【正文】 能化 社區(qū)環(huán)境智能化 社區(qū)安防智能化 家居智能化 彩色可視對(duì)講系統(tǒng) 智能一卡通 預(yù)留室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)管道 光纖入戶 燈光系統(tǒng)智能化 周邊防護(hù)智能化 雙重巡更系統(tǒng) 快速泊車系統(tǒng) 相對(duì)歸谷強(qiáng)調(diào)高科技，本項(xiàng)目智能設(shè)計(jì)更具有人性化 背景音樂(lè)智能化 項(xiàng)目本體 18 同御嶺灣、祥云國(guó)際一起，本項(xiàng)目業(yè)主將享有中糧高端服務(wù)權(quán)益 少兒 op帆船訓(xùn)練營(yíng) 中糧山地高爾夫 山湖皮劃艇 大悅城 ? 享受中糧高爾夫會(huì)員優(yōu)惠； ? 享受山湖皮劃艇俱樂(lè)部?jī)?yōu)惠； ? 享受兒童 op帆船夏令營(yíng)組織活動(dòng)權(quán)益； ? 享受大悅城 VIP會(huì)員權(quán)益 項(xiàng)目本體 ? 引入商務(wù)服務(wù)內(nèi)容 ? 垃圾分類處理、低碳、環(huán)保 ? “一卡通”中糧產(chǎn)品配送 ? 社區(qū)文化建設(shè) ? 社區(qū)公共秩序維護(hù) ? 管家式服務(wù)模式 ? “零干擾”服務(wù)模式 物業(yè)服務(wù)：在御嶺灣、祥云國(guó)際基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)，中糧五星級(jí)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，香榭麗都 〃 特別訂制 項(xiàng)目本體 20 項(xiàng)目本體 小結(jié) ?區(qū)位：三大傳統(tǒng)富人區(qū)之一，生活配套成熟高端，最后的城市公園物業(yè)之一； ?規(guī)劃： 12層純板式設(shè)計(jì)，配合豪華舒居產(chǎn)品，近 3000㎡法式風(fēng)情街， 7000㎡景觀園林，是二環(huán)路僅有低密度稀缺住宅項(xiàng)目； ?服務(wù)：業(yè)主可享受中糧一體化高端配套權(quán)益，五星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)。 ? 按面積段分布比例，四房戶型占總套數(shù)六成以上。 立面：成都少有的柔美法式建筑風(fēng)格，演繹別樣風(fēng)情 總平圖 外立面 入戶大堂 項(xiàng)目本體 ? 在保留傳統(tǒng)法式園林“中軸對(duì)稱”景觀的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上， 摒棄 部分傳統(tǒng)法式園林設(shè)計(jì)的 生硬厚重感 ，更多的添加一些 柔美軟性元素 如：木質(zhì)涼亭、彎曲小徑等； ? 在植物選用上，選用法式代表性 植物，多考慮整體效果的 漸變性和層次感 ，局部多選用 藤蔓植物烘托 其浪漫 的氛圍。 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目區(qū)位 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 基本指標(biāo)： 占地面積： 住宅建筑面積：約 60955㎡ 商業(yè)建筑面積：約 2744㎡ 容積率： 車位配比： 1： 綠地率： 30％ 總戶數(shù)： 347戶。 項(xiàng)目區(qū)位 10 未來(lái)發(fā)展：汽配城東遷，國(guó)際 BLOCK街區(qū)逐漸成型，區(qū)域周邊形象進(jìn)一步提升。 項(xiàng)目區(qū)位 區(qū)位：三大傳統(tǒng)富人區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)最后緊鄰麗都公園的精品社區(qū) 9 區(qū)位：生活配套成熟且高品質(zhì)，交通便捷 紫荊生活圈 大悅城生活圈 雙楠紅牌 樓生活圈 紅牌樓家樂(lè)福 中糧大悅城 雙楠伊藤 家樂(lè)福大世界 麗都生活圈 生活方便 未來(lái)四大商圈環(huán)抱，生活、教育、商業(yè)等配套設(shè)施成熟。 目標(biāo)溝通 5 全年完成銷售 255套，月均 36套，合銷售面積約 44600平米，占項(xiàng)目總可售面積 76% 目標(biāo)銷售金額 6億，力爭(zhēng)清盤 目標(biāo)溝通 年度目標(biāo) 銷售目標(biāo) 6 目標(biāo)溝通 近期目標(biāo) 作為中糧第三個(gè)項(xiàng)目， 11年唯一新盤必須首開成功 ! 開盤勁銷 150套，實(shí)現(xiàn) 市場(chǎng)口碑 業(yè)界好評(píng) 7 目錄 項(xiàng)目基礎(chǔ)分析 客戶分析 項(xiàng)目目標(biāo)溝通 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 核心價(jià)值分析 營(yíng)銷執(zhí)行 競(jìng)品分析 市場(chǎng)分析 8 一環(huán) 二環(huán) 環(huán) 紅牌樓片區(qū) 外雙楠片區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)技術(shù) 開發(fā)區(qū) 麗府 麗都 麗都公園 檀香山 本案 神仙樹片區(qū) 桐梓林片區(qū) 高端區(qū)域 成都城南三大傳統(tǒng)富人集中區(qū)之一 —— 麗都片區(qū)。