世聯(lián)xxxx年南京蘇寧環(huán)球名都匯項目營銷策略總綱-展示頁
2025-03-14 03:41本頁面
【正文】 著 支撐和領航的作用！ 報告體系 Analyze System 開収商目標解讀 本體分析 市場及客戶洞察 核心問題界定及戰(zhàn)略導出 策略分解 附件 本體分析 ——總體規(guī)劃 獨立住宅社區(qū) +集中式商業(yè)街區(qū)的特色規(guī)劃 ，總規(guī)模約 8萬㎡，其功能類似“城市綜合體” ，有利于提升項目整體價值。 項目地塊總經(jīng)濟指標（包括住宅和商業(yè)地塊）： ? 總用地面積： ㎡ ? 總建筑面積： ㎡ 住宅地塊經(jīng)濟技術指標： ? 總用地面積： ㎡ ? 總建面： 47314㎡ —— 住宅面積： 36447㎡ 商業(yè)面積： 2668㎡ 地下建筑面積： 10866㎡ ? 容積率： ? 綠地率： % ? 建筑密度： 25% ? 總戶數(shù)： 330戶 商業(yè)地塊經(jīng)濟技術指標： ? 總用地面積： ㎡ ? 總建筑面積： ㎡ —— ? 容積率： ? 綠化面積： ?如果商業(yè)、住宅兩個地塊獨立，分別不其他項目競爭時，在規(guī)模上處于弱勢地位。 建筑外立面視覺品質感強；戶型面積搭配梯度合理；空間緊湊，設計合理，功能齊備 。 1 面積梯度迎合市場主流、戶型設計上契合宜居概念 住宅：品質外觀 +市場熱銷戶型尺度 +完美設計 2 本體分析小結 利用自有商業(yè)配套打造項目城市綜合體形象 整盤：純住宅 +商業(yè)廣場的“綜合體”規(guī)劃 2 整合三條產品線，提升住宅產品的價值實現(xiàn)能力 。 2023年調控政策的 “ 靴子何時落下 ” 直接關系項目的價格實現(xiàn)！ 2023年南京樓市歷經(jīng)兩次大的調控，政策反應期客戶觀望情緒濃厚，市場降價求量，最高跌幅達到 % 2023年宏觀經(jīng)濟大勢趨好，房地產調控籌碼增加，政府調控決心依舊強烈： ?信貸政策 ： CPI高企 /持續(xù)加息 /信貸規(guī)?？s小 /按揭利率取消 ? 稅收方面 ：土地增值稅 /營業(yè)稅 /房產稅（重慶 /上海已經(jīng)行動） ? 限購令擴大化 ：范圍擴大 宏觀分析：在政策趨緊形勢下，住宅市場呈現(xiàn)中央不地方、不整體經(jīng)濟增長預期博弈形勢，今年第一季度叐政策擠壓以及壓迫后的需求釋放刺激，成交量、價栺有所上漲，預計近期仍存在需求的集中爆収。 南京 0 9 . 1 1 0 . 1 2 商品住宅成交套數(shù)及成交面積走勢020234000600080001000012023140001600009. 109. 209. 309. 409. 509. 609. 709. 809. 909. 1009. 1109. 1210. 110. 210. 310. 410. 510. 610. 710. 810. 910. 1010. 1110. 12套020230040000060000080000010000001202300140000016000001800000平米成交面積 成交套數(shù)主城區(qū)價值洼地，受軌道交通利好，區(qū)域市場升級在即；舊城改造啟動，將由 “ 房荒 ” 轉向供應量 “ 井噴 ” 20232023 老工業(yè)區(qū)的靜默 城北在老南京人的印象里就是一個工業(yè)區(qū) 發(fā)展自成一體，人氣旺盛，邁皋橋就是城北一帶的“小新街口”，交通發(fā)達，生活配套齊全 “幾乎每走一站路，就可以看到蘇果超市，每走 2到 3站，就有一近千平方的大菜場” 地鐵，邁皋橋的分水嶺 2023年南京地鐵一號線開通使用，底站為邁皋橋 ，城北迅速躥紅，沿線房價迅速飆升 。 轉機 2023 年 7 月，南京市政府 《幕燕風景名勝區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃 》 出臺 污染較重的企業(yè)搬遷后，騰出來的地塊將全部用于房地產開發(fā)。 城北崛起之路 2023 2023 2023 特殊的區(qū)域背景造就了新政后不同的市場氛圍 2023？ 地址：邁皋橋華電路 1號 建筑面積：約 80萬平方米 ，三期 容積率： 近期動作：最近一次開盤時間為 2023年 10月30日， 當時均價為 14500元 /㎡ ，截止到 12月31日去化率為 97%。 中電頤和家園：邁皋橋區(qū)域價值引領者，體量大，銷售周期長，區(qū)域認可度較高。 “ 城中百萬平米人文居庭” 推廣訴求： “ 相和于城市，又丌同于城市 ” 地址：棲霞區(qū)和燕路 329號 建筑面積：約 容積率： 近期動作：大地 7月 23日開盤后分四批加推，價格呈直線上升； 11月底直降 1000元 /平米引發(fā)市場關注，現(xiàn)尾房在售。以城北大盤、戶型、1號線為核心賣點。 推廣訴求： “ 創(chuàng)城北最好的精品居住社區(qū) ” “ 曉莊成熟生活配套 +地鐵輻射” 已基本售完， 5月將推出花園洋房 地址：邁皋橋邁化路 建筑面積： 容積率： 近期動作： 1月 8日推出 182套房源，主力為90139平米三房、四房；開盤當天實現(xiàn)價格1510015200元 /平米 ， 實現(xiàn)去化 91%；預計春節(jié)后將加推 1棟樓 左右陽光：本次開盤將邁皋橋片區(qū)的標桿價栺提升了約 600800元/平米，其市場反應情況對整個邁皋橋市場價栺水平形成了沖擊，本項目入市定位將重點參考其此次市場表現(xiàn)。 目前已售出 493套，去化率為 54%。 “ 曉莊廣場交通樞紐” 推廣訴求：城北中心地標，地鐵交匯空間 地址：棲霞區(qū)和燕路 498號 建筑面積： 15萬㎡ 物業(yè)類型：酒庖公寓，挑高辦公 公寓 ： 13500元 /平， Loft： 14600元 /平 供應情況： 10月 30日項目首次開盤，全部房源一次性推出，共計 934套。 其中酒庖公寓去化率只有 31%，而挑高 LOFT去化率高達 82% 大収燕瀾灣：以區(qū)域客自住需求為主，輻射范圍較小；所開収產品以中大面積改善戶型居多。 ?居住不商業(yè)結合 +現(xiàn)代挺拔的建筑形態(tài)，都市感更強 本項目 蘭亭雅苑 左右陽光 大地 頤和家園 大収 面積段： 項目 80100㎡ 戶型占比 80%，面積較同類產品，利于總價控制； 戶型功能： 項目所有戶型均帶獨立儲藏室，功能齊備； 附加值： 飄窗、陽臺（算一半）等面積可贈送手段應用普遍，但細節(jié)上略有微差；本
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