【正文】 品房成交情況行政區(qū) 套數(shù) 建筑面積 金額 均價(jià) ( 建筑面積 )寶安 23721 12554168225 福田 19535 14174395575 龍崗 17260 8367639165 羅湖 14157 7076831109 南山 12549 12214833611 鹽田 2232 1578512608 匯總 89454 55966380293 2023年 111月 深圳市商品房成交情況行政區(qū) 套數(shù) 建筑面積 金額 均價(jià) (建筑面積 )寶安 20749 18162650621 福田 8409 28971260731 龍崗 18055 12048409892 羅湖 6917 5472739179 南山 10807 13254249490 鹽田 1931 1593015651 匯總 66868 79502325564 111月深圳房價(jià)同比上漲約 %， 06年全年增長 %，剔出 11個(gè)豪宅項(xiàng)目，全市新房增幅約 14%；數(shù)據(jù)來源 1~11月深圳房地產(chǎn)市場分析06年 政策的陸續(xù)出臺，全市 整體成交量 數(shù)年首次萎縮，但年末已呈現(xiàn)回升態(tài)勢， 供需矛盾 仍客觀存在。?2023年 二手房與新房的成交比 例一舉突破 1： 1的關(guān)口 ，截至 11月，深圳二手住宅交易面積 為 ，與去年全 年的二手住宅成交相比已經(jīng) 增 長了 ％；?受全額營業(yè)稅和二手房個(gè)稅的 征收的影響， 7至 9月深圳三級 市場跌入了成交冰點(diǎn) ，伴隨著 新的市場應(yīng)對辦法的產(chǎn)生，被 壓抑的購買欲望得以釋放，三 級市場成交逐漸復(fù)蘇， 11月的 成交十分活躍，掛牌與成交價(jià) 格也有明顯的提升。p主持人 ：今年可以說是宏觀政策不斷出臺的一年，在目前這種情況下，調(diào)控是否還應(yīng)繼續(xù)，我們能否預(yù)測一下宏觀調(diào)控將會(huì)有什么新舉措？ n陳勁松 ：具體什么政策不好說，其實(shí)之前關(guān)于稅收、金融、土地方面政策都涵蓋了，無非就是完善。 p陳勁松 ：我始終覺得房價(jià)該漲的還會(huì)漲，該降的也會(huì)降，不能一個(gè)口徑來說。對于中低收入階層，政府通過小戶型政策、安居房來解決，因此這部分價(jià)格肯定會(huì)降，因?yàn)楣?yīng)增加；而中高收入的需求就通過市場解決。 剛性需求 執(zhí)行政策價(jià)格分級07年市場關(guān)鍵詞： 剛性需求、政策執(zhí)行年、價(jià)格分級市場發(fā)展態(tài)勢小結(jié)：歷年關(guān)內(nèi)外住宅成交面積比例資料來源于房地產(chǎn)信息網(wǎng)及 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃 (20232023)?未來土地供應(yīng)集中在龍崗及寶 安等關(guān)外區(qū)域， 關(guān)外土地總供應(yīng) 量將超過 70%；?2023年 111月關(guān)外商品住宅共 銷售 39589套，占全市銷售量的 ％，銷售面積 方米，占全市 ％。?2023年 111月寶安商品房均價(jià) 為 /平方米，與去年同 期相比增長了 ％；龍崗為 /平方米，同比增長了 ％。關(guān)外 將成為未來樓市 主戰(zhàn)場 ，房價(jià)已 直逼關(guān)內(nèi) 。寶安中心區(qū)在代表型樓盤西岸官邸、幸福海岸、宏發(fā)領(lǐng)域的帶動(dòng)下，樓價(jià)一路上揚(yáng)，并將持續(xù)攀升，且銷售率大多居高， 目前片區(qū)樓盤最高均價(jià) 14200元 /平米 。龍崗中心城龍崗中心城同樣在代表型樓盤依山郡、中央悅城及奧林華府 1期 2批帶動(dòng)下，樓價(jià)跳躍式上升，特別是在 “ 申大 ” 成功后，樓價(jià)迅猛抬升， 目前片區(qū)樓盤剩余單位最高約 10000元 /平米 。龍坂樓市有別于其他區(qū)域，無明顯個(gè)盤帶動(dòng)拉升房價(jià)現(xiàn)象，樓市房價(jià)在穩(wěn)步中節(jié)節(jié)攀升， 目前片區(qū)樓盤最高均價(jià) 8800元 /平米 。