【正文】 __ 一線海景 ____ ____ 2023年津房項目 霞涌 5萬 一線海景 度假居住 別墅、公 寓 2023年初競爭戰(zhàn)略二：建立濱海超級大盤的高度萬利加猴仔灣項目 —— 占地 ，容積率 2競爭者二：眾多小面積濱海項目津房霞涌項目 —— 占地 5萬，容積率 本報告是嚴格保密的。賦予濱海本應擁有的海岸生活。包括小徑灣、大甲島和三門島旅游景區(qū)，小徑灣建成東方夏威夷，大甲島建成國際會議中心；三門島建成休閑度假勝地濱海區(qū)域 4—— 霞涌巽寮灣 擁有豐富 的濱海高端度假資源和海岸線，需要解決的問題就是如何提升 巽寮灣 濱海度假認知生態(tài)、人文旅游資產(chǎn) 目前基礎建設與旅游設施發(fā)展多元化旅游活動的空間目前市場認知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會情況猴仔灣 猴仔灣、大甲島海景資源優(yōu)異，原生態(tài)環(huán)境區(qū)位良好，通達性較差目前開發(fā)十分有限 資源美譽度佳 大亞灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來潛在地緣性客戶群霞涌 海水和沙灘質(zhì)量一般景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達性好尚缺乏高水準配套設施以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽度佳 周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費群，城市發(fā)展帶動區(qū)域發(fā)展巽寮灣 景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護較好，無產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達性較好，但通行距離需進一步縮短以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認同，但城市美譽度欠佳無產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整將生活與度假有機融合。 旅游休閑度假區(qū) 著重開發(fā)建設以霞涌為核心的濱海旅游度假區(qū)、以筆架山為中心的森林生態(tài)度假區(qū)、以海域島嶼為重點的海洋觀光度假區(qū)，將按國際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點，從而使之成為休閑度假勝地、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的后花園。n項目規(guī)劃： 自然景觀與完美的人工設施巧妙結(jié)合，修建幽雅恬靜的品茶亭、海景餐廳、輕松休閑的海之螺廣場、海之貝廣場、兒童樂園、海景套房、望海別墅等n項目分區(qū)： 四個功能片區(qū)，即大眾海濱旅游區(qū)、文化娛樂區(qū)、高尚別墅區(qū)、運動休閑區(qū)和高尚海濱休憩區(qū)n度假區(qū)定位： 中國沿海地區(qū)第一個商務型海濱休閑度假目的地 ” ，打造 “ 大亞灣及鄰近地區(qū)世界知名企業(yè)的接待、培訓、度假中心；大惠州亮麗的大門戶，大亞灣愜意的后花園；大亞灣環(huán)境優(yōu)美的高尚旅游社區(qū)；大亞灣人與自然和諧共處的濱海休閑度假勝地。濱海區(qū)域 3—— 猴仔灣猴仔灣是深圳到大亞灣的濱海第一站，具有良好的濱海資源，但由于其缺少大型度假項目拉動，區(qū)域旅游度假認知較弱猴仔灣受歷史原因影響，土地被較小分割，難以形成強勢區(qū)域影響濱海區(qū)域 3—— 猴仔灣n沿海高速：西接羅湖，途經(jīng)深圳鹽二通道、鹽壩高速、沿海高速，與深圳距離 70公里，共計 3040分鐘，將于 2023年通車n廈深鐵路：預計07年 12月完工n深圳至大亞灣：沿海高速 —— 鹽壩高速 —— 深鹽路 —— 羅沙公路　　 車程 4０分鐘沿海高速 —— 鹽壩高速 —— 機荷高速 —— 清坪快速－－－泥崗　 車程３０分鐘n大亞灣至霞涌：車程 510分鐘澳霞大道 ——18 號路（ 6公里）霞涌處于大亞灣發(fā)展主軸上，交通聯(lián)系便利，對區(qū)域及城市群吸引力較強濱海區(qū)域 4—— 霞涌n熊貓金海岸： 占地 n項目分期： 熊貓金海岸將分期開發(fā)。猴仔灣（ 4平方公里 ）l 猴仔灣位于啞鈴灣的西部，三面依山，一面傍海，內(nèi)有湖泊，自然條件非常好。公寓客戶的 60％～70％為深圳客戶規(guī)劃與國土官員認為由于油庫安全原因，本項目不宜發(fā)展游艇碼頭下沙為近期濱海旅游開發(fā)重點龍崗區(qū)政府已經(jīng)決定將對外口岸設立于南澳鎮(zhèn)，正處于規(guī)劃申報階段萬科的證券事務代表梁潔表示，收購浪騎的主要目的是用于為大甲島項目進行交通配套，浪騎游艇會的營銷總監(jiān)鐘勇表示，在游艇會附近也有數(shù)十萬平方的地產(chǎn)開發(fā)，這些地產(chǎn)項目也將由萬科接手。