【正文】 金色海岸策略總綱及銷售執(zhí)行174。20230710王者王者之路之路本報告，是世聯(lián)地產(chǎn)基于對金融街的理解，而對項目啟動區(qū)作出的相關(guān)分析和切實可行的方案 必須明確的 3個前提Q1 區(qū)域大勢將何去何從 !大盤可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)深圳未來將快速發(fā)展，深港一體化，推動深圳向世界先進(jìn)水平邁進(jìn)總趨勢 12023年 9月 19日 《 深圳 2030城市發(fā)展策略 》 提出，深圳 2030的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)是 “ 建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市 ”“ 先鋒城市 ” 有四個內(nèi)涵：改革開放與制度創(chuàng)新的先行者；自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的排頭兵；深港交流和區(qū)域合作的推動者；中國參與全球競爭的領(lǐng)跑者。 未來深圳城市發(fā)展具有 三大功能定位 ：國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市、區(qū)域性物流中心城市、 與香港共同發(fā)展的國際都會深圳面臨四大 “難以為繼 ”的危機(jī)： ? 土地、空間有限 ，剩余可開發(fā)用地僅 200多平方公里，深圳土地面積相對較小，總面積為1953平方公里，可建設(shè)用地只有 760平方公里。如果以每年 10平方公里的速度開發(fā)，土地“分母 ”與人口密度及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出 “分子 ”之間將出現(xiàn)嚴(yán)重失衡， 20年后，深圳將無地可用。 ? 能源、水資源 難以為繼， 深圳水資源短缺，是全國７個嚴(yán)重缺水的城市之一。人均水資源占有量僅為廣東省的六分之一，全國的五分之一。? 按照速度模式，實現(xiàn)萬億元 GDP需要更多的勞動力投入，而深圳已經(jīng)是全國人口密度最高的城市， 人口容量 難以為繼； ? 環(huán)境容量 已嚴(yán)重透支， 7條河流全部遭到污染，環(huán)境承載力難以為繼高 GDP增速的深圳，正面臨四個 “ 難以為繼 ” 的約束條件，城市發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型期總趨勢 2“ 速度深圳 ” 難以為繼！這 “ 驚人之語 ” ，出自全國人大代表、深圳市市長李鴻忠之口 從 《 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） 》 中看，未來新增住房人口的 80％會在關(guān)外居住， 大深圳 已成趨勢201 25 ≈ 5700深圳 20232023年住房計劃：規(guī)劃期內(nèi)我市新增住房面積為 5700萬平方米 ，其中商品住房 4930萬；應(yīng)建設(shè)政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房） 770萬。年份 年末常住人口數(shù)（萬人）年增加人數(shù)（萬人）2023 ——2023 2023 2023 2023 數(shù)據(jù)來源： 2023深圳統(tǒng)計年鑒5年內(nèi)新增人數(shù) 人均住房使用面積 建筑面積還原系數(shù) 新增面積總趨勢 3意料之內(nèi)：住房計劃按全市新增人口數(shù) 40萬的需求而設(shè)意料之外： 5700萬內(nèi)有一半來自舊改（ 2100萬），但舊改從拆遷到完全建成需要 23年時間。這其中的時間差和由拆遷帶來的原人口的新增需求沒有考慮。深圳計劃到 2023年深圳常住人口控制在 900萬左右，但其實際的人口增長遠(yuǎn)大于計劃之內(nèi)。“ 四大新城 ” 五年內(nèi)成型 —— 深圳向多元化中心發(fā)展趨勢日益明顯，大深圳地產(chǎn)格局逐步成型光明新城龍華新城體育新城東部新城寶安新城 生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城龍華新城 以大型交通樞紐為依托的城市拓展區(qū)體育新城 以大型體育、教育設(shè)施為主的體育新城，與龍崗中心城共同構(gòu)建城市東部中心東部新城 生態(tài)型現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)新城東部新城的規(guī)劃定位，是生態(tài)型現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)新城。近期重點建設(shè)范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近期重點建設(shè)范圍，面積為 里，人口規(guī)模約 25萬人。 