以下區(qū)域均價(jià)為 07年 2月成交價(jià)格 市場分析：龍坂市場掃描金地梅隴鎮(zhèn)花園 2期1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度2023 2023 20231季度 2季度2023碧水龍庭 2期世紀(jì)春城 4期七里香榭 2期金地梅隴鎮(zhèn)花園 3期金地梅隴鎮(zhèn)花園 4期潛龍二線拓展區(qū)地塊中航項(xiàng)目鵬潤達(dá)項(xiàng)目深國投項(xiàng)目新鴻項(xiàng)目 綠景項(xiàng)目鴻榮源龍一號項(xiàng)目A8180206地塊A8170127地塊第五園 4期旭景佳園后續(xù)陽光第五季春華四季園最后一批卓能雅居?xùn)|華明珠園 2期風(fēng)和日麗 4期圣莫里斯 2期 星河明樂舊改華昊項(xiàng)目瀅水灣項(xiàng)目書香門第 2期星河丹堤 2期片區(qū) 項(xiàng)目 /地塊 占地面積建筑面積 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 推出時(shí)間二線拓展區(qū)240萬 （港鐵物業(yè)未計(jì)入）春華四季園二期 B區(qū)一批 3房 95－ 120平米、復(fù)式 140平米 202311世紀(jì)春城四期 2房、 3房為主，全高層，新政限制 07年底金地梅隴鎮(zhèn)二期 13 3 2房 4房 ,1218套 2023年 4月金地梅隴鎮(zhèn)三期 11 3 拼合后： 3房 50％； 4房 15％； 2房 35％ 07年底金地梅隴鎮(zhèn)四期 3 2房、 3房；按照 90－ 70限制 08年初碧水龍庭二期（分 2批） 5 14 2房 3房 07年上旬春華四季園二期 B區(qū)二批單位 2房 4房 ,共 588套 07年上旬潛龍二線拓展區(qū)項(xiàng)目 6 24~30 4～ 5 2房、 3房； 90－ 70限制 07~08年鵬潤達(dá)項(xiàng)目 3 4 100％小戶型， 90－ 70限制 08年初中航項(xiàng)目 4 2房、 3房，可能拼合大戶型 08年初A8180206地塊 9 1房、 2房、 3房： 90－ 70限制 07~08年A8170127地塊 3 1房、 2房、 3房： 90－ 70限制 07~08年綠景項(xiàng)目 2房、 3房：按照 9070限制 09年后書香門第二期 首批推 10棟高層， 13房；后續(xù)有小高層 07年中下新鴻幸福風(fēng)景 　 07年底鴻榮源龍一號 小高層、 TH： 85－ 300 08~09年特發(fā)園區(qū)舊改 11 　 08~09年港鐵物業(yè) 　 290 　 　 08年起龍坂 0607推售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)明晰片區(qū) 項(xiàng)目 /地塊 占地面積建筑面積 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 推出時(shí)間關(guān)口 片區(qū)217萬 深國投項(xiàng)目 純別墅 07年中圣莫麗斯 — 約 34房 230310平米 2023年 1月— —— 高層，平面產(chǎn)品，均大于 160平米 07年 89月星河丹堤 — 22 總 3房、 4房、 5房 1300套： 85－ 300 2023年 7月— 6 獨(dú)棟＋聯(lián)排：戶均 250 08年初華昊地塊 —— 55 —— 2房、 3房、 4房：可能走拼合路線 08~09年潛龍山莊地塊 33 58 TH/小高層 /高層，走拼合路線 未定星河民樂舊改 預(yù)計(jì) 2房、 3房： 90－ 70限制 09年瀅水灣 大戶型 .TH,受 90/70政策限制 08年龍華鎮(zhèn)中心 23萬風(fēng)和日麗 4期 　 　 　 35房 85300平米 07年底丹楓雅苑 公寓型產(chǎn)品， 1房、 2房 07年卓能雅居 　 07年江南華府 34房 128180平米 2023年 1月龍坂 0607推售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)明晰龍坂 0607推售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)明晰片區(qū) 項(xiàng)目 /地塊 占地面積建筑面積 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 推出時(shí)間坂田片區(qū)128萬萬科城三期 MINIHOUSE 　 　 1房、 1房 2廳、 2房 2023年 1月萬科第五園 三期 : 12 34房疊拼 HOUSE 07年四期： 小高層為主，少量洋房、 TH 07~08年五期： 多層、小高層為主；少量洋房、 TH 08年初萬科城后續(xù)項(xiàng)目 　 　 　 　 　陽光第五季 