但 2年內(nèi)不會動工。? 總投資為 20億 ~25億元，首期投入 15億元，用 3至 5年時間完成建設? 一期以主題公園及旅游設施為主，后期將以住宅產(chǎn)品入市? 一期重點工程：大俠谷、茶溪谷、云海谷三大景區(qū)，包括溫泉度假酒店、金色大廳生態(tài)劇場、伊都娜果園、茶藝廣場、云中部落、前區(qū)售票廣場、纜車及小火車車站、室內(nèi)網(wǎng)球場等十項工程? 預計 2023年 7月份重新試營業(yè)東部華僑城、五星級酒店的落成使用，將使梅沙國際級旅游度假區(qū)升級 東部華僑城梅沙受土地資源的限制，未來的發(fā)展空間較為有限交易時間 地塊位置 宗地號 用途地塊面積(m178。其近期重點建設范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近期重點建設范圍，面積為 平方公里，人口規(guī)模約 25萬人2023年東部新城進行概念規(guī)劃高房價提升龍華新城、體育新城新居民進入門檻，價格促使 “ 大深圳 ” 新城發(fā)展的必然均價元 /平米2023年初 2023年中 2023年底6200春華四季園112023年初西岸官邸9800第 5大道8500泰華君逸9500宏發(fā)領域140000西城上筑63007000梅隴鎮(zhèn) 1 7500七里香榭 18300七里香榭 2預計 07年，梅隴鎮(zhèn)二期均價 9500以上，春華四季園目標 120238000春華四季園21招商依山郡7000奧林華府8800奧林華府 2 10000龍城國際7500寶安中心區(qū)6500碧水龍庭 1體育新城龍華新城總趨勢 6 “ 四個難以為繼 ”“大深圳 ”戰(zhàn)略促使發(fā)展外向性新城迫切——、體育新城高房價、城市價值提早訴求，迫使低居住成本新城發(fā)展成為必然大勢小結(jié)——“ 新城模式 ”理論來源于世聯(lián)地產(chǎn)研究巽寮灣擁有豐富的 山、海、湖 高端度假資源從 “大深圳 ”角度來審視 海資源 的價值“大深圳 ”的海資源形成五個濱海區(qū)域認知梅沙霞涌大鵬澳頭巽寮—— 尋找未來有價值的濱海區(qū)域現(xiàn)階段定位 —— 深圳市東部旅游服務基地和海濱旅游度假區(qū)濱海區(qū)域 1—— 梅沙梅沙是距離深圳最近，發(fā)展最為成熟的濱海區(qū)域云頂天海 泊岸港城海語東園湖心島二線海景物業(yè)一線海景物業(yè)海世界海景酒店雅蘭酒店京基酒店I 領海水云間心海伽藍萬科東海岸三線海景物業(yè) 十七英里聯(lián)泰梅沙倚天閣梅沙已開發(fā)建設多個項目，以酒店及住宅項目啟動，已形成成熟的濱海度假市場優(yōu)品藝墅濱海區(qū)域 1—— 梅沙濱海區(qū)域 1—— 梅沙? 總占地 9平方公里，總規(guī)劃面積， 《 深圳市近期建設規(guī)劃（ 2023~2023）之新城規(guī)劃 》 總趨勢 4東部新城是深圳與惠州的城市連接體，主要依托惠陽大亞灣城市化的拉動區(qū)域趨勢 5東部新城：東部新城的規(guī)劃依托于惠州，承載 深圳與惠州 的城市化連接體的使命單純工業(yè)區(qū)難以啟動城市化發(fā)展， 依托于惠陽大亞灣大城市載體是東部新城設立與發(fā)展的主要原因目前已經(jīng)完成東部新城概念規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集聚地（汽車、生物制藥、自行車、家具）的規(guī)劃選址，下一步的工作是坪山河流域生態(tài)恢復計劃前期研究、坪山河濕地公園規(guī)劃研究、燕子嶺公園規(guī)劃設計、聚龍山公園規(guī)劃設計以及深汕公路改造。東部新城的規(guī)劃定位，是生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城?！?四大新城 ” 五年內(nèi)成型 —— 深圳向多元化中心發(fā)展趨勢日益明顯，大深圳地產(chǎn)格局逐步成型光明新城龍華新城體育新城東部新城寶安新城 生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城龍華新城 以大型交通樞紐為依托的城市拓展區(qū)體育新城 以大型體育、教育設施為主的體育新城，與龍崗中心城共同構(gòu)建城市東部中心東部新城 生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城這其中的時間差和由拆遷帶來的原人口的新增需求沒有考慮。? 環(huán)境容量 已嚴重透支， 7條河流全部遭到污染，環(huán)境承載力難以為繼高 GDP增速的深圳，正面臨四個 “ 難以為繼 ” 的約束條件，城市發(fā)展進入轉(zhuǎn)型期總趨勢 2“ 速度深圳 ” 難以為繼！