【正文】 典禮，中國(guó)惠州青少年羽毛球培訓(xùn)中心揭牌儀式 ?惠深羽毛球慈善邀請(qǐng)公開(kāi)賽 ?開(kāi)盤邀請(qǐng)運(yùn)動(dòng)明星出席 成交客戶 ?40%外地客戶，主要以深圳客戶為主，部分廣州、東莞等珠三角客戶，主要用于。 基本情況 ?所處片區(qū)：江北 ?占地： 91萬(wàn)平米 ?建筑面積： 127萬(wàn)平 ?首期容積率： ?產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅 ?主力產(chǎn)品： 186282平 ?一期總套數(shù)： 500多套 ?配套： ?銷售價(jià)格： u第一批：合院 6500，聯(lián)排 6300； u第二批： 7000； u第三批： 8300； （全部帶 1200元裝修） ?銷售情況： 78套，兩天內(nèi)售罄； 37套，當(dāng)天剩余 3套； 20套，目前銷售率 80%； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：惠州奧林匹克花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 趨勢(shì)：江北片區(qū)已據(jù)有規(guī)劃的高點(diǎn) ,而南部新城規(guī)劃和省運(yùn)會(huì)的的利好將使得項(xiàng)目所屬的金山湖板塊成為其后最可能崛起的區(qū)域 . 江北 龍豐上排 金山湖 東平 水口 規(guī)劃利好板塊：奧園 造鎮(zhèn)模式板塊：奧園 傳統(tǒng)板塊：東方威尼斯 規(guī)劃利好板塊：本案 資源板塊：潤(rùn)園 城市發(fā)展軸線 惠城南部新城定位 ：依托高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的惠州市體育文化中心、惠州數(shù)碼園以及惠州新客站，將本片區(qū)發(fā)展成為集 商業(yè) /商務(wù)中心、體育 /文化中心、高等教育園區(qū)、城市住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為一體的，服務(wù)于惠州市的惠城南部綜合新城 省十三屆運(yùn)動(dòng)會(huì) :金山湖體育館選址位于惠淡大道邊、惠州學(xué)院校門北側(cè)；金山湖游泳跳水館選址位于惠淡大道邊、惠州學(xué)院校門南側(cè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 趨勢(shì) —— 今年政策面的動(dòng)作從企業(yè)利潤(rùn)、客戶渠道等方面對(duì)豪宅的調(diào)控力度加大 1：土地增值稅從嚴(yán)起征 2023年 1月 16日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出通知： 2月 1日起在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，此政策將使豪宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受到擠壓，資金壓力加大，房企融資難度加大 2：政府有可能增收物業(yè)保有稅 保有稅的增收將會(huì)加大住房的消費(fèi)成本，將會(huì)阻擋一部分人對(duì)大戶型的購(gòu)買，大戶型住房的需求也將受到抑制。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)狀認(rèn)知：價(jià)格實(shí)現(xiàn)均好性強(qiáng) ,價(jià)格成長(zhǎng)迅速 ,目前在7000元 /平左右 ,但實(shí)惠的基礎(chǔ)上 ,客戶對(duì)單價(jià)不太敏感 , 東平水口 龍豐上排 江北 金山湖 2023年 10 2023年 3 2023年 12 金山湖一號(hào)認(rèn)籌價(jià)： 7000元 /平 2023年 2 奧園： 6500元 /平 奧園： 7500元 /平 奧園： 8000元 /平 湖畔新城： 6000元 /平 2023年 3 潤(rùn)園一期開(kāi)盤： 6800元 /平 潤(rùn)園現(xiàn)價(jià)： 7000元 /平 2023年 9 2023年 3 藍(lán)波灣： 4500元 /平 合生第一批： 6500元 /平 2023年 10 東方威尼斯： 7500元 /平 2023年 3 2023年 10 合生第三批（認(rèn)籌）： 8000元 /平 注：奧園的三批房號(hào)全部帶 1000元 /平的精裝修 注：合生國(guó)際新城的三批房全部帶 1000元 /平的精裝修 早期東平和龍豐上排屬于傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。 ?非資源型樓盤：聯(lián)排戶均面積 180－ 280平米左右，總價(jià)在 200萬(wàn)以下。 現(xiàn)狀認(rèn)知： 2023年惠城聯(lián)排供應(yīng)量在 372套左右，大部分產(chǎn)品總價(jià)在 200萬(wàn)以下。 