【正文】 建面 ，容積率 ，高層為主 錦繡江南 57期 建面 20萬左右 /平均 r= 鴻榮源龍崗中心城項目 建面 65萬，容積率 ， TH、洋房、高層 /07年左右推出小高層 振業(yè)城 建面 54萬，容積率 ， TH、洋房、高層 /07年左右推出多層、小高層 可園 建面 17萬，容積率 2，高層，中等面積的平面 3房 潛龍華城 建面 ，容積率 、小高層 /06年下半年主要剩余小面積公寓、一房 世紀(jì)春城四期 建面未知，小高層、高層 對于大盤，我們更關(guān)注趨勢：客戶走向和消費取向。 項目競爭勢態(tài) —— [區(qū)域內(nèi)之戰(zhàn) ] 06年 1月梅龍路開通 ,07年福龍路通車 ,08年地鐵竣工。 未來幾年關(guān)外供應(yīng)特征 1： 大盤云集 未來幾年關(guān)外供應(yīng)特征 2： 品牌開發(fā)商云集 ?萬科、中海、振業(yè)、招商、華僑城、金地、星河、鴻榮源等一批品牌開發(fā)商不約而同地啟動關(guān)外高端項目 項目地位 第一圈層 第二圈層 第三圈層 中部組團 中部發(fā)展軸 東部發(fā)展軸 西部發(fā)展軸 南山組團 中心組團 東部組團 在未來 3年內(nèi)，本項目迎合了 “大深圳”思路下的地產(chǎn)格局，我們走在深圳地產(chǎn)的 主流趨勢上 大盤的意義： [案例借鑒 ] 中海在怡翠山莊之后開始確立深圳地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者品牌的地位；四季花城令萬科獲益良多 中海的深圳路徑 項目名稱 推出時間 建筑面積 容積率 中海麗苑 1998 中海華庭 1999 11萬 中海怡翠山莊各期 1999 69148 2023 30萬 2023 2023 中海怡美山莊 1期 2023 中海日輝臺 2023 萬科的深圳路徑 體量 1998 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 1989 1991 2023 四季花城 54萬 天景花園 威登 荔景大廈 萬景花園 城市花園 瑰麗福景大廈 俊園 桂苑 彩園 金色家園 18萬 溫馨家園 金域藍灣 30萬 東海岸 21萬 17英里 5萬 萬科城 53萬 第五園 25萬 項目本身 金地 海景 金地 花園 4萬 體量 1998 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 1989 1991 2023 四季花城 54萬 天景花園 威登 荔景大廈 萬景花園 城市花園 瑰麗福景大廈 俊園 桂苑 彩園 金色家園 18萬 溫馨家園 金域藍灣 30萬 東海岸 21萬 17英里 5萬 萬科城 53萬 第五園 25萬 成為領(lǐng)導(dǎo)者 量的積累 廣泛的知名度 [量的積累 廣泛知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 ] —— 本項目將為金地制造 重要契機 項目本身 1997 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 本項目 42萬 體量 翠園 金海灣 12萬 翠 堤 灣 14萬 香蜜山 17萬 量的積累 廣泛的知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 讓本項目成為金地品牌戰(zhàn)略執(zhí)行的必然選擇 , 而不是機會主義者。線索。 城區(qū) 以華僑城 /填海區(qū) /9萬 3為典型代表的城市豪宅 以東部海景豪宅、觀瀾golf、中信龍崗植物園、振業(yè)城等為代表的資源性主題地產(chǎn) 0506年，主流開發(fā)商的主要項目將集結(jié)在城市邊緣（萬科在龍華 /坂田；金地在二線拓展區(qū)；招商華僑城在尖崗山；益田 /中信在東角頭） 郊區(qū) 城市邊緣 深圳主流地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式的城市化擴張模式（動態(tài)的競爭趨勢） 項目地位 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 總建面 新岸線 深業(yè) 55 富通城 富通 60 尚都 鴻榮源 21 幸福海岸 福中福 海逸世家 泰華 32 第五大道 高發(fā) 凱旋城 屹海達 51 天悅龍庭 龍光 17 西城上筑 鴻榮源 16 萬科城 萬科 第五園 22 本項目 金地 42 格瀾郡 中航 星河丹堤 星河 35 潛龍華城 潛龍 20 錦繡江南 大新城／錦繡江南 40 圣莫麗斯 華來利 世紀(jì)春城 恒安開發(fā) 40 皓月花園 祥祺 中航香水郡 中航 青年城邦 建設(shè)集團 4 鴻榮源龍崗中心城項目 鴻榮源 65 振業(yè)城 振業(yè) 54 桂芳園 佳兆業(yè) 44 陽光花園 祥祺 可園 佳兆業(yè) 17 東方沁園 建設(shè)集團 17 天健郡城 天健 翠楓豪園二期 歐富 左庭右院 怡康苑 美杜蘭華庭 邦兆 中信高爾夫別墅 中信 龍 崗 寶安中心區(qū) 龍 坂 ?寶安新中心區(qū) :90%以上項目建面在 20萬平米以上； ?龍坂片區(qū) :20萬平米以上的項目占總供應(yīng)量的 80%以上； ?龍崗 :未來幾年的供應(yīng)由超級大盤主導(dǎo) —— 主要集中在 54萬平米的振業(yè)城、65萬平米的鴻榮源龍崗中心城項目。 