蓮塘尾雙水庫等豐富景觀資源，未來推出以 160～ 180平米的大戶型產(chǎn)品以及 300～ 400平米 TH，成為關(guān)內(nèi)新興豪宅片區(qū)。項目地處塘朗山區(qū)，山景資源突出。 預(yù)計 2023底～ 2023年入市。 云頂尚品： 近中心區(qū)，一線山水資源，“原生態(tài)”高端住宅 用地面積 ，總建面 ，其中包含 3千平米商業(yè)， 容積率 ，戶型配比： 110平米 44％，170平米 54％， 250平米 TH2％ 。高層為純板式，一梯兩戶，包含有大客廳、大主臥、大陽臺。 （豪宅片區(qū)資源型項目＋城市舊改項目） 關(guān)內(nèi)豪宅競爭市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 后海 高層 4萬 /平米 ,別墅 10萬 /平米 代表：三湘海尚 /海怡灣 華僑城 高層 /平米，別墅 10萬 /平米 代表：波托菲諾 紅樹灣 高層 6萬 /平米，別墅 9萬 /平米 代表：中信紅樹灣 /紅樹西岸 十五峯 高層 3萬 /平米 代表：十五峯 香蜜湖 高層 /平米，別墅 9萬 /平米 代表：香蜜湖一號 /水榭花都 龍坂 高層 4萬 /平米，別墅 7萬 /平米 代表：星河丹堤 /龍岸 觀瀾 高層 /平米，別墅 /平米 代表：觀湖園 /觀瀾高爾夫 副中心區(qū)后花園 關(guān)內(nèi) 二線拓展區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。” 聽聽業(yè)主的聲音： 高端豪宅客戶已形成的豪宅價值體系： “地段 +資源 +物業(yè)類型” 思考： 傳統(tǒng)的高端豪宅客戶價值體系下，項目現(xiàn)有“資源 +地段”能否打贏豪宅競爭？ 本報告是嚴(yán)格保密的。另外，看好龍坂片區(qū)的發(fā)展， 35年外部配套就會完善，會是以后的金領(lǐng)階層首選的置業(yè)地，有投資價值?！? —— “ 選擇龍岸的重要原因在于是一個別墅社區(qū) ，有湖景、有水庫，并且戶型設(shè)計好，樓間距很大，同時交通也便利。 24 “晉級豪宅僅以分解容積率便可實現(xiàn)。” —— “ 水榭山戶型不好 ，只有 200多平的戶型好一點，周邊現(xiàn)在比較荒涼， 未來 安全問題不知道大不大 ?！? —— “曦城距離廣深高速很近，像我這個年齡段的人，神經(jīng)比較脆弱， 真無法忍受過大的噪音干擾。” —— “ 曦城是純粹的別墅區(qū) ，這一點很好，沒有高層，顯得有檔次。 ” 聽聽業(yè)主的聲音： 本報告是嚴(yán)格保密的。 豪宅的概念一 定是方便的 。 ” —— “ 這個 海景 使我想起了西藏的某一個湖，真美。 ” —— “ 深圳很多別墅我都看過了都不喜歡，你們這里的房子還不錯。 ” —— “ 住在這想不長壽都很難 。 20 深圳現(xiàn)階段豪宅發(fā)展現(xiàn)狀： “地段 +資源 +物業(yè)類型 ” 典型代表： 天麓、天濤軒 天濤軒 天麓 “強勢的山海資源奠定頂級豪宅地位。 外立面顏色搭配得比 較俗氣 。” —— “香蜜湖 1號 周邊環(huán)境不行 ，出來就看到宏浩花園這種房子，感覺檔次要降 低很多?！? —— “我選香蜜湖 1號 主要是它在市中心，配套好，交通好 ，將來孩子上學(xué)比較方便?！? —— “喜歡華僑城的的社區(qū)環(huán)境，這邊配套齊全。 18 深圳現(xiàn)階段豪宅發(fā)展現(xiàn)狀： “ 地段 +資源 +物業(yè)類型 ” 典型代表： 香蜜湖 1號、波托菲諾 香蜜湖 1號 波托菲諾 “顯赫地段造就一個個頂級豪宅神話。 馬巖松作品 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 地產(chǎn)行業(yè)全國視野： 成為全國發(fā)展商尊崇并效仿的標(biāo)版 序號 日期 客戶名稱 同行人 曾經(jīng)或正在操作的項目1 萬科地產(chǎn) 13 第五園、東海岸等，他們先后來過4次2 中海地產(chǎn) 4 大山地3 彭成地產(chǎn) 6 坪山有幾個待開發(fā)項目4 招商地產(chǎn) 15 瀾園5 龍園地產(chǎn) 5 龍園意境6 深振業(yè) 15 惠陽振業(yè)城7 和記黃埔 5 御峰圓8 龍光地產(chǎn) 7 汕頭項目9 魯能地產(chǎn) 5 海藍(lán)揶風(fēng)10 中信地產(chǎn) 6 灣上六座11 石澤地產(chǎn) 512 江景地產(chǎn) 6 沙田凱倫灣13 恒豐地產(chǎn) 4 御景水岸14 博瑞瑞地產(chǎn) 9 優(yōu)品道15 立信地產(chǎn) 4 江西項目16 鴻榮源 3 熙龍灣17 十堰市陽光地產(chǎn) 7 待開發(fā)18 大連華銳 8 大連藍(lán)渤灣19 中海地產(chǎn) 9 陽光玫瑰20 魯能?？