現(xiàn)狀認(rèn)知：板塊格局 —— 以實(shí)現(xiàn)的價(jià)格和推出的產(chǎn)品為指標(biāo)進(jìn)行考量 ,項(xiàng)目所在的金山湖板塊在惠城主流板塊中未占優(yōu)勢(shì) 區(qū)位 項(xiàng)目名稱 主力產(chǎn)品 銷售價(jià)格 江北 奧林匹克花園 聯(lián)排別墅、雙拼別墅，花園 洋房 第一批 :6500元 /平 第二批 :7000元 /平 第三批 :8300元 /平 (帶 1000元 /平裝修 ) 麗日百合 小高層為主 5800元 /平米 東平 東方威尼斯 TH/多層 /小高層，一期 TH為主 4500元 /平米 荷蘭水鄉(xiāng) 小高層 4500元 /平米 水口 合生國(guó)際新城 TH 7500元 /平米 龍豐上排 潤(rùn)園 一期 213套，洋房、聯(lián)排、 獨(dú)棟 聯(lián)排 7000元 /平米 獨(dú)棟 11800元 /平米洋房 3500元 /平米 湖畔新城 聯(lián)排 /多層 洋房 3800元 /平米， TH別墅 63萬(wàn) /套 金山湖 金山龍庭 小高層 均價(jià) 3800 金山湖一號(hào) 聯(lián)排 /疊拼 聯(lián)排 7000元 /平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò) (片區(qū)及熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換） 2023年 2023年 2023年 2023年 演達(dá)片區(qū) 江北片區(qū) 東平片區(qū) 江北片區(qū) 東平片區(qū) 水口片區(qū) 龍豐上排 江北片區(qū) 水口片區(qū) 龍豐上排 金山湖 中低端產(chǎn)品 中高端產(chǎn)品 中高端產(chǎn)品 別墅產(chǎn)品 別墅產(chǎn)品 主流產(chǎn)品 熱點(diǎn)片區(qū) 2023年，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低密度產(chǎn)品全面競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)商的需求 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目限制分析 SWOT分析及策略推導(dǎo) 目標(biāo)下的問(wèn)題 客戶分析 策略形成及執(zhí)行 報(bào)告框架 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 案例參考 開(kāi)發(fā)商的需求： ? 價(jià)格目標(biāo)：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6600元 /平 (即戶均總價(jià) 200萬(wàn)元以上 ) ? 速度目標(biāo)： 2023年實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售率 95% 項(xiàng)目基本指標(biāo)： 本項(xiàng)目為山水華府二期，總建面 . 本期占地面積 61939m2，總建面43357m2，容積率 全部為 288389平米的聯(lián)排別墅 ,戶均面積 330平米 (其中地上戶均面積 230平米 ,計(jì)入容積率的 100平米 ) ? 形象目標(biāo)：樹(shù)立項(xiàng)目在惠州城市別墅市場(chǎng)的標(biāo)桿地位 12月 1日 2023年 4月 10日 5月 31日 開(kāi)工 1— 68號(hào)別墅封頂 69— 131號(hào)別墅封頂 項(xiàng)目工程進(jìn)度安排 2023年 2023年 第一批 4套樣板房完工 2023年 4月 25日 9月中 第二批樣板房完工 2023年 3月中 售樓處整改完成（前期已啟用） 2023年 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。2/17/2023 山水華府 ?領(lǐng)墅營(yíng)銷策略總綱及銷售執(zhí)行報(bào)告 謹(jǐn)呈 :惠州倍特房地產(chǎn)有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)商的需求 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目限制分析 SWOT分析及策略推導(dǎo) 目標(biāo)下的問(wèn)題 客戶分析 策略形成及執(zhí)行 報(bào)告框架 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 案例參考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 水口片區(qū)：新興片區(qū) 代表樓盤：合生國(guó)際新城 主流價(jià)格： 7500元 /m2左右 東平片區(qū)：大盤區(qū)域 代表樓盤：東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、東方威尼斯 小高層主流價(jià)格： 4500元 /m2 紅花湖片區(qū)：老城區(qū) /山地大盤聚集地 代表樓盤：潤(rùn)園、湖畔新城 主流價(jià)格： 3800元 /平米以上 金山湖片區(qū)：南拓新區(qū) 代表樓盤：金山龍庭 均價(jià)： 3800元 /m2 江北：行政中心 /高檔住宅 代表樓盤：麗日百合家園、帝景灣、奧園 主流價(jià)格： 5800元 /m2以上 現(xiàn)狀認(rèn)知：板塊格局 —— 2023年下半年起，惠州市場(chǎng)高端項(xiàng)目大量入市，已形成幾個(gè)清晰的高端市場(chǎng)板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)狀認(rèn)知：長(zhǎng)期以來(lái) ,金山湖缺乏區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者 ,金山龍庭和金山湖一號(hào)都難以承擔(dān)區(qū)域代言人的責(zé)任 項(xiàng)目名稱 指標(biāo) 原因分析 金山龍庭 建面 25萬(wàn)平方米，容積率 /小高層于 06年 9月發(fā)售，均價(jià) 36003800元 /平米 