項目 立意 —— 金地戰(zhàn)略下的項目 大盤 [大盤營銷可持續(xù)發(fā)展下的價值實現(xiàn) ] [風(fēng)和日麗：樸素的大盤實踐 ] 大盤 短期指標(biāo) [當(dāng)年銷售面積 10萬平米 ] [06年 4月面世 ] [竣工面積 12萬平米 ] 香蜜山一期 香蜜山二期 開始認(rèn)籌時間 04年 3月 6日 04年 9月 30日 選房時間 04年 4月 18日 04年 12月 5日 積累期 一個半月 二個月 購卡客戶數(shù)量 800 480左右 成交量 161 158 新政下如何完成有效客戶的積累？ 認(rèn)籌的功效： 開發(fā)商信心 定價依據(jù) 開盤儲客 如新的游戲規(guī)則下如何解決本該是“認(rèn)籌”發(fā)揮的作用 ? ?關(guān)注長期投資和自住用家 ?精準(zhǔn)化分類 ?在取消信息不對稱的情況下，通過產(chǎn)品、定位、營銷等方面制造稀缺 ?營銷的深化 ?發(fā)揮渠道價值，采用小恩小惠的手段吸引客戶 ?財務(wù)上采用分期付款等靈活的付款方式等 觀點。預(yù)計龍華二線擴展區(qū)未來 23年會成為開發(fā)熱點 2 1 4 3 5 6 7 8 9 13 10 12 11 居住用地 7 深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地 ,別墅用地 .,容積率 9 深圳市住宅局 占地 ,容積率 ,部分 11 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 總占地約 10萬 ,容積率 + 12 商住用地 1 新一代實業(yè)公司 占地 ,容積率 部分 2 深圳市祥泰信息咨詢有限公司 總占地 ,容積率 ,其中 + 3 5 8 + + 2 4 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 占地 ,容積率 6 正興隆房地產(chǎn) (深圳 )有限公司 占地 10萬 ,容積率 10 深圳市榕江實業(yè)公司 占地 ,容積率 13 華來利實業(yè)有限公司 占地 ,容積率 本項目 長和益項目 競爭 項目競爭勢態(tài) —— [區(qū)域內(nèi)之戰(zhàn) ] 未來區(qū)域內(nèi)競爭形勢 —— 本項目入市時主要的潛在競爭地塊為 9＃、 10＃、 11+12＃ 序號 地塊規(guī)模 容積率 土地用途 土地使用者 預(yù)計開發(fā)時間 1 商住用地 新一代實業(yè)公司 沒有相關(guān)開發(fā)信息 ,預(yù)計土地要進行轉(zhuǎn)讓 ,開發(fā)時間應(yīng)晚于本項目 2 商住用地 深圳市祥泰信息咨詢有限公司 預(yù)計土地將進行轉(zhuǎn)讓 ,入市時間晚于本項目 3+5+8 4 商住用地 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 可能與本項目同期入市 11+12 10萬 居住用地 6 10萬 商住用地 正興隆房地產(chǎn) (深圳 )有限公司 沒有相關(guān)開發(fā)信息 ,預(yù)計晚于本項目入市 7 別墅用地 深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 有可能與本項目同期入市 9 。 競爭 概念 萬科城 振業(yè)城 富通城 HOUSE TOWN 深圳地產(chǎn)從概念泛濫到 概念匱乏只用了了 2年的時間， 本項目是否需要一個完整的概念？ 客戶 以“山居十二院” 為代表的概念很大程度上打動了香蜜山的客戶，而對于本項目，獨特鮮明的概念統(tǒng)領(lǐng)是否同樣重要？ 金地香蜜山 金地龍華項目 事業(yè)有成 事業(yè)剛剛起步 他們被冠以很多標(biāo)簽：知富階層、移民新貴、 BOBOS、精英份子、新銳 他們有意或無意的抹殺了傳統(tǒng)大宗商品消費的隆重感和儀式感，轉(zhuǎn)而青睞可支付的FASHION 有成熟的人生經(jīng)驗 表現(xiàn)出與年齡和經(jīng)歷所不匹配的驚人的消費欲望和消費能力 小有出國旅游的機會和實力 絕大部分無法擁有個人創(chuàng)造的巨額財富 優(yōu)越感、壓力感并存 并不想凸顯身份，應(yīng)對社會壓力，或建立高人一等的貴族感 神情光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍渴望尊重和高度認(rèn)同 更多地為了 表達個人的專屬品位 定價 深圳白領(lǐng)的房價尺度 間 金 地 空 2023年 6月 總第 12期 龍華 ppt版 深圳《新空間》 總第十二期 主管 :金地集團 主辦 :世聯(lián)地產(chǎn)深圳公司 TEL:075582080800 FAX:075582080900 Editorinchief 主編 Editors 編輯 Design directors設(shè)計指導(dǎo) 內(nèi)部交流 免費贈閱 PREFACE 刊首語 COVER TOPIC 封面專題 深圳路徑 珠三角布局 金地的品牌原景 ARCHITECT’ S HANDWRITTEN 設(shè)計師手記 地產(chǎn)品牌發(fā)展階段 金地品牌報告會 CUSTOMER CL