诠?7 海口. 海藍(lán)椰風(fēng)21 龍光地產(chǎn) 9 君悅龍庭22 金地 3 舊城改造23 方圓地產(chǎn) 8 月島24 虹祥地產(chǎn) 4 貴州3 00畝 待開發(fā)項目25 卓越地產(chǎn) 7 卓越世紀(jì)中心26 寶嘉地產(chǎn) 7 寶嘉上筑27 和義元地產(chǎn) 8 東城尚品28 虹祥地產(chǎn) 4 貴州3 00畝 待開發(fā)項目29 中原地產(chǎn) 7 上古城30 合正地產(chǎn) 3 合正名園31 融科地產(chǎn) 5 心銘灣32 華銳地產(chǎn)（沈陽） 4 華發(fā)天地33 華銳（沈陽） 4 華發(fā)天地34 佳苑 7 紫金港灣35 三亞鴻洲地產(chǎn) 8 時代海岸金光華龍岸項目形象崗接待表統(tǒng)計案例： 據(jù)不完全統(tǒng)計，龍岸現(xiàn)場開放3個月內(nèi)，共接待深圳及外地60多家知名開發(fā)商的參觀考察，來訪人次約 240批，影響力迅速擴張。 11 金地品牌全國視野： 引領(lǐng)趨勢，打造金地華南獨創(chuàng)的特色作品系 ?中信紅樹灣 —— 頂級城市豪宅 ?中信岸芷汀蘭 —— 改善型 ?中信山河 —— 未來濱海地標(biāo) ?波托菲諾純水岸 —— 頂級別墅 ?波托菲諾天鵝堡 —— 頂級豪宅 ?波托菲諾香山里 —— 改善型 趨勢：全國一流發(fā)展商都在進(jìn)行豪宅系產(chǎn)品細(xì)分 中信：灣區(qū)作品系 華僑城：波托菲諾作品系 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 目標(biāo)解讀 2 ︱軟指標(biāo) 金地品牌全國視野 —— 構(gòu)建金地華南獨創(chuàng)的特色作品系 影響力 1 地產(chǎn)行業(yè)全國視野 —— 成為全國發(fā)展商尊崇并效仿的標(biāo)版 影響力 2 全國范圍影響力： 強勢引領(lǐng)金地集團(tuán)品牌、地產(chǎn)全行業(yè)以及全國豪宅客戶等三大領(lǐng)域。 9 每年銷售 40億意味著： 上海、北京年度銷售金額前三甲，深圳、廣州年度銷售金額第一位。 8 整盤銷售金額 100億意味著： 成為深圳房地產(chǎn)歷史上罕有的高速高價。 價速目標(biāo) 1 整盤銷售金額 100億 —— 單盤銷售金額突破百億 年均銷售金額 4050億 —— 單盤回款速度全國領(lǐng)先 價速目標(biāo) 2 將整盤近 100億銷售目標(biāo)分解到 2年半的銷售時間內(nèi)，則 2023年 2023年須實現(xiàn)銷售金額 40億 /年。 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目概況 產(chǎn)品類型 合拼后套數(shù) 戶均面積 雙拼別墅 4套 350㎡ 聯(lián)排別墅 97套 270 ㎡ 疊拼別墅 176套 252 ㎡ 8層 平面 480套 178 ㎡ 8層 復(fù)式 301套 200 ㎡ “ 2023金地，全周期頂級豪宅” ? 總用地面積： 157310㎡； ? 總建筑面積： 343007㎡ （可售面積 211682㎡） ； ? 綜合容積率： ； ? 產(chǎn)品類型： 雙拼、聯(lián)排別墅、疊拼、多層； 目標(biāo)溝通 金地觀瀾的 “三高”目標(biāo) —— 高速度、高價格、高影響力 世聯(lián)對目標(biāo)的理解 高價格、高速度 高影響力 硬指標(biāo) 軟指標(biāo) 3年 的時間（即 2023年底前），力爭實現(xiàn)項目整體 100億 的銷售金額。 2023年 5月 16日 深度訪談近15批高端客戶，提交：《 20230516_金地觀瀾項目 _目標(biāo)客戶深訪總結(jié)及配置建議》 ?