70㎡－ 100㎡ ,共 488套 07年上旬華宇項(xiàng)目 7 2房、 3房：按照 9070限制 07年珠江旭景佳園 4 23房 07年上旬大貿(mào)項(xiàng)目 14 14 ~08年金光華 2號地塊 9 19 2 受 90/90限制、可能走拼合路線 08年信義項(xiàng)目 受 90/70限制 07~08年光浩坂田項(xiàng)目 10 4 受 90/70限制 08年底龍坂市場小結(jié)：n 07年龍坂區(qū)域?qū)⑼瞥?17個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)約 183萬平米，同比 06年 126萬的放量，增長近 31%， 龍坂區(qū)域?qū)⒊蔀?07年全市置業(yè)熱點(diǎn)，同時(shí)將成為關(guān)內(nèi)客戶置業(yè)首選 。n 深圳樓市仍表現(xiàn)出較佳的發(fā)展態(tài)勢，各區(qū)價(jià)格互相影響穩(wěn)步上 升， 3級市場成交量也保持在一個(gè)穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)，在供需矛盾客 觀存在的大市場環(huán)境下， 07年深圳樓市仍將看好；n “ 龍坂 ” 作為 07年關(guān)外核心置業(yè)區(qū)域，目前價(jià)格尚處于關(guān)外同等區(qū)域 中等水平， 07年區(qū)域價(jià)格張力勢必發(fā)力，存在較大的上揚(yáng)空間。以上數(shù)據(jù)來自現(xiàn)場抽樣電話回訪近千批客戶所的 2期辦卡客戶分析意向客戶以 多次置業(yè) 為主 居住目的以 居住需求 為主工作區(qū)域以 福田 為主 居住區(qū)域以 福田 為主職務(wù)以 中高管理階層 為主；“有車一族 ”為項(xiàng)目的主力客戶群體；兩房、小三房 為項(xiàng)目客戶主力需求戶型品牌、區(qū)位、規(guī)模及生活配套 為意向客戶核心關(guān)注點(diǎn)216。 家庭收入 1萬 3房客戶，占 33%；216。 家庭收入 2萬以上為項(xiàng)目 4房客戶，占 18%216。 首付 2630萬為項(xiàng)目小 3房客戶，占 16%；216。 首付 41萬以上為項(xiàng)目 4房客戶，占 7%2期辦卡客戶小結(jié)：多次置業(yè)居住需求福田客戶中高管理階層有車一族兩房、小三房品牌、區(qū)位、規(guī)模及生活配套家庭收入首付比例居家型換房客戶具備較強(qiáng)購買力區(qū)域價(jià)值被認(rèn)可與實(shí)際戶型失衡 .２ 客戶對項(xiàng)目認(rèn)知情況玻璃大堂迷你高爾夫2期產(chǎn)品客戶認(rèn)知小結(jié)： 根據(jù)樣板房體驗(yàn)日現(xiàn)場工作人員反饋信息以及客戶訪談的樣本結(jié)果，表明 2期樣板房及園林展示整體效果及品質(zhì)優(yōu)于 1期，很多誠意客戶被樣板房所打動(dòng)，其內(nèi)心的期望值已被提升， 梅隴鎮(zhèn) 2期的品牌及品質(zhì)已被市場和客戶所接受和認(rèn)可。客戶需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場價(jià)值?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。目前客戶感知受限，條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品旗幟利潤轉(zhuǎn)化快速 2期產(chǎn)品細(xì)分216。 通透型三房單位作為項(xiàng)目現(xiàn)金牛產(chǎn)品，是項(xiàng)目銷售速度的突破口，穩(wěn)中求高，保證項(xiàng)目合理速度及利潤；216。 噪音三房單位為項(xiàng)目瘦狗產(chǎn)品，以保證銷售無障礙為目標(biāo)，價(jià)格求穩(wěn)；項(xiàng)目 推出批次 樓棟單位 套數(shù) 比例明星 1批單位 10 B\C\D 121A\2C 129 %2批單位 11 B\C\D 13 B\C\D 15 1A\2C 225 %現(xiàn)金牛 1批單位 10 A 121C\2A\3A\3C\4A 132 %2批單位 11A 13A 151C\2A\3A\3C\4A\4C 166 %嬰兒 1批單位 91B\2B\3B\4B\5B 121B\2B\3B\4B\4C\4D 262 %2批單位 151B\2B\3B\4B 68 %瘦狗 1批單位 91A\1C\2A\2C\3A\3C\4A\4C\5A\