這 “ 驚人之語 ” ，出自全國人大代表、深圳市市長李鴻忠之口 從 《 深圳市住房建設規(guī)劃（ 20232023） 》 中看，未來新增住房人口的 80％會在關(guān)外居住， 大深圳 已成趨勢201 25 ≈ 5700深圳 20232023年住房計劃：規(guī)劃期內(nèi)我市新增住房面積為 5700萬平方米 ，其中商品住房 4930萬；應建設政策性住房（經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房） 770萬。人均水資源占有量僅為廣東省的六分之一，全國的五分之一。 未來深圳城市發(fā)展具有 三大功能定位 ：國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市、區(qū)域性物流中心城市、 與香港共同發(fā)展的國際都會深圳面臨四大 “難以為繼 ”的危機： ? 土地、空間有限 ，剩余可開發(fā)用地僅 200多平方公里，深圳土地面積相對較小，總面積為1953平方公里，可建設用地只有 760平方公里。金色海岸策略總綱及銷售執(zhí)行174。20230710王者王者之路之路本報告，是世聯(lián)地產(chǎn)基于對金融街的理解，而對項目啟動區(qū)作出的相關(guān)分析和切實可行的方案 必須明確的 3個前提Q1 區(qū)域大勢將何去何從 !大盤可持續(xù)發(fā)展的基礎深圳未來將快速發(fā)展，深港一體化，推動深圳向世界先進水平邁進總趨勢 12023年 9月 19日 《 深圳 2030城市發(fā)展策略 》 提出，深圳 2030的發(fā)展目標應是 “ 建設可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市 ”“ 先鋒城市 ” 有四個內(nèi)涵：改革開放與制度創(chuàng)新的先行者；自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的排頭兵；深港交流和區(qū)域合作的推動者；中國參與全球競爭的領跑者。如果以每年 10平方公里的速度開發(fā)，土地“分母 ”與人口密度及經(jīng)濟產(chǎn)出 “分子 ”之間將出現(xiàn)嚴重失衡， 20年后，深圳將無地可用。? 能源、水資源 難以為繼， 深圳水資源短缺，是全國７個嚴重缺水的城市之一。? 按照速度模式，實現(xiàn)萬億元 GDP需要更多的勞動力投入，而深圳已經(jīng)是全國人口密度最高的城市， 人口容量 難以為繼； 年份 年末常住人口數(shù)（萬人）年增加人數(shù)（萬人）2023 ——2023 2023 2023 2023 數(shù)據(jù)來源： 2023深圳統(tǒng)計年鑒5年內(nèi)新增人數(shù) 人均住房使用面積 建筑面積還原系數(shù) 新增面積總趨勢 3意料之內(nèi)：住房計劃按全市新增人口數(shù) 40萬的需求而設意料之外： 5700萬內(nèi)有一半來自舊改（ 2100萬），但舊改從拆遷到完全建成需要 23年時間。深圳計劃到 2023年深圳常住人口控制在 900萬左右，但其實際的人口增長遠大于計劃之內(nèi)。近期重點建設范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近期重點建設范圍，面積為 里，人口規(guī)模約 25萬人。定位為生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城。以“讓都市人回歸自然 ”為宗旨，定位于建設成為集生態(tài)旅游、娛樂休閑、郊野度假、戶外運動等多個主題于一體的綜合性都市型山地主題休閑度假區(qū)。)總地價(萬元 ) 競得人1999916大梅沙鹽梅路J4020049酒店用地 11750 粵海1999916大梅沙鹽梅路J4020050酒店用地 19747 2838 秀峰2023630大梅沙鹽梅路西J4020069居住用地139727 11000濠信地產(chǎn)2023720大梅沙外環(huán)路西J4020066居住用地26848440599.902萬科地產(chǎn)2023516外環(huán)路西北J4020093居住用地 57578 8299云頂集團2023516大梅沙湖心島J4020092居住用地 18580 百仕達202399大梅沙內(nèi)環(huán)路南J4020087商業(yè)酒店 901010600 鼎太地產(chǎn)202399大梅沙內(nèi)環(huán)路南J4020090商業(yè)酒店 12469202399大梅沙內(nèi)環(huán)路南J4020091商業(yè)酒店 1458320231029鹽田區(qū)大梅沙J4020078酒店用地 60000 3100中協(xié)投資濱海區(qū)域 1—— 梅沙大梅沙還有 3