根據(jù)目標(biāo)客戶訪談，提交配置建議： ?建議適當(dāng)減少智能化系統(tǒng)，把預(yù)算用在對品質(zhì)的提升上。 2023年 12月， ?世聯(lián)提交 《金地觀瀾定位報告》 ，為項目的純低密度產(chǎn)品打造提供思路。觀瀾 2023豪宅革命元年 —— 金地天悅灣 營銷策略總綱＆銷售執(zhí)行報告 世聯(lián)地產(chǎn)金地天悅灣項目組 2023年 5月 謹(jǐn)呈 :金地（集團(tuán)）股份有限公司 為卓越而來！ 營銷顧問階段大事件： 世聯(lián) —— 2023年 4月， ?世聯(lián)就項目 核心價值梳理 和 產(chǎn)品打造方向 進(jìn)行風(fēng)暴溝通和探討， 確定了項目以“產(chǎn)品力”為依托打造成深圳一線豪宅 ，并確定多個打造點。中國 深圳 2023年 5月， ?世聯(lián)運用自身資源，安排對片區(qū) 豪宅客戶進(jìn)行深訪 ，為項目的產(chǎn)品和配臵打造方向提供依據(jù)，并 提出多項深化建議 。 時間 事項 世聯(lián)重大建議 (金地采納 ) 2023年 4月 16日 項目營銷價值點梳理和核心訴求方式探討風(fēng)暴會 根據(jù)客群需求，部分建議： ?“有機農(nóng)場”； ?直飲水系統(tǒng)； ?可選擇別墅精裝修； ?重視教育資源拓展 (美加學(xué)校和深圳外國語學(xué)校 )； ?可選別墅庭院精裝修； ?建議項目組建一個團(tuán)隊，為客戶提供顧問式服務(wù)，包括首席園林師、首席室內(nèi)設(shè)計師、首席物業(yè)服務(wù)師和首席藝術(shù)總監(jiān)。做燈光控制及彩色可視對講，取消窗簾控制智能化； ?建議增加地下車庫墻壁的藝術(shù)壁畫； ?建議電梯轎廂凈高度盡量保持在 ； ?配套建議：取消雪茄吧，增加棋牌室、閱覽室在一期的社區(qū)文化活動室。 跳出深圳，建立本項目在 全國范圍內(nèi) 的廣泛口碑和影響力。 7 目標(biāo)解讀 1︱硬指標(biāo) 年份 銷售金額 2023年下半年 4億元 2023年 40億元 20232023年 50億元 價量突破，持續(xù)兩年成為華南區(qū)域乃至全國范圍內(nèi)的豪宅銷售標(biāo)桿。 3年 /力爭 100億 本報告是嚴(yán)格保密的。 建筑面積： 360580平方米 占地面積： 綠化率： ％ 容積率： 發(fā)售時間： 2023年 7月 經(jīng)典案例： 星河丹堤 —— 3年半，實現(xiàn) 100億以上，總體均價 3萬元 /平 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 豪宅客戶全國視野 —— 引發(fā)全國頂級豪宅客戶的矚目 影響力 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 ?金地崗廈 金地：全周期豪宅作品系 ?金地觀瀾 ?金地黃江 未來璀璨城市地標(biāo) 重構(gòu)豪宅價值力： 產(chǎn)品力第一的頂級豪宅 完美養(yǎng)生： 頂級山水資源豪宅 2023，豪宅客戶“一網(wǎng)打盡” 本報告是嚴(yán)格保密的。 從推薦開發(fā)商參觀，到開發(fā)商自發(fā)慕名而來，深圳的豪宅項目總是那么受外地開發(fā)商的熱愛。 14 豪宅客戶全國視野： 引發(fā)全國范圍頂級豪宅客戶的矚目 世聯(lián)案例：北部灣 1號 真正具有劃時代意義的豪宅，都備受全國豪宅客戶的矚目與追捧。 15 世聯(lián)案例：華潤幸福里 國際背景買家比例高達(dá) 35% 目標(biāo)解讀 小結(jié) Q項目實現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)在哪里？ Q營銷如何發(fā)力，從而保證目標(biāo)的達(dá)成？ 1 本項目價值號召力 豪宅是怎樣煉成的？ 本報告是嚴(yán)格保密的?！? —— “我們就住華僑城，對這邊很熟，這邊環(huán)境好，而且生活也方便。” —— “ 在城市中心，這里配套還行 ，生活方便?！? —— “香蜜湖 1號 產(chǎn)品太密了，基本沒什么活動空間 ?！? —— “波托菲諾一期別墅的布局排得很密，感覺密度很大?！? 聽聽業(yè)主的聲音：