【正文】 蓄卡調(diào)查 2期客戶狀態(tài)及意向；指導(dǎo)定價(jià)；通過樣板房展示、算價(jià)等營銷節(jié)點(diǎn)對(duì)辦卡客戶進(jìn)行深度摸底，調(diào)整定價(jià)。匯報(bào)前言占地面積： ㎡建筑面積： ㎡建筑密度： 22%實(shí)用率： %——%土地使用年限： 70年 （自 2023年至 2075年）產(chǎn)品：由 6棟 18－ 33層的小高層、 高層組成，共有 1224套單位推售：分 2批推出，第 1批推出 12棟 764套，第二批推出1 1 15棟 460套利好：項(xiàng)目所在區(qū)域在最新規(guī)劃中 被列為未來重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域， 并命名為 “ 龍華新城 ” 。 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。2期價(jià)格策略報(bào)告———————— 主講：何明老師商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。區(qū) 域未來將通行地鐵 4號(hào)、 5號(hào) 　　　　　線路， 07年福龍路開通后，　距離市區(qū)將只有 10分鐘車　程。 引爆市場(chǎng)， 2期火爆開盤挖掘前批未消化客戶，通過第 2批單位再造市場(chǎng)熱潮。 2期價(jià)值最大化，價(jià)格引領(lǐng)龍坂；216。 鞏固龍華金地系客戶品牌度、忠誠度；——2023 年 2月 12日例會(huì)上溝通的目標(biāo)階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：216。216。世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解定價(jià)多少取決于我們對(duì)市場(chǎng)的判斷共同愿景行業(yè)愿景： 價(jià)格實(shí)現(xiàn)區(qū)域新高！消費(fèi)者愿景：形成市場(chǎng)旺銷的局面！價(jià)格報(bào)告框架12345定價(jià)背景定價(jià)策略及方法核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格表形成及驗(yàn)證銷售安排及預(yù)估定價(jià)背景 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 客戶分析 市場(chǎng)分析：市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)“ 兩會(huì) ” 指出房地產(chǎn)未來方向：持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展 引言：如何解決中低收入家庭的住房難題，已經(jīng)成為今年兩會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。 一、合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特 點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。改 進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。四、深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開 發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。 由于 “ 雙限 ” 的實(shí)施，令發(fā)展商的利潤空間被大幅壓縮，因此，對(duì)發(fā)展商的資金運(yùn)作和成本控制提出更高的要求。n對(duì)萬科這類在工程施工、產(chǎn)品研究方面，以 “ 布品化 ” 標(biāo)準(zhǔn)制運(yùn)作的公司，有較大的優(yōu)勢(shì)。n減少投機(jī)資本進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)帶來開發(fā)投資及發(fā)展的整體性風(fēng)險(xiǎn)，保證行業(yè)的健康發(fā)展。n豪宅開發(fā)利潤空間受擠壓，資金壓力會(huì)加大，房企融資難度增加。 國稅總局在 1月 16號(hào)出臺(tái)新的通知，要求各地從 2月份起對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算。 商品住房：單套建筑面積在 90平方米以內(nèi)的住房總建筑面積必須達(dá)到新建住房總建筑面積 70%以上。（深圳市住房建設(shè)規(guī)劃 (20232023）） 政策對(duì)開發(fā)商的綜合實(shí)力及運(yùn)營能力提出更高的要求。未來市場(chǎng)中小戶型和大戶型價(jià)格將出現(xiàn)明顯分級(jí)。