2023/2/1 香榭麗都項(xiàng)目策略總綱及執(zhí)行報(bào)告 呈送：中糧集團(tuán)成都有限公司 2 回顧：前三次報(bào)告中已達(dá)成的共識(shí) 3 目錄 項(xiàng)目基礎(chǔ)分析 客戶分析 項(xiàng)目目標(biāo)溝通 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 核心價(jià)值分析 營(yíng)銷執(zhí)行 競(jìng)品分析 市場(chǎng)分析 品牌目標(biāo) 4 ?樹立并鞏固中糧地產(chǎn)作為一線品牌開發(fā)商在成都市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)地位。 ?完整詮釋中糧作為世界級(jí)全生活鏈供應(yīng)商的品牌內(nèi)涵，從御嶺灣國(guó)際化的資源，到祥云國(guó)際化的氣質(zhì)，最終落腳到香榭麗都國(guó)際化的品質(zhì)生活。 稀缺城市景觀資源 緊鄰麗都公園，坐享成熟公園資源； 公園社區(qū)面市。 交通便捷 毗鄰二環(huán)路，離未來(lái)地鐵三號(hào)線步行10分鐘，至機(jī)場(chǎng)僅15分鐘車程。 ? 2023年紅牌樓規(guī)劃打造 國(guó)際 BLOCK街區(qū) ，居住商務(wù)、文化、休閑、服務(wù)一體商圈； ? 紅牌樓麗都板塊作為成都城市副中心之一，呈“ “一心、一軸、兩片、四帶 ”分布； ? 專業(yè)汽配市場(chǎng)東遷，提升現(xiàn)有人居環(huán)境。 12 ? 成都市三環(huán)內(nèi)容積率基本在 ，本項(xiàng)目容積率 ，建筑密度 23%，屬于城市稀缺的低密度產(chǎn)品 ?12層純板樓設(shè)計(jì) 無(wú)高樓林立的壓迫感，全板樓設(shè)計(jì)，類花園洋房，南北通透，采光面大，戶戶觀景，景觀面豐富 ?圍合布局、融入周邊環(huán)境 私密性佳，較區(qū)域其他項(xiàng)目居住舒適度更高 項(xiàng)目本體 規(guī)劃： 12層板樓圍合布局，僅 城市稀缺產(chǎn)品 13 ? 淺灰色石材立面，耐久日新給人大氣穩(wěn)重感且不顯沉重壓抑； ? 注重對(duì)廊柱、陽(yáng)臺(tái)鐵藝等細(xì)節(jié)處的刻畫，在大氣的同時(shí)兼顧項(xiàng)目細(xì)微處的精致。 園林：法式印象派園林設(shè)計(jì)，烘托出整個(gè)項(xiàng)目浪漫寫意的庭院感 總平圖 園林景觀圖 園林景觀圖 項(xiàng)目本體 戶型：豪華與舒適大戶型設(shè)計(jì) ? 平層面積段：85201㎡ ，共計(jì) 329套； ? 躍層面積段150380㎡ ，共計(jì) 17套 ? 商鋪面積段 83165㎡（可拼合），共計(jì) 18套 項(xiàng)目本體 B ， C ， A1 A2 A3 D1 ， D2 ， 150㎡以上大面積豪華型占總套數(shù) 75％，且絕大多數(shù)為拼合戶型，銷售存在一定難度 戶型 面積段 套數(shù) 比例 兩房 85㎡ —88㎡ 22 % 三房 131㎡ 141㎡ 67 % 小四房 151㎡ —179㎡ 181 % 大四房 179202㎡ 66 % 五房以上 202㎡ 以上 11 % ? 按面積段分布比例，150202㎡ 占總套數(shù)五成以上 。 項(xiàng)目本體 樓棟 住宅套數(shù) 商業(yè)套數(shù) 建筑總面 積 預(yù)計(jì)產(chǎn)值 (億元 ) 住宅套 數(shù)比 1棟 77 7 % 2棟 66 6 % 3棟 149 0 % 4棟 55 5 % ? 項(xiàng)目共四棟，總套數(shù) 347套，總建筑面積 63699平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值約 。 21 目錄 項(xiàng)目基礎(chǔ)分析 客戶分析 項(xiàng)目目標(biāo)溝通 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 核心價(jià)值分析 營(yíng)銷執(zhí)行 競(jìng)品分析 市場(chǎng)分析 4月 15日 國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求二套房貸首付比例不低于50%，利率；三套以上可停貸。 6月 4日住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)公布的《 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 9月 29日住建部：“國(guó)五條”各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 的規(guī)定。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為%，五年期以上從%調(diào)整為 %。 