【正文】 ，均價(jià) 6500 110 24%鹽田 華僑城天麓 56 無(wú) 59萬(wàn) /㎡ 30 56% 五月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)： n 5月份，新盤(pán)入市價(jià)格在波動(dòng)中試探市場(chǎng)，雖然 5月銷(xiāo)售量有所回升，但前提是新盤(pán)入市價(jià)格依然維持在較低的市場(chǎng)水平。Gemdale Corporation維度 2：新盤(pán)入市情況在市場(chǎng)整體成交量不大的情況下， 08年新盤(pán)入市價(jià)格都較為謹(jǐn)慎，將帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格下挫。1月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)：區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng)批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積 銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率（％）福田 明福居 138 20230 10%南山雷圳碧榕灣海景花園 159 12023 %鼎勝林棲園 166 13100 %南荔苑（悠山美地） 423 15000 12%鹽田 金水灣御園 560 11000 13%寶安陽(yáng)光海灣花園 56 14800 %雅樂(lè)居 (航城國(guó)際公寓） 165 7568 %金泓凱旋城 401 18500 %桃源盛景園 397 9800 %星河丹堤花園 732 33191 %招商華僑城曦城 97 37000 %龍崗　東部明珠雅苑 117 5600起 %龍翔花園 60 6700 %華浩源 400 8300 %2月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)：區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng)批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積 銷(xiāo)售均 價(jià)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售率（％）寶安熙龍灣花園（N23區(qū)） 239 18614 %金地梅隴鎮(zhèn)花園 706 11500 %n1月份受市場(chǎng)觀望情緒影響，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)守價(jià)格防線，導(dǎo)致市場(chǎng) 1月開(kāi)盤(pán)率極低。調(diào)節(jié)準(zhǔn)備金率已成為央行對(duì)付通脹的慣常手段 。根據(jù)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，央行會(huì)繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金和利率。2023年 6月 7日，中國(guó)人民銀行宣布，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)。信貨緊縮和加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：“928” 限制貸款和提高利率的金融政策出臺(tái)后，深圳一手商品房成交數(shù)據(jù)顯示： “928” 前后全市商品房均價(jià)下跌 %（ 07年 7－ 9月與 07年 10－ 12月相比），而 08年農(nóng)歷新年后，這一跌幅更是達(dá)到了 %（ 07年 7－ 9月與 08年 3月相比）一旦加息，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)進(jìn)一步下挫Gemdale Corporation事實(shí)上，央行進(jìn)一步采取金融手段以響應(yīng)政府從緊的貨幣政策，說(shuō)明金融壓力依然存在。Gemdale Corporation后果分析：經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通貨膨脹如得不到有效控制，會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退，失業(yè)率增加、社會(huì)動(dòng)蕩 …因此， “兩防 ”（防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱 /防通貨膨脹）成為 2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一命題， “控制 2023年 GDP增長(zhǎng)目標(biāo) 8%左右， CPI在%左右 ”是政府必須交待的答卷Gemdale Corporation無(wú)論如何，政府今年會(huì)盡一切努力抑制 CPI，甚至不排除采取更為嚴(yán)厲的措施；而所采取的行政手段中，信貨緊縮和加息都將會(huì)成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的決定性因素抑制 CPI可能的手段：—— 加息—— 物價(jià)管制—— 收縮信貸—— 人民幣升值—— 提高存款準(zhǔn)備金率都是為了減少流動(dòng)性過(guò)剩央行行長(zhǎng)周小川 曾表示，是否進(jìn)一步加息與否取決于 5月份 CPI情況。l 從直接的推動(dòng)因素看，除了輸入型的外部因素外，內(nèi)部也是由多重因素造成的。雖然 CPI回落至 8％以下，但離政府年初制定的 %控制目標(biāo)差距還很大。資產(chǎn)價(jià)格： 07年上半年以商品房和股票為代表的資產(chǎn)價(jià)格飆升，一線城市新增商品房?jī)r(jià)格平均上漲 %；股市綜合價(jià)格指數(shù)一度突破 6400點(diǎn)。Gemdale Corporation科學(xué)筑家The Science of Living金地梅隴鎮(zhèn) 08下半年?duì)I銷(xiāo)策略深圳地產(chǎn)公司Gemdale Corporationp 梅隴鎮(zhèn)三期一批，均價(jià) 11700元 /平米 ，開(kāi)盤(pán)月周消化速度在 6070套 ；p 二批開(kāi)盤(pán)整體均價(jià) 12300元 /平米 ，相比三期一批，消化速度銳減，周消化速度 20套 左右；p 項(xiàng)目進(jìn)入六月份以來(lái)，銷(xiāo)售速度受阻，周銷(xiāo)售速度在 10套以下；項(xiàng)目回顧Gemdale Corporation第一部分：房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)判斷問(wèn)題 1： 08年價(jià)格走勢(shì)？