05年年初住房上調(diào)按揭利率“ 舊八條 ”開征土地增值稅《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知》“ 關(guān)于抑制房價(jià)過快上漲勢(shì)頭 ” 的四點(diǎn)要求“ 新八條 ”個(gè)人購房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營業(yè)稅開始實(shí)施七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)05年年中 05年年底六大舉措調(diào)控市場(chǎng)，嚴(yán)懲哄抬房價(jià)擬定 4月 1日起征收 3%契稅政府金融 6部門合力，8招調(diào)控深圳房價(jià)國六條出臺(tái)深圳國土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》06年年初 06年年中 06年年底售樓須有信息公示系統(tǒng)，起房賣多少現(xiàn)場(chǎng)可查啟用新版售房合同深圳住房建設(shè)規(guī)劃20232023111月深圳房價(jià)同比上漲約 %， 06年全年增長 %，剔出 11個(gè)豪宅項(xiàng)目，全市新房增幅約 14%；數(shù)據(jù)來源 1~11月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析06年政策的陸續(xù)出臺(tái)，全市整體成交量數(shù)年首次萎縮，但年末已呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，供需矛盾仍客觀存在。?2023年二手房與新房的成交比 例一舉突破 1： 1的關(guān)口，截至 11月，深圳二手住宅交易面積 為 ，與去年全 年的二手住宅成交相比已經(jīng)增 長了 ％；?受全額營業(yè)稅和二手房個(gè)稅的 征收的影響， 7至 9月深圳三級(jí) 市場(chǎng)跌入了成交冰點(diǎn)，伴隨著 新的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)辦法的產(chǎn)生，被 壓抑的購買欲望得以釋放，三 級(jí)市場(chǎng)成交逐漸復(fù)蘇， 11月的 成交十分活躍，掛牌與成交價(jià) 格也有明顯的提升。p主持人：今年可以說是宏觀政策不斷出臺(tái)的一年，在目前這種情況下，調(diào)控是否還應(yīng)繼續(xù)，我們能否預(yù)測(cè)一下宏觀調(diào)控將會(huì)有什么新舉措？ n陳勁松：具體什么政策不好說，其實(shí)之前關(guān)于稅收、金融、土地方面政策都涵蓋了，無非就是完善。 p陳勁松：我始終覺得房價(jià)該漲的還會(huì)漲，該降的也會(huì)降，不能一個(gè)口徑來說。對(duì)于中低收入階層，政府通過小戶型政策、安居房來解決，因此這部分價(jià)格肯定會(huì)降，因?yàn)楣?yīng)增加；而中高收入的需求就通過市場(chǎng)解決。 剛性需求 執(zhí)行政策價(jià)格分級(jí)07年市場(chǎng)關(guān)鍵詞：剛性需求、政策執(zhí)行年、價(jià)格分級(jí)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)小結(jié)：歷年關(guān)內(nèi)外住宅成交面積比例資料來源于房地產(chǎn)信息網(wǎng)及 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃 (20232023)?未來土地供應(yīng)集中在龍崗及寶 安等關(guān)外區(qū)域，關(guān)外土地總供應(yīng) 量將超過 70%；?2023年 111月關(guān)外商品住宅共 銷售 39589套，占全市銷售量的 ％，銷售面積 方米，占全市 ％。?2023年 111月寶安商品房均價(jià) 為 /平方米，與去年同 期相比增長了 ％；龍崗為 /平方米，同比增長了 ％。關(guān)外將成為未來樓市主戰(zhàn)場(chǎng)，房價(jià)已直逼關(guān)內(nèi)。寶安中心區(qū)在代表型樓盤西岸官邸、幸福海岸、宏發(fā)領(lǐng)域的帶動(dòng)下，樓價(jià)一路上揚(yáng)，并將持續(xù)攀升，且銷售率大多居高，目前片區(qū)樓盤最高均價(jià) 14200元 /平米。龍崗中心城龍崗中心城同樣在代表型樓盤依山郡、中央悅城及奧林華府 1期 2批帶動(dòng)下，樓價(jià)跳躍式上升，特別是在 “ 申大 ” 成功后，樓價(jià)迅猛抬升，目前片區(qū)樓盤剩余單位最高約 10000元 /平米。龍坂樓市有別于其他區(qū)域，無明顯個(gè)盤帶動(dòng)拉升房價(jià)現(xiàn)象，樓市房價(jià)在穩(wěn)步中節(jié)節(jié)攀升，目前片區(qū)樓盤最高均價(jià) 8800元 /平米。以下區(qū)域均價(jià)為 07年 2月成交價(jià)格 市場(chǎng)分析：龍坂市場(chǎng)掃描金地梅隴鎮(zhèn)花園 2期1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度2023 2023 20231季度 2季度2023碧水龍庭 2期世紀(jì)春城 4期七里香榭 2期金地梅隴鎮(zhèn)花園 3期金地梅隴鎮(zhèn)花園 4期潛龍二線拓展區(qū)地塊中航項(xiàng)目鵬潤達(dá)項(xiàng)目深國投項(xiàng)目新鴻項(xiàng)目 綠景項(xiàng)目鴻榮源龍一號(hào)項(xiàng)目A8180206地塊A8170127地塊第五園 4期旭景佳園后續(xù)陽光第五季春華四季園最后一批卓能雅居?xùn)|華明珠園 2期風(fēng)和日麗 4期圣莫里斯 2期 星河明樂舊改華昊項(xiàng)目瀅水灣項(xiàng)目書香門第 2期星河丹堤 2期龍坂 0607推售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)明晰龍坂 0607推售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)明晰龍坂 0607推售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)明晰龍坂市場(chǎng)小結(jié)： 07年龍坂區(qū)域?qū)⑼瞥?17個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)約 183萬平米，同比 06年 126萬的放量，增長近