《 深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2023~2023）之新城規(guī)劃 》 總趨勢 4東部新城是深圳與惠州的城市連接體，主要依托惠陽大亞灣城市化的拉動區(qū)域趨勢 5東部新城：東部新城的規(guī)劃依托于惠州，承載 深圳與惠州 的城市化連接體的使命單純工業(yè)區(qū)難以啟動城市化發(fā)展， 依托于惠陽大亞灣大城市載體是東部新城設(shè)立與發(fā)展的主要原因目前已經(jīng)完成東部新城概念規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集聚地（汽車、生物制藥、自行車、家具）的規(guī)劃選址，下一步的工作是坪山河流域生態(tài)恢復(fù)計劃前期研究、坪山河濕地公園規(guī)劃研究、燕子嶺公園規(guī)劃設(shè)計、聚龍山公園規(guī)劃設(shè)計以及深汕公路改造。定位為生態(tài)型現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)新城。其近期重點建設(shè)范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近期重點建設(shè)范圍，面積為 平方公里，人口規(guī)模約 25萬人2023年東部新城進(jìn)行概念規(guī)劃高房價提升龍華新城、體育新城新居民進(jìn)入門檻，價格促使 “ 大深圳 ” 新城發(fā)展的必然均價元 /平米2023年初 2023年中 2023年底6200春華四季園112023年初西岸官邸9800第 5大道8500泰華君逸9500宏發(fā)領(lǐng)域140000西城上筑63007000梅隴鎮(zhèn) 1 7500七里香榭 18300七里香榭 2預(yù)計 07年，梅隴鎮(zhèn)二期均價 9500以上，春華四季園目標(biāo) 120238000春華四季園21招商依山郡7000奧林華府8800奧林華府 2 10000龍城國際7500寶安中心區(qū)6500碧水龍庭 1體育新城龍華新城總趨勢 6 “ 四個難以為繼 ”“大深圳 ”戰(zhàn)略促使發(fā)展外向性新城迫切——、體育新城高房價、城市價值提早訴求，迫使低居住成本新城發(fā)展成為必然大勢小結(jié)——“ 新城模式 ”理論來源于世聯(lián)地產(chǎn)研究巽寮灣擁有豐富的 山、海、湖 高端度假資源從 “大深圳 ”角度來審視 海資源 的價值“大深圳 ”的海資源形成五個濱海區(qū)域認(rèn)知梅沙霞涌大鵬澳頭巽寮—— 尋找未來有價值的濱海區(qū)域現(xiàn)階段定位 —— 深圳市東部旅游服務(wù)基地和海濱旅游度假區(qū)濱海區(qū)域 1—— 梅沙梅沙是距離深圳最近，發(fā)展最為成熟的濱海區(qū)域云頂天海 泊岸港城海語東園湖心島二線海景物業(yè)一線海景物業(yè)海世界海景酒店雅蘭酒店京基酒店I 領(lǐng)海水云間心海伽藍(lán)萬科東海岸三線海景物業(yè) 十七英里聯(lián)泰梅沙倚天閣梅沙已開發(fā)建設(shè)多個項目，以酒店及住宅項目啟動，已形成成熟的濱海度假市場優(yōu)品藝墅濱海區(qū)域 1—— 梅沙濱海區(qū)域 1—— 梅沙? 總占地 9平方公里，總規(guī)劃面積， 以“讓都市人回歸自然 ”為宗旨，定位于建設(shè)成為集生態(tài)旅游、娛樂休閑、郊野度假、戶外運(yùn)動等多個主題于一體的綜合性都市型山地主題休閑度假區(qū)。? 總投資為 20億 ~25億元，首期投入 15億元，用 3至 5年時間完成建設(shè)? 一期以主題公園及旅游設(shè)施為主，后期將以住宅產(chǎn)品入市? 一期重點工程：大俠谷、茶溪谷、云海谷三大景區(qū)，包括溫泉度假酒店、金色大廳生態(tài)劇場、伊都娜果園、茶藝廣場、云中部落、前區(qū)售票廣場、纜車及小火車車站、室內(nèi)網(wǎng)球場等十項工程? 預(yù)計 2023年 7月份重新試營業(yè)東部華僑城、五星級酒店的落成使用，將使梅沙國際級旅游度假區(qū)升級 東部華僑城梅沙受土地資源的限制，未來的發(fā)展空間較為有限交易時間 地塊位置 宗地號 用途地塊面積(m178。)總地價(萬元 ) 競得人1999916大梅沙鹽梅路J4020049酒店用地 11750 粵海1999916大梅沙鹽梅路J4020050酒店用地 19747 2838 秀峰2023630大梅沙鹽梅路西J4020069居住用地139727 11000濠信地產(chǎn)2023720大梅沙外環(huán)路西J4020066居住用地26848440599.902萬科地產(chǎn)2023516外環(huán)路西北J4020093居住用地 57578 8299云頂集團(tuán)2023516大梅沙湖心島J4020092居住用地 18580 百仕達(dá)202399大梅沙內(nèi)環(huán)路南J4020087商業(yè)酒店 901010600 鼎太地產(chǎn)202399大梅沙內(nèi)環(huán)路南J4020090商業(yè)酒店 12469202399大梅沙內(nèi)環(huán)路南J4020091商業(yè)酒店 