Gemdale Corporation維度 1：宏觀政策GDP： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù) 5年保持 10%以上的增長(zhǎng)速度， 2023年 GDP增長(zhǎng)達(dá) %，遠(yuǎn)高于全球 %的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和美國(guó) %的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。三過(guò)： 貿(mào)易順差過(guò)大、信貸投放過(guò)多、投資增長(zhǎng)過(guò)快。消費(fèi)品價(jià)格： 07年下半年以食品為代表的消費(fèi)品價(jià)格迅速上漲， 08年 1月CPI同比上漲 %， 2月份 CPI高達(dá) %， 3月份 CPI高達(dá) %， 4月份 CPI達(dá) %.經(jīng)濟(jì)過(guò)熱通貨膨脹當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要特征：Gemdale Corporation焦點(diǎn)： CPIl國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示， 5月 CPI同比數(shù)據(jù)已經(jīng)回落至 %。整個(gè)市場(chǎng)對(duì) CPI的短暫回落表示出反彈的擔(dān)憂。一是雪災(zāi)、地震導(dǎo)致的運(yùn)輸困難加劇了商品的供求矛盾；二是國(guó)際大宗商品如農(nóng)產(chǎn)品、鐵礦石等的漲價(jià)；三是國(guó)內(nèi)原材料、燃料等的漲價(jià)；四是春節(jié)因素和翹尾因素。 有專(zhuān)家認(rèn)為，如果CPI漲幅超過(guò)央行承受限度，則央行很可能于近期加息。央行于 2023年 6月 15日和 25日分別按，還是為了收縮過(guò)剩的流動(dòng)性。這將是我國(guó) 08年以來(lái)第 5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)后，存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 ％的歷史高位。 雖然食品價(jià)格等指標(biāo)有所下降，但是經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)并沒(méi)有很大改善，外匯積累還很高，還存在超額的準(zhǔn)備金，這都存在很大壓力，需要全額對(duì)沖流動(dòng)性。Gemdale Corporation維度 2：新盤(pán)入市情況在市場(chǎng)整體成交量不大的情況下， 08年新盤(pán)入市價(jià)格都較為謹(jǐn)慎，將帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格下挫。n農(nóng)歷新年后，價(jià)格明顯跳水。3月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)：區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng)批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積 銷(xiāo)售均 價(jià)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售率（％）羅湖 鉑金時(shí)代公寓 300 15800 32%寶安鴻榮源禧園 507 9333 %幸福楓景花園 355 8941 30%深業(yè)新岸線 948 12023 %泰華陽(yáng)光海灣花園 56 11000 40%龍崗萬(wàn)科城 223 12430 %金域東郡 388 7700 70%旭景佳園 47 9000 %區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng)批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率（％）福田華盛領(lǐng)域 276 16000 %水木瀾山 486 15300 %南山 鼎太風(fēng)華 606 12023 %寶安佳華書(shū)苑雅閣 336 10000 %金泓凱旋城 240 12500 30%碧海富通城 444 12023 38%海語(yǔ)西灣花園 616 9330 %鴻榮源禧園 224 8500 %金地梅隴鎮(zhèn)花園 381 12023 %龍崗公園大地花園 134 9100 %鴻基花園三期 760 8500 %萬(wàn)科城 236 16000 %君悅龍庭 144 9200 %4月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)：Gemdale Corporation維度 2：新盤(pán)入市情況在市場(chǎng)整體成交量不大的情況下， 08年新盤(pán)入市價(jià)格都較為謹(jǐn)慎，將帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格下挫。Gemdale Corporation區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出房源 開(kāi)盤(pán)折扣 開(kāi)盤(pán)價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率龍崗 中?？党菄?guó)際 6。 21 83 開(kāi)盤(pán) 9折整體均價(jià)約 11000元 /㎡， 19 23%第五園景臺(tái) 6。 8折優(yōu)惠 均價(jià) 9500元 /㎡ 104 21%南山 雷圳 0755二期 6。Gemdale Corporation維度 3：蝴蝶效應(yīng)按照萬(wàn)科十年的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃， 2023年達(dá)到 1000億的銷(xiāo)售目標(biāo)，每年的復(fù)合增長(zhǎng)率至少達(dá)到 30% 。216。 萬(wàn)科在 2023年同一些境外資金進(jìn)行合作，這些高利息投資已陸續(xù)進(jìn)入兌現(xiàn)周期； 216。216。萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)速度一般比行業(yè)平均水平高出一倍以上。而近年來(lái)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)節(jié)奏明顯呈加快趨勢(shì)，從獲取項(xiàng)目到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的周期明顯縮短。 