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有更高的形象和品牌追求 /營(yíng)銷水平較低 /實(shí)現(xiàn)價(jià)格沒(méi)有標(biāo)桿意義 東江學(xué)府 一期占地面積 ㎡，建筑面積 ㎡ ，容積率 開(kāi)發(fā)商資金缺乏 /產(chǎn)品中低端 /1年多沒(méi)有新產(chǎn)品推出市場(chǎng) ,沒(méi)有市場(chǎng)聲音 / 金山湖一號(hào) 建面 8萬(wàn) ,聯(lián)排 10套 ,獨(dú)棟 6套 有形象上的追求 ,但自身營(yíng)銷水平較低 ,且聯(lián)排產(chǎn)品數(shù)量有限停留在案名和產(chǎn)品推介會(huì)等形式上 ,離代言區(qū)域還有很遠(yuǎn)距離 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 所屬片區(qū) 項(xiàng)目名稱 聯(lián)排主力面積 已推套數(shù) 總價(jià)區(qū)間 江北 奧園 聯(lián)排： 186282 已推 135套 第一、二批 110190萬(wàn) 東平 /水口 東方威尼斯 聯(lián)排： 300320 一期 18套 240260萬(wàn) 水口國(guó)際新城 一期聯(lián)排： 180310 一期 159套 110200萬(wàn) 龍豐上排 潤(rùn)園 聯(lián)排： 260415 42套 170280萬(wàn) 湖畔新城 聯(lián)排： 330 一期 10套 200萬(wàn)左右 總計(jì) 372套 ?資源型樓盤（臨江、臨湖）：聯(lián)排戶均面積在 300平米以上，總價(jià)在 200萬(wàn)以上。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨著品牌開(kāi)發(fā)商介入，東平和江北板塊由 最初的高附加值（精裝等）支撐價(jià)格 逐步邁入穩(wěn)定階段，價(jià)格成長(zhǎng)迅速。 現(xiàn)狀認(rèn)知：銷售速度認(rèn)知 —— 總價(jià)低、面積小的單位消化速度快 ,但大批量的 200萬(wàn)以上的單位的銷售速度未有驗(yàn)證 所屬片區(qū)項(xiàng)目名稱 主力面積 套數(shù) 總價(jià)區(qū)間 銷售情況江北 奧園 聯(lián)排 ： 186 282 已推 135 套第一 、 二批 110 190 ， 第三批 2002023 . 12 . 2 開(kāi)盤推出 78 套 ， 兩天內(nèi)售罄 ， 12 . 24 第二批 37套 ， 當(dāng)天剩余 3 套 ； 2 . 20 第三批 20 套 95 %藍(lán)波灣聯(lián)排 ： 200 300 聯(lián)排約 437 套聯(lián)排 ：80158開(kāi)盤 3 個(gè)月深圳客戶 40 多批購(gòu)買水口國(guó)際新城一期聯(lián)排 ： 180 310一期 159 套 110200 2023 . 10 . 1 一期開(kāi)盤銷售 100 多套 ，240260聯(lián)排 ：170280一期 18 套 2023 . 10 開(kāi)盤別墅銷售情況良好聯(lián)排 ： 300 320 聯(lián)排 ： 260 415東平 /水口聯(lián)排 42 套 2023 . 9 . 27 開(kāi)盤 ， 聯(lián)排 50 % ， 目前仍剩余 1 套潤(rùn)園東方威尼斯本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總規(guī)模 主力產(chǎn)品 推出別墅套數(shù) 江北 奧園一期 占地 91萬(wàn)，建面約 127萬(wàn) 聯(lián)排別墅 200 東平水口 東方威尼斯二期 建面 30萬(wàn)，二期約7萬(wàn) 大平面 18 合生國(guó)際新城三期 占地 64萬(wàn)，建面110萬(wàn) 聯(lián)排別墅 159 錦湖灣一期 建面約 20萬(wàn)，一期7萬(wàn) 聯(lián)排別墅 50 龍豐上排 潤(rùn)園一期 建面 21萬(wàn) 聯(lián)排別墅、大平面 12 鵬基項(xiàng)目一期 建面 聯(lián)排別墅 133 湖畔新城 建面 30萬(wàn)，二期約20萬(wàn) 大平面 20 嘉浩高榜山項(xiàng)目 建面約 5萬(wàn) 大平面 10 山水江南 建面約 13萬(wàn)，一期約 7萬(wàn) 大平面 14 麥地 新時(shí)代花園二期 建面約 17萬(wàn) 大平面 30 下角 華升下角項(xiàng)目 建面約 7萬(wàn) 大平面 16 金山湖 金山湖 1號(hào) 建面 8萬(wàn) 聯(lián)排別墅 16 本項(xiàng)目 建面 20萬(wàn) 聯(lián)排別墅 131 2023年別墅市場(chǎng)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）： 奧林匹克花園 潤(rùn)園 合生國(guó)際新城 東方威尼斯二期 鵬基城 金山湖一號(hào) 嘉浩項(xiàng)目 湖畔新城二期 山水江南 本項(xiàng)目 錦湖灣 新時(shí)代花園二期 華升下角項(xiàng)目 江北片區(qū) 龍豐上排片區(qū) 東平 水口片區(qū) 金山湖片區(qū) 未來(lái)將推項(xiàng)目 已推項(xiàng)目 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)： 2023年聯(lián)排和大平面市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)將達(dá)到 809套以上，比 06年增長(zhǎng)一倍以上 ,競(jìng)爭(zhēng)情況激烈。 3月 4月 5月 6月 7月 8