1458320231029鹽田區(qū)大梅沙J4020078酒店用地 60000 3100中協(xié)投資濱海區(qū)域 1—— 梅沙大梅沙還有 3塊不臨海的住宅項目用地，總計少于 500畝梅沙與深圳同步增長的高房價，必然使新進(jìn)入者市場進(jìn)入門檻增大，向東延伸成為 “大深圳 ”海資源發(fā)展的必然數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺濱海區(qū)域 1—— 梅沙3600016000價格南山羅湖 寶安龍崗龍華４０００８０００１2023１６０００2023０２４０００福田2023年深圳１ ５月份均價梅沙16000１４０００１１５００１20232023０３００００１６０００大鵬半島未來有發(fā)展成為國際級旅游度假區(qū)的構(gòu)想，度假休閑功能高端化，但仍處于規(guī)劃階段，進(jìn)程緩慢西沖 :國際會議旅游度假區(qū)n深圳市面積最大、海岸線最長的優(yōu)質(zhì)海灘n未來的西沖定位為高檔濱海旅游、高品位文化和高質(zhì)量生態(tài)環(huán)境的旅游度假區(qū)，成為大鵬半島上最高檔次的國際會議旅游度假區(qū)n規(guī)劃兩座五星級酒店 —— 西沖海濱度假酒店和西沖假日酒店；一個可停泊 100艘游艇的游艇碼頭；七娘山占地 20萬平方米的天然植物園東沖 :度假海岸公園 n以度假休閑、康體娛樂為開發(fā)方向，形成海岸公園n將建起一座度假式的四星級酒店；壩光村建造一個占地 1萬平方米壩光海濱紅樹林濕地公園下沙 :度假旅游區(qū) n政府希望將此片區(qū)（重點區(qū)域 ）打造成為適宜公眾旅游度假的濱海旅游地、旅游配套服務(wù)基地及濱海社區(qū)n但 2年內(nèi)不會動工 桔釣沙 :運(yùn)動型濱海休閑地 n未來的桔釣沙被定位為運(yùn)動型濱海休閑地 n將建起占地 2萬平方米的海上運(yùn)動娛樂中心、沙灘運(yùn)動中心以及沿海美食休閑長廊，并配備沖浪、帆板、劃艇和水上自行車等海上運(yùn)動器械，成為海上運(yùn)動愛好者的天堂n大鵬所城、金沙灣、東山珍珠島和浪騎游艇會：各自有其明確定位 濱海區(qū)域 2—— 大鵬123456大鵬半島政府規(guī)劃由一投資方主導(dǎo)開發(fā)，但由于 投資方主體未定 ，尚未進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，目前 處于限制性開發(fā)位置 開發(fā) /供給情況大小梅沙基本開發(fā)完畢，無一線濱海地塊；大梅沙還有 3塊不臨海的住宅項目用地，總計少于 500畝溪涌 地塊產(chǎn)權(quán)復(fù)雜；作為溪涌工人度假村的所有者，市總工會由于體制的原因不能進(jìn)行市場化運(yùn)作，目前沒有開發(fā)計劃，只有十七英里在售上洞 地塊產(chǎn)權(quán)不清，拆舊建新較為困難，并且沒有其他土地出讓計劃，近期難有項目開發(fā)下沙 政府希望將此片區(qū)（重點區(qū)域 ）打造成為適宜公眾旅游度假的濱海旅游地、旅游配套服務(wù)基地及濱海社區(qū)。但 2年內(nèi)不會動工。南澳 目前有小規(guī)模濱海住宅開發(fā)（建筑面積約 3萬平米）西沖 政府決定將此區(qū)域留待以后高水平開發(fā)，近期不會開發(fā)，其開發(fā)將晚于下沙其余地區(qū)目前尚無土地出讓計劃資料來源：深圳市規(guī)劃局濱海分局大鵬半島核心自然生態(tài)價值受政策性保護(hù)，可開發(fā)區(qū)域?qū)儆谡叨戎鲗?dǎo)型的保護(hù)性開發(fā)，未來開發(fā)不確定性增強(qiáng)濱海區(qū)域 2—— 大鵬大、小梅沙基本開發(fā)完畢，大梅沙還有 3塊不臨海的住宅項目用地（估計少于 500畝）溪涌，上洞土地產(chǎn)權(quán)不明析，目前溪涌旅游經(jīng)營比較失敗，物業(yè)殘舊，岸線資源很好17英里：交通和油庫都未帶來重大影響。公寓客戶的 60％～70％為深圳客戶規(guī)劃與國土官員認(rèn)為由于油庫安全原因，本項目不宜發(fā)展游艇碼頭下沙為近期濱海旅游開發(fā)重點龍崗區(qū)政府已經(jīng)決定將對外口岸設(shè)立于南澳鎮(zhèn)，正處于規(guī)劃申報階段萬科的證券事務(wù)代表梁潔表示，收購浪騎的主要目的是用于為大甲島項目進(jìn)行交通配套，浪騎游艇會的營銷總監(jiān)鐘勇表示，在游艇會附近也有數(shù)十萬平方的地產(chǎn)開發(fā)，這些地產(chǎn)項目也將由萬科接手。深圳濱海區(qū)域小結(jié)梅沙濱海區(qū)域以休閑旅游功能為主，未來可開發(fā)空間有限，大鵬半島具有資源優(yōu)勢，但其發(fā)展規(guī)劃及時間未定，發(fā)展較為滯后海， 向東延伸 ！深圳大亞灣巽寮梅沙大鵬霞涌巽寮深圳濱海區(qū)域小結(jié)大亞灣中心區(qū) —— 行政金融商務(wù)區(qū)，總南區(qū)主要包括猴仔灣、小桂灣、小鷹嘴，主要以金融、商務(wù)和高尚住宅為發(fā)展方向，完善星級酒店、高尚住宅、商務(wù)寫字樓、旅游休閑度假功能。猴仔灣（ 4平方公里 ）l