求資金周轉(zhuǎn)率而非利潤(rùn)率，意味著萬(wàn)科 速度目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo)Gemdale Corporation萬(wàn)科 08年在龍坂供應(yīng)量高達(dá) ，都是要求快速回現(xiàn)的現(xiàn)金流項(xiàng)目08年龍坂小戶(hù)型供應(yīng)量項(xiàng)目 區(qū)位 建面（萬(wàn)） 容積率金地上塘道 1期 二線拓展區(qū) 金地梅隴鎮(zhèn) 3期 二線拓展區(qū) 13 金地梅隴鎮(zhèn) 4期 二線拓展區(qū) 43 3萬(wàn)科金域華庭 1期 關(guān)口 萬(wàn)科第五園 4期 坂田 萬(wàn)科第五園 8期 坂田 書(shū)香門(mén)第上河坊 關(guān)口 幸福楓景 二線拓展區(qū) 珠江旭景 3期 坂田 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 16 風(fēng)和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 大量的干擾競(jìng)爭(zhēng)者，但從社區(qū) /品質(zhì) /品牌上來(lái)看，都并非本項(xiàng)目同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手未來(lái)區(qū)域的重要競(jìng)爭(zhēng)者是萬(wàn)科系產(chǎn)品龍坂片區(qū)：萬(wàn)科下半年小戶(hù)型供應(yīng)量達(dá) 。 萬(wàn)科金域華庭： 預(yù)計(jì) 2023年 10月左右推出，產(chǎn)品以小戶(hù)型居多總共1000余套；萬(wàn)科要求金域華庭 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率不低于 70%，在高銷(xiāo)售率的前提下勢(shì)必要以低價(jià)入市。 萬(wàn)科第五園 8期（景臺(tái)）： 產(chǎn)品以小戶(hù)型為主， 08年 6月 22日開(kāi)盤(pán)，總計(jì)推出 326套，銷(xiāo)售 104套，銷(xiāo)售率 31％。216。216。Gemdale Corporation萬(wàn)科為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)而發(fā)動(dòng)的 “降價(jià)潮 ”將會(huì)使更多開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)促銷(xiāo)行列中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格很難有提升216。Gemdale Corporation維度 4：目前趨勢(shì)07年 4月至 08年 4月深圳住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)圖：目前深圳住宅價(jià)格呈下降趨勢(shì)，價(jià)格已經(jīng)跌落回 07年初的水平216。Gemdale Corporation二級(jí)市場(chǎng) 一月 二月 三月 四月 五月成交套數(shù) 1871 792 3293 4250 4732成交面積 169305 72356 264318 351816 405957成交均價(jià) 14729 14543 12463 11927 1114308年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù)：08年 3月開(kāi)始，全市成交均價(jià)有進(jìn)一步下探的趨勢(shì)Gemdale Corporation本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)：因此，從宏觀政策、新盤(pán)入市情況、領(lǐng)導(dǎo)者品牌的蝴蝶效應(yīng)和目前趨勢(shì)四個(gè)維度來(lái)看， 08年市場(chǎng)仍然會(huì)在艱難中前行，房地產(chǎn)價(jià)格難以上浮；預(yù)計(jì) 08年尤其是 4季度 ， 成交價(jià)格可能進(jìn)一步下挫；而價(jià)格的進(jìn)一步下跌可能帶來(lái)成交量小幅攀升，預(yù)計(jì) 08年 4季度價(jià)格可能在買(mǎi)賣(mài)雙方互相博弈中逐步找到平衡點(diǎn) 。第一部分：房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)判斷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。今年 1－ 4月份全市總成交 10206套，同比去年同期減少了 ％。今年 1－ 4月份全市總成交 ，同比去年同期減少了 ％。Gemdale Corporation二級(jí)市場(chǎng) 一月 二月 三月 四月 五月成交套數(shù) 1871 792 3293 4250 4732成交面積 169305 72356 264318 351816 405957成交均價(jià) 14729 14543 12463 11927 1114308年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù)：07年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù)：08年受春節(jié)因素影響，成交量歷經(jīng)最慘淡的時(shí)期后， 4月 開(kāi)始剛性自住需求釋放，全市成交量明顯攀升，迎來(lái)市場(chǎng)第一輪 “小陽(yáng)春 ” 行情；已經(jīng)回到去年下半年的水平?！?整個(gè)市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)波動(dòng)局面其中 3－ 5月出現(xiàn)了市場(chǎng) “ 小陽(yáng)春 ” ，說(shuō)明市場(chǎng)受行情帶動(dòng)作用明顯Gemdale Corporation項(xiàng)目名稱(chēng) 上門(mén)量 進(jìn)線量 成交量中央悅城 12 0 1后海公館 45 10 2春華四季園 19 25 3君悅龍庭 50 40 4慢城 114 15 4中城天邑 39 9 4高發(fā)城馳 54 10 6鼎太風(fēng)華 41 44 7僑香諾園 56 31 95月 26日 6月 1日全市主要項(xiàng)目成交情況：而 “51” 春交會(huì)后，全市項(xiàng)目上門(mén)量和成交量又開(kāi)始下滑；6月份進(jìn)一步 遇冷5月 5日 5月 11日全市主要項(xiàng)目成交情況：項(xiàng)目名稱(chēng) 上門(mén)量 進(jìn)線量 成交量中央悅城后海公館 57 5 2春華四季園 25