2月份開始，成都市正式實(shí)行“商品房調(diào)價(jià)申報(bào)制”，管控房?jī)r(jià)暴漲暴跌。 4月 15日 5月 10日 6月 4日 9月 29日 10月 20日 11月 3日 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部核定四川發(fā)行 2023年地方政府債券規(guī)模為180億元。債券期限分為 3年和 5年，其中 3年期 126億元， 5年期 54億元，分別占 70%和 30%。 8月 18日，成都市房管局舉行了加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范管理新聞通氣會(huì)，宣布出臺(tái)的 《 成都市管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范管理的通知 》 。此次成都市房管局再出重拳，標(biāo)志著房管局將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范管理。 成都市房管局以及各區(qū)（市）縣房管局將嚴(yán)格貫徹執(zhí)行境外個(gè)人買房“一人一套”的政策。 行政 金融 市場(chǎng)背景 政策走勢(shì)： 2023年樓市調(diào)控政策出臺(tái)密集，政府調(diào)控樓市決心不改 23 市場(chǎng)走勢(shì)：政策調(diào)控均為短期影響，無(wú)一例外的被成都樓市的快速發(fā)展抵銷，長(zhǎng)期市場(chǎng)看好 ? 供應(yīng)方面： 二次調(diào)控前存量持續(xù)走高，而二次調(diào)控后有所降低，響應(yīng)新增供應(yīng)也有所下降； ? 去化方面： 二次調(diào)控后，由于成都遲遲未出執(zhí)行細(xì)節(jié)，故對(duì)市場(chǎng)信心影響不大； 市場(chǎng)背景 24 2023年將成為成都的豪宅年， 市場(chǎng)放量 預(yù)計(jì)達(dá)到 300余萬(wàn)平米 ，將 進(jìn)一步 激化對(duì)高端客戶資源的爭(zhēng)奪 區(qū)域 樓盤名稱 存量建筑面積 建筑形式 容積率 預(yù)計(jì)產(chǎn)品 核心賣點(diǎn) 入市時(shí)間 市中心 朗御 23088 超高層 100以下精裝小戶型， 200平米大戶型 地段，景觀，科技 2023年 3月 保利中心 357797 高層超高層 87150觀景大宅 地段 +產(chǎn)品 2023年 6月 望今緣 40000 高層 200㎡ 以上望江大宅 景觀 +地段 2023年上半年 都匯華庭 199229 超高層 主力為 50130㎡高層精裝房 地段 +純居住 2023年 12月底 九龍倉(cāng) 〃 雍錦匯 14674 超高層 300平方左右高層豪宅 地段 +品牌 2023年初 城西南 臵信麗都花園麗府 119513 1618層小高層 120300平米 產(chǎn)品 +片區(qū) +景觀 2023年 11月 藍(lán)光公館 1881 167500 1618層板樓 預(yù)計(jì)為 200平方以上大戶型 產(chǎn)品 +片區(qū) +景觀 2023年 9月 交大歸谷 86564 13層小高層 預(yù)計(jì)為 180平方米左右精裝 科技 +地段 2023年 11月 祥云國(guó)際社區(qū) 100278 疊墅，高層 113334平 ； 230500疊墅 地段 +國(guó)際化 +地鐵 2023年 11月 神仙樹大院 40480 高層 100平方左右小戶型 地段 +生態(tài) 2023年 7月 新界 24000 多層 160㎡ 洋房 低密居所 ,花園洋房 2023年 12月 城南新中心 時(shí)代晶科名苑 274981 高層 150180㎡ 戶型 地鐵沿線，地段 2023年 10月 譽(yù)峰 241544 高層 180545㎡ 豪華居住區(qū) ,國(guó)際化社區(qū) 2023年 11月 中海城南一號(hào) 286054 高層 300㎡ 左右大戶型 豪華居住區(qū) ,地鐵沿線 ,低密居所 2023年 4月 長(zhǎng)城半島城邦 280715 高層 200㎡ 左右臨江大戶型 地段 +景觀 2023年 9月 龍湖世紀(jì) 620829 超高層 150㎡ 左右戶型 地段 +生態(tài) 2023年 10月 都城雅頌居 159348 高層 95135㎡ 高尚住宅 地段 +品牌 2023年 9月 市場(chǎng)背景 25 客戶分布： 本項(xiàng)目所處的區(qū)域成都主要富人聚集地其中之一 ，區(qū)域內(nèi)存在巨大購(gòu)買潛力 ?老成都人流行一句話：南富西貴 ?西門：金沙、浣花溪由于歷史原因，自古就是老成都富人聚集地； ?南門： 90年代末開始崛起，麗都片區(qū)、雙楠片區(qū)、紫荊片區(qū)、桐梓林片區(qū)也匯集了老成都最先富起來(lái)的那一部分人。 Starwood集團(tuán)頂級(jí) W酒店 伊藤洋華堂全國(guó)旗艦店 半島城邦 城南一號(hào) 譽(yù)峰 晶科名苑 龍湖世紀(jì) 雍湖灣 天府鷺洲 悅城 浣花溪 市中心、 九眼橋周邊 城西南片區(qū) （雙楠、麗都、 紫荊、桐梓林） 金沙片區(qū) 市場(chǎng)背景 27 分類 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 開盤時(shí)間 周上門量